TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 22/14918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTDQ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE

SCICVTE RESIDENCE DES ORMES

12 rue Nationale

92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Maître James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. ATOUT PI-C

Hameau de Ménainville

2 Chemin du Vieux Château

78660 ALBIS

représentée par Maître Jean-pierre COTTE de la SELEURL Jean-Pierre Cotté Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0197

SMABTP en qualité d’assureur de ATOUT PI-C

8 rue Louis Armand

75015 PARIS

représentée par Maître Jean-pierre COTTE de la SELEURL Jean-Pierre Cotté Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0197

Décision du 06 Janvier 2026

6ème chambre 1ère section

N° RG 22/14918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTDQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame SEGALEN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société SCCV RESIDENCE DES ORMES a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, une opération de construction d’un ensemble immobilier de 17 logements, d’une surface plancher de 1.110 m² environ et de 17 places de parkings en sous-sol, sis 4 ter rue Jean Mermoz à Ermont.

La maîtrise d’œuvre de conception a été confiée à la société NADO ARCHITECTES.

Dans un premier temps, la maîtrise d’oeuvre d’exécution a été confiée à la société DIRIM et la mission ordonnancement pilotage coordination à la société JM BATIR.

Ces deux dernières missions ont ensuite été confiées à la société ATOUT PI-C, par contrat en date du 3 janvier 2018 s’agissant de la mission de maîtrise d’œuvre d’exécution et du 16 avril 2018 s’agissant de la mission d’ordonnancement pilotage coordination.

Se plaignant de défaillances de la société ATOUT PI-C, la SCCV RESIDENCE DES ORMES, par courrier en date du 16 août 2018, signifié par huissier de justice le 21 août 2018, a résilié les contrats la liant à la société ATOUT PI-C

Par contrat du 16 août 2018, la maîtrise d’œuvre d’exécution a ensuite été confiée à la société W CONSEIL.

Par exploits d’huissier délivrés le 13 septembre 2019, la SCCV RESIDENCE DES ORMES a assigné la société ATOUT PI-C et la SMABTP devant le tribunal de commerce de Nanterre.

Par ordonnance en date du 29 mars 2022, le tribunal de commerce de Nanterre s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 octobre 2024, la SCCV RESIDENCE DES ORMES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1217, 1231, 1103, 1193 du Code civil ;

Vu l’article L124-3 du Code des assurances ;

Vu des articles 263 et suivants du Code de procédure civile

Vu les pièces communiquées ;

Il est demandé au Tribunal de :

A titre principal :

DIRE ET JUGER que la société ATOUT PI-C a commis de nombreuses fautes dans l’accomplissement de ses missions ;

CONSTATER le défaut de suivi du chantier et de contrôle par ATOUT PI-C des plans d’exécution relatif au positionnement d’une poutre au rez-de-chaussée ;

CONSTATER le défaut de suivi du chantier et de contrôle par ATOUT PI-C des plans d’exécution relatif à la rampe de parking ;

CONSTATER le défaut de suivi de chantier et de contrôle par ATOUT PI-C des plans d’exécution relatif à la non-conformité des sas pour l’accès des personnes à mobilité réduite ;

CONSTATER le défaut de contrôle par ATOUT PI-C des plans d’exécution relatif au positionnement d’une poutre au rez-de-chaussée ;

CONSTATER le défaut de suivi de chantier et de contrôle par ATOUT PI-C des plans d’exécution relatif aux baies ;

CONSTATER la défaillance d’ATOUT PI-C pour s’assurer du respect du délai contractuel de livraison de l’opération immobilière au 31/12/2018 ;

DIRE ET JUGER que ces fautes ont causé un préjudice à la SCCV RESIDENCE DES ORMES

En conséquence,

CONDAMNER solidairement et à tout le moins in solidum la société ATOUT PI-C, et son assureur la SMABTP, à verser à la SCCV RESIDENCE DES ORMES les sommes, sauf à parfaire, de :

—  51.960 € TTC au titre des travaux de reprise des non-conformités imputables à des erreurs de la société ATOUT PI-C ;

—  93.600 €, à tout le moins de 58.320 €, au titre des préjudices de « renforcement de l’équipe de chantier OPC » ;

—  27.400 € au titre du poste de « surcoût de maitrise d’oeuvre d’exécution ».

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal devait estimer qu’il ne serait pas suffisant éclairé pour entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société ATOUT PI-C :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, au contradictoire des parties, avec pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, se rendre si nécessaire sur le site du chantier litigieux ;

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à sa mission ;

Entendre tout sachant susceptible de l’éclairer sur l’exécution des missions confiées à la société ATOUT PI-C ;

Donner son avis sur les manquements allégués par la SCCV RESIDENCE DES ORMES à l’encontre de la société ATOUT PI-C, et partiellement reconnus par l’expert de la SMABTP, assureur de la société ATOUT PI-C ;

Donner son avis sur la responsabilité de la société ATOUT PI-C et la quantification des préjudices subis par la société SCCV RESIDENCE DES ORMES ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des erreurs, omissions et fautes de la société ATOUT PI-C ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur la responsabilité de la société ATOUT PI-C.

En tout état de cause :

DEBOUTER la société ATOUT PI-C de sa demande reconventionnelle d’allocation d’une somme de 67.298,06 € au titre des factures prétendument impayées et du préjudice prétendument subi en raison de la résiliation prétendument brutale et injustifiée de ses contrats et de ses plus amples demandes ;

CONDAMNER la société ATOUT PI-C, et son assureur, la SMABTP, à verser, chacune, à la SCCV RESIDENCE DES ORMES la sommes de 7.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par la Selarl DLBA Avocats Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 dudit Code.

ORDONNER l’exécution provisoire des chefs de demandes de la SCCV RESIDENCE DES ORMES.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 janvier 2024, la SARL ATOUT PI-C et la SMABTP sollicitent du tribunal de :

Vu l’art. L.322-26-1 du code des Assurances,

Vu les articles, 1101,1103 et 1193 du Code civil,

Vu les articles 1217,1231 du Code civil,

Vu les articles 1347 et suivants du Code civil,

Vu l’article 146 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

S’agissant de la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la SCCV

— Débouter la SCCV RESIDENCE DES ORMES de sa demande d’expertise qui n’est nullement justifiée

— Subsidiairement, ordonner une mission qui ne parte pas du postulat que la Sté ATOUT PI-C est responsable des non-conformités alléguées et qui envisage toutes les demandes de préjudices comprenant celles de la société ATOUT PI-C.

S’agissant des demandes diriges contre la Sté ATOUT PI-C

— Débouter la SCCV RESIDENCE DES ORMES de sa demande de paiement d’un montant de 207 960 € à l’égard de la Sté ATOUT PI-C,

— Limiter le montant de sa créance à la somme de 9050 € TTC

— Débouter la SCCV RESIDENCE DES ORMES de toutes ses autres demandes

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCCV RESIDENCE DES ORMES à payer à la société ATOUT PI-C à la somme de 67 298,06 € au titre des factures impayées et du préjudice subi en raison de la résiliation brutale et injustifiée de ses contrats

— Ordonner la compensation entre les créances dont sont titulaires les sociétés ATOUT PI-C et la SCCV RESIDENCE DES ORMES

S’agissant des demandes dirigées contre la SMABTP,

— Débouter la SCCV RESIDENCE DES ORMES de sa demande de paiement d’un montant de 207 960 € à l’égard de la SMABTP,

— Dire et juger qu’en cas de condamnations, la SMABTP est bien fondée à opposer ses limites de garantie et franchises ;

En tout état de cause

Condamner la SCCV RESIDENCE DES ORMES à verser à la SMABTP et à la Sté ATOUT PI-C la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voire « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

I- SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE LA SCCV RESIDENCE DES ORMES

A- Sur les manquements de la société ATOUT PI-C

L’architecte est tenu d’une obligation de moyen dans l’exécution de sa mission de direction des travaux (Cass. Civ 3ème, 28 octobre 2003 n°02-13.986).

Par « contrat de maîtrise d’oeuvre d’exécution » daté du 3 janvier 2018, le maître d’ouvrage a confié à la société ATOUT PI-C les missions suivantes :

— un projet de conception et de consultation.

A cet égard, le contrat stipule que « les premiers plans DCE ont été réalisés par la société DIRIM suivant le projet de conception réalisé par NADO ARCHITECTE, maître d’oeuvre de conception. Le maître d’oeuvre d’exécution titulaire du présent contrat devra en assurer le contrôle vis-à-vis de sa conformité par rapport au permis de construire, normes, etc, et assurer la mise à jour des plans si nécessaire. De même les descriptifs des lots ont été réalisés par un cabinet spécialisé, ZAN, et le maître d’oeuvre devra s’assurer de la cohérence de ceux-ci avec le projet à réaliser. Pour terminer le maître d’oeuvre s’impliquera dans la désignation des entreprises corps d’état afin d’être certain que les prestations achetées sont sa parfaite conformité avec le projet à réaliser et les entreprises retenues dimensionnées pour réaliser le chantier dans le respect de la qualité, du délai et du prix. En cas d’oubli de certaines prestations le MOE ne sera pas tenu responsable des éventuels surcoûts financiers ».

— une assistance à la passation des marchés de travaux pour laquelle « le maître d’oeuvre d’exécution devra participer à l’adaptation et la mise au point des pièces écrites et graphiques constitutives des marchés de travaux »

— un plan d’exécution des ouvrages pour laquelle « le MOE reprendra les plans DCE et établira les plans nécessaires à la bonne exécution du projet en conformité avec le permis de construire, le permis de construire modificatif, les normes, les DTU, …, afin d’avoir un dossier d’exécution à jour. »

— la direction de l’exécution des travaux des marchés d’entreprises ayant pour objectif que les travaux soient exécutés conformément aux marchés d’entreprises, à la réglementation et dans le respect des recommandations et exigences des autorisations de construire.

— une assistance pour la réception des ouvrages

Il en résulte que la société ATOUT PI-C a été chargée d’une mission de maîtrise d’œuvre partielle, incluant certaines prestations de conception de l’ouvrage, dans le prolongement de l’intervention de la société NADO ARCHITECTE, maître d’oeuvre de conception, et DIRIM, maître d’oeuvre d’exécution, qui avaient déjà commencé à réaliser des prestations de maîtrise d’oeuvre pour ce projet.

Par « contrat ordonnancement pilotage coordination » en date du 16 avril 2018 conclu entre les parties, la société ATOUT PI-C a été chargé d’une mission OPC classique.

1/ Sur les défauts de suivi du chantier et de contrôle des plans d’exécution

La SCCV RESIDENCE DES ORMES sollicite la condamnation de la société ATOUT PI-C pour ses manquements dans le suivi du chantier et le contrôle des plans d’exécution à l’indemniser du coût des réparations qu’elle a dû engager pour remédier aux désordres causés par les carences du maître d’oeuvre d’exécution.

De jurisprudence constante en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître d’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour lui ni perte, ni profit.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Civ 3ème, 28 octobre 2003 N° 02-14,799).

En conséquence, la société ATOUT PI-C n’est pas fondée à se prévaloir de faute d’autres intervenants au chantier et notamment de la société ETBA ou du contrôleur technique pour éluder sa propre responsabilité. Dès lors qu’elle a contribué, par sa faute, à la réalisation des dommages, elle est tenue d’indemniser l’entier préjudice subi par le maître d’ouvrage.

Sur le défaut de positionnement de la poutre dans la chambre du lot n°01 en rez-de-chaussée

La SCCV RESIDENCE DES ORMES reproche à la société ATOUT PI-C un défaut de positionnement d’une poutre qui ne figurait pas sur les plans de vente et du permis de construire et a été ajoutée dans une chambre du lot n°01, ayant pour effet de réduire la hauteur libre dans la pièce à 2m20 sur 30 % d’emprise de la chambre.

Les défenderesses arguent que cette poutre, présente sur la notice de vente, a été exécutée par la société ETBA suivant ses documents d’exécution conformes au plan du permis de construire.

En l’espèce, une telle poutre n’est cependant pas présente sur les plans produits par la SCCV RESIDENCE DES ORMES, correspondant à ceux du permis de construire, au plan DCE établi par DIRIM et à la notice descriptive VILLA MERMOZ.

Il en résulte que la présence de cette poutre, non contestée par la société ATOUT PI-C, n’est pas conforme aux plans que le maître d’œuvre d’exécution était contractuellement tenu de respecter et de faire respecter par la société ETBA.

La SCCV RESIDENCE DES ORMES réclame la somme de 28.000€ HT au titre de la « démolition poutre rez-de-chaussée lot 00 afin d’obtenir la hauteur de 2,50 mètres sous plafond compris étaiement, reprise en sous-oeuvre, etc ».

Elle produit au soutien de la réalité de ce préjudice un « décompte définitif » de la société ETBA facturant au maître d’ouvrage la somme de 28.000€ au titre de la « création d’une poutre lot 10/11 (?) et démolition poutre lot 01».

La société ATOUT PI-C, qui reconnaît que le maître d’ouvrage a fait procéder à des modifications de l’implantation de cette poutre de façon à retrouver une hauteur libre de 2m50, ne conteste pas la nécessité ni le montant de ces travaux de reprise.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SCCV RESIDENCE DES ORMES la somme de 28.000€ HT en réparation de ce désordre.

Sur le défaut de niveau de dalle de rampe de parking

La SCCV RESIDENCE DES ORMES reproche à la société ATOUT PI-C un défaut de niveau de dalle de rampe de parking au regard des prescriptions des plans du DCE conduisant à une hauteur de 1m85 sur une partie de la place n°17 du 2ème sous-sol et 1,75m sur une partie de l’emprise des véhicules deux roues.

La société ATOUT PI-C reconnaît que la société ETBA a établi des plans d’exécution de cet ouvrage qui ne permettent pas de respecter la hauteur sous dallage de 2m telle que prévue dans les plans du DCE. Elle indique que le plan d’exécution de la société ETBA n’était pas suffisamment précis et Auteur inconnu 668774400C’est bien le cas, elle reconnaît son propre manquement ?

qu’elle ne l’a pas relevé au titre de sa mission de visa.

Il en résulte que la société ATOUT PI-C ne conteste pas un manquement de sa part dans son obligation de contrôle des plans d’exécution.

Le fait que le plan du bureau d’étude d’ETBA a été diffusé le 12 avril 2018 alors que l’intervention de la société ATOUT PI-C en qualité de maître d’œuvre d’exécution aurait débuté le 16 avril 2018 est inopérant à éluder la responsabilité de la défenderesse alors que le contrat de maîtrise d’œuvre signé par celle-ci date du 3 janvier 2018 et qu’en tout état cause, il n’est pas contesté que la réalisation de cette dalle est intervenue postérieurement au 16 avril 2018 selon des plans d’exécution que la société ATOUT PI-C se devait donc de contrôler.

Sa responsabilité contractuelle est ainsi engagée à ce titre.

La SCCV RESIDENCE DES ORMES réclame la somme de 8.200€ HT au titre de la « démolition dalle de la rampe de parking pour respecter 2.05m de hauteur sous la dalle parking ».

Elle produit au soutien de la réalité de ce préjudice un « décompte définitif » de la société ETBA facturant au maître d’ouvrage la somme de 8.200€ au titre de la « démolition rampe pour HSP 2m ».

La société ATOUT PI-C ne conteste pas la nécessité ni le montant de ces travaux de reprise.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SCCV RESIDENCE DES ORMES la somme de 8.200€ HT en réparation de ce désordre.

Sur la non conformité des sas pour l’accès des personnes à mobilité réduite

La SCCV RESIDENCE DES ORMES reproche à la société ATOUT PI-C une modification, non nécessaire, de la configuration des deux sas d’accès au sous-sol -1 et -2 rendant ceux-ci non-conformes à la norme PMR.

La société ATOUT PI-C reconnaît avoir fait modifier les plans en raison d’une observation sur le sujet par le contrôleur technique, sans toutefois remédier totalement à la non-conformité des lieux. Elle admet sur ce point une erreur de conception, qui n’a toutefois pas été relevée par le contrôleur technique.

Il en résulte que la société ATOUT PI-C ne conteste pas un manquement de sa part dans sa mission de conception.

Sa responsabilité contractuelle est engagée à ce titre.

La SCCV RESIDENCE DES ORMES réclame la somme de 2.000€ HT au titre des travaux de modification des sas des premier et deuxième sous-sol pour respecter les normes PMR.

Elle produit au soutien de la réalité de ce préjudice un « décompte définitif » de la société ETBA facturant au maître d’ouvrage la somme de 2.000€ au titre de la « modification sas sous-sol ».

La société ATOUT PI-C ne conteste pas la nécessité ni le montant de ces travaux de reprise.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SCCV RESIDENCE DES ORMES la somme de 2.000€ HT en réparation de ce désordre.

Sur le défaut de positionnement de la poutre dans le hall d’entrée en rez-de-chaussée

La SCCV RESIDENCE DES ORMES reproche à la société ATOUT PI-C la réalisation d’une poutre au milieu du hall du rez-de-chaussée, qui a eu pour effet de réduire la hauteur libre à 2m15 alors qu’elle était définie à 2,50m.

La société ATOUT PI-C reconnaît qu’il s’agit d’une erreur sur les plans d’exécution du bureau d’études de l’entreprise de gros-oeuvre qui n’a pas été détectée par le maître d’oeuvre d’exécution avant la réalisation des travaux et admet à ce titre sa responsabilité dans ce désordre.

Il en résulte que la société ATOUT PI-C ne conteste pas un manquement de sa part dans sa mission de contrôle des plans d’exécution.

La SCCV RESIDENCE DES ORMES sollicite la somme de 2.700€ HT au titre de la reprise de ce désordre. Cette somme ne figure pas dans le décompte définitif de la société ETBA. Il est précisé dans le tableau récapitulatif produit par la demanderesse qu’un habillage des faux plafonds pour masquer la poutre a été chiffré à la somme de 2.700€ HT selon facture à transmettre qui n’est finalement pas produite aux débats.

Il en résulte que la SCCV RESIDENCE DES ORMES ne démontre pas la matérialité d’un préjudice au titre de ce désordre.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le mauvais dimensionnement des baies de fenêtre

La SCCV RESIDENCE DES ORMES reproche à la société ATOUT PI-C la non-conformité de plusieurs baies de fenêtres en béton au plan du permis de construire, aux plans de vente et DCE.

La société ATOUT PI-C conteste tout manquement à ce titre indiquant que le maître d’œuvre d’exécution a procédé à une remise à jour des plans de façade, notamment pour la façade arrière, pour les rendre cohérents avec les plans du permis de construire et expose que ce sont des modifications apportées par le maître d’ouvrage qui ont conduit à l’apparition des non-conformités.

La SCCV RESIDENCE DES ORMES produit les plans du dossier de permis de construire du 14 décembre 2016 et les plans DCE établis par la société DIRIM qui sont manifestement insuffisants à établir une non-conformité des baies de fenêtre imputable à un manquement de la société ATOUT PI-C.

Dès lors, un manquement de la société ATOUT PI-C n’est pas démontré en l’espèce et sa responsabilité ne peut être retenue à ce titre.

En conséquence, la SCCV RESIDENCE DES ORMES est déboutée de sa demande de condamnation de la société ATOUT PI-C à la somme de 2.400€ HT en réparation de ce désordre.

2/ Sur les manquements de la mission OPC

La SCCV RESIDENCE DES ORMES reproche à la société ATOUT PI-C de ne pas avoir agi afin de corriger les retards de travaux, imputables notamment au lot gros-oeuvre ETBA qu’elle ne faisait que constater, la conduisant à informer le maître d’ouvrage que les délais de livraison au 31 décembre 2018 ne pourront être respectés.

Toutefois, la société ATOUT PI-C n’était pas contractuellement tenue à une obligation de résultat d’achèvement du chantier à la date initialement prévue du 31 décembre 2018, le respect de ce délai de livraison ouvrant seulement droit, au profit de la société ATOUT PI-C, à une prime de 15.000€ HT.

Par ailleurs, les manquements de la société ATOUT PI-C dans sa mission OPC ne sont pas précisés de manière circonstanciée dans les écritures de la demanderesse ni étayés par aucune pièce produite.

Ainsi, il n’est pas établi que la société ATOUT PI-C ait prévenu tardivement le maître d’ouvrage de l’impossibilité d’une livraison au 31 décembre 2018 alors qu’une telle information lui avait été donnée peu avant le 16 août, soit plusieurs mois avant la date prévisible d’achèvement des travaux et que la société ATOUT PI-C n’intervenait sur le chantier en qualité d’OPC que depuis le mois d’avril 2018.

De même, la tardiveté de l’information au maître d’ouvrage de retards constatés sur le chantier comme l’absence de proposition de mesures correctives ou de planning de recalage ne sont pas décrits par des reproches circonstanciés précisant notamment les dates de communication de ces informations et des constats réalisés ni étayées par des pièces.

Le fait qu’une partie des logements aient finalement pu être livrée au 31 décembre 2018 après changement du maître d’œuvre d’exécution est insuffisant à démontrer l’existence d’une faute imputable à la société ATOUT PI-C, l’accélération des travaux pouvant être due à d’autres facteurs que des défaillances dans le contrôle des délais d’exécution par l’OPC et peut trouver sa cause notamment dans la mise en œuvre de moyens supplémentaires par la maîtrise d’ouvrage ou les entreprises intervenantes.

Il en résulte que la SCCV RESIDENCE DES ORMES ne démontre pas un manquement de la société ATOUT PI-C dans la réalisation de sa mission d’OPC qui serait à l’origine d’un surcoût occasionné par « le renforcement de l’équipe de chantier OPC » engagé après la résiliation du contrat conclu avec la défenderesse par le maître d’ouvrage.

Par ailleurs, la SCCV RESIDENCE DES ORMES sollicite la condamnation de la société ATOUT PI-C à prendre en charge une partie des frais de maîtrise d’œuvre qu’elle a payés à la société W CONSEIL pour des prestations postérieures à la résiliation du contrat conclu avec la société ATOUT PI-C.

Toutefois, elle ne démontre pas qu’un éventuel surcoût entre le montant des prestations de la société W CONSEIL et celui de la somme qui aurait été due à la société ATOUT PI-C pour ces mêmes prestations soit imputable à un manquement de celle-ci.

Aucun élément circonstancié ne permet d’établir que les manquements de la société ATOUT PI-C dans le défaut de suivi du chantier ayant justifié la résiliation de son contrat ont conduit à un surcoût, au préjudice du maître d’ouvrage, pour la réalisation des missions d’OPC et de maîtrise d’oeuvre postérieures à la résiliation du contrat.

En conséquence, la SCCV RESIDENCE DES ORMES est déboutée de sa demande de condamnation de la société ATOUT PI-C à la somme de 48.600€ HT au titre du renforcement de l’équipe de chantier OPC et à la somme de 29.500€ HT au titre du surcoût des frais de maîtrise d’oeuvre.

A ce titre, il sera relevé que l’une et l’autre de ces sommes comprennent les frais de « renfort de l’équipe MOE » facturé par la société GB INVESTISSEMENT, appartenant au même groupe que la SCCV et intervenant en qualité de maître d’ouvrage, à hauteur de 28.000€ HT sollicités ainsi deux fois.

3/ Sur la somme due à la SCCV RESIDENCE DES ORMES en réparation de ses préjudices

Il résulte de ces développements que la SCCV RESIDENCE DES ORMES est fondée à solliciter la condamnation de la société ATOUT PI-C en réparation des préjudices subis du fait des manquements de la défenderesse à hauteur de 38 200€ HT (28 000 + 8 200 + 2 000).

Il appartient au maître de l’ouvrage victime qui demande le paiement des travaux de réparation taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont (Civ. 3ème, 6 novembre 2007 n°06-17275).

S’agissant d’une société de vente d’immeubles qui a vocation à récupérer la TVA dans les conditions fixées aux articles 271 et suivants du code général des impôts, en l’absence de démonstration contraire, la SCCV RESIDENCE DES ORMES sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation des parties succombantes au paiement de cette taxe.

B- Sur la garantie de la SMABTP

1/ Sur les activités garanties

La SMABTP ne conteste pas être l’assureur responsabilité civile de la société ATOUT PI-C mais dénie sa garantie pour les missions de maîtrise d’oeuvre de conception.

Il ressort de l’attestation d’assurance délivrée par la SMABTP que celle-ci garantit les missions d’ordonnancement pilotage et coordination, d’assistance à maîtrise d’ouvrage et de maîtrise d’oeuvre limité à l’exécution.

Il en résulte que cette garantie ne couvre pas les missions de maîtrise d’oeuvre de conception.

Or, la non-conformité des sas d’entrée des sous-sol -1 et -2 aux réglementations PMR relève bien d’une erreur de conception de la société ATOUT PI-C, relevant ainsi d’une mission non garantie par la SMABTP. En conséquence, la garantie de la SMABTP ne peut être mobilisée pour ce désordre.

Sa garantie sera toutefois due pour les désordres relatif au positionnement de la poutre du lot 01 et à la dalle de la rampe de parking, l’assureur n’opposant, au demeurant, pas d’exclusion de sa garantie pour ces sinistres.

En conséquence, la SMABTP sera condamnée, in solidum avec son assurée, pour l’indemnisation de ces seuls désordres.

2/ Sur les limites de garantie (plafond et franchise)

Aux termes de l’article L.112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Les limites de garantie sont opposables à l’assuré, que la garantie relève de l’obligation d’assurance ou non, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur ce point ainsi que le sollicite l’assureur.

Les limites de garantie sont opposables aux tiers pour celles des garanties ne relevant pas de l’obligation d’assurance, ce qui est le cas de la garantie des dommages intermédiaires

En l’espèce, l’assureur sollicite l’application de sa franchise et de ses limites de garantie. Toutefois, la SMABTP ne produit pas les conditions particulières ou générales de la police d’assurance souscrite par son assurée permettant de vérifier l’application des limites de garanties dont elle se prévaut.

En conséquence, l’assureur est débouté de sa demande de voir opposer, aux tiers ou à son assuré, le montant de sa franchise et de ses limites de garantie.

II- SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE D’EXPERTISE

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 146, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la SCCV RESIDENCE DES ORMES qui a pris l’initiative d’introduire la présente instance au fond s’est abstenue, tant préalablement à la présente instance par une saisine du juge des référés, qu’au cours de l’instruction de cette instance par une saisine du juge de la mise en état, de formuler une demande d’instruction.

Cette mesure d’instruction, ne peut avoir pour fonction de palier l’insuffisance de la demanderesse dans la charge de la preuve qui lui incombe des faits permettant le succès de ses prétentions.

En tout état de cause, le tribunal s’est considéré suffisamment éclairé pour trancher le présent litige de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire formulée par la SCCV RESIDENCE DES ORMES d’ordonner une expertise.

III- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE ATOUT PI-C

1/ Sur la résiliation unilatérale du contrat par le maître d’ouvrage

Les deux contrats conclus entre les parties prévoient l’un et l’autre que chacun des contrats « prend fin à son échéance (…) ou à tout moment, en cas de faute lourde de l’une ou l’autre des parties sans aucun préavis. La faute lourde devra être notifiée par l’une des parties par courrier RAR qui fixera la date de la fin de la mission ».

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 août 2018, la SCCV RESIDENCE DES ORMES a notifié à la société ATOUT PI-C la résiliation des contrats MOE et OPC à la réception du courrier en raison des manquements et fautes lourdes de la défenderesse.

Il est constant que la faute lourde doit s’entendre d’une négligence d’une extrême gravité confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur d’une obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il a accepté (Cass. Com 27 février 2007, n°05-17265). La faute lourde ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur (Cass. Com. 29 juin 2010, n°09-11841).

En l’espèce, la responsabilité contractuelle de la société ATOUT PI-C a été retenue pour ne pas avoir relevé deux non-conformités des plans d’exécution de la société ETBA, ayant conduit à une hauteur des dalles trop basse d’une trentaine de centimètres, à la présence d’une poutre dans un logement et à une erreur de conception des sas des rez-de-chaussée, non-conformes aux réglementations PMR.

Ces seuls manquements ne sont pas d’une gravité telle qu’ils puissent constituer des fautes lourdes telles que définies précédemment.

En conséquence, la résiliation intervenue à l’initiative du maître d’ouvrage pour faute lourde n’est pas justifiée.

2/ Sur le payement des prestations de la société ATOUT PI-C

Les deux contrats conclus entre les parties stipulent que « chacune des parties pourra résilier le contrat par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois avant la date de fin souhaitée. Dans ce cas une période de préavis d’un mois sera due par chacune des parties. La date de début de préavis commence à réception du courrier recommandé ».

Ils stipulent également que « si le maître d’ouvrage décide d’interrompre la mission confiée pour faute grave, il pourra :

soit suspendre les paiements dans l’attente d’un arbitrage, ou conciliation ou accord des parties sur un éventuel différent financier,

soit choisir de verser au MOE une indemnité égale au paiement de la mission à la date de résiliation du contrat et cela à titre de dommages et intérêts. Le versement de cette indemnité libère le maître d’ouvrage de tout engagement à l’égard du MOE. »

En l’espèce, si les manquements de la société ATOUT PI-C dans ses obligations de suivi des travaux et de conception peuvent être considérés comme des fautes graves permettant au maître d’ouvrage d’interrompre les relations des parties, le maître d’ouvrage se devait de respecter un préavis d’une durée d’un mois dont l’application n’est exclue par les contrats qu’en cas de faute lourde, non caractérisée en l’espèce.

Il résulte de ces stipulations que la société ATOUT PI-C est fondée à réclamer le payement des prestations réalisées jusqu’au 16 septembre 2018.

Il ressort du contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution que les honoraires de la société ATOUT PI-C s’élèvent à la somme de 7 500€ HT par trimestre, le dernier versement intervenant à la livraison du projet.

Il ressort par ailleurs du contrat « OPC » que les honoraires de la société ATOUT PI-C à ce titre s’élèvent à la somme de « 42000€ HT soit 4200€ HT par mois pendant 9 mois et à partir du 15 avril 2018 plus 2100€ à la fin de la levée des réserves, remise du DOE, différents documents des entreprises, etc »

En conséquence, la société ATOUT PI-C est fondée à solliciter le payement de ses prestations au titre de ces deux contrats jusqu’au 16 août 2018, date de la résiliation des contrats, et donc à réclamer le payement de ses factures :

n°f-18/150 d’un montant de 7.500€ HT, soit 9.000€ TTC, pour ses prestations de maîtrise d’oeuvre du 1er avril 2018 au 30 juin 2018 ;

n°f-18-151 d’un montant de 4.200€ HT soit 5.040€ TTC pour ses prestations d’OPC du mois de juin 2018,

n°f-18-156 d’un montant de 4.200€ HT soit 5.040€ TTC pour ses prestations d’OPC du mois de juillet 2018,

n°f-18-158 d’un montant de 4.200€ HT soit 5.040€ TTC pour ses prestations d’OPC du mois d’août 2018,

n°f-18-162 d’un montant de 2.100€ HT soit 2.520€ TTC pour ses prestations d’OPC du mois de septembre 2018,

n°f-18/163€ d’un montant de 6.250€ HT, soit 7.500€ TTC pour ses prestations de maîtrise d’oeuvre du 1er juillet au 16 septembre 2018.

soit les sommes de 16 500€ TTC au titre de ses prestations de maîtrise d’oeuvre d’exécution et 17 640€ TTC au titre de ses prestations OPC.

La SCCV RESIDENCE DES ORMES ne peut se prévaloir des manquements reprochés à la société ATOUT PI-C pour s’opposer au payement de ces prestations alors qu’elle sollicite corrélativement la condamnation de cette société en indemnisation des préjudices subis par elle du fait de ces manquements.

3/ Sur le payement de la prime de résultat

Le contrat OPC prévoit le versement d’une prime de 15.000€ HT fin janvier 2019 sous réserve du respect du délai de livraison du 31 décembre 2018, défini comme la livraison de 17 ou 19 logements aux acquéreurs avant cette date y compris les intempéries et levée des réserves avant le 31 janvier ou le 28 février 2019.

Au cas où le délai du 31 décembre 2018 serait respecté mais pas le délai de la levée des réserves le montant de la prime sera ramené à 8.000€ HT.

En cas de non-respect du délai au 31 décembre 2018, il est convenu qu’aucune prime ne sera versée.

La société ATOUT PI-C fait valoir que l’opération ayant été livrée dans les délais prévus par le contrat, la prime de 15.000€ doit lui être payée au prorata de sa prestation de pilotage.

Toutefois, la livraison d’une partie des logements est intervenue après la résiliation du contrat OPC conclu avec la société ATOUT PI-C alors que les travaux ont été achevés sous l’égide d’une autre société en charge de cette mission OPC.

Or, il n’est pas établi que la livraison au 31 décembre 2018 serait intervenue si le contrat conclu avec la société ATOUT PI-C n’avait pas été résilié, d’autant que par mail du 16 août 2018, la société ATOUT PI-C écrivait au maître d’ouvrage « je te confirme qu’il est impossible de terminer les travaux pour le 31 décembre 2018 ».

Il résulte de cette pièce qu’au jour de la résiliation du contrat par le maître d’ouvrage, la société ATOUT PI-C reconnaissait ne pas être en mesure de faire respecter les délais contractuels, conditions de l’obtention de la prime contractuelle précitée.

Elle n’est dès lors pas fondée à solliciter le versement de cette prime, même au prorata des prestations réalisées.

En conséquence, la société ATOUT PI-C est déboutée de sa demande de versement de la somme de 9.000€ TTC au titre de la prime contractuelle de résultat.

4/ Sur les préjudices subis par la société ATOUT PI-C du fait de la résiliation du contrat

La société ATOUT PI-C expose avoir procédé, en mai 2018, au recrutement d’une architecte au poste de chargée d’affaires pour prendre en charge la direction de cette opération, avec prise de poste effective au 1er septembre 2018, qui n’a pu recevoir d’affectation pendant une certaine période du fait de la résiliation du contrat par le maître d’ouvrage.

Elle sollicite le remboursement des salaires versés à cette architecte pour les mois de septembre à décembre 2018 soit un montant total de 24.158,06€ et produit au soutien de cette demande les bulletins de paye correspondant.

Toutefois ces seuls bulletins de salaire ne permettent pas d’établir que le recrutement de madame [X] [V] soit intervenu, ainsi que l’allègue la société ATOUT PI-C, exclusivement pour le suivi des missions confiées par la SCCV RESIDENCE DES ORMES, ni que cette salariée n’ait reçu aucune affectation pendant les mois de septembre à décembre 2018 du fait de la résiliation du contrat par la demanderesse.

En conséquence, la société ATOUT PI-C est déboutée de sa demande à ce titre.

IV- SUR LA COMPENSATION

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application de l’article 1347 du code civil, il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques susvisées et faisant l’objet d’une condamnation dans le dispositif du présent jugement.

III- SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

1/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’ensemble des parties succombant, in fine, à la présente instance, elles seront toutes condamnées aux dépens.

2/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Chacune des parties succombant, au moins partiellement, à leurs demandes, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE in solidum la société ATOUT PI-C et son assureur la SMABTP à verser à la SCCV RESIDENCE DES ORMES la somme de 36 200 € au titre des travaux de reprise des non-conformités, à l’exclusion des sas ;

CONDAMNE la société ATOUT PI-C à verser à la SCCV RESIDENCE DES ORMES la somme de 2 000 € au titre des travaux de reprise des non-conformités des sas ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE DES ORMES à verser à la société ATOUT PI-C la somme de 16 500€ TTC en payement de ses prestations de maîtrise d’oeuvre d’exécution selon factures f-18/150 et f-18/163 ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE DES ORMES à verser à la société ATOUT PI-C la somme de 17 640€ TTC en payement de ses prestations d’ordonnancement, pilotage et coordination selon factures f-18/151, f18/156, f-18/158 et f-18/162 ;

ORDONNE la compensation de ces créances réciproques conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE DES ORMES, la société ATOUT PI-C et la SMABTP aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 06 Janvier 2026

Le Greffier Le Président