N° RG 25/00313 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHE

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [K] [R], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Isabelle UHALDEBORDE-SALANNE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocats au barreau de BAYONNE, substitué par Maître LEDUC

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1593 du 11/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par Maître Matthieu SUHAS, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître CAVALLARO

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e UHALDEBORDE SALANNE

copie conforme délivrée le à M^e SUHAS

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2022 à effet du 7 octobre suivant, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [R] ont donné à bail à Madame [F] [C] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 130 euros incluse, de 829 euros payable d’avance avant le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] ont fait délivrer à Madame [F] [C], le 5 mars 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 349,28 euros, outre 141,80 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] ont donné congé pour vente à Madame [F] [C], pour le 6 octobre 2025.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] ont fait assigner Madame [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025 et sur le fondement des articles L.2132-4-3, L.213-4-4 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1231-7, 1217, 1224, 1728, 1741 et 1103 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire et l’occupation de leur bien sans droit ni titre par Madame [F] [C] depuis le 6 mai 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] [C] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs,

— condamner Madame [F] [C] à leur payer la somme de 2 945,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2025, outre intérêts au taux légal,

— condamner Madame [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer, soit 774,88 euros, et révisable, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, outre intérêts au taux légal,

— condamner Madame [F] [C] à leur payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [F] [C] aux entiers dépens qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 mars 2025 et celui de la notification EXPLOC du lendemain.

Madame [F] [C] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, 1343-5 du Code civil et 700 du Code de procédure civile :

— constater qu’elle a repris le paiement du loyer courant,

— dire et juger qu’elle n’est pas en capacité de quitter immédiatement son logement,

EN CONSÉQUENCE

— lui accorder un délai suffisant pour quitter les lieux et apurer sa dette locative,

— débouter Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— subsidairement, ramener à de plus justes proportions le quantum qui lui est réclamé sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle certifie avoir repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer son arrièré locatif qu’elle justifie par la perte, consécutive à sa situation de handicap, des revenus qu’elle tirait de son activité libérale.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentés par Maître Isabelle UHALDEBORDE-SALANNE substituée par Maître Camille LEDUC, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] ont soutenu leurs ultimes écritures pour entendre le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile :

— constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail la résiliation du contrat de location liant les parties,

— débouter Madame [F] [C] de ses demandes, fins et conclusions,

— juger en conséquence que Madame [F] [C] sera tenue de quitter, vider et rendre libres, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, les locaux litigieux , non seulement sous peine d’expulsion manu militari mais également d’une astreinte comminatoire de 20 euros par jour de retard,

— condamner Madame [F] [C] à leur payer la somme de 6 344,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er novembre 2025,

— condamner Madame [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui ne saurait être inférieur à celui du loyer contractuellement fixé augmenté des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Madame [F] [C] à leur payer une somme de 1 440 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] s’opposent fermement à l’octroi à leur locataire non seulement de tout délai de paiement en certifiant qu’elle ne remplit pas les conditions requises pour pouvoir en bénéficier puisqu’elle n’a pas repris, contrairement à ce qu’elle affirme, le paiement du loyer courant et qu’elle ne démontre pas qu’elle serait en situation de régler son important arriéré locatif, mais également d’un délai supplémentaire pour quitter leur bien en faisant à cet égard valoir d’une part les difficultés financières dans lesquelles sa carence les a plongés puisqu’ils sont dans l’incapacité d’honorer les échéances de deux prêts immobiliers souscrits pour financer l’un l’acquisition du bien litigieux, l’autre celle d’une maison individuelle qu’ils occupent depuis le mois de mars 2025, si bien que la banque prêteuse a accepté de suspendre leurs obligations d’emprunteurs pendant une durée de 6 mois, et d’autre part la mauvaise foi de Madame [F] [C] qui ne leur règle même pas le montant de l’aide au logement mensuelle qu’elle perçoit.

Maître Matthieu SUHAS, conseil de Madame [F] [C] substitué par Maître Virginie CAVALLARO, a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 6 mars 2025 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [F] [C] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail conclu entre les parties motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par courrier électronique du 1er juillet 2025, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail et la demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location liant les parties recèle, en son article VII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit, notamment en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] ont fait délivrer à Madame [F] [C], le 5 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 349,28 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d’apurement de sa dette qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 945,86 euros le jour de l’assignation ;

Madame [F] [C] sollicite du tribunaL, alors qu’elle occupe déjà les lieux sans droit ni titre depuis le 6 mai 2025 c’est-à-dire depuis plus de sept mois, qu’il lui octroie un délai supplémentaire pour les libérer, une requête à laquelle les demandeurs s’opposent vigoureusement ;

Les circonstances de la cause précédemment rappelées démontrent que Madame [F] [C] est défaillante dans l’exécution de son obligation essentielle de locataire de payer le loyer et charges au terme convenu ; sa carence, constitutive d’une faute empreinte de gravité, occasionne en outre un important préjudice financier, sur lequel il sera ultérieruement revenu, à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] qui sont dans l’impossibilité de procéder à la vente envisagée de leur bien ;

Madame [F] [C], au surplus informée depuis la délivrance du congé pour vente, le 5 mars 2025, qu’elle devrait délaisser le logement de ses bailleurs, a non seulement eu tout le temps, depuis plus de neuf mois, de préparer son départ, mais bénéficie également de la trêve hivernale qui lui en donne davantage, d’ici le 31 mars 2026, pour trouver un autre logement après plus de neuf mois d’occupation illicite du bien de Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] ; sa demande d’octroi d’un délai supplémentaire, dès lors, sera rejetée ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [F] [C], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 6 mai 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, sa demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour libérer les lieux étant par ailleurs rejetée tout comme celle de Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte quotidienne de 20 euros, faute de justification de sa nécessité.

Sur la dette locative et les délais de paiement

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] réclament à Madame [F] [C], au titre des loyers et charges restés impayés au 1er novembre 2025, une somme de 6 344,28 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et les différents décomptes de la créance de Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] dont il est loisible de relever qu’aucun ne couvre la période allant de la prise à bail de Madame [F] [C] au 1er août 2024, y compris le dernier, daté du 29 octobre 2025, qui mentionne improprement qu’il porte sur la période du 1er octobre 2021 au 1er novembre 2025 puisque la première écriture qu’il recèle date du 1er août 2024, date à laquelle le compte de locataire de la défenderesse était débiteur de 768,88 euros, prouvent que Madame [F] [C] est défaillante de longue date dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler l’intégralité du loyer au terme convenu ; en effet, son compte a été systématiquement débiteur entre le 1er août 2024 et le 30 novembre 2025, à la seule exception du 13 août 2024 où il était créditeur de 10 euros, l’insuffisance de ses versements faisant progresser son débet de 73 euros le 12 septembre 2024 à 774,88 euros le 31 octobre 2024, 1 574,40 euros le 28 février 2025, 2 349,28 euros le 30 avril 2025, 3 720,74 euros le 31 juillet 2025, 4 445,62 euros le 31 août 2025, 5 157,06 euros le 30 septembre 2025, 5 561,89 euros le 31 octobre 2025 et enfin 6 344,28 euros le 30 novembre 2025 ; cette dernière somme, briguée par Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R], est ainsi parfaitement justifiée ;

Madame [F] [C], qui ne conteste ni la matérialité ni le montant de sa dette locative, sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’en libérer ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Madame [F] [C] dont la constante augmentation de la dette locative, précédemment exposée, prouve sans la moindre ambiguïté et contrairement à ce qu’elle soutient, qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant les débats ;

En outre, les pièces qu’elle produit, notamment l’attestation de paiement établie le 24 octobre 2025 par l’assurance maladie et l’attestation de paiement du 23 octobre 2025 émanant de la CAF des [Localité 6], démontrent qu’elle perçoit une pension et une allocation supplémentaire d’invalidité mensuelles d’un montant agrégé de 914,85 euros ainsi qu’une allocation de logement de 301 euros dont le dernier extrait de son compte de locataire établit clairement qu’elle ne la reverse pas à ses bailleurs, ce qui dénote non seulement sa mauvaise foi mais encore son incapacité à régulariser sa situation ;

Par ailleurs, Madame [F] [C] s’est également accordé d’elle-même, depuis le mois d’août 2024 et sans aucun doute même avant, de très longs longs délais, proches de la moitié de ceux qu’elle convoite désormais ;

Enfin, sa défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu a incontestablement déséquilibré le budget de Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] qui ne sont pas un organisme bancaire, qui justifient que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne a accédé, les 27 juin et 3 septembre 2025, à leurs demandes de suspension de leurs obligations d’emprunteurs de deux prêts immobiliers et qui sont injustement privés, alors qu’eux-mêmes ont respecté leurs obligations de bailleurs, d’importantes sommes leur revenant ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [F] [C] sera donc condamnée à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2025, une somme de 6 344,28 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur celle de 2 349,28 euros, du 1er juillet 2025 sur celle de 2 945,86 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 6 mai 2025 ; Madame [F] [C] est depuis redevable, envers ses bailleurs et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 novembre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R], à partir du 1er décembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité doit être jetée sur Madame [F] [C] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Madame [F] [C] sera donc condamnée à leur payer une somme de 1 200 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [F] [C], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 mars 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [F] [C] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de ce jugement.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [F] [C], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Déboute Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] de leur demande tendant à faire assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Condamne Madame [F] [C] à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2025, une somme de SIX MILLE TROIS CENT QUARANTE-QUATRE EUROS et VINGT-HUIT CENTIMES (6 344,28 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur celle de 2 349,28 euros, du 1er juillet 2025 sur celle de 2 945,86 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Madame [F] [C] de toutes ses demandes.

Condamne Madame [F] [C] à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R], à partir du 1er décembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] de leur demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [F] [C] à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] née [R] une somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 euros) fondée sur l’article 700 du Copde de procédure civile.

Condamne Madame [F] [C] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE