N° RG 15/03095 – N° Portalis DBXV-W-B67-EFEJ

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Jugement

du 25 Mars 2026

Minute : GMC

N° RG 15/03095

N° Portalis

DBXV-W-B67-EFEJ

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[H] [W], [G] [X] épouse [W], [P] [L], [C] [I], [O] [K], [O] [Q], [S] [Y], [N] [U], [E] [D] [F] [T], venant aux droits de Monsieur [J] [A] [T], [K] [Z], [R] [V], [M] [B] [KB], [MA] [XF] épouse [B] [KB], [YV] [IG] épouse [ZQ], [LA] [MU], [LF] [QR], [NX] [RH], [WE] [PC] épouse [YW], [DR] [RH]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1], Société LES SABLONS, [NA] [SW]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e ARCHANGE T55

— M^e BARTEAU T15

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [W]

né le 10 Décembre 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3] ;

Madame [G] [X] épouse [W]

née le 22 Mai 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]

Monsieur [P] [L]

né le 08 Juillet 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C] [I]

né le 21 Novembre 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [O] [K]

né le 19 Août 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] ;

Monsieur [O] [Q]

né le 11 Avril 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8] ;

Monsieur [S] [Y]

né le 12 Août 1943 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] ;

Monsieur [N] [U]

né le 07 Juin 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10] ;

Monsieur [E] [D] [F] [T], venant aux droits de Monsieur [J] [A] [T], né le 23 juillet 1936 à [Localité 12] (décédé à [Localité 13] le 16 août 2021), né le 18 Février 1964 à [Localité 14], demeurant [Adresse 11] [Localité 15] ;

Monsieur [NR] [K] [IK] [Z] venant aux droite de son père Monsieur [K] [Z]

né le 07 décembre 1961 à [Localité 16], demeurant [Adresse 12],

Monsieur [R] [V]

né le 11 Août 1965 à [Localité 17], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [M] [B] [KB]

né le 04 Avril 1965 à [Localité 18] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 13]

Madame [MA] [XF] épouse [B] [KB]

née le 11 Avril 1965 à [Localité 19], demeurant [Adresse 13]

Madame [YV] [IG] épouse [ZQ]

née le 29 Juillet 1968 à [Localité 20], demeurant [Adresse 14]

Monsieur [LA] [MU]

né le 19 Août 1952 à [Localité 21], demeurant [Adresse 15]

Monsieur [LF] [QR]

né le 09 Juillet 1952 à [Localité 22] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 16]

Madame [NX] [RH]

née le 10 Juillet 1981 à [Localité 23], demeurant [Adresse 17]

Madame [WE] [PC] épouse [YW]

née le 29 Mai 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 18]

Monsieur [DR] [RH]

né le 12 Mai 1956 à [Localité 24], demeurant [Adresse 19]

Tous ayant pour avocat M^e Stephane ARCHANGE, demeurant [Adresse 20] – [Courriel 1] – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 55 ;

DÉFENDEURS :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 21] ; représentée par M^e Pierre ROBIN, demeurant [Adresse 22], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C622, M^e Vanessa BARTEAU, demeurant [Adresse 23], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

Société LES SABLONS, RCS de [Localité 25]

N° RCS 481 015 998, dont le siège social est sis [Adresse 21] ; représentée par M^e Pierre ROBIN, demeurant [Adresse 22], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C622, M^e Vanessa BARTEAU, demeurant [Adresse 23], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

Monsieur [NA] [SW]

né le 07 Décembre 1951 à [Localité 26], demeurant [Adresse 24] ; représenté par M^e Pierre ROBIN, demeurant [Adresse 22], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C622, M^e Vanessa BARTEAU, demeurant [Adresse 23], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Benjamin MARCILLY

Gaëlle LABAUDRE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 25 septembre 2025, à l’audience du 21 Janvier 2026 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 18 Mars 2026. A cette date, l’affaire a été prorogée au 25 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 25 Mars 2026

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

En 2005, la société Les Sablons a acquis l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 25] " situé à [Localité 27] (28), exploité sous la forme d’un camping caravaning et en a modifié la destination en Parc résidentiel de loisir (PRL) en 2010, les requérants étant copropriétaires, avec d’autres personnes, de la [Adresse 1].

Par acte notarié en date du 15 avril 2011, un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été établi afin de gérer les parties communes du parc résidentiel de loisir, la [Adresse 26] [Adresse 25]. Celui-ci a désigné Monsieur [NA] [SW], gérant de la société Les Sablons, en qualité de syndic provisoire.

Par ordonnance du 19 juin 2014, Maître [NU] [AM] a été désigné en tant qu’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété de la [Adresse 1] par le Président du Tribunal de Grande Instance avec pour mission d’administrer la copropriété, percevoir les fonds et organiser une assemblée générale élective.

Par lettre du 12 janvier 2015, ce dernier a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 19 février 2015.

Au terme de cette assemblée générale, la société Les Sablons a été désignée syndic et Monsieur [RJ] (décédé le 12 mai 2015), seul membre du conseil syndical, selon le procès-verbal d’assemblée générale notifié à l’ensemble des résidents le 24 février 2015.

Les requérants ont contesté la désignation de Monsieur [RJ] comme seul membre du conseil syndical devant le Tribunal de Grande instance de Chartres et sollicité la désignation en tant que membre du conseil syndical de quatre autres personnes qui s’étaient présentées à ce poste. Par jugement en date du 22 mars 2017, la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale a été rejetée.

Par lettre du 12 juin 2015, la société Les Sablons, ès-qualités de syndic, a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 9 juillet 2015 afin notamment de soumettre les états financiers aux copropriétaires.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 a été notifié aux résidents le 4 septembre 2015.

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2015, le Président du Tribunal de Grande Instance de Chartres a débouté les requérants de leur demande en répétition de l’indu ainsi que de leur demande d’expertise.

Par acte en date du 4 novembre 2015, M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [C] [I], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [S] [Y], M. [N] [U], M. [J] [T], M. [K] [Z], M. [R] [V], M. [M] [B] [KB], Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW] et M. [DR] [RH] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 27], la société les Sablons et Monsieur [SW] devant le Tribunal de grande instance de Chartres aux fins d’obtenir l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2015, et subsidiairement celle des résolutions n° 4 à 44, ainsi que la condamnation de la Sarl les Sablons et de Monsieur [SW] au paiement de sommes suivantes :

Sur le fondement de l’action en répétition de l’indu :

— Pour M. [P] [L] la somme de 3.786,70 euros

— Pour M. [C] [I] la somme de 2.800 euros ;

— Pour M. [O] [K] la somme de 2.160 euros ;

— Pour M. [O] [Q] la somme de 2.120 euros ;

— Pour M. [S] [DA] la somme de 1.680 euros ;

— Pour M. [N] [U], la somme de 2.824 euros ;

— Pour M. [J] [T] la somme de 2.295 euros ;

— Pour M. [K] [Z] la somme de 720 euros ;

— Pour M. [R] [V] la somme de 2.720 euros ;

— Pour M. et Mme [M] [B] [KB] la somme de 3.120 euros ;

— Pour Mme [YV] [ZQ] la somme de 1.040 euros ;

— Pour M. [LA] [MU] la somme de 2.560 euros ;

— Pour M. [LF] [QR], la somme de 1.361,34 euros ;

— Pour Mme [NX] [RH] la somme de 480 euros ;

— Pour Mme [WE] [YW] la somme de 480 euros ;

— Pour M. [DR] [RH] la somme de 1.680 euros

Sur le fondement de l’action en répétition de l’indu et à titre subsidiaire sur le fondement de l’enrichissement sans cause, in solidum la société Les Sablons et Monsieur [NA] [SW] ou l’un à défaut de l’autre à payer à :

— Pour M. [C] [I] la somme de 636,03 euros ;

— Pour M. [O] [Q] la somme de 636,03 euros ;

— Pour M. [S] [Y] la somme de 212,01 euros ;

— Pour M. [N] [U] les sommes de 565,36 euros et 933,99 euros ;

— Pour M. [J] [T] la somme de 565,36 euros ;

— Pour M. [K] [Z] la somme de 636,03 euros ;

— Pour M. [R] [V] la somme de 565,36 euros

— Pour M. et Mme [M] [B] [KB] la somme de 636,03 euros ;

— Pour Mme [YV] [ZQ] la somme de 636,03 euros ;

— Pour M. [LA] [MU] la somme de 424,02 euros ;

— Pour M. [LF] [EJ] la somme de 212,01 euros ;

— Pour Mme [NX] [RH] la somme de 424,02 euros ;

— Pour Mme [WE] [YW] la somme de 424,02 euros ;

— Pour M. [DR] [RH] la somme de 494,69 euros.

En outre, les demandeurs ont sollicité la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par une ordonnance du 05 octobre 2017, le juge de la mise en état a notamment donné acte à M. [DA], M. [I] et M. [V] de leur désistement d’instance et d’action et déclaré ce désistement parfait.

Par ordonnance du 21 mars 2018, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [VU], ultérieurement remplacé par M. [NR] [RK], et ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties.

Suivant ordonnance en date du 23 septembre 2020, la Présidente du tribunal judiciaire de Chartres a désigné Maître [NU] [AM] ès-qualités d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriété.

M. [J] [FJ] est décédé le 16 août 2021. M. [E] [FJ] est intervenu volontairement à l’instance sans toutefois reprendre les demandes formulées par son défunt père.

L’expert a déposé son rapport le 29 avril 2022.

Par une ordonnance en date du 16 juin 2022, le juge de la mise en état a :

— Dit n’y avoir lieu à ordonner de nouveau un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, déjà ordonné par décision du juge de la mise en état en date du 21 mars 2018 ;

— Constaté que la société Les Sablons et M. [SW] n’acquiescent pas au désistement d’instance de M. [H] [W] et de Mme [G] [X] épouse [W] ;

— Constaté que ce désistement ne pouvait dès lors être constaté ;

— Constaté que M. [E] [FJ] ne reprenait pas l’instance aux droits de son père, M. [J] [FJ], décédé ;

— Ordonné le sursis à statuer sur les dépens d’incident dont le sort sera réglé avec les dépens de fond.

Par une ordonnance du 18 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Chartres a, à nouveau, désigné Maître [NU] [AM] en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété avec pour mission de l’administrer et de prendre toutes mesures imposées par l’urgence notamment convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic et des membres du conseil syndicat.

M. [K] [Z] est décédé le 29 mars 2023. M. [NR] [Z], son fils, est intervenu volontairement à l’instance.

Par une ordonnance en date du 21 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Chartres a désigné Maître [CM] [AM], administrateur judiciaire, en remplacement de Maitre [NU] [AM] et prorogé la mission de l’administrateur pour une durée de 12 mois.

Par acte en date des 28 novembre 2023 et 05 décembre 2023, les demandeurs ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 27] représenté par Maître [CM] [AM], ès-qualités d’administrateur provisoire dudit syndicat.

Cette instance a été enregistrée sous le n°23/03274.

Le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [NU] [AM] n’a pas constitué avocat.

Par une ordonnance du 29 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment ordonné la jonction de cette nouvelle instance avec celle enregistrée sous le n°RG 15/03095, l’affaire n’étant plus appelée que sous ce dernier numéro.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 21 janvier 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe prorogé au 25 mars 2026.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2025, M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [N] [U], M. [NR] [Z], venant aux droits de son père, M. [K] [Z], M. [M] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW], et M. [DR] [RH] demandent au tribunal de :

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en recouvrement de charges de copropriété de la société Les Sablons pour défaut de qualité à agir, et subsidiairement pour prescription de son action ;

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en recouvrement de « charges individuelles » de la société Les Sablons pour défaut d’intérêts et de qualité à agir, faute de relations contractuelles avec les requérants, et subsidiairement pour prescription de son action ;

— Débouter M. [SW] et la société Les Sablons de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Sous réserve du prononcé du désistement d’instance de Mme [YW] et de M. [L] par le juge de la mise en état,

— Prononcer la nullité du mandat de syndic bénévole de la société Les Sablons à effet au 19 mai 2015 pour défaut d’ouverture d’un compte séparé conforme aux dispositions de l’article 18 de la loi du 18 juillet 1965 dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation;

— Prononcer la nullité du mandat de syndic bénévole de la société Les Sablons à effet au 18 octobre 2016 pour défaut d’ouverture d’un compte séparé conforme aux dispositions de l’article 18 de la loi du 18 juillet 1965 dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation ;

— Prononcer la nullité de la convocation du 12 juin 2015 à l’assemblée générale du 09 juillet 2015 ;

— Prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 27] du 09 juillet 2015 ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la nullité des résolutions n°4 à 11 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 27] en date du 09 juillet 2015 ;

— Condamner in solidum la société Les Sablons et M. [NA] [SW] à payer, sur le fondement de l’action en répétition de l’indu à :

* M. [H] [W], la somme de 3.002,59 euros ;

* M. [P] [L], la somme de 3.786,70 euros ;

* M. [O] [K], la somme de 2.160 euros

* M. [O] [Q], la somme de 2.120 euros ;

* M. [N] [U], la somme de 2.824 euros ;

* M. [NR] [Z] la somme de 720 euros ;

* M. et Mme [GR] [B] [HK] la somme de 3.120 euros ;

* Mme [YV] [ZQ] la somme de 1.040 euros ;

* M. [LA] [MU] la somme de 2.560 euros ;

* M. [LF] [EJ] somme de 1.361,34 euros ;

* Mme [NX] [RH] la somme de 480 euros

* Mme [WE] [YW] la somme de 480 euros ;

* M. [DR] [RH] la somme de 1.680 euros.

A titre principal, sur le fondement de l’action en répétition de l’indu et à titre subsidiaire sur le fondement de l’enrichissement sans cause,

— Condamner in solidum la société Les Sablons M. [SW] ou l’un à défaut de l’autre à payer à :

* M. [O] [Q] la somme de 636,03 euros ;

* M. [N] [U] les sommes de 565,36 euros et 933,99 euros ;

* M. [NR] [Z] la somme de 636,03 euros ;

* M.et Madame [GR] [B] [KB] la somme de 636,03 euros ;

* M. [YV] [ZQ] la somme de 636,03 euros ;

* M. [LA] [MU] la somme de 424,02 euros ;

* M. [LF] [EJ] la somme de 212,01 euros ;

* Mme [NX] [RH] la somme de 424,02 euros ;

* Mme [WE] [YW] la somme de 424,02 euros ;

* M. [DR] [RH] la somme de 494,69 euros.

— Condamner in solidum la société Les Sablons et M. [SW], ou l’un à défaut de l’autre, à payer à chacun des requérants la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour présentation dilatoire de leur fin de non-recevoir ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], la société Les Sablons et M. [SW], ou l’un à défaut de l’autre, à payer à chacun des requérants la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les manquements causés dans le cadre de la gestion de la copropriété

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], la société Les Sablons et M. [SW], ou l’un à défaut de l’autre, à payer aux requérants la somme de 40.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], la SARL Les Sablons et M. [SW], ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Accorder aux requérants le bénéfice de l’article 10-1, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dire et juger que les frais de procédure (dont dépens et frais irrépétibles) mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] ne seront pas supportés par les requérants.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, la société Les Sablons et M. [SW] demandent au tribunal de :

— Rejeter les conclusions à fins d’irrecevabilité de leurs demandes ;

A titre principal,

— Dire prescrite l’action des demandeurs en répétition de l’indu ;

A titre subsidiaire,

— Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs fins et demandes ;

A titre reconventionnel,

— Condamner les demandeurs au paiement au profit de la société Les Sablons des sommes dues au titre des charges et consommations individuelles au titre des années 2011 à 2014 comme suit :

* M. [P] [L] : 2.182,50 euros ;

* M. [O] [K], parcelle n°[Cadastre 1] : 1.143,41 euros

* M. [O] [Q], parcelle n°[Cadastre 2] : 612,64 euros ;

* M. [N] [U], parcelle n°[Cadastre 3] : 2.651,03 euros ;

* M. [GR] [B] [KB], parcelle n°[Cadastre 4] : 1.548,26 euros ;

* M. [LA] [MU], parcelle n°[Cadastre 5] : 2.050,23 euros ;

* [Localité 28], parcelle n°[Cadastre 6] : 1.550,47 euros ;

* Mme [WE] [YW], parcelle n°[Cadastre 7] : 470,34 euros ;

— Condamner chacun des demandeurs suivants au paiement au profit de la société Les Sablons, au titre des consommations individuelles à compter de l’année 2018, des sommes suivantes :

* M. [P] [L], parcelle n°[Cadastre 8] : 1.430,02 euros

* M. [O] [K], parcelle n°[Cadastre 1] : 293,11 euros

* M. [O] [Q], parcelle n°[Cadastre 2] : 1.451,59 euros ;

* M. [N] [U], parcelle n°[Cadastre 3] : 3.689,52 euros ;

* M. [GR] [B] [KB], parcelle n°[Cadastre 4] : 1.821,21 euros

* M. [LA] [MU], parcelle n°[Cadastre 5] : 3.002,55 euros ;

* [Localité 28], parcelle n°[Cadastre 6] : 1.424,03 euros

* Mme [WE] [YW], parcelle n°[Cadastre 7] : 4.666,38 euros

* M. [DR] [RH], parcelle n°[Cadastre 9] : 3.915,27 euros

— Condamner solidairement les demandeurs à verser à la société Les Sablons une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les demandeurs à verser à M. [NA] [SW] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise, avec faculté de recouvrement direct au profit de [Etablissement 1] Vanessa Barteau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs conclusions respectives en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de M. [NR] [Z]

Il résulte des débats que M. [K] [Z], demandeur, est décédé le 29 mars 2023.

M. [NR] [Z], son fils, a déclaré intervenir aux droits de l’intéressé, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

Il convient dès lors de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [NR] [Z] aux droits droit de M. [K] [Z].

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les parties

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’irrecevabilité des conclusions à fins de condamnation au titre de la répétition de l’indu présentées par les demandeurs

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2230 du même code prévoit également que la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.

L’article 2231 énonce en outre que l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

L’article 2239 du code civil prévoit encore que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. / Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

L’article 2242 précise que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions, la société Les Sablons et M. [SW] font valoir que plus de 5 ans se sont écoulés entre, d’une part, la saisine de la juridiction et, d’autre part, le 15 novembre 2023, date de leurs conclusions en ouverture du rapport.

Il convient toutefois de relever que le délai de prescription s’agissant de la créance invoquée par les demandeurs au titre de la répétition de l’indu a été régulièrement interrompu par la délivrance de l’assignation délivrée le 28 novembre 2023. Dès lors qu’en application de l’article 2242 du code civil, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à extinction de l’instance, la société Les Sablons et M. [SW] ne sont pas fondés à soutenir qu’un nouveau délai de prescription aurait commencé à courir depuis la délivrance de l’assignation.

Par voie de conséquence, la circonstance que plus de 5 ans se soient écoulés depuis l’introduction de l’instance est sans incidence sur la recevabilité des demandes en paiement présentées par les demandes.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription des conclusions à fins de condamnation présentées par les demandes sera en conséquence rejetée.

Sur l’irrecevabilité des conclusions à fins de condamnation au titre du recouvrement de « charges et consommations individuelles » présentées par les défendeurs

S’agissant de la qualité à agir de la société Les Sablons

Il résulte des débats, que la société Les Sablons fait valoir une créance à l’égard de certains des autres copropriétaires au titre de de « charges et consommations individuelles » dont elle indique avoir fait l’avance.

Aux termes de ses conclusions, la société Les Sablons relève que dans un premier temps, le régime et le règlement de copropriété n’a pas été appliqué et qu’elle a géré la copropriété de fait en appelant des charges forfaitaires trimestriellement afin de faire face aux charges communes et qu’elle « répercutait également sur chacun des résidents le coût de leur consommation individuelle dont elle faisait l’avance ». (Conclusions, page n°10)

Si le fait que la société Les Sablons ait, de fait, exercé les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires sans mandat peut avoir une incidence sur le bienfondé de sa demande, une telle circonstance n’est pas de nature à justifier le défaut de qualité pour agir de la société Les Sablons.

De même, si les demandeurs relèvent que la société Les Sablons n’a pas de lien contractuel avec les copropriétaires et qu’elle aurait dû diriger son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires et non à l’encontre de chaque copropriétaire, une telle circonstance est sans incidence sur la qualité à agir de la défenderesse, indépendamment du bienfondé de ses demandes.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Les Sablons sera en conséquence écartée.

S’agissant de la prescription des demandes

S’agissant des demandes en paiement au titre des années 2011 à 2014

— Sur la durée du délai de prescription

Aux termes de l’article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Il convient toutefois de relever que les demandeurs ne peuvent être regardés comme des consommateurs au sens des dispositions précitées, la présente instance opposant des copropriétaires, l’un d’eux estimant avoir fait l’avance, pour le compte des autres, de charges individuelles et de charges de copropriété. Les demandeurs ne sont donc pas fondés à invoquer ces dispositions.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable jusqu’au 25 novembre 2018, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi " [Localité 29] ", entrée en vigueur le 25 novembre 2018, a modifié ces dispositions, lesquelles prévoient désormais que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2222 du code civil prévoit notamment que la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. / En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il convient en conséquence de retenir que pour les demandes en paiement des charges non prescrites en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 25 novembre 2018, sont prescrites au plus tard le 25 novembre 2023, sans que la durée totale du délai de prescription ne puisse excéder 10 ans.

— Sur le point de départ du délai de prescription

Le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour où la Société Les Sablons ne pouvait ignorer son droit à restitution des sommes dont elle a fait l’avance.

Il ressort toutefois des propres écritures de la société Les Sablons que celle-ci a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 09 juillet 2015 " soumettant les états financiers à l’assemblée générales des copropriétaires les laissant débiteurs de sommes importantes dès lors qu’on applique les règles de contribution, équivalente aux millièmes détenus dans la copropriété (…) " (conclusions, page n°28)

Il s’en infère que dès l’envoi de la convocation à cette assemblée générale, soit le 12 juin 2015, la société Les Sablons avait connaissance des faits lui permettant d’exercer son action au sens de l’article 2224 du code civil. Le délai de prescription a donc, au plus tard, commencé à courir à compter de cette date.

— Sur l’éventuelle interruption ou suspension du délai de prescription

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs font valoir que les demandes reconventionnelles en paiement formulées par la société Les Sablons et M. [SW] sont prescrites dès lors que l’assignation délivrée les 3 et 4 novembre 2015 n’a interrompu le cours du délai de prescription qu’à leur profit au titre des seuls chefs de demande mentionnés dans cet acte. Ils en déduisent que les demandes reconventionnelles en paiement de charges de copropriété au titre des années 2011 à 2014 présentées par les défendeurs par conclusions notifiées le 18 novembre 2024 sont prescrites.

Pour conclure au rejet de cette fin de non-recevoir, les défendeurs relèvent que le délai de prescription a été interrompu par la délivrance de l’assignation à leur égard puis suspendu au cours des opérations d’expertise.

Il est constant qu’une assignation en justice ne peut interrompre la prescription qu’en ce qui concerne le droit que son auteur entend exercer. Elle ne peut, dès lors, interrompre la prescription de l’action s’agissant de chefs de demandes qui n’y sont pas mentionnés. En application de ce principe, l’assignation délivrée en date des 3 et 4 novembre 2015 n’a pas eu pour effet d’interrompre le délai de prescription s’agissant des demandes en paiement ultérieurement formulées à titre reconventionnel par la société Les Sablons.

Il résulte par ailleurs de l’article 2239 du code civil que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Cette cause de suspension ne vise que les mesures d’instruction ordonnées « avant tout procès » et non celles ordonnées par une juridiction de fond déjà saisie de sorte que la société Les Sablons n’est pas fondée à soutenir que la prescription aurait été suspendue à compter de l’ordonnance du juge de la mise en état du 21 mars 2018 ordonnant une expertise judiciaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever qu’aucun acte interruptif de prescription ou aucun évènement ayant pour effet d’en suspendre le cours n’est intervenu postérieurement entre le 12 juin 2015 et les conclusions notifiées le 19 novembre 2024 aux termes desquelles la société Les Sablons a, pour la première fois, sollicité en justice le versement des sommes qu’elle estime être dues par les demandeurs au titre des charges et consommations individuelles pour les années 2011 à 2014.

Cette demande, formulée plus de 5 ans à compter du 25 novembre 2018, doit donc être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

S’agissant des sommes réclamées au titre de l’année 2018

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 9 du même code prévoit en outre qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si les demandeurs invoquent, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles en recouvrement des charges présentée par la société Les Sablons, ils ne font valoir, dans le corps de leurs écritures, aucun élément permettant de justifier de la prescription des demandes présentées au titre de l’année 2018.

Les demandes en paiement formulées à ce titre seront dès lors déclarées recevables.

Sur les conclusions à fins d’annulation du mandat de syndic bénévole de la société Les Sablons résultant des délibérations du 19 février 2015, de la convocation du 12 juin 2015 et de l’assemblée générale du 09 juillet 2015

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé :

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

En l’espèce, le tribunal ne peut qu’observer que la société Les Sablons ne justifie pas de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation par l’assemblée du 19 février 2025, les seuls éléments contractuels produits par les défendeurs étant postérieurs à cette échéance.

Les « circonstances » particulières invoquées par les défendeurs ne sauraient exonérer la société Les Sablons de ses obligations légales impératives.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Si la nullité n’est encourue qu’à compter de trois mois à compter de la désignation du syndic, cette sanction met à néant l’entier mandat de manière rétroactive.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs formulés par les demandeurs, il convient :

— D’une part, d’annuler le mandat de syndic confié à la société Les Sablons résultant de la délibération de l’assemblée générale du 19 février 2025 ;

— D’autre part, et dès lors que la société Les Sablons n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du 18 juillet 2015, d’annuler la convocation à ladite assemblée en date du 12 juin 2015 et l’assemblée générale subséquente.

Sur les conclusions aux fins de condamnations présentées par les demandeurs

Sur la restitution des sommes versées

Sur les demandes à l’encontre de la société Les Sablons

Il résulte des débats, qu’aux termes du règlement de copropriété du 15 avril 2011, M. [SW] a été désigné en qualité de syndic provisoire.

Selon l’article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation provisoire d’un syndic par le règlement de copropriété avant la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires, doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale et selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an.

En l’absence de ratification de cette nomination et de désignation d’un syndic en application de ces dispositions, le président du tribunal de grande instance de Chartres a, par ordonnance du 19 juin 2014, désigné Maître [NU] [AM] ès-qualités d’administrateur judiciaire pour une durée de 8 mois en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Le 19 février 2015, l’assemblée générale a désigné la Sarl Les Sablons en qualité de syndic bénévole, mandat ultérieurement renouvelé par l’assemblée générale le 09 juillet 2015.

Il résulte des développements qui précèdent que le mandat de syndic confié à la société Les Sablons par l’assemblée générale le 19 février 2015 est entaché de nullité ab initio, le renouvellement de ce mandat étant également nul faute pour la société Les Sablons d’avoir qualité pour convoquer l’assemblée générale du 09 juillet 2015.

Il s’en infère que la société Les Sablons s’est comportée comme syndic de fait.

Ne disposant d’aucun mandat exprès et n’ayant pas été habilitée à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires pris individuellement, elle a sollicité et obtenu le règlement de charges au titre d’une gestion illégale de nature à engager sa responsabilité qu’aucun mandat « tacite » ne saurait ratifier.

En conséquence, la société Les Sablons est tenu de restituer les sommes qu’elle a indûment perçues.

M. [W] fait valoir qu’il a versé la somme de 3.002,59 euros à la société Les Sablons, somme qui n’est pas contestée en défense et retenue par l’expert. La société Les Sablons sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 3.002,59 euros.

M. [L] fait valoir qu’il a versé à la société Les Sablons une somme de 3.786,70 euros. Aux termes de son rapport, l’expert retient toutefois qu’il n’est justifié que de versements à concurrence de 3.600 euros. En l’absence de justificatif complémentaire (la pièce n°10 visée dans le tableau reproduit dans les conclusions étant sans rapport), la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [L] une somme de 3.600 euros.

M. [K] fait valoir qu’il a versé à la société Les Sablons une somme de 2.160,00 euros. L’expert retient toutefois qu’il n’est justifié que de versements à concurrence de 2.080,00 euros, en l’absence de justificatif complémentaire (la pièce n°12 visée dans la tableau reproduit dans les conclusions ne contenant aucun justificatif de paiement), la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [K] une somme de 2.080,00 euros.

M. [Q] sollicite la restitution d’une somme 2.120 euros versée à la société Les Sablons outre 636,03 euros qu’il indique avoir versé à Maître [AM] que celui-ci a par la suite reversé à la société Les Sablons, soit au total la somme de 2.756,03 euros. Aux termes de son rapport, l’expert retient qu’il est justifié du paiement de la somme de 2.640 euros, le surplus n’étant pas démontré. La pièce n°13 visée dans les conclusions ne comportant aucun justificatif complémentaire, la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [Q] la somme de 2.640 euros.

M. [U] sollicite le remboursement d’une somme de 2.824 euros versée à la société Les Sablon, outre 565,36 euros et 933,99 euros qu’il indique avoir versés à Maître [AM], cette somme étant ultérieurement reversée à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est justifié du paiement d’une somme de 3.200 euros, le surplus n’étant pas justifié. La pièce n°15 visée dans les conclusions ne comportant aucun justificatif complémentaire, la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [U] la somme de 3.200 euros.

M. [NR] [Z], venant aux droits de son père [K] [Z], sollicite le remboursement d’une somme de 720 euros, outre 636,03 euros versés à Maître [AM], ultérieurement reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est uniquement justifié du paiement d’une somme de 1.240 euros, le surplus n’étant pas justifié. La pièce n°17 visée dans les conclusions ne comportant aucun justificatif complémentaire, la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [Z] la somme de 1.240 euros.

M. et Mme [B] [KB] sollicitent le paiement d’une somme de 3.120 euros outre 636,03 euros versés à Maître [AM] et ultérieurement reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est uniquement justifié du paiement d’une somme de 3.360 euros. La pièce n°19 visée dans les conclusions ne comportant aucun justificatif complémentaire, la société Les Sablon sera condamnée à leur verser la somme de 3.360 euros.

Mme [YV] [ZQ] sollicite le paiement d’une somme de 720 euros outre 424,02 euros versés à Maître [AM], ultérieurement reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est uniquement justifié du paiement d’une somme de 2.480 euros. Il n’est pas sérieusement contesté que les fonds versés dans un premier temps à Maître [AM] ont par la suite été reversés à la société Les Sablons, qui, en l’absence de qualité pour percevoir ces fonds, ne peut qu’être condamnée à les rembourser. La société Les Sablons sera en conséquence condamnée à verser à Mme [ZQ] la somme totale de 1.144,02 euros.

M. [MU] sollicite la condamnation de la société Les Sablons à lui verser la somme de 2.560 euros outre 424,02 euros versés à Maître [AM], ultérieurement reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est justifié du versement d’une somme totale de 3.600 euros. Pour les mêmes raisons que précédemment, la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [MU] la somme totale de 2.985,02 euros.

M. [EJ] sollicite la condamnation de la société Les Sablons à lui verser la somme de 1.361,34 euros outre 212,01 euros versés à Maître [AM], ultérieurement reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est justifié du versement d’une somme totale de 1.920 euros. Pour les mêmes raisons que précédemment, la société Les Sablons sera condamnée à verser à M. [EJ] la somme totale de 1.573,35 euros.

Mme [RH] sollicite la condamnation de la société Les Sablons à lui verser la somme de 480,00 euros outre 424,02 euros versés à Maître [AM], ultérieurement reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est justifié du versement d’une somme totale de 640 euros, le surplus n’étant pas justifié. La pièce n°23 visée en marge du tableau reproduit n’établissant pas la preuve du paiement effectif des sommes non justifiées dans le cadre de l’expertise, la société Les Sablons sera condamnée à verser à Mme [RH] la somme de 640 euros.

Mme [YW] sollicite la condamnation de la société Les Sablons à lui verser la somme de 480 euros, outre 424,02 euros versés à Maître [AM] puis reversés à la société Les Sablons. L’expert retient qu’il est justifié du versement d’une somme totale de 1.600 euros. Pour les mêmes raisons que précédemment, la société Les Sablons sera condamnée à verser à Mme [YW] la somme de 904,02 euros.

M. [DR] [RH], sollicite le versement d’une somme de 1.680,00 euros outre 494,69 euros versés à Maître [AM] puis reversés à la société Les Sablons. L’expert ne se prononce pas sur le montant des sommes effectivement versées par l’intéressé. La pièce n°25 visée en marge du tableau reproduit dans les conclusions en demande n’établit pas la preuve du paiement effectif des sommes invoquées par M. [RH]. En conséquence, les demandes présentées par ce dernier seront rejetées.

La circonstance, alléguée en défense, que la condamnation prononcée uniquement au profit de certains copropriétaires serait de nature à créer une distorsion avec les autres copropriétaires est inopérante, dès lors que les demandeurs ne sauraient être limités dans leur droit à paiement en raison de l’inaction des autres copropriétaires.

*

Compte tenu de tout ce qui précède, la société Les Sablons sera condamnée à verser :

— la somme de 3.002,59 euros à M. [W] ;

— la somme de 3.600 euros à M. [L] ;

— La somme de 2.080 euros à M. [K] ;

— la somme de 2.640 euros à M. [Q] ;

— la somme de 3.200 euros à M. [U] ;

— la somme de 1.240 euros à M. [NR] [Z], venant aux droits de son pièce M. [K] [Z] ;

— la somme de 3.360 euros à M. et Mme [B] [KB] ;

— la somme de 1.144,02 euros à Mme [ZQ] ;

— la somme de 2.985,02 euros à M. [MU] ;

— la somme de 1.573,35 euros à M. [EJ] ;

— la somme de 640 euros à Mme [RH] ;

— la somme de 904,02 euros à Mme [YW],

Les demandes présentées par M. [RH] seront par ailleurs rejetées.

Sur les conclusions à fins de condamnation in solidum de M. [SW]

Les demandeurs font valoir que M. [SW] engage sa responsabilité contractuelle dès lors :

— Que l’intéressé a entretenu une confusion sur son rôle dans la gestion de la copropriété;

— Qu’il a agit alors que des conflits d’intérêts existaient entre lui, le syndicat des copropriétaires, et la société Les Sablons ;

— Qu’il a laissé la société Les Sablons gérer la copropriété sans l’accord de l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que M. [SW], en sa qualité de syndic provisoire n’a provoqué aucune réunion de l’assemblée générale des copropriétaires aux fins de ratification de sa désignation dans le délai d’un an prescrit par l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Il ressort par ailleurs des conclusions des défendeurs qu’il a laissé la société Les Sablons exercer, de fait, en ses lieu et place, les fonctions de syndic sans l’accord de l’assemblée des copropriétaires.

Il convient en conséquence de retenir qu’en raison de ses manquements, M. [SW] a contribué à ce que la société Les Sablons sollicite et obtienne le versement d’appels de charges de manière irrégulière.

En conséquence, et alors même qu’il n’a personnellement perçu aucune somme au titre d’appels de charges, M. [SW] sera condamné in solidum avec la société Les Sablons au paiement des sommes précitées.

Sur les conclusions au paiement d’une somme de 1.500 euros pour présentation dilatoire d’une fin de non-recevoir

En vertu des dispositions de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de les soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

En l’espèce, il n’est pas démonté que les défendeurs aient soulevé leur fin de non-recevoir de manière dilatoire, la preuve d’une intention malveillante n’étant pas rapportée.

La demande indemnitaire présentée par les demandeurs à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur les conclusions à fins de paiement d’une somme de 10.000 euros pour chacun des demandeurs

Il convient de relever que si les demandeurs n’invoquent aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires de sorte que la responsabilité de celui-ci ne saurait être engagée.

En outre, s’agissant des demandes en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre des autres défendeurs, les demandeurs ne justifient pas l’existence d’un préjudice individuel. S’ils font valoir que « les autres copropriétaires qui souhaiteraient vendre sont donc bloqués par les procédés illégaux de la Sarl Les Sablons et de son gérant, l’impossibilité d’établir des états datés en bonne et due forme étant entièrement le résultat de leur gestion de fait de la copropriété », ils n’établissent aucunement qu’un projet de vente n’aurait pu aboutir en raison de l’attitude de la société Les Sablons et de M. [SW].

En conséquence, la demande tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26] [Adresse 27], de la société Les Sablons et de M. [SW], ou l’un à défaut de l’autre, à leur payer chacun la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement formulées par les défendeurs

En l’absence de toute précision des écritures sur le fondement juridique de la demande, il appartient au juge du fond d’examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. (Cass. 3ème Civ., 27 juin 2006, n°05-15.394) Le juge doit ainsi recherche lui-même la règle de droit applicable et ne relève aucun moyen d’office en donnant à sa décision le fondement juridique qui découle des faits allégués. Il n’a pas à respecter le principe de la contradiction. (Cass. 3ème Civ., 28 mai 1986, n°85-11.402)

En l’espèce, les défendeurs font valoir que la société Les Sablons a agi en qualité de syndic de fait et fait l’avance, à ce titre et sur ses propres deniers, de charges communes et individuelles dont elle sollicite le règlement auprès des copropriétaires.

Il sera relevé que, s’agissant des charges communes, la demande en paiement formulée par la société Les Sablons est mal dirigée, dès lors qu’ayant agi, selon elle, en qualité de syndic de fait, elle ne peut, le cas échéant, invoquer une créance qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires, lequel dispose, pour sa part, d’une action récursoire à l’encontre des copropriétaires.

Il convient en outre d’observer que les notions de syndic de fait ou encore de gestion d’affaires ne peuvent être retenues, la société Les Sablons, qui reconnait avoir agi ès-qualités de syndic, ne disposant d’aucun pouvoir fondé sur une mandat exprès et n’ayant en aucun cas été habilité à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Il en est de même en cas d’avance de fonds effectuée par un syndic dûment mandaté, pour lesquelles les règles de la gestion d’affaires non plus que celles de l’enrichissement sans cause ne s’appliquent, étant considéré que les textes légaux définissant la mission du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et suivants du décret du 17 mars 1967) ne permettaient pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires s’agissant de leurs consommations individuelles.

Il s’en déduit que le syndic ne peut obtenir le remboursement d’avances, fortiori lorsqu’il n’a pas la qualité de syndic.

En outre, en sa qualité de professionnelle, la société Les Sablons ne pouvait ignorer les dispositions de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1972 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 aux termes desquelles il est fait obligation à tout professionnel en matière immobilière de disposer d’un mandat écrit, et, dès lors, en l’absence d’un tel mandat, elle ne pouvait ignorer non plus qu’elle engageait sa responsabilité dans le cadre d’une gestion illégale, ne pouvant en conséquence prétendre au remboursement de sommes engagées sur aucun fondement juridique.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes reconventionnelles en paiement présentées par les défendeurs ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Parties perdantes, la société Les Sablons et M. [SW] seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Parties perdantes condamnées aux dépens, la société Les Sablons et M. [SW] ne peuvent prétendre au bénéfice de ces dispositions. Les demandes formulées à ce titre par les intéressés seront en conséquence rejetées.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum la société Les Sablons et M. [SW] à verser à l’ensemble des demandeurs une somme globale de 12.000 euros.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit. / Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l’instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier.

L’article 515 du même code précise que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. / Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, aucune des parties ne sollicite que le présent jugement ne soit assorti de l’exécution provisoire. Toutefois, au regard de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de M. [NR] [Z], aux droits de M. [K] [Z],

DECLARE RECEVABLES comme étant non prescrites les demandes présentées par M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [N] [U], M. [NR] [Z], venant aux droits de son père, M. [K] [Z] M. [GR] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW], et M. [DR] [RH] ;

DECLARE IRRECEVABLES comme étant prescrites les demandes présentées par la société Les Sablons au titre du recouvrement des « charges et consommations individuelles » au titre des années 2011 à 2014 ;

DECLARE RECEVABLES les demandes présentées par la société Les Sablons et au titre des « charges et consommations individuelles » au titre de l’année 2018 ;

CONSTATE la nullité de plein droit le mandat de syndic confié à la société Les Sablons suivant délibération du 19 février 2015 ;

ANNULE la convocation adressée par la société Les Sablons le 12 juin 2015 en vue de l’assemblée générale du 09 juillet 2015 ;

ANNULE l’assemblée générale du 09 juillet 2015 ainsi que l’ensemble des résolutions adoptées à cette date ;

CONDAMNE in solidum la société Les Sablons et M. [NA] [SW] à verser :

— la somme de 3.002,59 euros à M. [H] [W] ;

— la somme de 3.600 euros à M. [P] [L] ;

— la somme de 2.080 euros à M. [O] [K] ;

— la somme de 2.640 euros à M. [O] [Q] ;

— la somme de 3.200 euros à M. [N] [U]

— la somme de 1.240 euros à M. [NR] [Z], venant aux droits de son pièce M. [K] [Z] ;

— la somme de 3.360 euros à M. [GR] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB] ;

— la somme de 1.144,02 euros à Mme [YV] [ZQ] ;

— la somme de 2.985,02 euros à M. [LA] [MU] ;

— la somme de 1.573,35 euros à M. [LF] [EJ] ;

— la somme de 640 euros à Mme [NX] [RH] ;

— la somme de 904,02 euros à Mme [WE] [YW], ;

DEBOUTE M. [DR] [RH] de sa demande tendant au paiement d’une somme de 2.174,69 euros ;

DEBOUTE M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [N] [U], M. [NR] [Z], venant aux droits de son père, M. [K] [Z] M. [GR] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW], et M. [DR] [RH] de leur demande tendant à la condamnation in solidum de la société Les Sablons et de M. [NA] [SW] au versement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [N] [U], M. [NR] [Z], venant aux droits de son père, M. [K] [Z] M. [GR] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW], et M. [DR] [RH] de leur demande tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 27], de la société Les Sablons et de M. [NA] [SW] au versement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société Les Sablons de ses demandes tendant à la condamnation :

— de M. [P] [L] au paiement d’une somme de 1.430,02 euros ;

— de M. [O] [K] au paiement d’une somme de 293,11 euros ;

— de M. [O] [Q] au paiement d’une somme de 1.451,59 euros ;

— de M. [N] [U], au paiement d’une somme de 3.689,52 euros ;

— de M. [GR] [B] [KB] au paiement d’une somme de 1.821,21 euros ;

— de M. [LA] [MU] au paiement d’une somme de 3.002,55 euros ;

— de Mme [NX] [RH] au paiement d’une somme de 1.424,03 euros ;

— de Mme [WE] [YW] au paiement d’une somme de 4.666,38 euros ;

— de M. [DR] [RH] au paiement d’une somme de 3.915,27 euros ;

CONDAMNE in solidum la société Les Sablons et M. [NA] [SW] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum la société Les Sablons et M. [NA] [SW] à verser à M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [N] [U], M. [NR] [Z], venant aux droits de son père, M. [K] [Z] M. [GR] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW], et M. [DR] [RH] ensemble une somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [W], Mme [G] [X] épouse [W], M. [P] [L], M. [O] [K], M. [O] [Q], M. [N] [U], M. [NR] [Z], venant aux droits de son père, M. [K] [Z] M. [GR] [B] [KB] et Mme [MA] [XF] épouse [B] [KB], Mme [YV] [IG] épouse [ZQ], M. [LA] [MU], M. [LF] [EJ], Mme [NX] [RH], Mme [WE] [PC] épouse [YW], et M. [DR] [RH] de leur demande tendant à l’application de l’article 10-1 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE