TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00439 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQDT

S.C.I. NW/CF représentée par son gérant, M. [H] [C]

SIREN N° 883450652

C/

[Z]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. NW/CF représentée par son gérant, M. [H] [C]

SIREN N° 883450652

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante par l’intermédiaire de M. [H] [C], gérant

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [Z]

né le 23 Août 1980 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

Madame [Y] [I] épouse [Z]

née le 10 Novembre 1975 à MAROC ([Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

Madame [E] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Présidente : Sylvie RODRIGUES

Greffier présent lors des débats : Laurence CORROY

Greffier présent lors du prononcé : Pauline PRIEUR

DEBATS :

Audience publique du : 24 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : SCI NW/CF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2019, la SCI FJMC, aux droits de laquelle vient la SCI NW/CF, a donné à bail à Monsieur [G] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros, le tout payable à terme à échoir le 1er de chaque mois.

Par actes de commissaire de justice du 06 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour la somme de 2 237,41 euros en principal, leur faisant également commandement de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs et les mettant en outre en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Lors de la signification de cet acte, une femme présente au domicile a déclaré être « Madame [E] [N] » et s’est présentée comme étant la nouvelle épouse de Monsieur [G] [Z].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui a donc également signifié par ministère d’huissier le 13 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice du 06 juin 2024, la SCI NW/CF a fait délivrer à Monsieur [G] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 28 février 2025. Ce congé a également été signifié à Madame [E] [N] par acte du 06 juin 2024.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le même jour, la SCI NW/CF a fait assigner Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

constater la résiliation du bail d’habitation au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ou, le cas échéant, prononcer la résiliation dudit bail en raison de l’inexécution par Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] de leurs obligations de payer les loyers et charges et d’être couverts par un contrat d’assurance habitation,

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, du logement situé [Adresse 2], et ce au besoin avec le concours de la force publique,

condamner solidairement Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] qui occupe le logement en vertu des articles 220 et 1303 du code civil et du principe selon lequel « nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui » au paiement :de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, soit la somme de 2 901,87 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer,du coût des commandements de payer soit 243,03 euros et de leur dénonce CCAPEX soit 24,05 euros,du coût des congés pour motif légitime et sérieux soit 199,49 euros,des frais et dépens de la procédure engagée,

condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens,

rappeler l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025 lors de laquelle la SCI NW/CF, représentée par son gérant, Monsieur [H] [C], a pris connaissance d’un courriel du 10 avril 2024 de l’association SI TOIT LIEN déposé à l’audience par Monsieur [G] [Z]. Elle a réclamé la somme actualisée de 5 873,18 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2025, expliquant qu’elle avait dû réintégrer dans la dette locative une « reprise de la CAF » et qu’elle n’était pas responsable de la hausse des prix du gaz. Elle a maintenu le surplus de ses demandes.

Monsieur [G] [Z] a contesté devoir le montant sollicité au titre des charges récupérables, invoquant la signature d’un nouveau contrat.

Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N], à qui l’assignation a été signifiée suivant actes d’huissier du 10 mars 2025 dressés conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2025 pour consultation par la SCI NW/CF des pièces déposées par le défendeur, à charge pour la demanderesse de faire un point sur le montant des charges réclamé.

A l’audience du 24 juin 2025, la SCI NW/CF, représentée par son gérant, a produit un décompte actualisé des loyers et charges arrêté au 24 juin 2025 et s’élevant à la somme totale de 7 908,62 euros, et a maintenu ses demandes. Elle a précisé que les charges réclamées étaient uniquement celles afférentes aux parties communes de l’immeuble. Elle a ajouté que les locataires ne payaient plus rien. Elle a sollicité la mise en délibéré du dossier sans consultation des pièces déposées à l’audience par le défendeur.

Monsieur [G] [Z] a maintenu sa contestation du montant sollicité au titre des charges, produisant une facture de VEOLIA relative à sa consommation semestrielle d’eau et une facture de PRIMEO ENERGIE relative à sa consommation mensuelle d’électricité. Il a précisé que Madame [Y] [I] est son ex-épouse et Madame [E] [N] son épouse actuelle.

Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] n’ont pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En vertu de l’article 24 IV, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la SCI NW/CF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 14 juin 2024 de la situation d’impayés concernant Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 10 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes d’huissier de justice en date du 06 juin 2024, la SCI NW/CF a fait délivrer à Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2 237,41 euros en principal, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans les deux mois de la délivrance de l’acte.

Si Monsieur [G] [Z] verse aux débats ses relevés de compte bancaire, ceux-ci ne permettent pas de constater que des sommes versées n’auraient pas été prises en compte dans les décomptes produits par le bailleur.

A l’audience, Monsieur [G] [Z] a fait valoir le caractère non-décent du logement pour justifier le non-paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Or, si Monsieur [G] [Z] verse aux débats un courriel émanant de l’association SI TOIT LIEN à lui adressé le 10 avril 2025, duquel il ressort qu’un constat de non-décence du logement aurait été établi par la CAF et mentionnerait des travaux à effectuer par le bailleur, il n’en justifie pas, aucun constat de non-décence n’étant produit au dossier.

Dans ces conditions, le courriel de l’association SI TOIT LIEN ne suffit pas à établir que le logement est inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 août 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le bail étant résilié par suite de l’acquisition de la clause résolutoire, les locataires qui se sont maintenus dans les lieux sont devenus occupants sans droit ni titre.

Il résulte des déclarations faites par Monsieur [G] [Z] à l’audience qu’il serait divorcé de Madame [Y] [I] épouse [Z]. Toutefois, il n’est versé en procédure aucun élément pour en justifier. En toute hypothèse, il apparaît que Madame [Y] [I] épouse [Z], dont le nom est mentionné en page 1 du bail et qui est signataire du bail, n’a pas donné congé régulièrement au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par acte remis en main propre contre récépissé ou émargement. Elle sera donc également concernée par la mesure d’expulsion.

Il ressort par ailleurs des déclarations qu’elle a faites à l’huissier de justice lors de la signification du commandement de payer, que Madame [E] [N] occupe effectivement le logement aux côtés de Monsieur [G] [Z]. Elle sera donc également concernée par la mesure d’expulsion.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z], de Madame [Y] [I] épouse [Z], de Madame [E] [N] et de toute autre personne se trouvant dans le logement, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

1°/ Sur les débiteurs de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est constant que la solidarité entre les époux ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation due pour le logement lorsque seul un d’entre eux y réside, sauf si le bail comporte une clause expresse de solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation après résiliation ou expiration du bail ou sauf à démontrer que l’occupation a un caractère ménager, notamment lorsque l’époux occupant le logement a la garde de l’enfant ou des enfants.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, postérieurement à la résiliation du bail, Monsieur [G] [Z] s’est maintenu dans le logement et qu’il s’y maintient encore, aux côtés de Madame [E] [N].

Il sera dès lors fait droit à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation.

La SCI NW/CF a également porté sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [Y] [I] épouse [Z] en sa qualité d’épouse solidaire au bail.

Il convient donc de regarder d’abord s’il existe une clause de solidarité au bail avant de s’interroger sur le point de savoir si cette indemnité a ou non au cas d’espèce un caractère ménager.

Le contrat de bail contient, en son article VII, une clause de solidarité ainsi rédigée :

« Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : en cas de colocation, c’est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Outre le fait qu’il existe une contradiction dans les termes de cette clause en ce qu’une obligation est soit conjointe soit solidaire, les deux qualificatifs étant exclusifs l’un de l’autre, force est de constater que ladite clause vise les loyers, charges et accessoires dus en application du bail et que, par conséquent, elle ne saurait être étendue aux indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre après résiliation du bail, qu’elle ne vise pas expressément.

Dès lors, il y a lieu d’écarter au cas d’espèce l’application de la clause susvisée et la solidarité conventionnelle qui en découle.

En l’absence de clause de solidarité expresse, il est rappelé que la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

La charge de la preuve du caractère ménager pèse sur le bailleur qui prétend que la dette est due solidairement par des époux séparés de fait (Civ.1ère, 17 mai 2017, n°16-16.732).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [Y] [I] épouse [Z] ne réside plus dans le logement, tandis que Monsieur [G] [Z] s’y maintient avec sa nouvelle épouse.

Pour autant, le bailleur ne démontre pas qu’à la suite du départ de Madame [Y] [I] épouse [Z], le logement servait encore à l’hébergement de la famille et notamment des enfants qui y auraient résidé, ni que Monsieur [G] [Z] se serait maintenu et se maintiendrait encore dans les lieux pour les enfants.

La preuve du caractère ménager de l’occupation du bien n’étant pas rapportée, Madame [Y] [I] épouse [Z] n’est pas redevable de l’indemnité d’occupation et la SCI NW/CF sera déboutée de sa demande en paiement à son encontre.

2°/ Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, le contrat ayant été résilié, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] au montant du loyer actuel augmenté de la provision pour charges qui auraient dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 566,28 euros.

En conséquence, Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] seront condamnés solidairement à payer à la demanderesse, à compter du 07 août 2024, une indemnité d’occupation de 566,28 euros qui sera revalorisée comme l’était le loyer du bail résilié, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée, en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont la demanderesse ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SCI NW/CF que la somme qu’elle réclame en principal au titre de ‘l’arriéré locatif’ est en réalité constituée d’un arriéré de loyers et provisions sur charges et de régularisation de charges locatives.

Ces points feront donc l’objet d’un examen distinct.

1°/ Sur le montant dû au titre des loyers et provisions sur charges

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le bailleur que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 299,04 euros selon décompte arrêté au 24 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse), à savoir 390 euros au titre de l’année 2023, 731,36 euros au titre de l’année 2024 et 2 177,68 euros au titre du premier semestre de l’année 2025, de laquelle il convient de déduire la somme de 93 euros (6 600 – 6 693) trop perçue au titre de l’année 2022, soit un arriéré locatif s’établissant en définitive à 3 206,04 euros.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans le décompte les ‘frais d’huissier’ dont le sort sera traité dans les dépens.

Il n’y pas davantage lieu d’y inclure la somme de 1 718 euros (859 x 2) retenue par la CAF sur l’aide personnelle au logement normalement versée au bailleur, l’organisme payeur ayant d’ailleurs précisé dans son courrier du 14 février 2025 que cette saisie ne devait pas avoir de conséquence sur le compte individuel des locataires.

Il ne résulte pas des éléments de la cause que les défendeurs se soient acquittés du règlement de la somme susvisée.

C’est donc à juste titre que le bailleur sollicite le paiement de la somme de 3 206,04 euros au titre de l’arriéré des loyers et provisions sur charges.

2°/ Sur le montant dû au titre de la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il est rappelé que conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que les locataires sont redevables d’un loyer mensuel révisable de 460 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 90 euros afférente aux charges de chauffage collectif.

Il résulte par ailleurs des pièces du dossier :

que l’immeuble dans lequel est situé l’appartement litigieux est composé de 16 logements,

que le logement pris à bail par Monsieur [G] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] est d’une superficie de 80 m², étant relevé que la superficie totale des 16 logements représente 1 340 m²,

que la clé de répartition des charges récupérables entre les locataires est fonction de la superficie du logement s’agissant des factures d’eau et de gaz, et uniforme (à savoir montant total de la dépense /16) s’agissant des taxes, redevances et factures autres que celles portant sur les dépenses liées aux fluides.

Il est rappelé que les charges récupérables sont exigibles sur justification.

A cet égard, il y a lieu de relever que les factures produites par le bailleur mentionnant le « nettoyage des parties communales » sans autre indication, semblent faire double emploi avec d’autres factures de nettoyage notamment celles de la société NET4PRO, et ne permettent pas de déterminer de qui elles émanent. Dès lors, elles seront écartées des débats.

Charges de l’année 2022 :

Les pièces produites aux débats permettent de retenir les montants suivants :

690,76 euros au titre de la quote-part du chauffage collectif au gaz [(11 570,36 /1 340) x 80],

82,69 euros (1 323/16) au titre de la quote-part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

soit un montant total de 773,45 euros.

Déduction faite des provisions sur charges de l’année soit 1 080 euros (90 x 12), les locataires étaient créditeurs d’une somme de 306,55 euros au titre des charges récupérables de l’année 2022.

Charges de l’année 2023 :

Les pièces produites aux débats permettent de retenir les montants suivants :

859,90 euros au titre de la quote-part du chauffage collectif au gaz [(14 403,49 /1 340) x 80)],

78,86 euros (1 261,74/16) au titre du remboursement des frais d’entretien des espaces verts,

153,44 euros (2 455/16) au titre de la quote-part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

soit un montant total de 1 092,20 euros.

Déduction faite des provisions sur charges de l’année soit 1 080 euros, les locataires restaient débiteurs d’une somme de 12,20 euros au titre des charges récupérables de l’année 2022.

Charges de l’année 2024 :

Les pièces produites aux débats permettent de retenir les montants suivants :

1 349,08 euros au titre de la quote-part de l’eau et du chauffage collectif au gaz [(22 597,15 /1 340) x 80)],

232,37 euros (3 717,87/16) au titre du remboursement des frais d’entretien des espaces verts, d’entretien de la chaudière à gaz et de nettoyage des communs,

soit un montant total de 1 581,45 euros.

Déduction faite des provisions sur charges de l’année soit 1 080 euros, les locataires restaient débiteurs d’une somme de 501,45 euros au titre des charges récupérables de l’année 2024.

Charges de l’année 2025 :

Les pièces produites aux débats permettent de retenir les montant suivants :

1 131,59 euros au titre de la quote-part du chauffage collectif au gaz [(18 954,23 /1 340) x 80)],

28,29 euros (452,69/16) au titre du remboursement des frais d’entretien des espaces verts,

soit un montant total de 1 159,88 euros.

Déduction faite des provisions sur charges du 1er janvier au 30 juin 2025 soit 540 euros, les locataires restent débiteurs d’une somme de 619,88 euros au titre des charges récupérables à la date du 24 juin 2025.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, la dette de charges s’établit ainsi à la somme de 826,98 euros (12,20 + 501,45 + 619,88 – 306,55).

3°/ Sur les débiteurs des sommes dues

Il résulte des dispositions combinées des articles 220, 262 et 1751 du code civil que les époux sont tenus, jusqu’à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié, des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Il est de jurisprudence constante que les dettes nées d’un contrat de location souscrit par les époux pour leur logement, sont des dettes ménagères ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La dette locative fait donc partie des dettes ménagères dont les époux sont tenus solidairement jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, nonobstant toute séparation du couple de fait ou judiciairement constatée.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En l’espèce, il n’est apporté, en ce qui concerne les époux [Z], aucun élément quant à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié avant la résiliation du contrat de bail en date du 07 août 2024. De plus, Madame [Y] [I] épouse [Z] ne justifie pas avoir donné congé au bailleur.

Par ailleurs, il résulte des déclarations du défendeur à l’audience que Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] sont mariés.

Dès lors, en application de l’article 220 du code civil, Madame [E] [N] est tenue solidairement à la dette.

En conséquence, faute de justifier d’un paiement libératoire, Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] seront condamnés solidairement à payer à la SCI NW/CF la somme de 637,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 août 2024 selon décompte produit, outre la somme de 826,98 euros au titre de la régularisation des charges.

Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] seront seuls condamnés solidairement à payer à la demanderesse la somme de 2 568,08 (3 206,04 – 637,96) au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 07 août 2024 selon décompte arrêté au 24 juin 2025 (indemnité d’occupation de juin 2025 incluse).

L’intérêt au taux légal sur ces sommes courra du jour du prononcé de la décision.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est rappelé qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI NW/CF ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui ne soit réparé par les intérêts moratoires ou par l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer (243,03) euros et de leur dénonce CCAPEX (24,05 euros) mais non le coût du congé pour motif légitime et sérieux, acte non nécessaire dans le cadre de la présente procédure.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] à payer à la SCI NW/CF la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande formée par la SCI NW/CF, venant aux droits de la SCI FJMC, recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 sont réunies au 07 août 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 2], se trouve donc résilié au 07 août 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] à la somme de 566,28 euros (cinq cent soixante-six euros et vingt-huit centimes) et CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] à payer à la SCI NW/CF cette indemnité d’occupation, à compter du 07 août 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] à payer à la SCI NW/CF la somme de 637,96 euros (six cent trente-sept euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 août 2024, outre la somme de 826,98 euros (huit cent vingt-six euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de la régularisation des charges, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [N] à payer à la SCI NW/CF la somme de 2 568,08 (deux mille cinq cent soixante-huit euros et huit centimes) au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 24 juin 2025 (indemnité d’occupation de juin 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SCI NW/CF de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] à payer à la SCI NW/CF la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 de code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z], Madame [Y] [I] épouse [Z] et Madame [E] [N] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer (243,03) euros et de leur dénonce CCAPEX (24,05 euros) mais non le coût du congé pour motif légitime et sérieux ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 14 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT