N° RG 25/00285 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG6A

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître DE GINESTET

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [H] [U], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/1541 du 08/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par Maître Matthieu SUHAS, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître CAVALLARO

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e GAUTHIER

copie conforme délivrée le à M^e SUHAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2022, l’association déclarée SOLIHA LANDES, représentée par son mandataire l’association SOLIHA AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE NOUVELLE-AQUITAINE, a donné à bail à Madame [K] [H] [U] un local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 9 euros incluse, de 605,48 euros payable à terme échu le 30 de chaque terme.

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, l’association SOLIHA LANDES, représentée par son mandataire l’association SOLIHA AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE NOUVELLE-AQUITAINE, a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Le loyer des mois de février et mars 2023, janvier, février, mars et avril 2024 n’ayant pas été réglé, l’association SOLIHA LANDES a fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 2 293,41 euros à ce titre due par Madame [K] [H] [U].

Le 26 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [K] [H] [U], après l’infructuosité d’une démarche amiable engagée le 4 juin précédent, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, une somme principale de 2 293,41 euros, outre 140,66 euros de frais.

Madame [K] [H] [U] n’a pas réglé sa dette dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet.

Le paiement du loyer des mois de mai, juin, juillet, octobre et décembre 2024 et janvier 2025 n’ayant pas été honoré, l’association SOLIHA LANDES a de nouveau fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé une somme de 1 638,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

dire et juger son action recevable et bien fondée,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résolution du bail aux torts et griefs exclusifs de Madame [K] [H] [U],

EN CONSÉQUENCE

ordonner l’expulsion de Madame [K] [H] [U] et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

condamner Madame [K] [H] [U] à lui payer une somme de 1 638,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Madame [K] [H] [U] au paiement desdites indemnités d’occupation jusqu’à l’entière libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

condamner Madame [K] [H] [U] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

condamner Madame [K] [H] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES explique s’être substituée à Madame [K] [H] [U], défaillante dans le règlement du loyer depuis l’échéance du mois de février 2023, en versant à sa bailleresse, l’association SOLIHA LANDES, une somme totale de 1 638,41 euros, déplore que les démarches amiables qu’elle a entreprises auprès de Madame [K] [H] [U], qui n’a jamais pris contact avec elle, pour obtenir qu’elle lui rembourse cette somme, dont une proposition de mise en place d’un échéancier formulée par correspondance du 4 juin 2024, soient restées infructueuses et assure avoir qualité pour engager à son encontre une action en résiliation du bail.

Madame [K] [H] [U], représentée par son conseil Maître Matthieu SUHAS, a répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 1345-3 du Code civil, L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution et 700 du Code de procédure civile :

constater qu’elle a repris le paiement du loyer courant,

constater l’apurement de la quasi-totalité de sa dette locative,

constater sa bonne foi dans l’exécution du contrat de bail et notamment de son obligation de payer le loyer,

constater la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

dire et juger qu’elle n’est pas en capacité de quitter immédiatement son logement,

EN CONSÉQUENCE

À TITRE PRINCIPAL, débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes d’application de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion,

À TITRE SUBSIDIAIRE, lui accorder un délai suffisant pour quitter les lieux et apurer sa dette locative,

débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

à défaut, ramener à de plus justes proportions le quantum à ce titre réclamé par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

Madame [K] [H] [U] certifie avoir repris le paiement du loyer courant et avoir réglé une importante partie de son arriéré locatif, précise exercer une activité professionnelle qui lui procure un salaire mensuel brut de 1 886 euros et sollicite subsidiairement l’octroi de délais, dans l’hypothèse où sa demande de suspension de la clause résolutoire serait rejetée, pour libérer le bien de SOLIHA LANDES.

Après un renvoi à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Madame le Bâtonnier Dominique de GINESTET, substituant la SELARL LEVY ROCHE SARDA, conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, a repris les termes de la correspondance que cette dernière a adressée au tribunal le 20 octobre 2025 pour l’informer qu’elle ne s’oppose pas, dès lors que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer sa dette, arrêtée au 30 septembre 2025 à 1 129,61 euros, à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et à l’octroi de délais de paiement.

Maître Matthieu SUHAS, substitué par Maître Virginie CAVALLARO, a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Sur le droit d’agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de constater la résiliation du contrat de location consenti par l’association SOLIHA LANDES à Madame [K] [H] [U] le 6 décembre 2022 ;

Elle produit à cet égard le contrat de cautionnement VISALE n° A10233500835 que l’assocaition SOLIHA LANDES a souscrit auprès d’elle le 5 décembre 2022 et qui la subroge dans tous ses droits et actions à l’encontre de la locataire défaillante, Madame [K] [H] [U] ;

L’article 8.2 de ce contrat prévoit expressément que la caution s’engage notamment, dès la déclaration de l’impayé, à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion, et que le bailleur a la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution ;

Par ailleurs, l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de PARIS daté du 14 juillet 2019 prouve que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne compte qu’un seul actionnaire ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte ainsi la preuve que l’association SOLIHA LANDES lui a donné pouvoir d’agir en justice à l’encontre de Madame [K] [H] [U] pour obtenir le paiement de sa dette.

Sur le respect du formalisme légal

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 29 juillet 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 26 juillet précédent à Madame [K] [H] [U] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment citée, dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties le 6 décembre 2022 recèle à l’article VIII de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET CLAUSES PÉNALES, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [K] [H] [U], le 26 juillet 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 2 293,41 euros; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet et n’a pas non plus répondu à sa proposition épistolaire du 4 juin 2024 de prendre contact avec elle pour convenir d’un plan d’apurement de sa dette locative, qui s’élevait encore à 1 638,41 euros le jour de l’assignation ;

Elle lui réclame aujourd’hui, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 1 129,61 euros ;

En application de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ;

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, cette subrogation devant être expresse et consentie en même temps que le paiement, la concomitance de la subrogation et du paiement pouvant être prouvée par tous moyens ;

En vertu de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SASU ACTION LOGEMENT fonde sa demande sur deux quittances subrogatives dans les droits de l’association SOLIHA LANDES datées des 4 juin 2024 et 5 mai 2025, ainsi que sur un état détaillé de sa créance daté du 28 octobre 2025 ;

Il s’évince de la première quittance que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à l’association SOLIHA LANDES, en raison de la défaillance de Madame [K] [H] [U], une somme de 2 293,41 euros qui agrège le loyer impayé des mois de février et mars 2023, janvier, février, mars et avril 2024 (61,34 + 341,95 + 330,56 + 330,56 + 799,44 + 429,56), et de la seconde qu’elle lui a réglé celle de 2 658,97 euros au titre des loyers restés impayés des mois de mai, juin, juillet, octobre et décembre 2024, janvier, février et mars 2025 (295,56 + 129,56 + 166 + 416,56 + 381,12 + 403,39 + 669,39 + 197,39) ;

La SASU ACTION SERVICES LOGEMENT, ainsi, a réglé à l’association SOLIHA LANDES une somme totale de 4 952,38 euros (2 293,41 + 2 658,97) ;

Ces deux quittances subrogatives démontrent en outre, en leur article 5 intitulé ACCEPTATION, SUBROGATION ET MANDAT, la concomitance des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à l’association SOLIHA LANDES et de la transmission par celle-ci de ses droits et actions contre Madame [K] [H] [U] pour les mêmes montants ;

Enfin, l’état détaillé de la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES daté du 20 octobre 2025 établit que Madame [K] [H] [U] lui a réglé une somme de 3 018,54 euros par l’intermédiaire de l’association SOLIHA LANDES, soit 1 224,34 euros le 5 juillet 2024, 559,12 euros le 27 août 2024, 363,12 euros le 18 septembre 2024, 392,23 euros le 30 avril 2025 et 479,73 euros le 29 septembre 2025, et celle de 804,23 euros directement, soit 100,07 euros le 3 septembre 2024, 100,54 euros le 2 octobre 2024, 100 euros le 5 novembre 2024, 100,46 euros le 30 avril 2025, 153,16 euros le 30 mai 2025, 150 euros le 1er juillet 2025 et 100 euros le 2 septembre 2025, soit une somme totale de 3 822,77 euros (3 018,54 + 804,23) ;

La somme de 1 129,61 euros (4 952,38 – 3 822,77) réclamée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [K] [H] [U] au titre de son arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Madame [K] [H] [U] sollicite l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette dont elle ne querelle ni la matérialité ni le montant, une demande pour laquelle la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’en remet ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas Madame [K] [H] [U] qui a repris le paiement du loyer courant dont elle acquitte la part résiduelle restant à sa charge, remboursé une importante partie de sa dette et qui prouve d’autant plus être en situation de régulariser sa situation qu’elle verse aux débats des bulletins du salaire qu’elle percevait de son ancien employeur, la société VACANCEOLE ALLEE DES DUNES, pour ses fonctions de femme de ménage, ainsi que le contrat de travail qu’elle a obtenu le 23 septembre 2025 de la société GSF ATLANTIS pour un emploi de femme de service qui lui procure un salaire mensuel brut de 1 885 euros ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [K] [H] [U] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [K] [H] [U] ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [K] [H] [U] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [K] [H] [U], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 26 juillet 2024.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [K] [H] [U] est redevable envers la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, d’une somme de MILLE CENT VINGT-NEUF EUROS et SOIXANTE ET UN CENTIMES (1 129,61 euros).

L’autorise à s’en libérer en HUIT (8) versements mensuels de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [K] [H] [U] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 27 septembre 2024.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [K] [H] [U] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [K] [H] [U] sera condamnée au paiement, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Madame [K] [H] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [K] [H] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 26 juillet 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE