REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/09136 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPSX

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 25 Juin 2025

[R] [P] c/ [C], [J]

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Monsieur Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [U] [R] [P]

née le 05 Janvier 1928 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laureline AUBOURG-BASTIANI, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN

Rep/assistant : M^e Stephane MONTAZEAU, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES:

Madame [E] [C]

née le 17 Juin 1951 à [Localité 4] (ALPES MARITIMES)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [T] [J]

née le 11 Octobre 1987 à [Localité 5] (ALPES MARITIMES)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 25 Juin 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laureline AUBOURG-BASTIANI, M^e Aline MEURISSE,

— [T] [J]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 01/04/2020 Mme [R] [P] [U] a donné en location à Mme [C] [E] et Mme [J] [T] un local d’habitation [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer de 1082.82 € mensuel ;

Les loyers n’étant plus réglés, un commandement visant clause résolutoire a été délivré par exploit de commissaire de Justice en date du 24/07/2024 pour un montant principal de 3 468.68 €.

Par assignation en date du 22/11/2024 Mme [R] [P] [U] a attrait Mme [C] [E] et Mme [J] [T] par devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 6] aux fin de résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

A l’audience initiale, les parties sont représentées par leur avocat respectif, et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elle pour être définitivement fixée à plaider au 23/04/2025 ;

A cette dernière audience Mme [R] [P] [U] par la voie son conseil indique maintenir l’ensemble de ses demandes et soutient ses écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples information, et par lesquelles il est sollicité :

— Constater la résiliation du bal ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [C] [E] et Mme [J] [T] ;

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 14 410.40 € outre la somme de 1 082.85 € au tire de l’indemnité d’occupation à compter de la date de la signification de l’assignation ;

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens en ce compris la somme de 185 € pour le commandement de payer ;

Oralement elle soutient in limine litis une fin de non-recevoir s’agissant des demandes reconventionnelles formulées à son encontre, ces dernières ayant fait l’objet d’une décision de rejet en date du 19/03/2025 rendue par la même Juridiction ;

Compte tenu des écritures des défenderesses qui lui ont été notifiées la veille au soir de l’audience, le conseil de la demanderesse est autorisé, exceptionnellement, à produire une note en délibéré ; cette dernière contradictoirement adressée à la partie adverse, reprend les moyens exposés oralement par Mme [R] [P] [U] s’agissant de la fin de non-recevoir des demandes reconventionnelles compte tenu de l’autorité de la chose d’un jugement de la même juridiction en date du 19/03/2025 ;

Mme [C] [E] quant à elle, par la voie de son avocat, indique s’en rapporter à ces dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples information, et par lesquelles il est sollicité :

— Juger qu‘elle est débiteur de bonne foi ;

— Juger qu’elle bénéficiera sur le fondement des dispositions de l ‘article 1345-3 du code civil d’un délai d’un an pour s’acquitter de sa dette ;

— Juger qu’elle bénéficiera d’un délai de 4 mois pour quitter le logement ;

— Juger que la bailleresse n’a pas satisfait à son obligation de jouissance paisible et de délivrance conforme au bien objet de la location ;

— Condamner Mme [R] [P] [U] sous astreinte de 100 € passé le délai de un mois l’acte de vente du bien immobilier ;

— Condamner Mme [R] [P] [U] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts ;

— Réserver les dépens ;

Mme [J] [T], quant à elle, régulièrement citée n’est ni présente ni représentée, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort ; les parties sont informées de la date du délibéré fixé au 25/06/2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur les demandes principales

— Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 25/11/2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 05/03/2025.

En l’espèce, Mme [R] [P] [U] justifie également en tant que bailleresse avoir saisi le 25/07/2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire;

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 01/04/2020 prévoit une clause résolutoire de plein droit en son article XI à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 24/07/2024Mme [R] [P] [U] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 468.68 € en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [8] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26/08/2024 ;

Mme [C] [E] et Mme [J] [T] sont donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion Mme [C] [E] et Mme [J] [T] dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur la demande de suppression de délai

L’article L412-1 prévoit que :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement… Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article 442-4 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. »

En l’espèce Mme [C] [E] et Mme [J] [T] en leur qualité de locataires sont titulaires d’un titre d’occupation de sorte qu’elles ne peuvent pas être considérées comme entrées dans les lieux par voie de fait.

De même aucun justificatif quant à une procédure de relogement concernant Mme [C] [E] et Mme [J] [T] n’est produit aux débats ;

Par conséquent il convient de maintenir les délais légaux prévus pour leur expulsion ; de même et pour les mêmes raisons la demande d’astreinte sera rejetée ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder au titre de l’indemnité d’occupation, un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [C] [E] et Mme [J] [T] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 25/09/2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit au pontant de 1 082.85 € de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé soit 1 082.85 €, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Condamne Mme [C] [E] et Mme [J] [T] à payer à Mme [R] [P] [U] l’indemnité d’occupation fixée au montant de 1 082.85 €, à compter du 25/09/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

Mme [R] [P] [U] sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 14 410.40 € arrêtée au 23/04/2025 selon décompte produit aux débats, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation réparti comme suit :

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Mme [C] [E] et Mme [J] [T] à régler à Mme [R] [P] [U] la somme de 14410.40 € avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes de dommages intérêts pour trouble de jouissance et défaut de délivrance L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 1355 du code civil prévoit quant à lui que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Ainsi, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il demeure manifeste en l’espèce que le jugement du 19/03/2025 du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a tranché dans son dispositif l’ensemble du principal dont les, moyens, fondements de faits et de droits, et enfin demandes sont identiques à celles élevées reconventionnellement dans le présent litige, à l’exception toutefois des demandes de délais de sorte que, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée est par conséquent établie ; par suite il convient de rejeter les prétentions de Mme [C] [E] et Mme [J] [T] s’agissant des manquements allégués quant au défaut de délivrance et trouble de jouissance ;

Sur la demande de délai de paiement et délai aux fins de quitter le logementL’article 1343-5 du code civil indique que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu, d’une part, du défaut de règlements de loyer depuis le mois de juillet 2024 et de l’accroissement constant consécutif de la dette locative en l’absence, notamment, d’apurement spontané, et, que d’autre part, Mme [C] [E] et Mme [J] [T] pourront de fait bénéficier des délais prévus par les dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de quitter le logement il convient de rejeter la demande ;

Sur la demande de production de l’acte de vente du bien immobilier sous astreinte Cette demande, qui n’est, au demeurant motivée par aucun moyen de fait ou de droit, est dépourvue de tout intérêt dans le présent litige ; il convient de la rejeter.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Mme [C] [E] et Mme [J] [T] qui succombent à la procédure, supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement pour un montant de 185€ ;

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [P] [U] le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement Mme [C] [E] et Mme [J] [T] à lui payer la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juridiction, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [R] [P] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 01/04/2020 conclu entre Mme [C] [E] et Mme [J] [T] d’une part, et d’autre part, Mme [R] [P] [U] et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis le 25/09/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [E] et Mme [J] [T] de libérer les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [E] et Mme [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] [P] [U] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement au titre de l ‘arriéré de loyer, Mme [C] [E] et Mme [J] [T] à payer, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, à Mme [R] [P] [U] la somme de 14 410.40 € ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] et Mme [J] [T] à verser à Mme [R] [P] [U] à compter du 25/09/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, pour un montant 1 082.85 €, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE Mme [R] [P] [U] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] et Mme [J] [T] à verser à Mme [R] [P] [U] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [E] et Mme [J] [T] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement pour un montant de 185 € ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION