REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/01450 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KS5R

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 18 Juillet 2025

A.S.L. DEI RIGAOUS c/ [Z]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

A.S.L. DEI [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep légal : M. [W] [P] (Président)

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— A.S.L. DEI [Adresse 6]

— [L] [Z]

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par requête reçue le 11 février 2025, l’Association Syndicale Libre de propriétaires DEI [Adresse 6] (ci-après ASL DEI [Adresse 6]), représentée par son président, Monsieur [W] [P], a saisi le Tribunal judiciaire de Draguignan de demandes visant à voir condamner Monsieur [D] [Z] à lui payer la somme de 510 euros d’arriérés de charges, outre celle de 300 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de ce dernier.

Saisie par l’ASL DEI [Adresse 6], Madame [H] [U], conciliatrice de justice, a dressé un constat de carence.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2025, à laquelle l’ASL DEI [Adresse 6] était représentée par son président, Monsieur [W] [P] et à laquelle Monsieur [D] [Z] a comparu.

A l’audience, l’ASL DEI [Adresse 6] maintient ses demandes, au soutien desquelles elle indique que Monsieur [Z] n’a pas respecté les statuts concernant les appels de fond adoptés en assemblée générale. L’association ajoute que Monsieur [Z] n’a pas réglé les charges depuis janvier 2023 malgré les divers courriers recommandés avec accusé de réception qui lui ont été adressés et ce, sans aucun motif ni explication. Elle ajoute qu’il ne s’est pas présenté à la convocation de la conciliatrice de justice.

A l’audience, Monsieur [D] [Z] reconnaît l’existence de la dette sollicitée à son encontre, indiquant avoir arrêté de régler les charges en raison de problèmes survenus au sein de l’ASL.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 18 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et rendue en dernier ressort.

MOTIFS

I/ Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 750-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er octobre 2023 dispose : « En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

La tentative de conciliation peut être considérée comme mise en œuvre soit en justifiant d’une requête adressée au Tribunal en désignation d’un conciliateur soit par la prise de contact directe avec le conciliateur par une partie.

La preuve de cette mise en œuvre peut se faire par tous moyens notamment par une attestation d’un point d’accès au droit ou du conciliateur contacté sur le refus ou l’absence de l’autre partie à la réunion ou par un constat de carence établi par le conciliateur.

En l’espèce, l’ASL DEI [Adresse 6] produit un constat de carence émanant de Madame [H] [U], conciliatrice de justice, aux termes duquel la conciliation n’a pas pu être mise en œuvre faute pour l’une des parties de répondre à l’invitation de participer à une réunion, ne s’y présentant pas.

En conséquence, les demandes de l’ASL DEI [Adresse 6] sont recevables.

II/ Sur la créance du syndicat au principal

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

(…) Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges. Il n’est pas davantage fondé à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l’assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l’article 10–1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) ».

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ».

L’article 36 du même décret dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 du même décret rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, monsieur [Z] est propriétaire du lot 4B au sein de la communauté immobilière «[Adresse 5] » comme en atteste le document de mise en conformité des statuts déposé à la préfecture du Var en mars 2015. En outre, Monsieur [D] [Z] ne conteste aucunement sa qualité de copropriétaire, reconnaissant la dette qui lui est réclamée et donc, être redevable des charges de copropriété en cette qualité.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

le relevé du compte copropriétaire arrêté au 5 février 2025 présentant un solde débiteur de 510 euros au titre des charges, appels de fonds et frais de recouvrement facturés pour la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2025les comptes des exercices 2022 et 2023 les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, 2020, 2021, 2022, adopté le budget des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ;les relances notifiées au défendeur.

Il convient de rappeler qu’à l’audience du 4 juin 2025, Monsieur [D] [Z] a reconnu le principe de la dette qui lui est opposée par l’ASL DEI RIGAOUS, indiquant avoir arrêté de régler les sommes sollicitées par l’association.

Néanmoins, il apparaît que le relevé du compte copropriétaire de Monsieur [D] [Z] arrêté au 5 février 2025 comprend un « solde des charges 2025 faute de règlement » à hauteur de 153 euros, correspondant aux trois appels de charges d’un montant de 51 euros chacun au titre des trois trimestres restants de l’année 2025.

Or, il sera rappelé qu’une partie ne peut être condamnée à verser à un syndicat de copropriétaires des sommes résultant de charges qui ne sont pas encore dues lors de l’établissement du relevé de compte copropriétaire, en ce qu’elles constituent alors une créance future et incertaine, sauf à ce que l’actualisation de la dette ait été faite à l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le demeur ayant uniquement confirmé les termes de son assignation.

Il appartiendra au syndicat de copropriétaire de saisir à nouveau la présente juridiction en cas d’absence de règlement des charges par le copropriétaire sur la période postérieure à celle arrêtée au 5 février 2025.

Dès lors, la somme de 153 euros réclamée au titre du solde des charges de l’année 2025 sera retirée du relevé de compte copropriétaire établi le 5 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner monsieur [D] [Z] à verser à l’ASL DEI RIGAOUS la somme de 357 euros telle qu’arrêtée au 5 février 2025, au titre des charges exigibles pour la période du 1er juillet 2023 au 5 février 2025.

III/ Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de situation copropriétaire que le compte enregistre un solde débiteur permanent depuis le 1er juillet 2023. Monsieur [Z] n’a donc réglé aucun appel de charges depuis cette date, se bornant à indiquer avoir cessé ses paiements suite à la survenance de difficultés au sein de l’ASL. Il a persisté à ne pas régler les charges, nonobstant les trois courriers recommandés avec accusé de réception reçus le 9 juillet 2024, le 24 septembre 2024 et le 16 janvier 2025. Pour autant, il reconnaît à l’audience le principe de la dette poursuivie à son encontre.

En laissant impayées les charges de copropriété dont il reconnaît être redevable en sa qualité de copropriétaire depuis juillet 2023 et en contraignant ainsi l’ASL DEI [Adresse 6] à agir en justice malgré les diverses relances qui lui ont été adressées, Monsieur [D] [Z] a fait preuve de résistance abusive et causé ainsi un préjudice à l’ASL, dont la trésorerie est directement liée au règlement régulier des charges de copropriété et, par suite, immédiatement impactée par tout retard de paiement.

Par conséquent, Monsieur [D] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

IV/ Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Z] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par décision contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’Association syndicale Libre de propriétaires DEI [Adresse 6],

CONDAMNE monsieur [D] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » la somme de 357 euros au titre des charges, arrêtée au 5 février 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 5 février 2025,

CONDAMNE monsieur [D] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens de la procédure,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025.

La Greffière Le Juge