1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e VIALE + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e ADAD

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 AVRIL 2026

S.C.I. SCI PETRUS

c/

S.A.R.L. [U] [Y], [V] [W] [M] [D] divorcée [R]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01345

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QMQY

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 04 Février 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. PETRUS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Yvan-françois VIALE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.R.L. [U] [Y], enseigne : MONALISA [Y].

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [V] [W] [M] [D] nom d’usage [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

tous deux représentés par M^e Eric ADAD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Février 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 19 décembre 2008, la SCI PETRUS a donné à bail commercial à la SARL [U] [Y] un local sis [Adresse 4] à Cannes (06400) pour une durée de 9 années commençant à courir le 20 décembre 2008 pour se terminer le 19 décembre 2017 moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charge et hors taxe de 3.300€, indexable annuellement et révisable tous les 3 ans, de provisions mensuelles de 80€ au titre des charges et de 120€ au titre de l’impôt foncier outre le versement d’un dépôt de garantie de 9.900€.

Arrivé à son terme le 19 décembre 2017, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant acte extra judiciaire en date du 24 octobre 2022, la SARL [U] [Y] a notifié à la SCI PETRUS une demande de renouvellement du bail commercial à effet au 1er janvier 2023, laquelle a été acceptée par LRAR du 22 mars 2023.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 15 mai 2023, la SCI PETRUS a fait délivrer à la SARL [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 12.189,21 €.

Aux termes d’une ordonnance de référé en date du 22 février 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a notamment :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 juin 2023;

— Prononcé l’expulsion de la SARL [U] [Y];

— Fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme de 5.191,20€ incluant les charges et condamné solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] à son paiement;

— Condamné solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] au paiement de la somme provisionnelle de 17.007,37€ arrêtée au mois de janvier 2024;

— Rejeté la demande d’expertise formée par la SARL [U] [Y].

La SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] ont interjeté appel de ladite ordonnance.

Aux termes d’un arrêt en date du 9 janvier 2025, la cour d’appel d’Aix en Provence a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau et y ajoutant, a débouté la SCI PETRUS de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à payer à la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 26 juin 2025, la SCI PETRUS a fait délivrer à la SARL [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 54.147,54€.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 30 juin 2025, la SCI PETRUS a dénoncé à Madame [V] [D]épouse [R] le commandement de payer.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 1er juillet 2025, la SCI PETRUS a dénoncé ledit commandement à la SELARL [O] [F] en sa qualité de commissaire à l’exécution au plan de la SARL [U] [Y].

Par actes de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la SCI PETRUS a fait assigner la SARL [U] [Y] (enseigne MONALISA [Y]) et Madame [V] [D] nom d’usage [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner les défendeurs solidairement à lui verser la somme de 54.147,54€.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 15 octobre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 4 février 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2026, la SCI PETRUS demande au juge des référés, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et L145-4 et L145-41 du code de commerce, de :

— Débouter la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions;

— Constater que la SARL [U] [Y] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement de payer lui ayant été signifié le 26 juin 2025 dans le délai d’un mois qui lui était imparti ni même postérieurement;

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 26 juillet 2025;

— En conséquence, constater la résiliation dudit bail à compter de cette date;

— Ordonner l’expulsion de la SARL [U] [Y] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir;

— Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble désigné par la SCI PETRUS, aux frais et sous la seule responsabilité de la SARL [U] [Y] en garantie des sommes dues;

— Condamner solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R], en sa qualité de caution, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 73.366,34€;

— Dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis;

— Condamner solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R], en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation journalière égale au quadruple du loyer en cours charges comprises, pour chaque jour de retard, jusqu’à la justification de la complète et effective libération des lieux et la remise des clés soit une indemnité provisionnelle d’occupation journalière d’un montant de 776€;

— Condamner solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et de ses dénonces, distraits au profit de Maître Yvan-François VIALE, avocat.

La SCI PETRUS expose :

— Qu’aux termes d’un acte notarié régularisé le 19 décembre 2008, elle a donné à bail commercial à la SARL [U] [Y] un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2] s’est poursuivi par tacite prorogation après à son terme intervenu le 19 décembre 2022;

— Qu’une demande de renouvellement a été formée par sa locataire par acte extrajudiciaire en date du 24 octobre 2022, à laquelle elle a répondu positivement par LRAR en date du 22 mars 2023 en précisant qu’elle souhaitait voir le loyer mensuel renouvelé porté à 4.126€, correspondant au loyer indexé contractuellement prévu;

— Que la SARL [U] [Y] a refusé de payer le nouveau loyer, qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 mai 2023, portant sur un montant principal de 2.189,21€ et que l’ordonnance de référé en date du 22 février 2024 du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire;

— Que la cour d’appel d'[Localité 3] a, dans un arrêt en date du 9 janvier 2025, infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions au motif que la clause d’indexation de loyer contenue dans le bail est une clause d’échelle mobile basée sur l’indice du coût de la construction et non sur l’indice des loyers commerciaux de sorte que l’indexation du loyer opérée au moment du renouvellement était erronée;

— Qu’elle a tenu compte des termes de l’arrêt de la cour d’appel puisqu’elle a rectifié le loyer indexé en le basant sur le bon indice, qu’elle a proposé un échéancier de règlement sans intérêt et qu’elle a compensé sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec la dette locative de la SARL [U] [Y];

— Que toutes ses tentatives de règlement amiables sont restées vainesconformément aux courriels des 27 janvier 2025, 5 février 2025, 27 février 2025, 28 février 2025, 27 mars 2025, 23 avril 2025 et 30 mai 2025, la SARL [U] [Y] se refusant à régler le loyer indexé;

— Qu’elle a ainsi été contrainte de lui faire délivrer, le 26 juin 2025, un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 54.147,54€ au titre des loyers et charges sur la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2025 ainsi que des taxes foncières 2023 et 2024;

— Qu’elle a signifié ce commandement à la caution et l’a dénoncé au commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SARL [U] [E] le 1er juillet 2025;

— Que la clause résolutoire est acquise;

— Que sa créance n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle ne sollicite que la stricte application de la clause d’indexation insérée au bail;

— Que la SARL [U] [E] ne conteste plus ni le principe de l’indexation du loyer, ni le montant du loyer indexé ni le montant de la dette locative mais évoque désormais, pour se soustraire à son obligation de paiement, un dégât des eaux et des infiltrations en dépit des clauses de non recours et de non responsabilité contenues dans le bail commercial;

— Qu’en outre, la SARL [U] [E] n’a jamais saisi une quelconque juridiction d’une demande de désignation d’un expert judiciaire et qu’elle continue à exploiter pleinement son activité.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2026, la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] demandent au juge des référés, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de :

A titre principal:

— Juger que le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été signifié de bonne foi;

— Juger qu’en l’état des différentes infiltrations subies depuis de nombreuses années, la SARL [U] [Y] a saisi le tribunal judiciaire de Grasse afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice in solidum entre la SCI PETRUS et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4];

— Juger de facto que ces éléments constituent une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de statuer;

A défaut et à titre subsidiaire:

— Ordonner le sursis à statuer de la présente instance dans l’attente qu’une décision définitive soit rendue par le tribunal judiciaire de Grasse statuant au fond ou à défaut la cour d’appel d’Aix en Provence;

— A défaut, débouter la SCI PETRUS de l’ensemble de ses demandes et octroyer à la SARL [U] [Y] les plus larges délais de paiement;

En tout état de cause:

— Débouter la SCI PETRUS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— Juger que la demande de la SCI PETRUS visant à déterminer le montant de l’indemnité d’occupation au quadruple du montant actuel du loyer s’analyse en une clause abusive;

— Sur ce point, débouter la SCI PETRUS de sa demande et la condamner à verser à la SARL [U] [Y] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] exposent:

— Qu’elle a pris à bail un local commercial (lots 3 et 21) sis [Adresse 4] à [Localité 4];

— Que ce bail s’est tacitement renouvelé le 19 décembre 2017;

— Qu’elle a demandé le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2022;

— Que par LRAR en date du 22 mars 2023, la SCI PETRUS a confirmé accepter le principe du renouvellement et proposé un loyer mensuel HC et HT de 4.126€;

— Que l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 3] en date du 9 janvier 2025 a infirmé l’ordonnance en date du 22 février 2024 ayant prononcé la résiliation du bail;

— Qu’un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 26 juin 2025 pour un montant en principal de 54.147,54€;

— Que ce commandement n’a pas été délivré de bonne foi dès lors que ce montant est exorbitant, qu’il correspond à une année de loyer et que la SCI PETRUS cherche à l’étouffer financièrement, ce qui entraîne la nullité du commandement et constitue une contestation sérieuse;

— Qu’elle subit depuis plusieurs années des infiltrations d’eau non résolues et dont les causes sont indéterminées;

— Qu’un rapport d’expertise en date du 26 septembre 2016 fait état deux sinistres intervenus le 1er octobre 2014 avec une origine provenant de l’immeuble voisin et dans la première semaine d’octobre 2015 suite à des pluies torrentielles;

— Que le rapport met en avant l’absence de fonctionnement normal de la boutique de luxe du fait de ces infiltrations et la nécessité de la réalisation de travaux provisoires (sécurisation de l’électricité, installation d’une climatisation, dépose des moquettes et mise en place de cloisons devant être peintes) et de remise en état, une humidité persistante étant évoquée;

— Qu’une recherche de fuite a été effectuée le 2 novembre 2021, que le constat met en avant des dégâts au plafond et sur le mur de son local commercial avec un taux d’humidité de 100%, qu’un rapport d’assurance en date du 7 juillet 2021 fait état d’une cause indéterminée du sinistre et du refus du propriétaire de retenir sa responsabilité ;

— Qu’un courrier de la mairie de [Localité 5] en date du 31 janvier 2025 mentionne un fort taux d’humidité dans le magasin;

— Qu’elle a assigné la SCI PETRUS et le syndic de copropriété en vue d’obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance par exploit introductif d’instance du 8 décembre 2025, son préjudice d’exploitation ayant déjà été indemnisé par son assureur ;

— Que les clauses de non recours et de non responsabilité contenues dans le bail initial de 2008 n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance et sont contraires à la loi Pinel, l’article R145-31 du code de commerce disposant que ne peuvent être imputés aux locataires les grosses réparations;

— Que les baux renouvelés sont soumis, eux, à la loi Pinel;

— Qu’il ressort d’un procès-verbal de constat en date du 11 décembre 2025 que les désordres persistent;

— Qu’il existe en outre une défaillance du réseau des eaux usées en partie horizontale en dessous de ses locaux, notamment, et que cela entraîne une humidité du mur du fond du lot n°21 de 100%;

— Que ces éléments constituent une contestation sérieuse justifiant que les demandes de la SCI PETRUS soient rejetées;

— Qu’elle sollicite, à titre subsidiaire, le sursis à statuer dans l’attente du résultat de la procédure initiée par assignation du 8 décembre 2025;

— Qu’enfin, la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au quadruple de son montant constitue une clause pénale pouvant être réduite par le juge.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI PETRUS justifie avoir dénoncé l’assignation en constatation de résiliation du bail à la SA BNP PARIBAS et à la société MAREX, créanciers inscrits, suivant actes de commissaire de justice en date du 26 août 2025. Ces derniers ont fait l’objet d’une remise à domicile élu plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

2/ Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer

La SARL [U] [Y] sollicite le sursis à statuer au motif qu’elle a fait délivrer à la SCI PETRUS et au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une assignation devant le tribunal judiciaire aux fins des les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 300.000€ “relativement à son indemnisation au titre de son préjudice financier” lié aux infiltrations et aux moisissures.

Même si le sursis à statuer n’est sollicité qu’à titre subsidiaire, il convient de le traiter avant toute défense au fond.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Or, en toute hypothèse, un tel sursis ne s’impose pas.

En effet, l’action au fond introduite devant le tribunal judiciaire de Grasse vise à obtenir la condamnation de la SCI PETRUS et du syndicat des copropriétaires à l’indemniser à hauteur de 300.000 € en raison des désordres d’humidité dans son local.

Il est ainsi constant que cette action n’a pas le même objet et que son issue n’a aucune incidence sur l’objet principal de la présente instance, relatif à l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2025.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer sur les demandes formées par la SCI PETRUS.

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile (qui reprend les termes de l’ancien article 808), dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile (qui reprend les termes de l’ancien article 809 alinéa 1er), le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

En l’espèce, il est constant que le bail initialement conclu entre les parties le 19 décembre 2008 s’est poursuivi par tacite prolongation postérieurement au 19 décembre 2017 puis a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 24 janvier 2023, en application des dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce, la SARL [U] [Y] ayant formé une demande de renouvellement suivant acte extra-judiciaire en date du 24 octobre 2022, acceptée par la SCI PETRUS.

Dans son arrêt en date du 9 janvier 2025, la cour d’appel d'[Localité 3] relève que les parties avaient jusqu’au 31 décembre 2024 pour saisir le juge des loyers, seul compétent pour fixer le montant du loyer renouvelé.

Or, il n’est pas justifié aux débats d’une telle saisine de sorte que le loyer du bail renouvelé reste identique au montant du loyer précédent indexé conventionnellement. En outre, les clauses et conditions du bail expiré restent en vigueur en ce compris la clause résolutoire stipulée dans le bail initial de 2008 prévoyant la résiliation du bail de plein droit passé le délai d’un mois après un commandement de payer demeuré vain.

Aux termes de la LRAR en date du 27 janvier 2025 qu’elle a adressée à la SARL [U] [Y], la SCI PETRUS soutient que le loyer mensuel indexé sur la base de l’indice du coût de la construction et en conformité avec l’arrêt de la cour d’appel est :

— égal à 4.420€ HT et HC soit 5.544€ TTC entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 ;

— égal à 4.607€ HT ET HC soit 5.768 TTC entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 ;

— égal à 4.650€ HT ET HC soit 5.820 TTC entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025.

Ces montants sont ceux sur lesquels le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL [U] [Y] le 26 juin 2025.

En effet, la SCI PETRUS, par suite du paiement partiel des loyers entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2025 inclus et de l’absence de paiement des taxes foncières 2023 et 2024, a fait signifier à la SARL [U] [Y], le 26 juin 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 54.147,54 € (10.885€ au titre de l’année 2023, 19.891€ au titre de l’année 2024, 26.831,07€ au titre de l’année 2025 ainsi que 1.766,75€ au titre des taxes foncières 2023 et 2024), outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Il a également été délivré à Madame [V] [D] nom d’usage [R] en sa qualité de caution.

La SARL [U] [Y] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement.

En revanche, elle soutient qu’il lui a été délivré de mauvaise foi au motif, d’une part, que son montant est exorbitant et, d’autre part, qu’elle subit, depuis de nombreuses années, des infiltrations ayant entravé son activité. Elle en déduit qu’il existe des contestations sérieuses s’opposant à l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du montant de la dette locative figurant dans le commandement, il convient de relever que la SARL [U] [Y] ne remet en cause, en tant que tels, ni l’indexation pratiquée ni les montants réclamés.

Pour caractériser la mauvaise foi de la SCI PETRUS, elle se fonde, en revanche, sur :

— Un rapport d’expertise non contradictoire du cabinet Marsault en date du 26 septembre 2016 relevant une humidité persistante,

— Un rapport de recherche de fuites non destructive de la société 7ID du 2 novembre 2021 ne relevant aucune fuite dans le local malgré un constat d’humidité dans les murs de 100%,

— Un rapport d’expertise d’assurance en date du 6 septembre 2022 relevant la dégradation du BA13 de la toile tendue et des embellissements de la boutique du fait d’un sinistre en date du 27 juillet 2021 (écoulement d’eaux) dont les causes sont indéterminées, les locaux mitoyens présentant à priori les mêmes dommages,

— Trois courriels des 18 février 2023, 10 juillet 2023 et 31 août 2023 adressés par la SARL [U] [Y] notamment à la SCI PETRUS et au syndic de l’immeuble les informant qu’une date de travaux devait être fixée, qu’ils devaient être réalisés en une fois et qu’elle a subi une perte d’exploitation importante du fait des différents sinistres déclarés,

— Un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence en date du 13 juin 2024 ayant confirmé un jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 18 juillet 2019 l’ayant conduit à condamner la compagnie d’assurance ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 227 000€ au titre de la perte d’exploitation entre le 1er octobre 2015 et le 30 juin 2016 consécutive à deux sinistres survenus en 2015, le premier du 1er octobre 2015 du fait d’une rupture d’une canalisation au sein de la copropriété et le second du 3 octobre 2015 consécutif aux pluies diluviennes reconnues comme un état de catastrophe naturelle,

— Un courrier de la mairie de [Localité 5] en date du 31 janvier 2025 précisant qu’un inspecteur de la ville s’est rendu dans le local le 15 janvier 2025 et a relevé un “fort taux d’humidité dans les murs du magasin, en particulier ceux du fond” et “le développement de moisissures sur les zones humides”,

— Un procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2025 par Maître [N] [G], commissaire de justice, relevant des traces d’humidité, parfois de 100%, dans les murs et les plafonds au niveau de la boutique de prêt à porter, du service relooking et des réserves (p. 26 à p.32).

A titre liminaire, il convient de relever que le bail commercial contient une clause dite de “non recours” (p.8) et une clause “de non responsabilité” (p.11) contre la SCI PETRUS.

La première précise que “le preneur assurera pendant la durée du présent bail contre l’incendie, l’explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et les dégâts des eaux, compte tenu des impératifs de l’activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant (…) Le preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs pour les sinistres relevant de tous ces risques (…) ”.

La seconde précise que “le bailleur ne garantit pas le preneur et, par conséquent, décline toute responsabilité dans les cas suivants (…) : d) en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations souterraines. Le preneur devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits et imprévus sauf son recours contre qui de droit en dehors du bailleur (…)”.

Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier leur effectivité bien qu’il soit à propos de les mentionner.

S’agissant des sinistres évoqués, il ne ressort pas des pièces produites aux débats qu’ils seraient imputables à la SCI PETRUS.

D’ailleurs, la cour d’appel d’Aix en Provence est entrée en voie de condamnation contre l’assureur de la SARL [U] [Y] pour des sinistres de 2015 étrangers à la SCI PETRUS, la SARL [U] [Y] n’alléguant pas qu’un nouveau sinistre imputable à la SCI PETRUS se soit produit depuis.

En effet, les causes des infiltrations du 27 juillet 2021 sont indéterminées, conformément au rapport d’expertise d’assurance du 6 septembre 2022.

Au surplus, dans une LRAR en date du 27 février 2025 adressée à la SARL [U] [Y], la SCI PETRUS relevait le refus de sa locataire de laisser poursuivre les travaux touchant aux canalisations des eaux usées entamés dans le lot voisin de son propre lot. Par courrier en date du 3 octobre 2025, le syndicat de copropriété faisait de nouveau part à la SCI PETRUS du refus “systématique de (sa) locataire de donner accès à (leurs) entreprises en vue des travaux de restructuration des eaux usées nécessaires dans le cadre de la gestion de la copropriété”.

Il n’est donc pas établi, à ce stade, que la SCI PETRUS a fait obstruction à la réalisation de travaux relatifs aux canalisations des eaux usées au préjudice de sa locataire.

En dépit du courrier de la mairie de [Localité 5] du 31 janvier 2025 et du procès-verbal de constat établi le 11 décembre 2025 lesquels font état de traces d’humidité manifestes au sein du local, la SARL [U] [Y] ne justifie d’aucune diligence auprès de son bailleur à ce sujet depuis 2023.

D’ailleurs, l’assignation au fond délivrée par la SARL [U] [Y] à la SCI PETRUS et au syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grasse, dont la preuve de l’enrôlement n’est de surcroît pas rapportée, est postérieure à l’introduction de la présente procédure.

Il convient de relever que la SARL [U] [Y] a déjà été condamnée en 2013 au titre de loyers impayés, la cour d’appel d'[Localité 3] relevant à l’époque que la défenderesse ne payait jamais son loyer à échéance.

Enfin, un chèque de 4.588€ remis entre les mains du demandeur est revenu impayé.

La SARL [U] [Y] ne justifie pas avoir répondu aux courriers des 27 février 2025 et 27 mars 2025 aux termes desquels son bailleur lui proposait un échéancier de paiement pour ses dettes locatives.

Par courriel du 30 mai 2025, la SCI PETRUS relevait qu’aucun règlement ne lui était parvenu depuis le mois de janvier 2025.

La défenderesse ne rapporte ainsi pas la preuve que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré de mauvaise foi et que les traces d’humidités relevées justifient les retards de loyers accumulés d’autant que l’indexation pratiquée n’est pas contestée.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La SARL [U] [Y] sollicite, dans le dispositif de ses écritures, “les plus larges délais de paiement”.

La SCI PETRUS s’y oppose.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, il convient de relever que la demande de délais de la SARL [U] [Y] ne fait l’objet d’aucun développement dans le corps de ses écritures. En outre, elle ne produit aux débats aucun élément sur sa situation financière et sur sa possibilité d’apurer sa dette.

Il n’en demeure pas moins que, bien qu’aucun relevé de compte locataire ne soit produit aux débats, il n’est pas contesté qu’à l’exception des mois de janvier 2025 à mai 2025, durant lesquels la SARL [U] [Y] n’a procédé à aucun règlement, les loyers ont été partiellement réglés. En effet, la SCI PETRUS précise notamment que, chaque mois entre juin 2025 et novembre 2025, un montant de 4.588,93€ TTC en règlement du loyer outre un montant 637,35€ en règlement des causes du commandement lui sont parvenus.

En outre, il convient de rappeler qu’aux termes d’un arrêt en date du 9 janvier 2025, la cour d’appel d'[Localité 3] a infirmé l’ordonnance de référé en date 22 février 2024 au motif que la clause d’indexation de loyer devait être basée sur l’indice du coût de la construction de sorte que l’indexation du loyer opérée au moment du renouvellement était erronée.

Cette incertitude sur l’issue donnée à l’appel de l’ordonnance de référé, laquelle avait prononcé la résiliation de plein droit du bail commercial, a pu engendrer une certaine confusion.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL [U] [Y] et à Madame [V] [D] nom d’usage [R] des délais de paiement de 12 mois pour apurer les sommes restant dues, en sus du paiement du loyer courant, ces délais étant de nature à préserver les intérêts de la bailleresse s’ils sont respectés. Toutefois, il sera dit qu’en cas de manquement dans le règlement de l’arriéré ou dans le paiement du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses entiers effets.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI PETRUS précise, qu’à la date du 31 janvier 2026, la SARL [U] [Y] est redevable de la somme de 73.366,34 € décomposée comme suit:

—  51.309,30€ au titre du commandement : la demanderesse précise qu’à la date de sa délivrance, la dette locative était de 54.496,05€ et que la SARL [U] [Y] a versé chaque mois, entre juillet 2025 et novembre 2025, un montant de 637,35€ pour en apurer les causes de sorte que la dette a été ramenée à 51.309,30€;

—  11.975,35€ au titre du différentiel entre le montant indexé (5.820€TTC) et le montant payé (4.588,93€ TTC) entre juillet 2025 et novembre 2025 (soit 1.231,07€ x 5 mois) auquel s’ajoute le montant dû pour le mois de décembre 2025 (5.820€);

—  990,08 € au titre de la taxe foncière 2025;

—  15,41 € au titre de la régularisation des charges;

—  5.593,20€ TTC au titre de l’échéance du mois de janvier 2026 ;

—  3.483€ au titre du réajustement du dépôt de garantie.

La SCI PETRUS ne produit aux débats aucun décompte actualisé récapitulant les sommes appelées et les sommes réglées.

De son côté, la SARL [U] [Y] ne produit aux débats aucun récapitulatif des règlements qu’elle a effectués depuis la délivrance du commandement. En outre, elle se limite à contester les sommes réclamées en raison de leur caractère “exorbitant” (du fait du cumul des rappels de loyer indexés en 2023, 2024 et 2025 notamment) sans contester pour autant le principe de l’indexation et la méthode de calcul de la SCI PETRUS.

S’agissant des causes du commandement, la SCI PETRUS affirme, sans être contredite, que la SARL [U] a versé, pour apurer les causes du commandement, la somme de 3.186,75€ (637,35€ x 5 mois) entre juillet 2025 et novembre 2025 étant précisé que les sommes de 325,35€ au titre du coût de l’acte et de 23,16€ au titre des dépens de l’article A444-31 du code de commerce doivent être déduits du montant dû.

Dès lors que la SARL [U] [Y] ne conteste les causes du commandement qu’à travers le prisme de la mauvaise foi de la SCI PETRUS dans sa délivrance du fait des problèmes d’humidité, il convient d’arrêter l’arriéré au titre des causes du commandement à la somme de 50.961,24€ (54.496,05€ – 3.186,75€ – 325,35€ – 23,16€) pour rappel des sommes dues au titre des loyers, des charges et des taxes foncières entre le 1er janvier 2023 et le 26 juin 2025, date de la délivrance du commandement de payer.

S’agissant des sommes dues entre juillet 2025 novembre 2025, la SCI PETRUS soutient, sans être contredite, que la SARL [U] [Y] a versé entre ses mains la somme totale de 22.944,65€ (4.588,93€ x 5 mois) au lieu de la somme totale de 29.100€ (5.820€ x 5 mois) soit un différentiel de 6.155,35€ au préjudice de la SCI PETRUS pour les sommes dues au titre des loyers, des charges et des taxes foncières entre le 1er juillet 2025 et le 30 novembre 2025.

S’agissant des sommes dues au titre des mois de décembre 2025 et de janvier 2026, la SCI PETRUS soutient, sans être contredite, que la SARL [U] [Y] ne s’en est pas acquittée.

En premier lieu, par LRAR datée du 12 janvier 2026 et réceptionnée par la défenderesse le 15 janvier 2026, la SCI PETRUS a précisé qu’à compter du mois de janvier 2026, le loyer indexé serait porté à 5.593,20 €TTC (soit une baisse de 189€ HT par rapport au loyer indexé de l’année 2025).

En second lieu, par LRAR datée du 27 janvier 2026 et réceptionnée par la défenderesse le 29 janvier 2026, la SCI PETRUS a précisé ne pas avoir“reçu de paiement ni en décembre 2025 ni en janvier 2026" soit un arriéré de 11.413,20 € (5.820€ + 5.593,20€) au préjudice de la SCI PETRUS au titre des loyers, des charges et des taxes foncières entre le 1er janvier 2026 et le 28 février 2026.

S’agissant de la taxe foncière due au titre de l’année 2025, la SCI PETRUS soutient, sans être contredite, que la SARL [U] [Y] ne s’en est pas acquittée en intégralité étant précisé que par courriel en date du 17 octobre 2025, la SCI PETRUS lui a adressé l’avis de taxe foncière pour la totalité des lots dont elle est propriétaire, dont ceux au [Adresse 5], et que le montant dû par la défenderesse a été proratisé, ce montant représentant un arriéré de 990,08€ compte tenu des provisions versées.

S’agissant de régularisation des charges de l’année 2024, la SCI PETRUS soutient, sans être contredite, que la SARL [U] [Y] ne s’est acquittée que des provisions (à hauteur de 960€ HT) alors que les charges finales s’élèvent à 972,84€ HT, soit un delta de 15,41€ TTC à son préjudice, conformément au courrier en date du 17 octobre 2025 et à l’état de répartition de l’année 2024 produits aux débats.

S’agissant du réajustement du dépôt de garantie, la SCI PETRUS soutient, sans être contredite, qu’une somme complémentaire de 3.483€ doit lui être versée au titre du dépôt de garantie.

Le bail commercial initial en date du 19 décembre 2008 contient, en p.13, une clause intitulée “dépôt de garantie” précisant que ce dernier est égal à 9.900€. Ce montant correspond à 3 mois de loyer HT et hors charges même si la clause ne le mentionne pas expressément. En outre, elle précise qu’en “cas de variation de louer ainsi qu’il a été prévu ci-dessus, la somme versée au titre du dépôt de garantie devra être augmentée dans la même proportion de manière à toujours être égale au nombre de termes de loyer sus indiqués”.

Dans la mesure où le loyer mensuel HT et hors charge pour l’année 2026 s’élève à 4.461€, le montant du dépôt de garantie devrait être de 13.383€ (4.461€ x 3 mois). Il existe ainsi un différentiel de 3.483€ au préjudice de la SARL [U] [Y].

Il convient en conséquence :

— de condamner solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] au paiement de la somme provisionnelle de 73.018,28€ décomposée comme suit :

→ 50.961,24€ pour rappel des sommes dues au titre des loyers, des charges et des provisions sur taxes foncières entre le 1er janvier 2023 et le 26 juin 2025, date de la délivrance du commandement de payer,

→ 6.155,35€ pour les sommes dues au titre des loyers, des charges et de la provision sur taxe foncière entre le 1er juillet 2025 et le 30 novembre 2025,

→11.413,20 € au titre des loyers, des charges et des taxes foncières entre le 1er janvier 2026 et le 28 février 2026,

→990,08€ au titre de la régularisation de la taxe foncière pour l’année 2024,

→15,41€ au titre de la régularisation des charges pour l’année 2024,

→3.483 € au titre du complément de dépôt de garantie.

— d’accorder à la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] un délai de paiement de 12 mois pour s’acquitter de ces sommes, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance,

— d’ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles résultant des délais accordés, ainsi que du loyer courant et provisions mensuelles sur charges, la bailleresse sera autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, son expulsion au besoin de la force publique.

Dans ce dernier cas et s’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sera fixée à 4.650€ HT (TVA non applicable s’agissant d’une indemnité) en ce compris les charges, à compter du 27 juillet 2025 et jusqu’au départ effectif de la SARL [U] [Y] et restitution des clés. La SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] seront solidairement condamnées, en tant que de besoin, à son paiement.

En effet, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial précise “qu’à défaut par le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà, pour chaque jour de retard, au quadruple du loyer en cours charges comprise, calculé prorata temporis (…)”.

Or, seule l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative ou au montant du dernier loyer n’est pas sérieusement contestable. Tel n’est pas le cas pour les sommes sollicitées en application de la clause résolutoire, qui constitue une clause pénale dont le montant quadruplé pourrait apparaître comme manifestement et qui serait susceptible d’être réduite par le juge du fond.

***

La SCI PETRUS sollicite du juge des référés qu’il dise que le dépôt de garantie lui restera acquis.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant l’application de cette clause pénale, dès lors que le montant de ces pénalités pourrait apparaître comme manifestement excessif et susceptible d’être réduit par le juge du fond.

5/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R], parties succombantes, supporteront in solidum les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et de sa dénonce à Madame [V] [D] nom d’usage [R] du 30 juin 2025 avec distraction au profit de Maître Yvan-François VIALE, avocat.

La SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PETRUS la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.200 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI PETRUS, bailleresse, à la SARL [U] [Y], locataire, le 26 juin 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Condamne solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] à payer à la SCI PETRUS la somme provisionnelle de 73.018,28€ arrêtée au 31 janvier 2026 et décomposée comme suit:

→50.961,24€ pour rappel des sommes dues au titre des loyers, des charges et des provisions sur taxes foncières entre le 1er janvier 2023 et le 26 juin 2025, date de la délivrance du commandement de payer,

→ 6.155,35€ pour les sommes dues au titre des loyers, des charges et de la provision sur taxe foncière entre le 1er juillet 2025 et le 30 novembre 2025,

→11.413,20 € au titre des loyers, des charges et des taxes foncières entre le 1er janvier 2026 et le 28 février 2026,

→ 990,08€ au titre de la régularisation de la taxe foncière pour l’année 2024,

→15,41€ au titre de la régularisation des charges pour l’année 2024,

→3.483 € au titre du complément de dépôt de garantie.

Accorde à la SARL [U] [Y] et à Madame [V] [D] nom d’usage [R] un délai de 12 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges arrêté d’un montant de 73.018,28€ et les autorise en conséquence à s’acquitter de cette somme par 11 versements mensuels de 6.000 € et un 12ème versement de 7.018,28 € correspondant au solde, en sus du loyer courant, qui s’imputeront en priorité sur le capital, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres versements avant les 5 des mois suivants ;

Ordonne en conséquence la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 26 juin 2025;

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] se libèrent des sommes dues pendant ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance de l’échéancier ci-dessus accordé et/ou à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant alors réputée avoir joué dès le 27 juillet 2025, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SARL [U] [Y] des locaux donnés en location sis [Adresse 4] à [Localité 4] étant ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de la SARL [U] [Y], le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, dans l’hypothèse où la clause résolutoire produirait son plein effet, le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 4.650 € (TVA non applicable), charges en sus sur justificatifs, à compter du 27 juillet 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL [U] [Y] et la restitution des clés ;

Condamne solidairement en tant que de besoin la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] au paiement de cette indemnité provisionnelle au profit de la SCI PETRUS;

Condamne solidairement la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI PETRUS ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI PETRUS visant à garder le dépôt de garantie;

Condamne in solidum la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] aux entiers dépens, qui comprendront en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et de sa dénonce à Madame [V] [D] nom d’usage [R] du 30 juin 2025 avec distraction au profit de Maître Yvan-François VIALE, avocat ;

Condamne in solidum la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] à payer à la SCI PETRUS une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL [U] [Y] et Madame [V] [D] nom d’usage [R] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés