REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/08553 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K54L

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S., [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle COURTES-LAGADEC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur, [T], [U]

né le 15 Novembre 1958, demeurant, [Adresse 3]

Monsieur, [Y], [K], Mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant es qualité de curateur de Monsieur, [U], demeurant, [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Isabelle COURTES-LAGADEC

— M^e Franck BANERE

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2020, Madame, [C], [V] veuve, [L] a consenti à Monsieur, [T], [U] un bail d’habitation meublé portant sur un logement situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros sans stipulation relative aux charges.

Monsieur, [T], [U] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée par jugement en date du 2 octobre 2020. Un jugement du 18 septembre 2025 a maintenu cette mesure et a désigné pour l’exercer Monsieur, [Y], [K], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Par jugement d’adjudication en date du 22 décembre 2023 rectifié par jugement du 23 février 2024, le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de Draguignan a prononcé au profit de la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS l’adjudication de logement occupé par Monsieur, [U].

Par acte de commissaire de justice des 19 et 27 novembre 2024, la SAS, [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur, [T], [U] et à Monsieur, [Y], [K] es qualité un commandement de payer pour un montant de 5.500 euros en principal, au titre d’un nouvel arriéré locatif, et aux fins d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS a fait assigner Monsieur, [T], [U] et à Monsieur, [Y], [K] es qualité devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation du bail, voir ordonner son expulsion, le voir condamner au paiement de la somme de 11.000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025 à parfaire et d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois, outre diverses demandes accessoires.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 4 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, la SAS, [Adresse 1], représentée par son conseil, a, par référence à ses conclusions visées à l’audience, formé les demandes suivantes :

A titre principal,

— débouter Monsieur, [U] et son curateur de leurs demandes de nullité du bail,

— prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance,

— condamner Monsieur, [T], [U] à lui payer la somme de 11.000 euros au titre des loyers arrêtés au 30 octobre 2025, outre les frais, à parfaire au jour du jugement à intervenir,

— le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros par mois,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur, [T], [U] et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

Subsidiairement, si par extraordinaire le bail était annulé,

— constater que Monsieur, [T], [U] est occupant sans droit ni titre,

— condamner Monsieur, [T], [U] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros par mois, à compter du 23 décembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur, [T], [U] et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur, [T], [U] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En outre, la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS a actualisé la dette locative à la somme de 12.500 euros au jour de l’audience.

Monsieur, [T], [U] et Monsieur, [Y], [K] es qualités ont comparu, représentés par leur conseil. Ils ont, par référence à leurs conclusions déposées à l’audience, formé les demandes suivantes :

— annuler le bail,

— débouter la SAS, [Adresse 1] de ses demandes,

A défaut,

— accorder des délais de paiement et de relogement,

— condamner la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS à payer une indemnité égale à 150% de l’indemnité d’aide juridictionnelle soit 1.285,20 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens soutenus.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Sur les demandes principales :

Sur la demande de nullité du bail fondée sur l’état de non-décence du logement

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Suivant l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail versé au débat comporte en pages 3 et 4 un état des lieux d’entrée qui n’a pas été renseigné. Par ailleurs, Monsieur, [U] produit à l’appui de sa demande de nullité du bail une unique pièce, à savoir un constat de commissaire de justice établi le 1er décembre 2025, soit plus de cinq ans après son entrée des les lieux. Il ne verse au débat aucun rapport de visite des services d’hygiène, ni aucun courrier par lequel il aurait interpellé son ancien bailleur s’agissant du manquement qu’il invoque à l’obligation de délivrer un logement décent.

Dans ces conditions, force est de constater que Monsieur, [T], [U] échoue à rapporter la preuve de l’état de non décence du logement au moment de la conclusion du contrat, de sorte qu’il sera débouté de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du bail.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Suivant les articles 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Or, en l’espèce, la SAS, [Adresse 1] ne justifie d’aucune saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En conséquence, la demande de la SAS, [Adresse 1] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sera déclarée irrecevable.

La demande aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance, qui n’est pas soumise au formalisme procédural rappelé ci-dessus, est en revanche recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’assurance :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation d’assurance.

En l’espèce, la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS a fait délivrer le 19 novembre 2024 à Monsieur, [T], [U] un commandement d’avoir à justifier, dans un délai d’un mois, de l’assurance du logement contre les risques locatifs.

Le bailleur soutient, sans être contesté – le locataire ne formant aucune observation ni ne produisant aucune pièce sur ce point – qu’aucun justificatif d’assurance ne lui a été communiqué.

Le défaut d’assurance constitue un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles et légales du locataire pour justifier la résiliation du bail, en ce qu’il fait peser un risque disproportionné sur le patrimoine du bailleur.

En conséquence, faute pour le locataire de justifier avoir rempli son obligation d’assurance, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail conclu le 1er juin 2020. La résiliation sera prononcée à effet au 31 janvier 2026.

Sur la demande en paiement des loyers :

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation signé le 1er juin 2020 et du décompte annexé au commandement de payer des 19 et 27 novembre 2024, actualisé à la somme de 12.500 euros au 7 janvier 2026, que la SAS, [Adresse 1] rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [T], [U] à payer à la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS la somme de 12.500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

Sur la demande de délais :

L’article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1343-5 premier alinéa du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais suspensifs d’une durée maximale de trois années sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il ne sera pas non plus accordé de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En effet, il est établi que le locataire ne procède plus à aucun règlement depuis au moins le mois de janvier 2024. En outre il résulte des pièces produites que Monsieur, [T], [U] est retraité et que le montant cumulé de ses retraites s’établit à 1.000 euros par mois environ. De fait, le loyer courant absorbe la moitié des ressources dont il fait état. De surcroît, le diagnostic social et financier mentionne qu’au regard de ses faibles revenus, le locataire n’apparaît pas en capacité de rembourser la dette locative. Le service d’enquête sociale a précisé que le dépôt d’un dossier de surendettement était envisagé.

Dans ces conditions, compte tenu du montant de la dette et de la durée maximale des délais pouvant être accordés, la mise en place d’un échéancier de règlement apparaît excéder les capacités de remboursement du locataire, de sorte que la mise en place d’un échéancier s’avère illusoire.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par Monsieur, [T], [U] sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion et sur les modalités de l’expulsion

Le bail étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur, [T], [U] et de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Monsieur, [T], [U] sollicite des délais de relogement, ce qui s’analyse en une demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et .L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur, [T], [U] ne justifie d’aucune démarche de relogement alors qu’il n’est manifestement pas en situation de régler le loyer courant depuis de nombreux mois.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter sa demande de délais d’expulsion.

De même il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié au 31 janvier 2026, Monsieur, [T], [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, est établie.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [T], [U] aux dépens de l’instance. Le commandement de payer n’étant pas un acte nécessaire s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire, il ne sera pas compris dans les dépens.

Eu égard à la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SAS, [Adresse 1] la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Monsieur, [T], [U], qui succombe, sera débouté de ses demandes formées à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Monsieur, [T], [U] de sa demande aux fins de nullité du bail,

DECLARE irrecevable la demande de la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

DECLARE recevable la demande de la SAS, [Adresse 1] tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut d’assurance,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation meublé conclu entre la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS venant aux droits de Madame, [C], [V] veuve, [L] d’une part et Monsieur, [T], [U] d’autre part, portant sur un logement situé, [Adresse 5], avec effet au 31 janvier 2026,

CONDAMNE Monsieur, [T], [U] à payer à la SAS, [Adresse 1] la somme de 12.500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse),

DEBOUTE Monsieur, [T], [U] de sa demande de délai de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [T], [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE Monsieur, [T], [U] de sa demande de délais d’expulsion,

CONDAMNE Monsieur, [T], [U] à payer à la SAS HOTEL RESTAURANT DU COURS une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, sans indexation, à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

CONDAMNE Monsieur, [T], [U] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE