REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/00842 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MMO3

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Localité 4] représenté par son syndic l’agence LAMY C/ S.C.I. [Adresse 8]

Le : 10 Juillet 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

S.C.I. [Adresse 7] [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 10 JUILLET 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE QUARTZ situé [Adresse 5] représenté par son syndic l’agence LAMY dont le siège social [Adresse 3] pris en son agence [Adresse 1],

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 10]

Par conclusions en date du 3 juin 2025.

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 06 Mai 2025 pour l’audience des référés du 05 Juin 2025 ;

A l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DAR ESPLANADE 23 est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble LE QUARTZ, situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, l’agence LAMY, a fait assigner la SCI [Adresse 8] devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  3 555,85 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles (provisions 3 et 4 – exercice 2024/2025), avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 ;

—  1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

—  900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions des articles 839 du code de procédure civile et L.212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, les parties ont expressément donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience.

Par courriel du 03 juin 2025, la SCI DAR ESPLANADE 23, non représentée, a fait parvenir ses écritures à la juridiction ainsi qu’à la partie adverse.

A titre principal, la SCI [Adresse 7] entend voir juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires. Elle excipe de la nullité de fond de l’assignation pour délivrance à mauvaise personne et soulève l’irrecevabilité de la demande non précédée d’une tentative de conciliation ou médiation ainsi que l’irrecevabilité de la demande faite selon la procédure accélérée au fond.

A titre subsidiaire, la SCI DAR ESPLANADE 23 conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

En toutes hypothèses, la SCI [Adresse 8] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de :

—  5 000 € à titre de dommages-intérêts,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’exception de nullité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile énonce que " constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ".

L’article 119 du même code ajoute que « les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

Selon l’article 656 du code de procédure civile, " si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, l’huissier de justice en est déchargé.

L’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions ".

L’article 658 de ce code précise que " dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.

Le cachet de l’huissier est apposé sur l’enveloppe ".

La SCI DAR ESPLANADE 23 soutient que l’assignation a été délivrée à mauvaise personne car le commissaire de justice fait état, dans les modalités de remise de l’acte déposé en l’étude de commissaire de justice, de la certitude de l’adresse du destinataire du fait de la présence du nom " [L] " sur la boite aux lettres, alors que le gérant est Monsieur [M] [J].

En l’espèce, le commissaire de justice rapporte que le nom du gérant '[L]' figure sur la boite aux lettres alors que la SCI [Adresse 8] est gérée par Monsieur [J].

Toutefois, cette mention erronée ne que la description des vérifications effectuées par le commissaire de justice pour s’assurer de la certitude du domicile du destinataire.

L’exactitude de l’adresse du défendeur, où la copie de l’acte introductif d’instance et l’avis de passage ont été déposés par le commissaire de justice, est confirmée par l’extrait Pappers du registre national des entreprises, l’annonce n°13 du BODACC A n° 20230246, l’attestation sans prix établie par le notaire, ainsi que par Monsieur [M] [J], gérant de ladite SCI, dans l’en-tête de ses écritures.

Au demeurant, la SCI DAR ESPLANADE 23 qui prétend que l’assignation a été remise à mauvaise personne a bien été touchée par l’acte puisqu’elle a régulièrement transmis ses écritures après avoir accepté le principe d’une procédure sans audience.

L’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SCI [Adresse 8] sera donc rejetée.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation ou médiation

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, " en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ".

Le second alinéa de l’article 35 du code de procédure civile prévoit que « lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions ».

En l’espèce, les prétentions du syndicat des copropriétaires sont fondées sur les mêmes faits, à savoir l’absence de paiement des charges par le copropriétaire ; leur montant cumulé excède la somme de 5 000 €.

Les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne s’appliquent donc pas en l’espèce et aucune irrecevabilité n’est encourue à ce titre.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DAR ESPLANADE 23 sera rejetée.

3. Sur le recours à la procédure accélérée au fond

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’ " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ".

Le président du tribunal judiciaire peut être saisi en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre des exercices précédents, selon la procédure accélérée au fond, dès lors que le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer et à l’expiration d’un délai de 30 jours.

Selon la Cour de cassation, est régulière la notification réalisée à l’adresse exacte d’une partie, telle que communiquée par celle-ci, l’impossibilité d’accès des services postaux à cette adresse à l’origine du défaut de remise effective au destinataire ne pouvant être imputée à l’expéditeur (Cass. Soc. 30 novembre 2017, n° 16-22.659).

En l’espèce, le courrier de mise en demeure daté du 06 mars 2025 et adressé à la SCI [Adresse 9] a été retourné à son expéditeur avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ».

Toutefois, il peut être constaté que ce pli a été envoyé à l’adresse exacte du siège social de la SCI ESPLANADE 23, à savoir " [Adresse 12] ", telle qu’elle figure dans les pièces produites par chacune des parties.

Par conséquent, l’absence de délivrance de la mise en demeure n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires et la présente juridiction a été valablement saisie de la demande en paiement des charges de copropriété présentée par le syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera déclaré recevable en ses demandes présentées devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété et des provisions exigibles

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 novembre 2023 vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 et du 1edr décembre 2024 au 30 novembre 2025,

— La mise en demeure du 06 mars 2025, adressée à l’exacte adresse de la SCI [Adresse 8] et retournée à l’expéditeur avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage »,

— Un extrait de compte arrêté au 1er mars 2025,

— L’attestation de vente,

— Un extrait Pappers du registre national des entreprises indiquant que la SCI DAR ESPLANADE 23 est gérée par Monsieur [M] [J], précisant que Madame [I] [L] en est l’associée.

Les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe, sauf à déduire du décompte produit aux débats la somme de 52€ correspondant à des frais de mise en demeure indemnisés par l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la SCI [Adresse 8] sera condamnée au paiement de la somme de 2 491,95 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er mars 2025 et de 1 011,90 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025), soit un total de 3 503,85 €, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 pour la somme de 2 491,95 € et à compter du 06 mai 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

5. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE QUARTZ représenté par son syndic en exercice, l’agence LAMY, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de la SCI [Adresse 8], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires ni aucun dommage subi par la partie défenderesse ne sont caractérisés.

Par conséquent, la SCI DAR ESPLANADE 23 sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

7. Sur les frais et dépens

La SCI [Adresse 8], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les frais nécessaires.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SCI DAR ESPLANADE 23 à lui verser la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SCI [Adresse 8] ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation ou médiation soulevée par la SCI DAR ESPLANADE 23 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic, l’agence LAMY, recevable en ses demandes ;

Condamne la SCI [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic, l’agence LAMY, les sommes de :

—  2 491,95 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er mars 2025 et de

—  1 011,90 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025),

Soit un total de 3 503,85 €, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 pour la somme de 2 491,95 € et à compter du 06 mai 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 06 mai 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE QUARTZ représenté par son syndic, l’agence LAMY, de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Déboute la SCI [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI DAR ESPLANADE 23 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE QUARTZ représenté par son syndic, l’agence LAMY, la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 8] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les frais nécessaires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE