RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00215 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5UW

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 22 octobre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.A. GALIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A 0009

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. DENTIGEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SCA GALIMMO a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS DENTIGEST, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile et de l’article 1103 du code civil, aux fins de voir :

— Condamner la SAS DENTIGEST à payer, à titre provisionnel, à la SCA GALIMMO la somme totale de 27.521,67 euros TTC arrêtée au 15 février 2024 ;

— Condamner la SAS DENTIGEST à payer à la SCA GALIMMO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS DENTIGEST en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCA GALIMMO expose que, par acte sous seing privé du 8 novembre 2021, elle a donné à bail à la SAS DENTIGEST un local commercial situé au sein du centre commercial [3], moyennant un loyer annuel 29.700 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que, malgré l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à procéder au règlement de ses loyers, la SAS DENTIGEST ne s’est pas acquittée des sommes dues et reste lui devoir la somme de 27.521,67 euros à ce titre.

Appelée successivement aux audiences des 2 avril, 3 mai, 24 mai, 21 juin, 23 juillet, 24 septembre 2024, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, la SCA GALIMMO, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions en réponse n°3 aux termes desquelles elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la SAS DENTIGEST et porte sa demande en paiement à la somme totale de 58.441,46 euros TTC.

En défense, la SAS DENTIGEST, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions en réponse n°4 aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 48, 74, 75 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1219, 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil et de l’article L.210-1 du code de commerce, du juge des référés de :

à titre principal,

— Juger que l’obligation de la SAS DENTIGEST de payer la somme provisionnelle de 58.441,46 euros TTC est sérieusement contestable ;

en conséquence,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à référé concernant la demande de condamnation sollicitée par la SCA GALIMMO ;

— Débouter la SCA GALIMMO de sa demande de condamnation de la SAS DENTIGEST à payer la somme provisionnelle de 58.441,46 euros TTC ;

à titre subsidiaire,

— Accorder à la SAS DENTIGEST un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de son arriéré locatif en 24 mensualités ;

en tout état de cause,

— Condamner la SCA GALIMMO à payer à la SAS DENTIGEST la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCA GALIMMO aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS DENTIGEST soutient que depuis le 16 mai 2022, date de livraison des locaux objet du bail commercial litigieux, elle est dans l’incapacité d’exercer son activité prévue au contrat de bail au motif que le dispositif incendie n’est pas aux normes. Elle indique que la réception des installations incendie des locaux loués est intervenue seulement le 15 avril 2024 alors que le bail commercial a pris effet depuis le 16 mai 2022. Elle précise que son bailleur lui facture à tort l’ensemble des loyers et charges alors même qu’elle n’a pu ouvrir ses locaux au public. Elle considère dès lors que l’inaction de la SCA GALIMMO s’agissant de l’installation du système d’alarme incendie constitue un manquement à l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur, justifiant ainsi d’une exception d’inexécution. Au soutien de sa demande de délai de paiement, elle fait valoir que sa situation financière a été impactée par la crise sanitaire ainsi que par la situation économique actuelle impactant le pouvoir d’achat des patients. Elle précise qu’elle dispose désormais de capacités financières permettant le respect d’un échéancier de paiement, compte tenu du protocole transactionnel conclu avec ses principaux créanciers dans le cadre d’une procédure de conciliation judiciaire.

En réplique, la SCA GALIMMO fait valoir que, aux termes du bail, la SAS DENTIGEST a renoncé à toutes réclamations du fait de l’état du local ne formulant aucune réserve. Elle relève que, en tout état de cause, la SAS DENTIGEST ne démontre pas le moindre manquement du bailleur à ses obligations précisant en outre que l’installation du système d’alarme incendie était à la charge de la SAS DENTIGEST conformément à l’article I.4 dudit bail. Elle ajoute que la SAS DENTIGEST, ayant acquiescé à la saisie conservatoire et procédé à plusieurs règlements depuis la prise d’effet du bail, reconnaît en conséquence être débitrice des loyers et charges. Elle souligne que le montant de la saisie conservatoire a déjà été imputé sur le montant provisionnel sollicité, contrairement à ce que prétend la défenderesse.

En défense, la SAS DENTIGEST réplique que la SCA GALIMMO ne peut se décharger de son obligation de délivrance en invoquant les dispositions contractuelles dudit bail et la renonciation à recours contenue dans l’état des lieux d’entrée. Elle souligne que l’inaction de la SCA GALIMMO a retardé la mise aux normes du système d’alarme incendie ne permettant pas l’ouverture au public du centre dentaire comme prévu. Elle estime en conséquence que les sommes facturées ne sont pas exigibles et considère qu’il y a une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision au titre des arriérés locatifs.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour s’opposer à la demande provisionnelle en paiement, la société défenderesse fait valoir une exception d’inexécution résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément aux dispositions du bail.

Il convient de rappeler que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le preneur qu’en cas de manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé que le bailleur doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

En outre, si le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter le contrat, il peut en revanche tirer toutes conséquences d’une stipulation contractuelle claire et précise, qui ne nécessite pas d’interprétation.

Or, en l’espèce, il apparaît que le contrat de bail, en date du 8 novembre 2021, comporte une clause en page 6 intitulé « I.4. État du local à la prise d’effet du bail », laquelle prévoit que : « le preneur reconnaît ainsi que l’obligation de délivrance du bailleur est totalement remplie par la livraison du local en cet état. En conséquence, le preneur ne pourra exiger du bailleur ou de ses mandataires, de la livraison jusqu’à la fin de jouissance du local, aucuns travaux de réfection, de remise en état, d’adjonction d’équipement supplémentaire ou de mise en conformité à toute réglementation (y compris celle relative à la voirie, à l’hygiène, à la salubrité, à la sécurité, à la sécurité-incendie, à la sécurité des personnes (…) »

Selon les termes de l’état d’entrée dans les lieux réalisé le 16 mai 2022, date de prise d’effet du bail, la SAS DENTIGEST a déclaré « je soussigné déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités et donne mon accord sur les constations ci-dessus. Je m’engage de ce fait à ne formuler aucune réclamation et à prendre à ma charge toute dégradation d’ordre locatif qui pourrait apparaître par la suite ».

S’agissant de l’installation du système d’alarme incendie, il est prévu, selon l’article 1.26.4.5 intitulé « alarme et détection incendie » du cahier des prescriptions techniques, architecturales et environnementales joint en annexe du bail liant les parties que :

« Le preneur devra la réalisation de son installation de sécurité incendie suivant les normes SSI NFS 61.930 à NFS 61.940.40.

L’ensemble des locaux doivent être protégés par des détecteurs incendies en nappe basse.

Le preneur devra installer un système d’alarme conforme à son exploitation et se conformer aux prescriptions des services de sécurité.

Cette installation sera dépendante de l’installation générale du centre commercial et rattachée au SSI installé au PC de sécurité du centre commercial. Par conséquent, le matériel du preneur devra être associable avec l’existant.

Toutes modifications de l’installation liées aux aménagements du preneur seront réalisées et à la charge du preneur.

Les installations d’alarme incendie spécifiques à l’aménagement du local, devront être réalisées par le preneur selon l’article 1.8.2. Choix des entreprises du preneur.

De même, le preneur confiera, si nécessaires, une mission de coordination SSI, à un coordonnateur agréé par le bailleur, dont la mission comprendra la mise à jour du dossier sécurité du centre commercial, suite aux travaux du preneur.

De même, au fur et à mesure de l’évolution de la réglementation et en fonction des demandes des autorités locales (commission de sécurité…), le preneur s’engage à réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations, et ce, même en cours d’exploitation du local".

Il résulte de ce qui précède, avec toute l’évidence requise au stade des référés, que l’installation du système d’alarme incendie appartient au preneur de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance incombant au bailleur ne peut être invoqué.

Ainsi, la défenderesse échoue à rapporter la preuve d’un manquement à l’encontre de son bailleur de sorte qu’elle ne peut invoquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, l’obligation pour la SAS DENTIGEST de payer ses loyers n’apparaît pas sérieusement contestable.

La SCA GALIMMO sollicite la condamnation de la SAS DENTIGEST à lui payer la somme provisionnelle de 58.441,46 euros au titre des impayés locatifs, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Le décompte versé aux débats actualisé au 7 octobre 2024 laisse apparaître un solde débiteur de 58.441,46 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au mois de décembre 2024 inclus comprenant également des frais de commandement de payer.

A la lecture dudit décompte, il y a lieu de relever que la somme de 4.458,48 euros ayant fait l’objet d’une saisie conservatoire apparaît au crédit, le moyen soulevé par la défenderesse sur ce point sera donc écarté.

Les demandes formulées au titre du remboursement des frais de commissaire de justice relèvent des dépens et des frais irrépétibles et seront donc traitées à ce titre. Il convient en conséquence de déduire la somme totale de 461,90 euros du montant provisionnel réclamé.

Dès lors, il y a lieu de dire que le montant non sérieusement contestable auquel peut prétendre la SCA GALIMMO s’élève à la somme de 57.979,56 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner la SAS DENTIGEST à payer à la SCA GALIMMO au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 57.979,56 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement suppose que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

Sur ce, la SAS DENTIGEST sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement pour lui permettre de se libérer de sa dette en 24 mensualités, demande à laquelle s’oppose la SCA GALIMMO faisant valoir que sa locataire s’est déjà accordée à elle-même de larges délais pour honorer ses obligations pécuniaires issues du bail et qu’elle ne justifie pas de sa situation financière.

La société défenderesse soutient qu’elle a connu des difficultés financières mais que, compte tenu du protocole transactionnel conclu avec ses principaux créanciers dans le cadre d’une procédure de conciliation judiciaire, elle justifie de capacités financières permettant le respect d’un échéancier de paiement.

Or, il y a lieu de relever que la SAS DENTIGEST a déjà bénéficié de délais de paiement depuis l’introduction de la présente procédure le 27 février 2024.

A la lecture des pièces versées aux débats, il convient de considérer qu’elle ne justifie nullement de sa capacité à honorer un échéancier de paiement en sus du paiement de son loyer courant.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande formée à ce titre par la société défenderesse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS DENTIGEST qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCA GALIMMO la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SAS DENTIGEST à payer à titre provisionnel à la SCA GALIMMO la somme de 57.979,56 au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024 inclus ;

REJETTE la demande de délai de paiement formulée par la SAS DENTIGEST ;

CONDAMNE la SAS DENTIGEST aux dépens, en ce compris les frais de commissaires de justice ;

CONDAMNE la SAS DENTIGEST à verser à la SCA GALIMMO la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,