TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 21]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 21/03664 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-N6Y2

NAC : 28A

CCCRFE et [18] délivrées le :________

à :

M^e Valérie DUBOIS,

la SELARL [24],

M^e Hélène MOUTARDIER

CCC à:

Maître [M] [L], notaire à [Localité 28]

Service expertises

Jugement Rendu le 17 Juin 2025

ENTRE :

Madame [R] [V], née le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 26],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie FRANCK de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Olivier PARDO, Avocat au Barreau de PARIS, plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [N] [O], né le [Date naissance 7] 1962 à [Localité 31],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [P] [O], né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 17] ([Localité 17]),

demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Hélène MOUTARDIER, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 10 Mars 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 10 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Juin 2025 ;

JUGEMENT : Rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [O] est décédée le [Date décès 5] 2020 laissant pour lui succéder :

— Madame [R] [O] épouse [V]

— Monsieur [N] [O]

— Monsieur [P] [O].

Le 12 juin 2020, un acte de notoriété et un inventaire des biens ont été reçus par Maître [G] [X], notaire à [Localité 23].

Aux termes de l’inventaire, les biens à partager son notamment :

— des avoirs bancaires,

— des créances à recouvrer,

— une maison d’habitation située [Adresse 10].

Par acte du 23 mars 1998, un règlement de copropriété a été établi pour la maison d’habitation de Madame [C] [O], avec création de trois lots.

Par acte du 23 mars 1998, Madame [C] [O] a fait donation avec avancement d’hoirie à son fils Monsieur [N] [O] des lots numéro 2 et 3 de la copropriété, évalués à la somme totale de 200 000 [Localité 25].

Par testament du 15 juillet 2002, Madame [C] [O] a transformé la donation entre vifs faite en avancement d’hoirie au profit de son fils, en donation préciputaire.

Par testament du 8 octobre 2004, Madame [C] [O] a légué à son fils la quotité disponible de ses biens et a révoqué toutes les dispositions antérieures.

Aux termes d’une assemblée générale du 17 décembre 2004, il a été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires, Madame [C] [O] et Monsieur [N] [O], la création d’un lot numéro 4 et la division du lot 1 en deux nouveaux lots 5 et 6.

Par acte du 20 décembre 2004 dressé par Maître [X], le règlement de copropriété a été modifié en conséquence.

À cette occasion, le lot 4, sur lequel était projetée la construction d’une habitation par Monsieur [N] [O], a été vendu à ce dernier, en son état futur d’achèvement, pour la somme de 1000 €, et le lot 6 pour la somme de 300 €.

Par testament du 28 juin 2006, Madame [C] [O] a révoqué ses précédentes dispositions et de nouveau précisé que la donation du 23 mars 1998 faite au profit de son fils devait être considérée comme une donation préciputaire.

Alors atteinte de la maladie d’Alzheimer, Madame [C] [O] a été installée dans un EHPAD en juillet 2013 et mise sous tutelle pour cinq ans à compter du 6 mars 2014, Madame [R] [O] épouse [V] et Monsieur [N] [O] étant désignés co-tuteurs.

Suite à son décès, les indivisaires n’ont pas réussi à s’entendre pour le partage.

Par exploit d’huissier des 10 et 14 juin 2021, Madame [R] [O] épouse [V] a fait assigner Monsieur [N] [O] et Monsieur [P] [O] devant le tribunal judiciaire D’EVRY.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 janvier 2024, Madame [R] [O] épouse [V] demande au tribunal de :

— Ordonner les opérations de compte, liquidation, partage des biens dépendants de la succession de Madame [C] [O] ;

— Désigner le président de la [19] ou son délégataire pour y procéder ;

— Dire que les actes authentiques portant vente des Lots n°4 et n°6 par Madame [O] passés le 20 décembre 2004 au profit de [N] [O] constituent des donations indirectes rapportables à la succession ;

— Ordonner une expertise et commettre un expert avec mission de déterminer la valeur réelle des biens objet de la cession litigieuse du 20 décembre 2004, afin de déterminer le montant du rapport ;

— Juger que [N] [O] s’est rendu coupable d’un recel successoral concernant les lots 4 et 6;

— Prononcer à l’encontre de [N] [O] la peine de recel successoral ;

— Condamner [N] [O] au versement d’une somme de 215 333 € à Madame [V] à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner [N] [O] au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Débouter [N] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter [S] [O] de sa demande de partage en nature ;

— Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage, et en ordonner distraction au profit de Maître [Z] [B] (SELAS [27]),

Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [O] épouse [V] fait notamment valoir que :

Sur l’action en réduction,

— La cession intervenue le 20 décembre 2004 au profit de Monsieur [N] [O] doit être qualifiée de donation indirecte, puisque la vente a été consentie à vil prix. Par conséquent la donation doit donner lieu à rapport.

— Les bandes de terrain des lots numéro 4 et 6 ne sont pas insignifiantes puisqu’elles ont permis à Monsieur [N] [O] d’élever sa maison au droit de celle de sa mère.

— Monsieur [N] [O] ne justifie pas utilement qu’il a payé le coût de la construction du lot 4 de 2004 comme celui des lots 2 et 3 de 1998 ainsi que les frais annexes pour environ 270 000 €.

— L’intention libérale est démontrée par le fait que la construction édifiée par Monsieur [N] [O] grâce à la donation a déprécié la maison de Madame [C] [O] en même temps qu’elle a permis à son frère de bénéficier d’un logement à prix bas dans un cadre verdoyant.

Sur le recel,

— Monsieur [N] [O] a dissimulé la donation indirecte de 2004 des lots 4 et 6.

— La chronologie des faits illustre l’emprise grandissante aux termes de laquelle son frère s’est accaparé des biens de sa mère, dont l’état de fragilité à l’époque des faits était avéré, ce dans l’intention de frustrer les droits de ses frères et sœurs.

— Dans le projet de déclaration de succession, il apparaît que Monsieur [N] [O] a donné son accord à Maître [A] alors que la cession intervenue n’apparaît pas ce qui démontre sa volonté de dissimuler la donation indirecte.

Sur les dommages-intérêts,

— Suite à la donation de 1998 et à la cession de 2004, faites au bénéfice unique de Monsieur [N] [O], la valeur de la maison de Madame [C] [O] a beaucoup diminué, à son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 octobre 2024, Monsieur [N] [O] demande au tribunal de :

Ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation, partages des biens dépendant de la succession de Madame [C] [O].

Désigner pour procéder aux dites opérations, Maître [G] [A] notaire à [Localité 23] (92).

Débouter Madame [R] [V] de l’ensemble de ses demandes.

Débouter Monsieur [P] [O] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner Madame [R] [V] à payer à Monsieur [N] [O], la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, au profit de Maître Valérie DUBOIS.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [O] fait notamment valoir que :

— La donation du 23 mars 1998 s’est déroulée en toute transparence.

— Le testament du 15 juillet 2002 n’a pas été fait par hasard puisque, ayant appris que son époux entretenait depuis longtemps une relation adultère dont était issu un enfant né en 1991, Monsieur [P] [O] a également appris que Madame [R] [O] épouse [V] et Monsieur [P] [O] connaissaient l’existence de cet enfant depuis sa naissance.

— Les notes écrites versées en demande démontrent que Madame [C] [O] était en pleine possession de ses moyens intellectuels et physiques et qu’elle était une femme responsable et sous l’influence de personne.

— La création de la copropriété avait été voulue par sa mère pour des raisons de sécurité et de baisse des frais d’entretien, Madame [R] [O] épouse [V] qui vivait avec sa mère en avait parfaitement connaissance.

— En 2004, Madame [C] [O] ne souffrait pas de troubles de mémoire, les premiers troubles sont apparus en 2008 comme l’atteste le compte rendu du neurologue versé aux débats.

— Son installation aux côtés de sa mère avait pour objet de mettre fin au harcèlement dont elle a été victime de la part de Monsieur [P] [O].

— Monsieur [P] [O] a tenté de faire remplacer sa sœur et son frère de leur fonction de cotuteurs au profit d’un mandataire judiciaire.

— Les comptes de sa mère tenus par lui-même ont fait l’objet d’une vérification du juge des tutelles qui s’est révélée sans observation de la part de Madame [R] [O] épouse [V] qui n’ignorait donc rien de la situation.

Sur les demandes de Monsieur [P] [O],

— Le testament du 28 juin 2006 ne vient pas remettre en cause la donation mais précise la nature précipitaire de celle-ci.

— Monsieur [P] [O] fait état de charges relatives à l’entretien de parties communes qui n’existent pas.

— La demande en partage en nature après une nouvelle division des lots n’est pas faisable sur le plan matériel sauf à réaliser des travaux et elle est juridiquement irréalisable car elle supposerait une décision d’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Sur l’action en réduction,

Sur le prix,

— Le lot 4 qui lui a été vendu n’est pas une construction mais une bande de terrain de 4 m de large. Elle a été vendue en l’état futur d’achèvement pour la somme de 1000 €, ce qui n’est en rien disproportionné avec sa valeur d’autant qu’une partie de la zone est non constructible. En outre, le prix arrêté par le notaire, tient compte du fait qu’il avait déjà la jouissance privative et exclusive de ce terrain comme stipulé dans l’acte du 23 mars 1998.

— Le coût de la construction, d’un montant de 270 000 €, édifiée sur cette bande de terrain réunis avec les lots 2 et 3, a été payé par ses soins.

— Le lot 6 correspond à une bande de terrain non constructible de quelques mètres carrés vendu 300 €.

Sur l’absence de preuve de l’intention libérale,

— la vente ne contient aucune intention libérale, et ne constitue pas un appauvrissement de Madame [C] [O], lequel pourrait uniquement résulter de la donation du 23 mars 1998.

Sur l’absence de recel successoral,

— l’acte de vente ne présente aucun caractère clandestin, compte tenu de la construction, bien visible, de sa maison sur le terrain.

— La vente a en outre été portée à la connaissance des héritiers par le notaire lors de l’établissement de la déclaration de succession sans aucune espèce de réticence.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 janvier 2025, Monsieur [P] [O] demande au tribunal de :

Juger que le testament en date du 8 octobre 2004 a été révoqué par les dispositions du testament olographe du 28 juin 2006.

Juger non écrites et sans effet juridique les dispositions relatives à la donation entre vifs intervenue le 23 mars 1998, contenues dans le testament en date du 28 juin 2006.

Relativement au bien sis [Adresse 9] à [Localité 32] :

Juger que la vente des lots 4 et 6 de copropriété intervenue au profit de Monsieur [N] [O] est une donation indirecte rapportable à la succession.

Juger que Monsieur [N] [O] s’est rendu coupable de recel.

Condamner Monsieur [N] [O] à indemniser ses cohéritiers du préjudice que leur ont causé la construction de l’extension du bien immobilier, à hauteur de 310.000,00 euros à porter à l’actif de succession, soit à hauteur de 103.333,33 euros pour ce qui concerne Monsieur [P] [O].

Ordonner à Monsieur [N] [O] de rendre compte de sa gestion en qualité de tuteur aux biens de la défunte, notamment quant à l’entretien du bien immobilier.

Condamner Monsieur [N] [O] à indemniser l’indivision successorale pour les dégradations dont il est responsable, du fait des choses, en suite du dégât des eaux émanant du bien immobilier qu’il occupe, et du fait de la perte de valeur liée au défaut d’entretien et de réparation des lots de copropriété du fait d’un défaut de gestion de Monsieur [N] [O] tuteur aux biens du de cujus.

Fixer pour mission à l’expert, notamment de constater les désordres, en déterminer l’origine, et chiffrer les réparations.

Condamner Monsieur [N] [O] à rembourser à la succession les charges de copropriété payées pour ses lots, depuis le décès, sur les comptes de la succession.

Ordonner à Monsieur [N] [O] de justifier du paiement des charges de copropriété pour ses lots, antérieurement au décès.

Ordonner un partage en nature, et pour ce faire, ordonner la division du lot 3 en deux nouveaux lots, ordonner la division du terrain non construit (jardin) en trois lots, et ordonner le tirage au sort des deux héritiers non gratifiés.

À cet effet,

Ordonner une expertise en vue de rechercher la possibilité d’un partage en nature du bien immobilier composant la succession, par la création de deux nouveaux lots de copropriété, y attachant des lots du terrain (jardin), et par attribution de chaque lot par tirage au sort au profit des héritiers non pourvus.

À cette fin, donner pour mission à l’expert de vérifier la faisabilité matérielle de la division du lot numéro 3 en deux nouveaux lots, déterminer la valeur des lots qui seraient ainsi créés.

Condamner Monsieur [N] à verser à Monsieur [P] [O] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage, et en ordonner distraction au profit de Maître MOUTARDIER.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [O] fait notamment valoir que :

— Le testament du 8 octobre 2004 s’est trouvé révoqué par le testament du 28 juin 2006.

— Le testament du 28 juin 2006 n’a pas pu modifier la donation du 23 mars 1998 faite au profit de Monsieur [N] [O], car ce dernier l’avait accepté et qu’elle ne pouvait donc plus être révoquée ni modifiée sans son accord.

— Monsieur [N] [O] est tenu de rendre des comptes sur sa gestion et sur le défaut d’entretien du lot appartenant à sa mère qui a subi des dégradations en raison de fuites d’eau provenant des combles dont il est propriétaire.

— Monsieur [N] [O] doit rembourser à la succession les charges de copropriété payées pour ses lots sur les comptes de la succession depuis le [Date décès 5] 2020 et justifier le paiement des charges de copropriété antérieures au décès.

— Il s’associe à la demande de rapport et de recel formulée en demande et sollicite une demande de partage en nature bien immobilier qui reste le principe et qui est possible en l’espèce compte tenu du rapport du géomètre expert qu’il a missionné.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2025.

MOTIFS

Sur l’incidence des testaments successifs

Il est constant que Madame [C] [O], dans son testament du 28 juin 2006, a révoqué les dispositions du testament du 8 octobre 2004.

Cela n’est d’ailleurs pas contesté par Madame [R] [O] épouse [V] et Monsieur [N] [O].

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point comme le demande Monsieur [P] [O] au tribunal.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que la donation des lots 2 et 3 du 23 mars 98 faite par Madame [C] [O] à Monsieur [N] [O] est irrévocable.

Pour autant, il n’était pas interdit à Madame [C] [O] de préciser par voie testamentaire que ladite donation viendrait finalement s’imputer sur la quotité disponible, cette disposition ne modifiant pas la donation en tant que telle mais avantageant son fils au moment du partage.

Partant, Monsieur [P] [O] sera débouté de sa demande tendant à ce que soit jugé non écrites et sans effet juridique les dispositions relatives à la donation entre vifs intervenus le 23 mars 1998, contenu dans le testament en date du 28 juin 2006.

Sur l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Aux termes de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837 du code civil.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

En l’espèce, il est constant qu’il existe entre Madame [R] [O] épouse [V], Monsieur [N] [O] et Monsieur [P] [O] une indivision suite au décès de leur mère, Madame [C] [O].

Les éléments versés aux débats et les demandes formulées aux termes des écritures témoignent d’une relation conflictuelle entre eux, de sorte qu’une issue amiable paraît peu probable.

Madame [R] [O] épouse [V] ayant manifesté son intention de sortir de l’indivision, ce à quoi Monsieur [N] [O] et Monsieur [P] [O] ne s’opposent pas, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame [C] [O].

Compte tenu de l’opposition des parties, il convient de désigner un notaire sous l’égide duquel, sans a priori, les parties puissent parvenir au partage, en la personne de Maître [M] [L], notaire à [Localité 30] pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

Afin de permettre au notaire commis de remplir sa mission, il convient d’ordonner aux parties de lui verser la somme de 400 euros chacune à titre de provision. A défaut de versement par certaines d’entre elles, cette somme sera avancée en totalité par les autres, étant toutefois rappelé que, par application de l’article 870 du code civil, les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend, de sorte qu’in fine chacun supportera sa propre part de cette provision.

Sur les comptes entre les parties

Il convient de rappeler que le notaire commis doit faire usage des dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile, ainsi que de celles de l’article 841-1 du code civil, et que, notamment, il doit dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits des parties.

Le notaire pourra demander la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission.

Ainsi, chacune des parties devra notamment produire au notaire les relevés bancaires de ses propres comptes personnels et justifier, par tout document, des dépenses supportées personnellement dans l’intérêt de l’indivision, afin que le notaire puisse établir les comptes entre indivisaires.

Parallèlement, le notaire pourra se faire communiquer tous renseignements bancaires concernant le de cujus et les parties directement auprès des établissements concernés, des fichiers [22] ou [16] sans que le secret professionnel puisse lui être opposé.

Il convient de rappeler que s’agissant des comptes d’administration de l’indivision, les sommes exposées par les coïndivisaires pour le compte de celle-ci ou qui lui sont dues donnent lieu à la fixation de créances qui seront intégrées à l’actif ou au passif de la masse à partager mais non à une condamnation à paiement au profit d’un coïndivisaire à l’encontre d’un autre coïndivisaire.

Toutefois, seules les dépenses faites pour la préservation ou l’amélioration des biens indivis et liées au droit de propriété lui-même peuvent donner lieu à une créance sur l’indivision, à l’exclusion de l’ensemble des dépenses liées à l’usage personnel fait par un indivisaire desdits biens, telles notamment les dépenses liées à la consommation d’eau ou d’électricité, qui ne sauraient donner lieu à une indemnisation sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

Il n’y a donc pas lieu de statuer à ce stade sur la fixation, dans leur quantum, des créances des parties à l’encontre de l’indivision ou de l’indivision à l’encontre des parties, point qui devra être soumis, pièces justificatives à l’appui, au notaire dans le cadre de l’accomplissement de sa mission.

Dans ce cadre, il appartiendra à Monsieur [N] [O] de transmettre au notaire tout élément relatif à l’éventuel dégât des eaux relevé par Monsieur [P] [O], provenant de son lot et qui a pu affecter le logement indivis, ainsi que tout élément relatif au paiement des charges de l’ensemble de la copropriété, avant et après le décès, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ces points à ce stade.

Sur la demande de partage en nature

Monsieur [P] [O] verse un devis d’estimation d’un géomètre-expert et des plans d’architecte afin de démontrer que moyennant un coût raisonnable, il est possible de diviser la maison en trois appartements, et propose que le terrain de 500 m² devant la maison soit vendu.

Il sollicite la désignation d’un expert afin de confirmer la faisabilité de cette division, de définir son coût ainsi que la valeur de chaque lot issu de la division.

Monsieur [N] [O] s’oppose à cette demande qu’il estime irréalisable tandis que Madame [R] [O] épouse [V], tout en demandant le rejet de la demande de partage en nature, n’expose pas de moyens.

Il apparaît prématuré au tribunal de trancher la question du sort de l’immeuble, en l’absence de demandes formulées à cet égard par toutes les parties. Il appartiendra à Monsieur [P] [O] de soumettre au notaire sa demande accompagnée de l’ensemble des éléments.

Il n’y a donc pas lieu à ce stade de statuer sur ce point.

Sur l’existence de donations indirectes

Aux termes de l’article 843 du code civil, tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l’actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donation entre vifs, directement ou indirectement : il ne peut retenir les dons à lui fait par le défunt, à moins qu’il ne lui ait été fait expressément hors part successorale.

Conformément à l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Par ailleurs, selon l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Madame [R] [O] épouse [V] et Monsieur [P] [O] estiment que la vente des lots 4 et 6 de la copropriété, du 20 décembre 2004, constitue en réalité des donations indirectes faite par Madame [C] [O] au profit de Monsieur [N] [O].

Ils sollicitent dès lors le rapport à la succession du montant de ces avantages, la privation des droits afférents de Monsieur [N] [O] dans la succession au titre du recel, et l’octroi de dommages et intérêts compte tenu notamment de la perte importante de valeur de la maison de leur mère.

Madame [R] [O] épouse [V] demande que soit ordonné une expertise judiciaire avec mission de déterminer la valeur réelle des biens objet de la cession litigieuse afin de déterminer le montant du rapport.

Il est constant que pour qu’une vente soit qualifiée de donation indirecte, les conditions suivantes doivent être réunies :

— l’existence d’un acte de vente,

— l’intention libérale du vendeur,

— l’appauvrissement du vendeur et l’enrichissement corrélatif de l’acheteur,

En l’espèce, l’existence de l’acte de vente du 20 décembre 2004 n’est pas contestable.

Il ressort des éléments versés au dossier que Madame [C] [O] a entendu aider son fils dans son projet d’installation à son domicile, ce en plusieurs étapes.

En effet, elle a obtenu en 1997 l’autorisation de faire construire un escalier extérieur, puis par acte du 23 mars 1998, sur sa demande, un règlement de copropriété a été crée avec une division de la propriété en trois lots numérotés 1 à 3.

Par acte du même jour, Madame [C] [O] a fait donation à Monsieur [N] [O] des lots 2 et 3, le rendant ainsi propriétaire des combles de la maison et lui accordant la jouissance d’une partie du terrain.

Selon testament du 15 juillet 2002, elle a souhaité que la donation soit imputée sur la quotité disponible afin qu’elle ne réduise pas la réserve légale de son fils.

Par testament du 8 octobre 2004, elle lui a légué la totalité de la quotité disponible.

Enfin, par un dernier testament du 28 juin 2006, elle est revenue sur ce dernier testament en précisant que la donation faite à son fils [N] [O] en 1998 devait être considéré comme une donation préciputaire s’imputant sur la quotité disponible.

Parallèlement, il apparaît que Madame [C] [O] a déposé le 29 juillet 2004 une demande de permis de construire afin de procéder à une extension de sa maison.

Par acte du 20 décembre 2004, les deux copropriétaires, Madame [C] [O] et Monsieur [N] [O], ont décidé de modifier l’état descriptif du règlement de copropriété de la manière suivante :

— création du lot 4 constitué notamment du terrain sur lequel l’extension devait être construite (l’acte précise “dans son état futur d’achèvement au 20 décembre 2004" et décrit la future construction), et de la jouissance exclusive et privative du terrain à l’est et à l’ouest du bâtiment, avec la précision que ce lot communique avec le lot 2 qui lui-même devient le seul accès pour le lot 3,

— division du lot 1 en deux lots numérotés 5 et 6, le lot 5 étant constitué de la partie de l’habitation existante occupée par Madame [C] [O] et le lot 6 de la jouissance exclusive et privative d’une partie du terrain.

Par acte du même jour, Madame [C] [O] a vendu à Monsieur [N] [O] les lots 4 et 6.

Partant, Monsieur [N] [O] a fait construire sa maison attenante à celle de sa mère par une extension complétée par le grenier reçu préalablement en donation.

Par ailleurs, le lot 4 a été acquis par Monsieur [N] [O] moyennant le prix de 1000 € dont paiement aurait été fait auprès de Madame [C] [O] par compensation d’une même somme que cette dernière se trouvait lui devoir.

Le lot 6 pour sa part a été acquis par Monsieur [N] [O] moyennant le prix de 300 € dont paiement aurait été fait entre les parties en dehors de la présence du notaire.

Il apparaît ainsi que le prix de vente de ces deux lots, si tant est qu’il a été payé, est faible notamment en comparaison du prix des lots 2 et 3 de la copropriété reçus par Monsieur [N] [O] en donation en 1998 évalués à l’époque à la somme totale de 200 000 [Localité 25].

Monsieur [N] [O] conteste la disproportion du prix au regard du terrain nu ( bande de terre de 4 mètres de large) et fait valoir que le notaire a arrêté les prix de vente en tenant compte de différents paramètres notamment l’inconstructibilité d’une partie des terres et la jouissance exclusive dont bénéficiait déjà le défendeur.

Il ne verse cependant aucun élément à cet égard.

Il fait aussi état d’une contrepartie importante pour Madame [C] [O], à savoir la présence de son fils pour échapper au harcèlement de Monsieur [P] [O].

Cependant, les éléments versés démontrent que Monsieur [P] [O] a emprunté de l’argent à sa mère mais ne corroborent pas pour autant l’affirmation de Monsieur [N] [O].

Dès lors, compte tenu du contexte exposé ci-dessus et au regard du prix de vente des terrains, il est possible de s’interroger sur l’existence d’une donation indirecte.

Cependant, le tribunal ne s’estime pas suffisamment informé sur la valeur des lots cédés.

Madame [R] [O] épouse [V] et Monsieur [P] [O] font en outre état d’une importante dévalorisation de la maison de leur mère, en raison de la construction de la maison de leur frère accolée à celle-ci.

De la même manière, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la réalité et l’ampleur de cette dévalorisation, en dépit de l’estimation dont fait état la demanderesse, d’autant que l’éventuelle dévalorisation résulterait aussi comme le souligne Monsieur [N] [O] de la donation du 23 mars 1998, non remise en cause dans le cadre de la présente procédure.

Partant, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire afin de faire évaluer les lots cédés à la date de la vente du 20 décembre 2004 et à la date du partage, et de faire estimer la valeur vénale du bien immobilier indivis dans sa configuration au moment de la vente du 20 décembre 2004 et dans sa configuration actuelle, soit après la contruction de l’extension. L’expert devra nécessairement tenir compte dans ses deux estimations de l’ensemble immobilier des lots qui appartenaient à Monsieur [N] [O] en raison de la donation du 23 mars 1998, qui ne font donc pas partie du bien indivis.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les demandes de rapport successoral, de prononcé de la sanction au titre du recel et de la demande de dommages-intérêts formées par les défendeurs.

Il sera également sursis à statuer sur les demandes relevant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

DEBOUTE Monsieur [P] [O] de sa demande tendant à ce que soit jugé non écrites et sans effet juridique les dispositions relatives à la donation entre vifs intervenus le 23 mars 1998, contenues dans le testament en date du 28 juin 2006 ;

DIT n’y avoir lieu, à ce stade, de trancher les autres demandes de Monsieur [P] [O] qui seront le cas échéant soumises au notaire commis ;

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [R] [O] épouse [V], Monsieur [N] [O] et Monsieur [P] [O] ensuite du décès de Madame [C] [O] dont ils sont les héritiers ;

DESIGNE pour y procéder Maître [M] [L], notaire à [Adresse 29] [Localité 15][Adresse 1] ;

ORDONNE à chacune des parties de verser au notaire commis la somme de 400 (six-cents) euros à titre de provision sur le coût des opérations de partage, et dit à défaut de versement par certaines d’entre elles, la somme totale de 1 200 (mille-deux-cents) euros sera avancée en totalité par les autres, étant toutefois rappelé que les parties contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de l’indivision, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend ;

DIT que les parties devront remettre au notaire commis, dès la première convocation, l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

DIT qu’il appartiendra au notaire chargé des opérations de liquidation de l’indivision d’établir le compte d’administration du ou des biens jusqu’au partage et de déterminer les créances éventuelles de chaque indivisaire au vu des justificatifs qui lui seront remis par les parties.

DIT que le notaire dressera un état liquidatif établissant les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, dans le délai d’un an suivant sa désignation, ce délai pouvant être suspendu ou prorogé dans les conditions prévues aux articles 1369 et 1370 du code de procédure civile;

DIT qu’à cette fin, le notaire :

— pourra se faire communiquer tous renseignements bancaires concernant le de cujus et les parties directement auprès des établissements concernés, des fichiers [22] ou [16] sans que le secret professionnel puisse lui être opposé,

— pourra s’adjoindre un expert dans les conditions prévues par l’article 1365 du code de procédure civile, aux frais préalablement avancés par les parties dans le délai d’un mois à compter de la demande qui leur en sera adressée par le notaire,

— rendra compte au juge commis des difficultés éventuellement rencontrées et pourra solliciter de lui toutes mesures propres à en faciliter le déroulement,

— pourra, à défaut de présentation des copartageants, les mettre en demeure par acte extrajudiciaire de se faire représenter dans les formes et aux conditions prévues aux articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile.

COMMET le président de la troisième chambre civile de ce tribunal pour surveiller les opérations de partage et faire rapport sur l’homologation de la liquidation s’il y a lieu ;

DIT qu’en cas d’empêchement du juge ou du notaire commis, il sera procédé à leur remplacement sur simple requête ;

Préalablement à ces opérations,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire du bien immobilier indivis ;

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [K] [T]

Architecte DPLG

[Adresse 13]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 20]

Lequel après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et entendu les parties ainsi que tout sachant, aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux, au [Adresse 10],

— les visiter, les décrire,

— donner son avis sur la valeur vénale des lots cédés n°4 et 6 à Monsieur [N] [O], à la date de la vente du 20 décembre 2004 et au jour le plus proche du partage de l’immeuble indivis,

— donner son avis sur la valeur vénale du bien immobilier indivis au jour le plus proche du partage de l’immeuble, dans sa configuration au moment de la vente du 20 décembre 2004 et dans sa configuration actuelle,

— donner toute information et toute explication utiles à la résolution du litige;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 233 et 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD ROM support numérique au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY, [Adresse 14], dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, INVITE les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DIT que l’expert devra transmettre un exemplaire de son rapport au notaire chargé des opérations de liquidation et du partage ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations ;

DIT que l’expert devra rendre compte au magistrat désigné de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile.

FIXE à la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [R] [O] épouse [V] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 14], dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du présent jugement par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

SURSOIT à statuer sur les demandes de rapport au titre d’une donation indirecte, de prononcé de la sanction applicable au recel et de dommages et intérêts, et sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 21 octobre 2025 à 9 heures 30 du juge de la mise en état afin de vérifier le versement de la consignation ;

DIT que, sauf opposition des parties, le dossier fera l’objet d’une retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,