TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à Mme [U] [F]

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07250 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XFL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [F] [U], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 décembre 2022, HABITAT [Localité 6] PROVENCE a donné à bail à Madame [T] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 489,09 euros outre 266,59 euros de provisions sur charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 6] PROVENCE a fait signifier à Madame [T] [G] par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024 un commandement de payer la somme de 895,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, vu l’article L 213-4-4 du COJ, vu l’article R 213-9-7 COJ, vu le bail d’habitation liant Habitat Marseille Provence et Madame [G] [T], vu le commandement de payer délivré le 23/08/2024 avec rappel de la clause résolutoire :

— Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans les délais légaux au commandement de payer du 23/08/2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

En conséquence,

— entendre ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] [Adresse 7] [Adresse 3],

— S’entendre condamner solidairement à verser à la requérante la provision de 1861,38 €, comptes arrêtés au 15/11/2024,

— S’entendre condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— S’entendre condamner solidairement à verser à Habitat [Localité 6] Provence la somme de 200 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Au visa de l’article 696 du CPC,

— s’entendre condamner solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, HABITAT [Localité 6] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 août 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, HABITAT [Localité 6] PROVENCE, représenté par Madame [F] [U], chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux de l’Office Public de HABITAT [Localité 6] PROVENCE, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 768,28 euros, selon décompte en date du 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Il ne souhaite pas que des délais de paiement soient accordés à la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [G] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.,

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, HABITAT [Localité 6] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024 pour la somme en principal de 895,07 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2024.

Madame [T] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 866,49 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [G] reste devoir la somme de 768,28 euros, à la date du 20 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [T] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [T] [G] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 768,28 euros, avec les intérêts au taux légal compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [G], parties perdantes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de HABITAT [Localité 6] PROVENCE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2022 entre HABITAT [Localité 6] PROVENCE et Madame [T] [G], concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITAT [Localité 6] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [G] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de 768,28 euros décompte arrêté au 20 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [T] [G] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,