Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00533 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3N5B

[P] [N] [B] [O]

C/

[J] [U] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [N] [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Laurence DENOT (avocate au barreau de PARIS) substituée par M^e DUPONT-DUFREYNE (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [J] [U] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ni comparante ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré fixé au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2025, M. [P] [B] [O] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [U] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 575 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1680 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [U] [K] le 22 septembre 2025.

Par assignation du 12 décembre 2025, M. [P] [B] [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de sa résiliation, voir prononcer son expulsion de Mme [J] [U] [K], au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, supprimer le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion, rejeter toute demande de délai et de voir écarter l’exécution provisoire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexable et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2291,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1680 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 mars 2026, M. [P] [B] [O], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 mars 2026, s’élève désormais à 2 949,33 euros.

M. [P] [B] [O] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, s’agissant de la situation de surendettement de Mme [J] [U] [K], conclut que la locataire ne peut donc bénéficier de délai de plein droit. Il ajoute que la clause résolutoire du bail a été acquise avant la décision de recevabilité.

Il soutient la recevabilité de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi susvisée ; qu’il est également justifié de manquements suffisants pour prononcer la résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, pris ensemble les articles 1227, 1229 et 1741 du code civil.

Le bailleur s’oppose à tout délai pour quitter les lieux accordés au locataire en application des articles L412-1 et L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de la mauvaise foi de la locataire restée silencieuse, ainsi qu’à des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [U] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [P] [B] [O] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [B] [O] produit un courrier de la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE l’informant de la décision du 27 novembre 2025 déclarant recevable le dossier déposé par Mme [J] [U] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [B] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24, VI dispose que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…) ;

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1680 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2025, nonobstant la décision de recevabilité à la procédure du surendettement en faveur de la locataire survenue postérieurement, le 27 novembre 2025.

Par ailleurs, les conditions pour lui accorder des délais de paiement ne sont pas réunies, celle-ci n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, en l’absence de versement depuis le 29 janvier 2026.

Cette décision ne fait cependant pas obstacle aux délais qui pourraient être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [B] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’étant pas démontrée la mauvaise foi de la locataire, laquelle a procédé à plusieurs règlements auprès du bailleur et saisit la commission de surendettement, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [P] [B] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, Mme [J] [U] [K] lui devait la somme de 2 846 euros, soustraction faite de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025, non justifiée (88,33 euros), et des pénalités pratiquées (15 euros).

Mme [J] [U] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision au regard des versements réalisés postérieurement au commandement et à l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 645 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [B] [O] ou à son mandataire.

4. Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [U] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2025 entre M. [P] [B] [O], d’une part, et Mme [J] [U] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 24 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [U] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [J] [U] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 645 euros par mois, le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [U] [K] à payer à M. [P] [B] [O] la somme de 2 846 euros (deux mille huit cent quarante-six euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation) arrêté au 2 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes,

DÉBOUTE M. [P] [B] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [U] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025 et celui de l’assignation du 12 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE