REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/05760 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KK6P

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

[Z] c/ [A]

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, prorogé au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [R] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Camilla OY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, M^e Camilla OY

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2021 à effet au 1er septembre 2021, madame [R] [A] [V] a donné à bail meublé à monsieur [M] [Z] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 850 euros, sans charge contractuellement prévue à l’exclusion de la taxe d’habitation et de l’assurance habitation, et ce pour une durée d’un an, prenant fin le 1er octobre 2022.

Par courier du 16 décembre 2023, madame [R] [A] [V] a adressé à monsieur [M] [Z] un congé pour reprise à effet au 1er avril 2024.

Madame [R] [A] [V] a par ailleurs réclamé à son locataire un arriéré de loyers de 3.400 euros, par courrier du 17 avril 2024.

Par acte du 29 mai 2024, madame [R] [A] [V] a fait délivrer à monsieur [M] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 4.110 euros portant sur les loyers de novembre 2022, juin 2023, octobre et novembre 2023 et avril 2024.

Un congé pour reprise était délivré à la même date, à effet au 1er août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, monsieur [M] [Z] a fait assigner madame [R] [A] [V] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 6 novembre 2024, pour :

— voir prononcer la nullité du conggé pour reprise en date du 29 mai 2024 et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la même date,

— dire que le bail s’est prorogé pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2024,

— condamner madame [R] [A] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour attitude abusive outre 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée et appelée à l’audience du 20 novembre 2024.

Monsieur [M] [Z], représenté par son conseil, a saisi le tribunal de conclusions au fond, sollicitant du tribunal de :

— débouter madame [R] [A] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— écarter les pièces 7 et 19 produites en langue étrangère sans traduction par madame [R] [A] [V],

— annuler le congé pour reprise délivré le 29 mai 2024 à la requête de madame [R] [A] [V],

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 mai 2024 à la requête de madame [R] [A] [V],

— requalifier le bail signé le 22 juillet 2021 en bail d’habitation non meublé,

— dire que le bail a pris effet au 1er août 2021,

— dire que le bail est reconduit pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2024,

— condamner madame [R] [A] [V] à payer à monsieur [M] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour attitude abusive,

— condamner madame [R] [A] [V] à payer à monsieur [M] [Z] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [R] [A] [V] aux entiers dépens.

Madame [R] [A] [V] était présente, représentée par son conseil, et a déposé des conclusions n°4 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

. rejeter l’ensemble des demandes présentées par monsieur [M] [Z],

A titre principal,

— confirmer l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 30 juillet 2024,

Subsidiairement,

— constater la résiliation du bail au 30 août 2024 suite au congé donné par madame [R] [A] [V],

Infiniment subsidiairement,

— constater que monsieur [M] [Z] n’établit pas que la maison louée constitue son domicile,

— dire et juger que le contrat de bail est soumis aux dispositions de droit commun et non pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Par conséquent,

— prononcer la résiliation du contrat de bail au 1er avril 2024 selon le congé donné par madame [R] [A] [V] en date du 11 décembre 2023,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de monsieur [M] [Z] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la significtion de la décision,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuel à la somme de 850 euros indexée sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à l’expulsion,

— condamner monsieur [M] [Z] au paiement de :

* 4.110 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail avec intérêts au taux légal,

* 850 euros au titre des indemnités d’occupation par mois à compter du 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal,

— condamner monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi,

— condamner monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner monsieur [M] [Z] au paiement des entiers dépens, dont les frais de commissaire de justice, ainsi que de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal précise qu’il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus amples informations sur les faits et moyens invoqués, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Parallèlement et par acte du 7 août 2024, madame [R] [A] [V] a saisi le juge des référés en expulsion de son locataire.

La décision du juge des référés, mise en délibéré au 27 novembre 2024, a été prorogée au 22 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Le délibéré a été prorogé à la date du 5 février 2025.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur le rejet des pièces 7 et 19 produites par madame [R] [A] [V],

L’ordonnance de [Localité 7] de 1539 impose la langue française comme langue du procès devant les juridictions françaises. Cette contrainte s’impose aux juges, mais aussi aux parties, tant pour leurs écritures que pour les actes et documents qu’elles présentent aux juges.

Ladite ordonnance ne vise que les actes de procédure.

Il est toutefois acquis qu’en se fondant sur des pièces en langue étrangère versées à la procédure mais non assorties d’une traduction française intégrale, le juge est susceptible de violer les dispositions d’ordre public des articles 2 de la Constitution du 4 octobre 1958, 16 du code de procédure civile et 111 de l’ordonnance susvisée.

Il lui appartient donc, dans l’exercice de son pouvoir souverain, d’écarter ou recevoir comme élément de preuve un document écrit en langue étrangère non assorti d’une traduction en langue française.

A ce titre, peu importe que lesdits documents soient indispensables à la solution du litige ou qu’il n’en ait pas été réclamé de traduction aux parties, que celles-ci se soient expliquées sur la signification des documents et qu’aucune d’entre elles n’ait opposé à leur production l’impossibilité de les comprendre.

Le juge doit s’assurer que les pièces étrangères non traduites ont été parfaitement comprises par les parties, qui ont pu les discuter librement dans le cadre du débat contradictoire. Si le respect du principe est acquis, et si le juge est lui-même en mesure de comprendre les pièces étrangères, il peut les accueillir comme éléments de preuve.

A défaut, les pièces seront rejetées.

En l’espèce, le demandeur fait valoir que les pièces n° 7 et 19 produites par la défenderesse sont rédigées en langue étrangère et ne sont pas traduites.

Le tribunal constate que la pièce n°7 a bien été traduite, mais uniquement en langue anglaise et selon une traduction libre non réalisée par un traducteur assermenté.

La langue de rédaction desdites pièces n’étant pas compréhensible par le tribunal et n’étant pas établi que les parties ont toutes pu les comprendre et les discuter librement, elles seront écartées des débats.

I/ SUR LA REQUALIFICATION DU BAIL MEUBLE EN BAIL NON MEUBLE

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2024, aux termes de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, complété par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, pour qu’un bail d’habitation soit considéré comme meublé, le logement sur lequel il porte doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le logement objet du bail doit ainsi notamment comporter de la literie, une table et des sièges, des plaques de cuisson, un four ou un micro-onde, un réfrigérateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisines ou encore du matériel d’entretien. Ce mobilier doit permettre au locataire d’occuper les lieux sans apport de meubles pour assurer la vie quotidienne.

Un inventaire du mobilier du logement devra également être dressé et annexé au bail au moyen d’une liste séparée de l’état des lieux.

Dès lors que le mobilier mis à la disposition du locataire serait insuffisant et, en tout état de cause non conforme à la liste du décret susvisé, le contrat de location conclu pourra être considéré comme ayant été à tort qualifié de bail meublé et encourra la requalification en bail de locaux nus, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Afin de déterminer la nature du bail liant les parties, le tribunal doit rechercher la commune intention des parties.

Celle-ci résulte en premier lieu de l’appellation donnée au bail. En l’espèce, le contrat porte en première page la mention « contrat de location / colocation, logement meublé ». Cette seule mention est toutefois insuffisante à démontrer l’intention des parties.

La qualification de bail meublé ressort encore du paragraphe figurant en page de la deuxième page, portant sur les modalités de reconduction du bail meublé.

Il n’est toutefois fait mention aux termes du bail d’aucun des biens meubles composant l’habitation, pas plus que n’y est annexé l’inventaire du mobilier mis à disposition du locataire.

Or, pour être qualifié de logement meublé, le bien mis à disposition dans le cadre de la location doit mettre à la disposition du locataire un mobilier suffisant (en quantité comme en qualité) pour lui permettre une jouissance normale du logement, la présence des meubles étant appréciée au jour de l’entrée du locataire dans le logement.

En absence d’inventaire du mobilier mis à disposition du locataire dans le logement, il appartient au bailleur d’établir la preuve de l’existence de ce mobilier.

En l’espèce, madame [R] [A] [V] fournit en pièce n°3 une liste de mobiliers intitulée « inventaire La Fabrique », dressant une liste très importante de meubles et objets.

Il n’est pas établi que cet inventaire ait été remis à monsieur [M] [Z] dans le cadre de sa prise de possession du logement pris à bail.

Madame [J] [H] épouse [U], amie des deux parties, atteste au soutien des affirmations de la défenderesse avoir proposé à monsieur [M] [Z] et la dénommée [X] d’occuper la villa « la Fabrique » que madame [R] [A] [V] souhaiter louer à prix réduit en contrepartie de son entretien et de quelques travaux, ainsi que de la possibilité d’occuper la villa quatre semaines par an pour ses vacances.

Le témoin certifie aux termes de son attestation que "la villa est entièrement meublée avant et pendant leur location avec les meubles et les équipements qui étaient à madame [V]« . Elle précise avoir visité le bien à plusieurs reprises et que »la villa a toujours été meublée à l’intérieur ainsi qu’à l’extérieur".

Madame [I] [B] confirme les déclarations de madame [U], attestant également que la villa était meublée lorsque ses amis monsieur [M] [Z] et [X] [K] y ont aménagé. Elle précise avoir rendu visite aux occupants plusieurs fois après leur aménagement et que les meubles utilisés étaient bien ceux de madame [V].

Les attestations de madame [D] épouse [F], assureur du bien, qui a réalisé dans le cadre de l’appréciation des risques une visite sur place pour mise en place d’un contrat d’assurance pour un bien meublé, monsieur [E] [P] ou encore monsieur [W] [C], ancien locataire du logement, confirment bien que la villa « la Fabrique » était mise à disposition de monsieur [M] [Z] meublée, avec des équipements de qualité et en en quantité suffisante pour permettre aux occupant d’y vivre convenablement au regard des besoins de leur vie courante.

Monsieur [M] [Z] sera par conséquent débouté de sa demande de requalification du bail meublé du 22 juillet 2021 en bail d’habitation non meublé.

II/ SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 prévoit que "Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers."

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

En l’espèce, il est acquis aux débats que monsieur [M] [Z] occupait le bien objet du contrat de bail onze mois sur douze, de sorte que le logement constituait son habitation principale.

Par ailleurs, et comme s’en prévaut le demandeur lui-même, le bail a fait l’objet d’une reconduction tacite après l’entrée en vigueur des dispositions de la loi du 22 août 2021.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lui sont donc applicables.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Ce même article précise que "le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée (…)".

Le bail conclu le 22 juillet 2021, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 4.410 €.

Le demandeur conteste la validité dudit commandement, faisant valoir que le décompte opéré par sa propriétaire est erroné.

L’article 114-1 du code de procédure civile indique que la nullité d’un commandement de payer peut reposer notamment sur la preuve d’une irrégularité substantielle de celui-ci et d’un grief qui en résulte pour le demandeur à peine de nullité.

La nullité du commandement de payer n’est donc encourue que lorsque celui-ci ne comporte pas l’ensemble des mentions obligatoires.

En effet, l’acte doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé, de sorte qu’un commandement sans mention du montant, des dates et de l’objet des sommes réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.

En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers et charges reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

De même, il n’est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer. Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

Monsieur [M] [Z] sera débouté de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 à la demande de madame [R] [A] [V] sur le fondement d’un décompte erroné.

Monsieur [M] [Z] fait par ailleurs valoir que madame [R] [A] [V] a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, contestant là encore la validité de l’acte.

Il affirme qu’au regard des accords préalables intervenus entre eux, concernant les compensations des travaux, la délivrance d’un commandement ne tenant compte d’aucune des dépenses validées ni d’aucune des compensations convenues, reflète la mauvaise foi de la bailleresse.

Les constestations émises par monsieur [M] [Z] relèvent une fois encore du calcul des sommes dues et n’affectent donc pas la validité de l’acte mais uniquement son bien fondé.

Monsieur [M] [Z] sera débouté de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 à la demande de madame [R] [A] [V] sur le fondement de la mauvaise foi de la bailleresse.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 juillet 2024 à minuit, soit à compter du 30 juillet 2024.

L’expulsion de monsieur [M] [Z] sera par conséquent ordonnée, suivant modalités définies au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’examiner les prétentions des parties relatives à la validité et à la prise d’effet du congé délivré à la demande de madame [R] [A] [V] le 29 mai 2024, la demande de validation du congé étant formée à titre subsidiaire.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par madame [R] [A] [V], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Madame [R] [A] [V] produit un décompte aux termes du commandement de payer démontrant que monsieur [M] [Z] reste devoir en principal la somme de 4.110 € en principal à la date du 29 mai 2024.

Monsieur [M] [Z] se prévaut de dépenses effectuées en vue de l’entretien du logement et devant être déduites du loyer réclamé.

Il produit ainsi un décompte selon lequel il considère n’être redevable d’aucun reliquat de loyer, visant en ce sens des acquisitions de matériels et facturation d’interventions, pour un montant total de 1.446,29 euros arrêté au mois de septembre 2022 et de 5.372,24 euros arrêté au mois d’avril 2024, étant relevé qu’il ne produit ni devis ni factures, ni tickets de caisse.

Le demandeur se prévaut d’échanges intervenus entre lui et madame [R] [A] [V] au sujet de travaux réalisés dans le logement, ce que ne conteste pas la défenderesse. Il considère que le remboursement des sommes réglées dans ce cadre lui est dû et doit venir en déduction des loyers à payer.

Madame [R] [A] [V] affirme que le prix du loyer (850 euros) a été fixé en contrepartie de l’entretien du bien par monsieur [M] [Z] et qu’à ce titre, ce dernier ne peut déduire les coûts de l’entretien des loyers dus.

Les parties conviennent de cet arrangement et s’accordent sur l’obligation donnée à monsieur [M] [Z] d’entretenir le bien en contrepartie d’un prix de location très réduit, outre la possibilité pour madame [R] [A] [V] d’utiliser la maison quatre semaines par an.

Contrairement à ce que soutient monsieur [M] [Z], les échanges par sms produits aux débats ne permettent pas d’établir que madame [R] [A] [V] était d’accord pour que les coûts des travaux soient déduits du loyer, mais uniquement que la propriétaire était d’accord sur les modalités de travaux entrepris par monsieur [M] [Z].

Si la phrase dans le sms du 16 janvier 2022 indiquant « après, pour la piscine on peux enleve le frais sur le louer » pourrait s’interpréter en un accord de la propriétaire sur une compensation à opérer entre le loyer et les frais de réparation, la preuve de la dépense effectuée, annoncée par des factures d’avril à juin 2022 non produites aux débats, n’est pas rapportée, de sorte que le bien-fondé de la compensation opérée par monsieur [M] [Z] n’est pas établi.

Au contraire, il résulte de l’avis de valeur locative produit aux débats par madame [R] [A] [V] que la villa « la fabrique » bénéficie d’une valeur estimée entre 2300 euros et 2500 euros hors charges.

Or, le loyer versé par monsieur [M] [Z], de 850 euros, était bien inférieur à la valeur locative du bien, ce dont il ne disconvient pas.

Etant acquis aux débats que monsieur [M] [Z] devait, en contrepartie du loyer modique pratiqué sur le bien pour son occupation, assumer l’entretien dudit bien, le coût de cet entretien devait rester à sa charge, afin de maintenir l’objet de la contrepartie attendue par la propriétaire.

Monsieur [M] [Z] ne justifie donc pas du bien-fondé des retenues qu’il a opérées sur le paiement de ses loyers.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 29 juillet 2024 à minuit, les sommes dues par monsieur [M] [Z] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 4.110 euros, incluant les loyers et charges du mois de juillet 2024. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Monsieur [M] [Z] sera par conséquent condamné à payer à madame [R] [A] [V] :

la somme de 4.110 € au titre des loyers et charges restant dus sur la période de novembre 2022 à juillet 2024 ;

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, et fera courir à l’encontre du locataire les mêmes obligations envers sa propriétaire que si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes modalités et contreparties.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV/ SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERÊTS

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du même code précise par ailleurs que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Madame [R] [A] [V] fait valoir qu’elle a dû se loger dans une autre maison en attendant le départ de ses locataires, réglant pour cela un loyer depuis le 1er septembre 2024, de 1.500 euros par mois. Elle sollicite à ce titre l’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 1.500 euros par mois à compter de la résiliation du bail, soit 4.500 euros au titre des loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2024 et 1.500 euros par mois à compter de cette date.

Le docteur [L] [T] atteste que madame [R] [A] [V] souffre d’une affection cutanée chronique ayant vocation à s’améliorer dans un climat chaud, préconisant ainsi que sa patiente s’installe dans le sud de la France.

Madame [R] [A] [V] ne peut toutefois solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance du bien sur deux fondements distincts. Or, le versement de l’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la privation pour le propriétaire de la possibilité de récupérer son bien pour son usage personnel ou pour le louer, préjudice qu’il n’y a pas lieu d’indemniser une seconde fois par l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel d’avoir dû se loger dans un autre bien.

Madame [R] [A] [V] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Elle sollicite par ailleurs l’indemnisation de son préjudice moral, considérant l’impact psychologique des agissements de son locataire. Elle produit en ce sens une attestation de son médecin et sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros par mois.

Le docteur [Y] [O] atteste en ce sens avoir reçu madame [R] [A] [V] et établit un certificat médical le 11 septembre 2024 aux termes duquel il ne fait toutefois que reprendre les déclarations de l’intéressée, indiquant que celle-ci « déclare être anxieuse, ressentir des palpitations et des douleurs abdominales, avoir des troubles du transit et des réveils nocturnes avec difficulté de rendormissement ».

Ce certificat ne permet aucunement d’établir ni que les constantes mesurées chez la patiente sont anormales, ni que les troubles dont celle-ci fait état sont avérés et médicalement diagnostiqués, ni encore que ces troubles sont en lien avec les agissements de ses locataires, comme l’affirme la défenderesse.

En conséquence, madame [R] [A] [V] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Enfin, monsieur [M] [Z] sollicite son indemnisation à hauteur de 5.000 euros, considérant l’attitude abusive à son égard de sa propriétaire.

En l’espèce, monsieur [M] [Z] n’établit pas en quoi madame [R] [A] [V] aurait adopté un comportement abusif à son égard, compte tenu notamment du fait que c’est lui qui a assigné cette dernière en justice et qu’en outre, il échoue lui même en ses demandes.

Il se verra donc débouté de ses demandes indemnitaires de ce chef.

V/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [Z], partie principalement perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir madame [R] [A] [V], monsieur [M] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats les pièces n°7 et n°19 produites par madame [R] [A] [V] au soutien de ses demandes, comme étant en langue étrangère et non traduites par traducteur assermenté ;

DEBOUTE monsieur [M] [Z] de sa demande de requalification du bail meublé du 22 juillet 2021 en bail d’habitation non meublé ;

DEBOUTE monsieur [M] [Z] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 à la demande de madame [R] [A] [V] sur le fondement d’un décompte erroné ;

DEBOUTE monsieur [M] [Z] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 à la demande de madame [R] [A] [V] sur le fondement de la mauvaise foi de la bailleresse ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 22 juillet 2021 à la date du 29 juillet 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, madame [R] [A] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et DEBOUTE madame [R] [A] [V] de sa demande en ce sens ;

CONDAMNE monsieur [M] [Z] à payer à madame [R] [A] [V] la somme de 4.110 € au titre des loyers et charges restant dus sur la période de novembre 2022 à juillet 2024 ;

CONDAMNE monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, selon les mêmes modalités et contreparties ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE madame [R] [A] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE madame [R] [A] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE monsieur [M] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE monsieur [M] [Z] à verser à madame [R] [A] [V] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection