RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 005 /2026

N° RG 25/00147 – N° Portalis DBZV-W-B7J-COU4

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

Entre :

S.C.I. LES 2 MARCASSINS

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 832 579 627

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Marie DUPONCHELLE de la SARL ESIA AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocats postulant

Rep/assistant : Maître Charlotte LAPICQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

S.A.S. A.C.S. FRANCE

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 801 043 357

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non constituée

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Marie DUPONCHELLE de la SARL ESIA AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Margot MARTINS, juge placé

Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 13 Janvier 2026 ;

N° RG 25/00147 – N° Portalis DBZV-W-B7J-COU4 – jugement du 13 Janvier 2026

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2022, la SCI LES 2 MARCASSINS, représentée par son gérant, Monsieur [R] [P], a donné à bail à la société A.C.S. France SAS, représentée par son gérant, Monsieur [T] [S], un local à usage commercial, situé [Adresse 2] à [Adresse 8] (60190), moyennant un loyer annuel de 13.200 euros HT, soit un montant de 1.100 euros HT ou 1320 euros TTC, payable d’avance le 5 de chaque mois. Le bail était conclu pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la SCI LES 2 MARCASSINS a fait signifier à la société A.C.S. France SAS un commandement de payer la somme de 3960 euros en principal au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte du commissaire de justice en date du 10 février 2025, la SCI LES 2 MARCASSINS a fait assigner la société A.C.S. France SAS devant le tribunal judiciaire en lui demandant de :

Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial, Condamner la société A.C.S. France SAS à lui verser la somme de 13.200 euros au titre des loyers échus impayés, assortis des intérêts de retard, Condamner la société A.C.S. France SAS à lui restituer le bien loué en parfait état, à ses charges, risques et frais, Ordonner l’expulsion de la société A.C.S. France SAS, de tout occupant de son chef et de tout bien mobilier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,Condamner la société A.C.S. France SAS au paiement d’une indemnité mensuelle de jouissance égale à deux fois le montant du loyer, jusqu’à restitution effective du bien loué, Condamner la société A.C.S. France SAS à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi, Condamner la société A.C.S. France SAS à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société A.C.S. France SAS à lui verser aux entiers dépens et frais d’exécution, Condamner la société A.C.S. France SAS sous astreinte de 150 euros de retard à compter de la signification de la décision, Ordonner l’anatocisme des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, la SCI LES 2 MARCASSINS fait valoir, sur le fondement des articles 1217, 1224, 1226 et 1228 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. La demanderesse soutient que la société A.C.S. France SAS n’a pas payé les loyers du mois de mai 2024 à février 2025, malgré de nombreuses relances, une mise en demeure et la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte qu’elle est fondée à demander le prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial. La demanderesse sollicite en conséquence la condamnation de la société A.C.S. France SAS à lui payer la somme de 13.200 euros au titre des loyers échus avec intérêts de retard au taux légal, ainsi que sa condamnation à restituer le local en parfait état à ses charges, risques et frais sous astreinte de 150 euros par jour de retard. A défaut de restitution du local, la SCI LES 2 MARCASSINS sollicite le prononcé de l’expulsion de la société A.C.S. France SAS et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer jusqu’à restitution effective du local sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Au soutien de sa demande de conservation du dépôt de garantie, la SCI LES 2 MARCASSINS fait valoir que le contrat de bail commercial contient une clause stipulant qu’en cas d’inexécution contractuelle, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur « à titre de premiers dommages et intérêts ». La SCI LES 2 MARCASSINS soutient que la société A.C.S. France SAS a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers échus, de sorte qu’elle est fondée à demander que le dépôt de garantie, d’un montant égal à deux mois de loyers, soit 2.400 euros, lui reste acquis.

Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, la SCI LES 2 MARCASSINS fait valoir, sur le fondement des articles 1217, 1231-1, 1231-6 et 1231-7 du code civil, que la responsabilité contractuelle de la société A.C.S. France SAS est engagée en raison de son inexécution contractuelle. Elle fait en outre valoir que cette inexécution contractuelle ainsi que l’inertie de la société A.C.S. France SAS face aux démarches entreprises pour régulariser les impayés constituent une résistance abusive l’ayant contrainte à engager de nombreux frais pour recouvrer sa créance ainsi qu’une procédure judiciaire pour solliciter le respect de ses droits. En outre, elle fait valoir avoir entrepris, en vain, des démarches pour trouver une issue amiable au litige, en adressant plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception au preneur, ainsi qu’un commandement de payer et un projet de protocole d’accord.

Par ordonnance du 25 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, et a fixé le dossier à l’audience de plaidoiries du 1er avril 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Suivant jugement en date du 6 juin 2025, le tribunal judiciaire de Compiègne a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture du 25 février 2025 et invité la SCI LES 2 MARCASSINS à faire assigner à nouveau la société A.C.S. France SAS à l’adresse du local pris à bail, à défaut, à l’adresse de la présidente de la société défenderesse.

La SCI LES 2 MARCASSINS a ainsi procédé à de nouvelles assignations à l’adresse de la Présidente de la société A.C.S. France SAS le 14 août 2025 (assignation transformée en procès-verbal de difficultés) et à l’adresse du local loué le 21 août 2025 (procès-verbal de recherches infructueuses – article 659 du code de procédure civile).

Bien que régulièrement citée, la SAS A.C.S. FRANCE n’a pas constitué avocat. La décision, qui est susceptible d’appel, sera réputée contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 4 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail et la demande de paiement de l’arriéré locatif :

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut, en toute hypothèse, être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1228 dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 prévoit :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par LRAR en date du 19 mars 2024, la SCI LES 2 MARCASSINS a mis en demeure la société A.C.S. France SAS de lui régler, dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier, la somme de 2640 euros correspondant aux loyers impayés au titre des mois de février et mars 2024.

Le 6 juin 2024, la SCI LES 2 MARCASSINS a fait signifier à la société A.C.S. France SAS, à l’adresse des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à ESTREES-SAINT-DENIS (60190), un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. La société A.C.S. France SAS a été touchée par ce commandement qui a été délivré à personne habilitée.

Cette signification est intervenue après la rédaction par l’huissier instrumentaire d’un premier procès-verbal de recherches infructueuses en date du 23 mai 2024 mentionnant, dans le cadre des diligences effectuées, que la société A.C.S. France SAS n’occupait plus l’adresse indiquée comme étant celle de son siège social.

Le commandement de payer portait sur la somme de 3960 euros en principal correspondant à trois mensualités de loyer impayées pour les mois de mars à mai 2024.

Toutefois, il résulte de l’assignation et du décompte produit que par deux virements en date des 3 avril 2024 et 15 mai 2024, la société A.C.S. France SAS a procédé au règlement des loyers des mois de février, mars et avril 2024.

Le preneur a, toutefois, cessé définitivement de régler ses mensualités de loyer à compter du mois de mai 2024, de sorte qu’à la date de l’assignation, soit le 10 février 2025, la dette locative de la société A.C.S. France SAS s’élevait à la somme de 13200 euros TTC.

Or, le non-paiement des loyers par la société A.C.S. France SAS depuis plus d’un an constitue un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles du preneur pour justifier la résiliation du bail commercial conclu avec la SCI LES 2 MARCASSINS, laquelle résiliation sera prononcée avec effets à la date de l’assignation.

La société A.C.S. France SAS sera condamnée à payer à la SCI LES 2 MARCASSINS la somme de 13 200 euros TTC au titre des loyers impayés pour la période courant du mois de mai 2024 au mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Le bail étant résilié à compter du 10 février 2025, la société A.C.S. France SAS est occupant sans droit ni titre. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, faute de libération volontaire des lieux à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas nécessaire de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le maintien dans les lieux de la société A.C.S. France SAS causant un préjudice à la SCI LES 2 MARCASSINS, celle-ci est fondée à obtenir une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bail commercial stipule :

« si le PRENEUR déchu de tout droit d’occupation ne libérait pas les lieux, résistait à une ordonnance d’expulsion ou obtenait des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, et ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs, cette indemnité étant destinée à dédommager le BAILLEUR du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués ».

La pénalité exigée étant manifestement excessive et le Bailleur ne rapportant pas la preuve que son préjudice excède le montant des loyers qu’il aurait perçus si le bail s’était poursuivi, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer mensuel augmenté des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat conclu entre les parties stipule qu’ « en cas de résiliation du bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ».

Cette pénalité n’apparaissant pas manifestement excessive, la SCI LES 2 MARCASSINS sera autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité.

Sur la demande indemnitaire formée par le bailleur :

L’article 1217 du code civil prévoit :

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

N° RG 25/00147 – N° Portalis DBZV-W-B7J-COU4 – jugement du 13 Janvier 2026

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-6 du même code dispose :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Compte tenu des manquements de la société A.C.S. France SAS et des frais engagés et dument justifiés par la SCI LES 2 MARCASSINS en vue notamment de parvenir une résolution amiable du litige, hors frais qui seront pris en compte au titre des frais irrépétibles et des dépens, il y a lieu de lui accorder la somme de 1550 euros de dommages et intérêts (frais de commandement de payer, de mise en demeure et de rédaction d’un protocole d’accord amiable).

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

La société A.C.S. France SAS succombant, elle devra supporter les dépens et se trouve redevable de ce fait, envers la SCI LES 2 MARCASSINS, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de chiffrer à 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

DECISION

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à compter du 10 février 2025, la résiliation du bail conclu le 10 février 2025 entre la SCI LES 2 MARCASSINS et la société A.C.S. France SAS et portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 3]) ;

ORDONNE à la société A.C.S. France SAS et à tous occupants de son chef de libérer les lieux, dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE l’expulsion de la société A.C.S. France SAS et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, faute de libération volontaire des lieux à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société A.C.S. France SAS à payer à la SCI LES 2 MARCASSINS la somme de 13 200 euros TTC au titre des loyers impayés pour la période courant du mois de mai 2024 au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE la société A.C.S. France SAS à payer à la SCI LES 2 MARCASSINS, à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux ;

JUGE que la SCI LES 2 MARCASSINS pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité ;

CONDAMNE la société A.C.S. France SAS à payer à la SCI LES 2 MARCASSINS la somme de 1550 euros de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE la SCI LES 2 MARCASSINS de sa demande de prononcé d’une astreinte ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE la société A.C.S. France SAS à payer à la société A.C.S. France SAS la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société A.C.S. France SAS aux entiers dépens.

Ainsi jugé et remis au greffe le 13 janvier 2026.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT