MINUTE N° : DOSSIER N° : N° RG 23/00021 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UV6Y JUGEMENT DU : 05 Avril 2024 AFFAIRE : S.A.R.L. X Y Z S.C.I. ALIX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX
JUGEMENT DU 05 AVRIL 2024
Madame AHSSAÏNI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, as[…]tée de M^me REA, Greffier
PARTIES
DEMANDERESSE
S.A.R.L. X Y, dont le siège social est […] […]
représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436
DEFENDERESSE
S.C.I. ALIX, dont le siège social est […] […]
représentée par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 770
Débats tenus à l’audience du : 13 février 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 26 mars 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 avril 2024, nouvelle date indiquée par le Président.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 1er octobre 2012, la SCI Alix a donné à bail commercial à la SARL Tokyo sushi des locaux situés […], soit les lots n°18, 22, 24 et 26.
L’activité autorisée par le bail est exclusivement celle de restauration sur place.
Le loyer mensuel a été fixé à la somme en principal de 2 200 euros, soit un loyer annuel de 26 400 euros hors taxes et hors charges.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021. À son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Par acte d’huissier du 12 janvier 2023, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 avec fixation du nouveau loyer à la valeur locative inférieure au loyer plafonné, soit à la somme de 20 000 euros par an en principal.
Au 1er septembre 2022, le loyer mensuel s’élevait à la somme de 2 445,56 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 29 346,72 euros.
À défaut d’accord entre les parties, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 juillet 2023, la SARL Tokyo sushi a notifié à la SCI Alix un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 19 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert.
La SARL Tokyo sushi a ensuite fait assigner la SCI Alix aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier signifié le 26 octobre 2023.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2024 lors de laquelle la SARL Tokyo sushi, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 5 janvier 2024, demande à la juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023 à la somme de 19 000 euros par an en principal, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014,
- condamner la SCI Alix aux intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis la date de la demande en justice, et leur capitalisation,
- d’ordonner une mesure d’instruction aux fins de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2023,
- dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel à la somme de 19 000 euros par an pendant la durée de l’instance,
- de condamner la SCI Alix aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles L. 145-33, R. 145-7 et -8 du code de commerce, la SARL Tokyo sushi fait notamment valoir :
- que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, qui est inférieure au loyer payé en fin de bail et inférieure au loyer plafond,
- qu’il ne lui incombe pas de rapporter la preuve d’une modification des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 alinéa 1 à 4 du code de commerce,
- que la fréquentation de la gare de Fontenay-sous-Bois a baissé ces dernières années, que le nombre des locaux vacants a augmenté dans le quartier, qu’un concurrent s’est installé à proximité de son local, que la conjoncture économique lui est défavorable,
- que les locaux présentent une surface pondérée de 50 m² P et qu’au vu des éléments de comparaison, un prix unitaire de 400 euros par m² doit être retenu,
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 – qu’un abattement de 5 % doit être appliqué au vu de la clause exorbitante du droit commun relative au remboursement de la taxe foncière,
- que sa demande d’expertise est fondée.
En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2024, la SCI Alix demande à la juge des loyers commerciaux de :
- débouter la SARL Tokyo sushi de l’ensemble de ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023 à la somme de 36 300 euros par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- de condamner la SARL Tokyo sushi à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCI Alix soutient principalement, au visa des articles 1315 du code civil, L. 145-33, R. 145-3 et suivants du code de commerce :
- que la SARL Tokyo sushi se prévaut d’une modification défavorable des facteurs locaux de commercialité et doit en rapporter la preuve,
- que la SARL Tokyo sushi ne rapporte aucune preuve des différents éléments de fait dont elle se prévaut pour prétendre que la valeur locative serait inférieure au dernier loyer,
- que l’estimation du nouveau loyer développé par la SARL Tokyo sushi est erronée, que la surface pondérée du local est proche de 80 m², que le bail ne contient aucune clause exorbitante de droit commun,
- que la SARL Tokyo sushi sollicite une expertise afin de pallier sa carence probatoire, ce qui ne peut être admis.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2024 puis prorogée au 05 avril 2024.
MOTIVATION
Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.
Ainsi, en cas de modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail renouvelé n’est pas plafonné conformément aux règles posées par l’article L. 145-34 mais doit correspondre à la valeur locative déterminée suivant l’article L. 145-33.
En l’espèce, aux termes de leurs mémoires, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail. En application de l’article L 145-12 du code de commerce, qui dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord contraire des parties, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023.
La SARL Tokyo sushi sollicite que le loyer du nouveau bail corresponde à a valeur locative, arguant que celle-ci serait inférieure au loyer plafonné. La SCI Alix demande également que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative, évaluée à une somme supérieure au dernier loyer.
Aucune des parties n’expose le montant du loyer plafonné.
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La SCI Alix, par ailleurs, ne développe aucun moyen visant à démontrer une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité qui justifierait le déplafonnement du loyer en vue de sa fixation à la valeur locative supérieure au montant du dernier loyer du bail expiré.
S’agissant de la SARL Tokyo sushi, celle-ci soutient valablement que la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n’est pas subordonnée à la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3e, 6 mai 2021, n°20-15.179), ni à aucune modification notable des éléments ci-avant évoqués (Civ. 3e, 5 novembre 2014, n°13-21.990)
Par ailleurs et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (Civ. 3e, 3 décembre 2003, n°02-11.374, Civ. 3e, 5 novembre 2014, n°13-21.990).
Conformément à l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce enfin, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. […]. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. […]. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.
Il convient donc, au vu de ce qui précède, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 1er avril 2023.
Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SARL Tokyo sushi qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.
En application de l’article L 145-57 du code de commerce, la SARL Tokyo sushi devra payer à titre provisionnel une somme égale au montant du dernier loyer contractuel payé avant la date du renouvellement, les éléments produits étant insuffisants pour fixer en l’état un autre prix.
Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
Constate le renouvellement du bail commercial conclu entre la SCI Alix et la SARL Tokyo sushi à compter du 1er avril 2023 et pour une durée de neuf ans,
Ordonne une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux loués par la SCI Alix à la SARL Tokyo sushi et situés 11 place du Général Leclerc à
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Fontenay-sous-Bois,
Commet pour y procéder : M. AA AB […] Tél : 01.45.44.51.46 Fax : 01.45.55.72.[…]. : 06.18.80.10.58 Email : jmartins@martins-experts.com
Avec mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tous renseignements utiles, de :
- décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,
- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires, y compris fiscaux,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,
- donner un avis sur les pondérations applicables aux locaux considérés,
- rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
- préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
- donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
- émettre un avis sur l’existence de motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement,
- recueillir tous les éléments permettant à la juge de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2023 et émettre un avis sur ce point, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables,
- calculer le montant du loyer plafonné,
- du tout dresser rapport.
Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SARL Tokyo sushi avant le 16 avril 2024 par chèque à la régie du tribunal judiciaire de Créteil,
Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,
Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,
Demande à l’expert de déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Créteil en deux exemplaires dans les neuf mois de l’avis de consignation,
Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,
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Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil,
Fixe à une somme égale au dernier loyer contractuel payé le loyer provisionnel dû par la SARL Tokyo sushi jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise,
Rappelle, conformément à l’article R 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,
Précise que si l’un ou l’autre des conseils des parties devait cesser de les as[…]ter, il devra en aviser le greffe afin que ce dernier puisse adresser ses convocations directement aux parties elles-mêmes,
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,
Rappelle l’affaire à l’audience du 23 avril 2024 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
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