Le présent jugement a été signé par Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution, et par Monsieur Farid DRIDI, Greffier présent lors du prononcé

N° RG 24/05396 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKOS

1 copie exécutoire à : M^e Jean bernard GHRISTI

1 expédition à : la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

délivrées le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

___________________________

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Valérie BORG,

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Monsieur Farid DRIDI,

DÉBATS :

A l’audience du 20 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort par Madame Agnès MOUCHEL.

DEMANDERESSE

S.A. LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR dont le siège social est 455 Promenade des Anglais 06200 NICE, immatriculée au RCS de NICE sous le n°D 384 402 871,

prise en la personne de son représentant légal, le Président du Directoire, domicilié audit siège,

domicile éu : chez Maître Jean-Bernard GHRISTI Avocat, dont le siège social est sis 15 rue Jean Aicard – 83700 SAINT RAPHAEL

CREANCIER POURSUIVANT LA VENTE représenté par M^e Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C.I. CDG IMMO

immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°518 199 823,

représentée par son gérant, Monsieur [V] [W], dont le siège social est sis Rue du Thoron – Centre d’Affaires Espace Buro – 83600 FREJUS

DEBITEUR SAISI représenté par Maître Céline CASTINETTI de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

La société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR poursuit la vente, au préjudice de la S.C.I. CDG IMMO, sur saisie immobilière, des biens et droits immobiliers situés sur la commune de CLAVIERS, cadastrés section E numéro 442 les lots 1,2,3,4 et 5.

Ainsi, le créancier poursuivant lui a fait délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière le 21 mars 2024, publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de DRAGUIGNAN le 17 mai 1024, volume 2024S numéro 96.

Suivant exploit du commissaire de justice en date du 26 juin 2024, le créancier poursuivant a fait assigner la S.C.I. CDG IMMO à l’audience d’orientation du juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 6 septembre 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’examen de l’affaire a été retenu à l’audience du 20 décembre 2024, en la présence des conseils de chacune d’elles.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR a demandé au juge de :

Vu les pièces énumérées au bordereau annexé aux présentes ;

Vu les articles R 322-4 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Juger que le commandement délivré est parfaitement valable et contient tous les éléments permettant à l’emprunteur de connaître et de vérifier le montant de la créance revendiquée à son encontre.

— Juger que le seul défaut d’indication dans le commandement signifié le 21 mars 2024 des intérêts à échoir postérieurement au 2 mars 2024 ne constitue pas un grief de nature pouvant justifier l’annulation du commandement.

— Juger que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe dans les délais de la loi.

— Donner acte à la concluante de ce qu’elle formule protestations et réserves et s’en rapporte à Justice à la demande d’autorisation de vente amiable formulée.

— Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de la société CDG IMMO sur le fondement de l’article R 218-8 du des procédures civiles d’exécution.

— Débouter la société CDG IMMO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— Constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables.

— Mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais et intérêts et autres accessoires, sous réserve des intérêts continuant à courir.

— Déterminer, conformément à l’article R 322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les modalités de poursuite de la procédure.

— Dans l’hypothèse d’une demande de vente amiable :

— S’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles de la débitrice.

— Fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

— Taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

— Dire que le Notaire en charge de la vente amiable devra consigner le prix à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS.

— Dire et juger que les émoluments de l’Avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite.

— Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

— Refuser toute prorogation à défaut de diligences.

— Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

— En fixer la date conformément à l’article R 322-26 du Décret.

— Désigner la SCP ODIN-MELIQUE-PINTO, Commissaires de Justice à DRAGUIGNAN (Var), qui a établi le procès-verbal de description de l’immeuble saisi, pour assurer la visite des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique.

— Dire que ledit Commissaire de Justice pourra se faire assister lors de la visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur.

— Dire que la décision à intervenir, désignant l’Huissier de Justice pour assurer la visite, devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens et droits immobiliers saisis.

— Valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis.

— Se réserver de valider ceux de ces diagnostics établis postérieurement à l’audience d’orientation.

— Ordonner d’ores et déjà l’expulsion du saisis ou de tous occupants de son chef, de l’immeuble saisi, la décision à intervenir à cet égard devant profiter à l’adjudicataire définitif dès l’accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix.

— Autoriser la publication de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet et dire que cette parution comprendra au maximum la photographie du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Dire que lorsque la publicité par INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros hors taxes sur justificatifs.

— Dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.

— Condamner tout contestant au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente qui comprendront notamment le coût de la visite et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Jean-Bernard GHRISTI, Avocat sur ses offres et affirmations de droit.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le18 décembre 2024, la S.C.I. CDG IMMO a demandé au juge de :

Vu les dispositions des articles R 321-3 3°, R 322-10, R 311-11, R 211-8, R 211-9, R 322-21 et R 322-22 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces produites aux débats,

In limine litis,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifiée à la société civile immobilière CDG IMMO le 21 mars 2024 et publié au service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN 2 le 17 mai 2024, volume 8304P02 2024 S n° 96

— ORDONNER la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifiée à la société civile immobilière CDG IMMO le 21 mars 2024 et publié au service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN 2 le 17 mai 2024, volume 8304P02 2024 S n° 96 aux frais de la CAISSE D’EPARGNE

— PRONONCER la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière signifiée à la société civile immobilière CDG IMMO le 21 mars 2024 et publié au service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN 2 le 17 mai 2024, volume 8304P02 2024 S n° 96

— ORDONNER la mention de la décision à intervenir prononçant la caducité en marge du commandement de payer valant saisie immobilière signifiée à la société civile immobilière CDG IMMO le 21 mars 2024 et publié au service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN 2 le 17 mai 2024, volume 8304P02 2024 S n° 96 aux frais de la CAISSE D’EPARGNE

Sur le fond :

— REDUIRE la clause pénale relative à la majoration de 5 % des intérêts contractuels du prêt

— JUGER que les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel de 4,05 %

— JUGER que la CAISSE D’EPARGNE est déchu de ses droits à l’encontre de la SCI CDG IMMO à concurrence des sommes dues par les locataires, tiers saisi, à hauteur de de 4 320,90 € arrêté au 03 septembre 2024, somme à parfaire jour de la distribution du prix de vente

— ORDONNER à la CAISSE D’EPARGNE de produire un nouveau décompte après déduction des sommes dues par les locataires et application de l’intérêt contractuel de 4,05 %

— AUTORISER la société civile immobilière CDG IMMO à vendre amiablement les biens immobiliers objet de la procédure de saisie immobilière sis sur la Commune de CLAVIERS (83830), 3 rue Gabriel Péri, cadastré section E n°442

— FIXER le prix en deçà duquel la vente ne pourra être régularisée à la somme de 130 000 €

En tout état de cause,

— CONDAMNER la CAISSE D’EPARGNE à payer à la société civile immobilière CDG IMMO la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la CAISSE D’EPARGNE aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits au profit de Maître Céline CASTINETTI sur ses offres et affirmations de droit .

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution « à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

Au soutien de ses demandes, la banque poursuivante produit :

– la copie exécutoire d’un acte dressé le 2 février 2010 par Maître [X] [E], notaire à Bargemon, contenant notamment prêt numéro 0950439 par cette dernière à la société CDG IMMO d’un montant de 320 641,98 euro,s remboursable en 25 ans, au taux fixe de 4,05 % l’an,

– le courrier en date du 23 octobre 2023 adressé à la société CDG IMMO par LRAR, mettant cette dernière en demeure de régulariser une situation d’impayés à hauteur de 4060,86 € dans les 15 jours suivant la réception du courrier,

– la lettre l’informant de la déchéance du terme en date du 5 décembre 2023, adressée par LRAR,

– le décompte de sa créance, provisoirement arrêté à la date du 1er mars 2024, à la somme totale de 133 282,90 €, sans préjudice des intérêts postérieurs et jusqu’à parfait paiement.

In limine litis, la société CGD IMMO soulève la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière qui lui a été délivré le 21 mars 2024 pour non-respect des dispositions de l’article R. 321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution, au motif que le décompte figurant au commandement ne chiffre pas les intérêts échus à cette date; les mentionnant pour mémoire à compter du 1er mars 2024, et que, par conséquent, elle n’est pas en mesure de connaître l’étendue exacte de ce qui lui est réclamé.

La société poursuivante rétorque qu’il est impossible d’actualiser la créance au jour même de la délivrance du commandement et qu’en tout état cause, il était loisible, pour la société saisie, de vérifier et de connaître le montant exact de la dette dont le paiement lui était réclamé à la simple lecture du décompte figurant au commandement.

En application de l’article susvisé le commandement de payer valant saisie doit notamment comporter, à peine de nullité, « le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ».

En l’espèce, le décompte figurant au commandement délivré le 21 mars 2024 contient le décompte suivant :

« – échéances impayées 5/09/2023 5/11/2023 4951,76 €

– capital restant dû au 4/12/2023 132 938,69 €

– intérêts courus du 6 /11/2023 au 4/12/2023 au taux de 4,05 % l’an sur 132 938,69 € 427,77 €

– accessoires courus du 6 /11/2023 au 4/12/2023 59,44 €

– intérêts de retard sur les échéances impayées au taux de 9,05 % et frais à la déchéance 23,91 €

– intérêts de retard au taux de 9,05 % l’an du 4/12/2023 au 1/03/2024

1332,64 €

– indemnité de déchéance du terme 2802,64 €

– règlements reçus depuis le 4/12/2023 – 9253,95 €

– intérêts de retard au taux de 9,05 % l’an du 2/03/2024 jusqu’à parfait paiement Mémoire

Total sauf mémoire au 1/03/2024 133 282,90 €».

La société défenderesse rappelle, à juste titre, que par un arrêt en date du 20 mai 2021 (pourvoi19-14.318), la 2e chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt d’appel ayant validé un commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 28 juillet 2017 comportant un décompte mentionnant un montant principal outre «intérêts conventionnels au taux Euribor 3 mois + 2,50 % majoré de 2 points et éventuels frais de procédure du 14 décembre 2016 au jour du règlement » indiquant qu’ « en statuant ainsi, alors qu’il résulte de ces énonciations que le commandement délivré le 28 juillet 2017 ne mentionnait pas le montant des intérêts échus à cette date et courus depuis le 14 décembre 2016, la cour d’appel a violé le texte susvisé», ce dont il semble résulter qu’il convient de lire l’article R. 321-3 3° en ce sens que le commandement de payer engageant la procédure de saisie immobilière doit faire précisément état des intérêts échus au jour du commandement.

En l’espèce, il doit être constaté que ce n’est pas le cas puisque les intérêts échus ont été détaillés jusqu’au 1er mars 2024, alors que le commandement a été délivré le 21 mars 2024, qu’il réclame les intérêts de retard au taux de 9,05 % l’an au-delà du 1er mars 2024, mais ne les mentionne que pour “mémoire” au-delà de cette date, sans les chiffrer.

Pour autant, en application de l’article 114 du code de procédure civile, ainsi que le rappelle la banque poursuivante, un acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme que si celui qui invoque la nullité prouve le grief que lui cause l’irrégularité qu’il soulève.

En l’espèce, la société défenderesse ne peut valablement soutenir qu’elle n’a pas été en mesure de connaître l’étendue de ce qui lui était réclamé.

En effet, d’une part, le décompte particulièrement détaillé figurant au commandement contenait en lui-même les éléments nécessaires pour lui permettre de connaître l’étendue précise de sa dette puisque, pour calculer les intérêts dus à compter du 2 mars 2024 et jusqu’à la date, très proche, de la délivrance du commandement, le 21 mars suivant, il lui suffisait de connaître le taux d’intérêt et la base de calcul retenus, éléments mentionnés dans le commandement (9,05 % l’an en ce qui concerne le taux et 4951,76 euros (échéances impayées) et 132 938,69€ (capital restant dû) en ce qui concerne la base de calcul).

D’autre part, la banque poursuivante justifie (pièce 7) que, pendant cette période, les intérêt produits se sont élevés à la somme de 683,79€, laquelle n’entraîne incontestablement pas une modification particulièrement importante de la somme totale dont le paiement était réclamé à la société défenderesse, à hauteur de 133 282,90 euros.

Dans ces conditions, le grief n’étant pas démontré, il n’y a pas lieu d’annuler le commandement de payer valant saisie immobilière.

La société CDG IMMO sera donc déboutée de sa demande en ce sens ainsi que, de façon subséquente, de sa demande tendant à voir ordonner la radiation dudit commandement.

La société CDG IMMO sollicite également que la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière soit ordonnée sur le fondement de l’article R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution, faute, pour la banque poursuivante, de démontrer que les exigences de l’article R. 322-10 du même code ont été respectées.

Pour autant, la banque justifie (pièce 6) qu’elle a déposé le 27 juin 2024, au greffe du juge de l’exécution, le cahier des conditions de vente du bien saisi.

Par conséquent, force est de constater que, dans la mesure où l’assignation a été délivrée le 26 juin 2024, le cahier des conditions de la vente déposé le lendemain l’a bien été « au plus tard le 5e jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi » comme l’exige l’article R. 322-10 susvisé.

Il s’ensuit que la demande tendant à voir prononcer la caducité du commandement du 21 mars 2024 ainsi avec mention en marge dudit commandement doit être rejetée.

Sur le fond, la société défenderesse conteste le montant de la créance sollicitée par la poursuivante, selon le décompte figurant au commandement, reproduit ci-dessus.

Elle sollicite tout d’abord qu’il soit fait application de l’article 1231-5 du Code civil et qu’il soit jugé que les sommes porteront intérêt au taux du prêt sans majoration, soit 4,05 %, relevant que le contrat de prêt prévoit une double sanction en cas de défaillance de l’emprunteur puisque le taux d’intérêt est majoré de 5 points et qu’il est également exigé le paiement d’une indemnité de déchéance anticipée du terme du prêt.

La société poursuivante s’y oppose, considérant que le caractère manifestement excessif de la pénalité n’est pas démontré.

Il n’est pas contesté que ces sanctions sont prévues dans le cadre contractuel et qu’elles ont été appliquées par la banque.

En application de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable aux faits l’espèce compte tenu de la date du contrat :

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

La société défenderesse conclut au caractère manifestement excessif de la clause pénale prévoyant la majoration du taux d’intérêt au seul motif qu’il a été contractuellement prévu deux sanctions à sa défaillance, ce qui est effectivement insuffisant au regard des exigences de l’article susvisé.

Au demeurant, cette majoration contractuellement prévue n’apparaît pas manifestement excessive au regard, notamment, de la durée initiale du prêt et du montant de « l’indemnité de déchéance du terme» qui est par ailleurs réclamé.

Les demandes à ce titre de la société poursuivie seront donc rejetées.

La société CDG IMMO demande ensuite que la société poursuivante soit déchue de ses droits à son encontre « à concurrence des sommes dues par les locataires, tiers saisis, à hauteur de 4320,90 €, arrêté au 3 septembre 2024, somme à parfaire au jour de la distribution du prix de vente », en application de l’article R. 211-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La société CAISSE D’ÉPARGNE DE CÔTE D’AZUR conclut tout d’abord à l’incompétence du présent juge de l’exécution pour statuer sur cette demande au regard des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, telles qu’elles résultent de la décision du conseil constitutionnel du 17 novembre 2023, au profit du tribunal judiciaire de Draguignan.

Il résulte toutefois de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, 3e alinéa, lequel n’a pas été affecté par la décision susvisée du conseil constitutionnel, que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Par conséquent, dès lors que la demande formulée par la CDG IMMO ne tend qu’à voir réduire la créance dont le recouvrement est poursuivi par la société demanderesse dans le cadre de la mesure de saisie immobilière, le présent juge de l’exécution est exclusivement compétent pour en apprécier la recevabilité et le bien-fondé.

L’exception d’incompétence ainsi soulevée doit donc être rejetée.

Il est constant que selon verbaux dressés le 23 mai 2024 entre les mains de Messieurs [D] et [F] ainsi que de Madame [G], la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR a procédé à des mesures de saisie attribution de loyers entre les mains des locataires de la société CDG IMMO, lesquels ont respectivement répondu que les loyers mensuels dus à cette dernière étaient de 100 €, 370 € et 665 €.

Il est également justifié que le 31 juillet 2024, soit à l’expiration du délai accordé à la société CDG IMMO pour contester lesdites mesures, il a été dressé par le commissaire de justice des certificats de non contestation qui ont été signifiés à chacun des locataires.

La société CDG IMMO reproche à la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR de ne pas avoir fait toutes les diligences nécessaires pour récupérer les loyers qui doivent lui être versés par ses locataires, à l’encontre desquels elle ne peut effectuer elle-même aucune démarche du fait de l’existence de ces saisies.

En application de l’article L. 211-2 du code des procédures civiles d’exécution, « l’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers saisi ainsi que de tout ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation. »

Il s’ensuit qu’effectivement, depuis le 23 mai 2024, Monsieur [D], Monsieur [Y] et Madame [G] sont tenus de verser leurs loyers entre les mains de la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR, compte tenu des mesures de saisie-attribution diligentées entre leurs mains par cette dernière et qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

Par ailleurs, en application de l’article R. 211-8 du même code, « le créancier saisissant qui n’a pas été payé par le tiers saisi conserve ses droits contre le débiteur. Toutefois, si ce défaut de paiement est imputable à la négligence du créancier, celui-ci perd ses droits à concurrence des sommes dues par le tiers saisi ».

En l’espèce, la société poursuivante justifie qu’elle perçoit effectivement des versements mensuels de 100 € de Monsieur [D] depuis le mois de juin 2024 (pièce 16).

En revanche, Monsieur [Y] et Madame [G] n’ont fait que des versements ponctuels (300 €, le 9 septembre 2024 pour Monsieur [Y] et 956 € le 18 juillet 2024, 956 € le 6 septembre 2024 et 499 € le 6 novembre 2024 pour Madame [G]) lesquels ne couvrent pas, en tout état de cause, les loyers mensuels qu’ils ont respectivement déclarés à hauteur de 370 € et 665 €, dont il convient toutefois de déduire les versements de la CAF encore perçus par la société CDG IMMO selon ses propres décomptes (pièces 8 et 9).

La société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR ne saurait toutefois être considérée comme ayant été négligente à leur égard.

En effet, d’une part, elle ne pouvait effectuer aucune démarche à leur encontre avant de leur avoir signifié le certificat de non contestation des saisies, ce qui a été fait le 31 juillet 2024.

D’autre part, il est justifié que le 29 octobre 2024, par l’intermédiaire du commissaire de justice qu’elle a mandaté dans le cadre de ces mesures, elle a rappelé à chacun des deux locataires susvisés leur obligation de lui verser l’intégralité des loyers, sous peine de poursuite (pièce 17).

Dans ces conditions, à ce stade, elle ne saurait être considérée comme négligente au sens de l’article précité.

Par ailleurs, au vu des décomptes des sommes dues par ces deux locataires, produits par la société CDG IMMO (pièces 8 et 9), leur situation d’impayé locatif est antérieure aux mesures de saisie-attribution diligentées par la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR tandis que, contrairement à ce qu’elle soutient, la société CDG IMMO reste contractuellement liée à ces derniers et ainsi en mesure de les poursuivre en justice en résolution du bail s’ils ne respectent pas leurs obligations financières, quand bien même ils doivent s’en libérer entre les mains de la société demanderesse à la présente instance. Elle ne peut donc reprocher à la société poursuivante de n’avoir pas réalisé les démarches à cette fin qui lui incombent.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de déduire, pour ce motif, du montant de la créance dont le recouvrement est sollicité par la banque, la somme de 4320,90 €.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR justifie d’une créance liquide et exigible constatée par un titre exécutoire à hauteur de la somme de 133 282,90 €, selon décompte provisoirement arrêté au 1er mars 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs et jusqu’à parfait paiement.

Conformément à l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, il convient donc de retenir la créance de la banque poursuivante à cette somme, qui sera reprise dans le dispositif du présent jugement.

La société CDG IMMO sollicite l’autorisation de pouvoir procéder à la vente amiable des biens saisis.

Au soutien de sa demande, elle justifie des mandats de vente qu’elle a signés le 30 septembre 2024 et du compromis de vente de l’ensemble du bien saisi au profit de la société CALLIAN IMMOBILER pour un prix de 135 000 €.

Les articles R.322-15 et R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution disposent que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente, qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant, qu’il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’état des démarches déjà réalisées par la société CDG IMMO, démontrant sa volonté de mettre en vente le bien saisi pour apurer sa situation, il sera fait droit à sa demande de vente amiable dudit bien.

Par ailleurs, au vu des éléments du dossier, de la situation du bien, du procès-verbal descriptif, des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 130 000 € le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable.

Au vu de l’état de frais et des justificatifs produits, les frais de poursuite seront provisoirement taxés à la somme de 4554,35 €

et devront être versés par l’acquéreur, en sus du prix de vente.

Également, les émoluments de l’avocat poursuivant,calculés conformément au tarif en vigueur, seront payables par l’acquéreur, en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite.

Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente, avec distraction au profit du conseil de la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR. Ayant succombé à l’instance, la société CDG IMMO sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Compte tenu des spécificités en la matière, relatives à la rémunération des mandataires, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant en audience publique, en matière de saisie immobilière, par décision contradictoire et en premier ressort;

Déboute la société CDG IMMO de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie du 21 mars 2024, publié le 17 mai 2024 ainsi que sa radiation ;

Déboute la société CDG IMMO de ses demandes tendant à voir prononcer la caducité dudit commandement et ordonner la mention de la décision en marge de la publication de ce dernier ;

Rejette l’exception d’incompétence, soulevée par la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR pour statuer sur la demande de la société CDG IMMO sur le fondement de l’article R 218-8 du des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société CDG IMMO de ses contestations et demandes relatives au montant de la créance de la société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE CÔTE D’AZUR ;

Dit que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Dit que la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR poursuit la saisie immobilière au préjudice de S.C.I. CDG IMMO immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°518 199 823,représentée par son gérant, Monsieur [V] [W] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 133 282,90 € arrêté provisoirement à la date du 1er mars 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs et jusqu’à parfait paiement ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers sur la commune de : -1er lot : CLAVIERS (VAR), lieudit “Le Village”, 3 Rue Gabriel Péri, sur la parcelle cadastrée section E n°442 pour une contenance de 76ca, dans une maison de village élevée de 3 niveaux sur rez de chaussée, avec garage et cave en sous-sol/rez de rue, les lots :

*n°1 consistant en un garage situé en rez de rue (niveau 0) avec une entrée sur l’arrière, d’une surface de 22,54m², et les 52/1.000èmes indivis des parties communes générales, *n°2 consistant en une cave située en rez de rue (niveau 0) dont l’accès s’effectue soit par l’extérieur sur la rue des Remparts soit par l’intérieur dans le couloir des parties communes, d’une surface de 24,20m², et les 42/1.000èmes indivis des parties communes générales; 2ème lot : CLAVIERS (VAR), lieudit “Le Village”, 3 Rue Gabriel Péri, sur la parcelle cadastrée section E n°442 pour une contenance de 76ca, dans une maison de village élevée de 3 niveaux sur rez de chaussée, avec garage et cave en sous-sol/rez de rue, le lot n°3 consistant en un studio situé au rez de chaussée à droite, dont l’accès se fait par une entrée commune par la rue Gabriel Péri, se composant d’un dégagement sur la pièce de séjour, un coin cuisine, une salle d’eau avec WC, d’une superficie loi carrez de 21,20m², les 128/1.000èmes indivis des parties communes générales, et les 142/1.000èmes indivis des parties communes spéciales d’escalier ; – 3ème lot : CLAVIERS (VAR), lieudit “Le Village”, 3 Rue Gabriel Péri, sur la parcelle cadastrée section E n°442 pour une contenance de 76ca, dans une maison de village élevée de 3 niveaux sur rez de chaussée, avec garage et cave en sous-sol/rez de rue, le lot n°4 consistant en un studio situé au rez de chaussée à gauche, dont l’accès se fait par une entrée commune, se composant d’un dégagement sur la pièce de séjour, un séjour transformé en coin nuit, un coin cuisine, une salle d’eau avec WC, d’une superficie loi carrez de 21,14m², les 98/1.000èmes indivis des parties communes générales, et les 114/1.000èmes indivis des parties communes spéciales d’escalier ; 4ème lot : CLAVIERS (VAR), lieudit “Le Village”, 3 Rue Gabriel Péri, sur la parcelle cadastrée section E n°442 pour une contenance de 76ca, dans une maison de village élevée de 3 niveaux sur rez de chaussée, avec garage et cave en sous-sol/rez de rue, le lot n°5 consistant en un appartement de type T3 situé au 1er étage, dont l’accès se fait par un escalier commun, se composant d’un dégagement sur l’entrée, un séjour, un coin cuisine, 2 chambres, une salle de bains avec WC, d’une superficie loi carrez de 51,72m², les 277/1.000èmes indivis des parties communes générales, et les 280/1.000èmes indivis des parties communes spéciales d’escalier ;

Rappelle que le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et qu’il doit rendre compte, au créancier poursuivant sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ;

Fixe à la somme de 130000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Rappelle que la vente devra avoir lieu aux conditions fixées par le présent jugement et par celles non contraires fixées par le cahier des conditions de vente et que le prix devra être distribué à l’initiative du créancier le plus diligent ;

Invite le notaire qui recevra l’acte de vente à adresser au juge de l’exécution immobilier la copie de l’acte de vente reçu ; Taxe provisoirement les frais de poursuite à la somme de 4554,35 € T.T.C et dit que ces frais seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente ;

Dit que les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront également payables par l’acquéreur, en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite ;

Dit que le dossier sera rappelé à l’audience du vendredi 20 juin 2025 à 09 heures 00, et qu’à cette audience, le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire de 3 mois que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et ce, afin de permettre la conclusion et la rédaction d’un acte authentique de vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement valant saisie immobilière du 21 mars 2024, publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de DRAGUIGNAN le 17 mai 1024, volume 2024S numéro 96 ;

Dit qu’il y sera procédé par les soins de Madame ou Monsieur le Directeur du Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement au vu d’une expédition du présent jugement ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge du cahier des conditions de vente déposé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 27 Juin 2024 ;

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de M^e Jean bernard GHRISTI sur ses offres et affirmations de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 21 fevrier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT