RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/01520 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HIY7

NAC : 54Z Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. MAISONS PIERRE

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MELUN sous le numéro : 487.514.267

Dont le siège social est sis :

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

— [Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Laurent TAFFOU, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]

né le 08 Décembre 1979 à [Localité 5]

De nationalité française,

Profession : Employée d’immeubles,

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 2]

Madame [M] [D] épouse [K]

née le 21 Août 1979 à [Localité 6],

De nationalité française,

Profession : Agent des services logistiques,

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 2]

Représentés par M^e Simon BADREAU, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Elsa SERMANN, juge

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

En présence de Madame [H] [T], auditrice de justice et de Madame [N] [E], étudiante.

DÉBATS :

En audience publique du 13 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Marie LEFORT,

— signé par Madame Marie LEFORT première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2022, M. et Mme [K] se sont portés bénéficiaires d’une promesse de vente portant sur un terrain situé sur la commune [Localité 4] (27), sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de 219 410 euros destiné à financer l’acquisition en tout ou partie du terrain et de la construction d’une maison individuelle.

Par acte en date du 4 avril 2022, ils ont conclu avec la société Maison Pierre un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans pour l’édification sur ledit terrain de leur maison d’habitation pour un montant total de 187 450 euros, sous condition suspensive de l’acquisition de la propriété du terrain et de l’obtention du ou des prêts.

Ils ont versé un premier acompte à la signature du contrat.

Le 6 décembre 2022, ils ont sollicité auprès de la société Maisons Pierre le remboursement de cet acompte, faisant valoir que le contrat de construction était devenu caduc compte tenu de la non obtention du prêt destiné à financer l’acquisition de leur terrain.

La société Maisons Pierre, considérant que la non réalisation de la condition suspensive était imputable à M. et Mme [K], a refusé de procéder au remboursement de cette somme et a réclamé le paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation ce à quoi M. et Mme [K] se sont opposés.

Par acte en date du 3 mai 2023, la société Maisons Pierre a fait assigner M. et Mme [K] devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à lui payer l’indemnité de résiliation unilatérale du contrat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par Rpva le 11 septembre 2024, la société Maisons Pierre, au visa des articles 1134 ancien, 1231-1 et 1304-3 du code civil et subsidiairement de l’article 1240 du même code, demande au tribunal de :

débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes,

fixer la date de la résiliation unilatérale du contrat de construction de maisons individuelles par M. et Mme [K] au 6 décembre 2022,

condamner in solidum M. et Mme [K] au paiement de la somme de 15 642 euros TTC au titre de l’indemnisation forfaitaire du préjudice subi résultant de la résiliation unilatérale du maître d’ouvrage, « outre la conservation par le constructeur des sommes déjà versées, à titre subsidiaire, les condamnés du même chef à une somme ne pouvant être inférieur à 10 000 euros TTC »,

condamner in solidum M. et Mme [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de leur résistance abusive et de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

En résumé, elle fait valoir que :

les stipulations contractuelles et notamment l’article 17 des conditions générales prévoient qu’en cas de résiliation unilatérale du contrat par le maître de l’ouvrage, les acomptes déjà versés ne sont pas restitués et une indemnité de résiliation d’un montant correspondant à 10 % du prix convenu est due au constructeur ;

l’article 7 des conditions générales stipule qu’à défaut de justifier par LRAR au constructeur dans le délai de 68 jours suivant la signature du contrat d’une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles, le maître de l’ouvrage ne peut se prévaloir du refus de prêt et considérer le contrat caduc ; que cette stipulation est parfaitement valable et opposable au maître de l’ouvrage ;

le courrier de refus de financement bancaire produit par M. et Mme [K] montre que ceux-ci n’ont pas déposé de demande auprès de leur établissement avant le 22 octobre 2022, soit postérieurement à l’expiration du délai de 68 jours prévu au contrat construction ; qu’en tout état de cause le crédit sollicité n’est pas conforme aux stipulations contractuelles en ce que M. et Mme [K] ont sollicité un financement d’un montant supérieur et avec un délai de remboursement plus court par rapport à ce qui était prévu, ce qui a entraîné la non obtention du crédit qui leur est donc imputable ;

M. et Mme [K] ont indiqué par courrier du 8 novembre 2022 qu’ils n’entendaient pas poursuivre l’exécution du contrat, actant ainsi de leur volonté de résilier unilatéralement le contrat à cette date.

Elle conteste l’ensemble des moyens et arguments soulevés par les défendeurs relativement à la nullité du contrat de construction, à la caducité de ce contrat et au caractère abusif de la clause de dédit.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 9 mai 2024, M. et Mme [K], au visa des articles L230-1, L231-2, R231-3, R231-4 et R231-8 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L321-1 du code des assurances, demandent au tribunal de prononcer la nullité du contrat conclu avec la société Maisons Pierre le 4 avril 2022 et de débouter en conséquence la société Maisons Pierre de ses demandes.

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de constater la caducité du contrat de construction compte tenu de la non réalisation des conditions suspensives et de débouter en conséquence la société Maisons Pierre de l’intégralité de ses demandes.

À titre très subsidiaire, ils concluent au débouté de la société Maisons Pierre de l’intégralité de ses demandes aux motifs qu’ils ont régulièrement exercé leur droit de rétractation, que les articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat sont des clauses abusives et que les sommes réclamées s’analysent en une clause pénale qui devra être réduite à la somme de 200 euros.

À titre reconventionnel, ils demandent au tribunal de condamner la société Maisons Pierre à leur payer la somme de 7 821 euros en restitution de l’acompte qu’ils ont versé outre une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi au titre de la procédure et de la résistance abusives.

Ils sollicitent enfin la condamnation de la société Maisons Pierre à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens et de voir écarter l’exécution provisoire des dispositions qui leur seraient défavorables et de rappeler l’exécution provisoire des dispositions qui leur seraient favorables.

En résumé, ils font valoir que :

un certain nombre de dispositions du contrat de construction de maisons individuelles ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation, de sorte que la nullité dudit contrat doit être prononcée ;

ils n’ont pu acquérir la propriété du terrain sur lequel la maison devait être construite ; que le contrat comprend en son article 16 une condition suspensive relative à l’acquisition du terrain ; que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt insérée dans la promesse de vente ne peut être invoquée par la société Maisons Pierre ; que la caducité de la promesse de vente entraîne la caducité du contrat de construction ;

si le contrat de construction comporte une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, les conditions financières ont été déterminées par la société Maisons Pierre ; que le financement indiqué dans le contrat était impossible en raison de l’insuffisance du prêt ; qu’en outre la société Maisons Pierre était spécifiquement chargée du dépôt des demandes de prêt ce qu’elle n’a pas fait ;

leur courrier du 6 décembre 2022 adressé à la société Maisons Pierre correspond à l’exercice de leur droit de rétractation prévu par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

la combinaison des articles 7, 17-1 et 17-2 des conditions générales du contrat crée un déséquilibre significatif entre les parties, compte tenu de la disparité dans les sanctions en cas de manquement des parties à leurs obligations respectives : l’article 7 impose au maître d’ouvrage de déposer sa demande de prêt dans un délai précis sous peine de déchéance de la condition suspensive et de la conservation par le constructeur de l’acompte versé, tandis que l’article 4-2 prévoit qu’en cas de manquement du constructeur à ses obligations, le maître de l’ouvrage ne peut prétendre à aucune indemnisation.

MOTIFS

1.Sur la validité du contrat de construction de maison individuelle

En application de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Ces informations obligatoires sont précisées aux articles R231-1 et suivants du code précité.

Ces dispositions sont d’ordre public et constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par la nullité du contrat.

Par ailleurs, le contrat dont les clauses ne permettent pas de déterminer le prix global ni la répartition du prix entre le constructeur et le maître de l’ouvrage est intégralement annulé.

En l’espèce, M. et Mme [K] font valoir que :

l’indication du coût du bâtiment à construire (187 450 euros) ne correspond pas au prix convenu (156 420 euros) et au montant des travaux réservés (29 690 euros) dès lors qu’il y est inclus le coût d’une assurance facultative multirisque habitation (160 euros) ; les travaux réservés n’ont fait l’objet que d’une seule mention manuscrite du maître de l’ouvrage alors qu’ils sont deux ;

l’indication des modalités de financement est inexacte de sorte que les dispositions de l’article L231-1 h) n’ont pas été respectées ;les mentions de la notice descriptive ne respectent pas les prescriptions de l’article R231-4 ;la société Maisons Pierre ne justifie pas d’une garantie de remboursement valide conforme à l’article R231-8.

Sur l’absence d’indication du coût exact de la construction

En l’espèce, les conditions particulières du contrat indiquent que le coût de la construction est de 187 450 euros comprenant le prix des travaux à la charge du constructeur fixé à la somme de 156 420 euros, le prix des travaux à la charge du maître de l’ouvrage fixé à la somme de 29 690 euros, outre « l’estimation domaine public » indiquée dans les travaux réservés au maître de l’ouvrage pour un montant de 1 340 euros, avec la mention manuscrite du maitre de l’ouvrage précisant que les travaux restant à sa charge s’élèvent à la somme de 31 030 euros TTC (soit 29 690 + 1 340).

Ce montant de 31 030 euros TTC ajouté à celui de 156 420 euros correspond bien au montant total de la construction de 187 450 euros.

Il en résulte qu’il a été satisfait aux dispositions de l’article L231-2 d) du code de la construction et de l’habitation.

La demande de nullité du contrat de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’absence mention manuscrite relative aux travaux réservés

Aux termes de l’article R231-4 du code précitéHACPas vu

, la notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

En l’espèce, les conditions particulières précisent que le maître de l’ouvrage est [Z] [K] et [M] [K] née [D].

Dès lors qu’il est inscrit au titre des travaux réservés une mention manuscrite du « maître de l’ouvrage » indiquant en ces termes « les travaux non compris dans le prix convenu qui restent à ma charge s’élèvent à la somme de 31 030 TTC dont un montant de 11 540 euros qui seront financés » suivie de la signature de M. [K] d’une part et de Mme [K] d’autre part, il doit être considéré qu’il a été satisfait aux prescriptions légales susvisées et qu’ils ont été tous deux, en leur qualité de maître de l’ouvrage, informés de la nature et du montant des travaux qui leur sont réservés.

La demande de nullité du contrat de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’inexactitude des modalités de financement

Les dispositions de l’article L231-2 h) s’appliquent au financement de la construction et non de l’ensemble de l’opération immobilière, l’acquisition par le maître de l’ouvrage du terrain sur lequel est le bâtiment à construire, si elle est érigée en condition suspensive, n’est, en l’espèce, pas incluse dans le contrat de construction de maison individuelle.

Aussi, le moyen selon lequel le coût d’acquisition du terrain n’a pas été pris en compte dans l’indication des modalités de financement est inopérant.

Au demeurant, les conditions particulières du contrat précisent le financement de l’opération comme suit :

un apport personnel du maître de l’ouvrage à hauteur de 10 000 euros, un prêt principal bancaire de 163 458 euros d’une durée de 300 mois,un prêt complémentaire de 42 952 euros d’une durée de 300 mois.

Ces éléments satisfont aux dispositions légales susvisées.

La demande de nullité du contrat de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’absence de notice descriptive

Aux termes de l’article R231-4 du code précitéHACidem

, il est annexé au contrat une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

En l’espèce, les défendeurs se contentent d’indiquer que le contrat « ne répond pas aux prescription de l’article R231-4 du code de la construction et de l’habitation ».

L’arrêté ministériel du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les dispositions susvisées requiert les indications suivantes :

« Immeuble à construire n° rue

Commune :

Département :

1. Implantation :

2. Caractéristiques techniques de la construction :

3. Branchements :

Travaux à la charge du maître de l’ouvrage (1) :

Les travaux à la charge du maître de l’ouvrage s’élèvent à la somme de …. »

En l’espèce, le lieu de l’immeuble, son implantation, les caractéristiques techniques de la construction ainsi que les branchements sur domaine public estimés à 1 340 euros TTC sont indiqués dans la notice descriptive (pièce 1 Maisons Pierre).

Il en résulte qu’il a été satisfait aux dispositions légales et réglementaires susvisées.

La demande de nullité du contrat de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’absence de garantie de remboursement

Aux termes de l’article R231-8 du code précité, lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l’article L. 231-4-III, il prévoit un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.

La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

La garantie est donnée :

1. Pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;

2. Pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ;

3. Pour le cas où le maître de l’ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l’article L. 271-1.

Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier.

En l’espèce, si la société Maisons Pierre produit une attestation nominative de garantie de remboursement d’acompte valant acte de caution établie par la société Axa France Iard pour le contrat conclu entre M. et Mme [K] et la société Maisons Pierre, force est de relever comme le soulèvent les défendeurs, que cette attestation est signée par la société Sogerep caution, en qualité de « Caution, par délégation », et qu’il n’est pas justifié au dossier de cette délégation. A cet effet, la société Maisons Pierre renvoie le tribunal à consulter sur internet le registre des organismes d’assurance de l’ACPR rattaché à la Banque de France et disponible en ligne. Toutefois, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, le tribunal ne se prononce que sur les éléments de preuve qui lui sont soumis par les parties et il ne peut lui être imposé une quelconque recherche de ces éléments de preuve.

Par ailleurs, il incombe à la société Maisons Pierre qui se prévaut d’une délégation de signature et d’engagement de la société Sogerep caution pour le compte de la société Axa France Iard de prouver l’existence et la validité de cette délégation.

Il en résulte que la garantie de remboursement produite par la société Maisons Pierre n’est pas valable et qu’il est ainsi contrevenu aux dispositions légales et réglementaires susvisées.

Il y a donc lieu d’annuler le contrat de construction de maison individuelle conclu entre M. et Mme [K] et la société Maisons Pierre et de replacer les parties dans la situation laquelle elles se trouvaient avant la conclusion du contrat.

La société Maisons Pierre sera donc condamnée à restituer à M. et Mme [K] l’acompte versé à hauteur de 7 821 euros comme indiqué dans les conditions particulières du contrat et sera déboutée de sa demande de paiement de l’indemnité de résiliation formée à leur encontre.

2.Sur les demandes de dommages et intérêts

Demande formée par la société Maisons Pierre au titre de la résistance abusive

Le contrat ayant été annulé du fait du non-respect par la société Maisons Pierre des obligations d’ordre public lui incombant, sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Demande formée par M. et Mme [K] au titre de la résistance et de la procédure abusive

L’annulation du contrat de construction ne constitue pas en soit une résistance abusive de la part du constructeur et le fait pour celui-ci de réclamer le remboursement de l’acompte versé ne saurait établir à lui seul la résistance abusive, en l’absence de tout élément allégué ni démontré par les défendeurs caractérisant une quelconque intention de nuire de la société Maisons Pierre à leur encontre.

La demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [K] sera donc rejetée.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société Maisons Pierre qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à payer à M. et Mme [K] unis d’intérêt une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

La société Maisons Pierre sera déboutée de sa demande de ce chef.

L’annulation du contrat et l’ancienneté du litige justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE le contrat de construction de maison individuelle conclu le 4 avril 2022 entre la société Maisons Pierre d’une part et M. [Z] [K] et Mme [M] [K] d’autre part,

CONDAMNE la société Maisons Pierre à payer à M. [Z] [K] et Mme [M] [K] unis d’intérêt la somme de 7 821 euros au titre de la restitution de l’acompte versé pour l’exécution du contrat annulé,

DEBOUTE la société Maisons Pierre de sa demande de paiement de l’indemnité de résiliation du contrat et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE M. [Z] [K] et Mme [M] [K] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives,

CONDAMNE la société Maisons Pierre aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société Maisons Pierre à payer à M. [Z] [K] et Mme [M] [K] unis d’intérêt une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

N° RG 23/01520 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HIY7 – jugement du 31 juillet 2025

DEBOUTE la société Maisons Pierre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,