TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 25/00580 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MGSP

IP

Copie exécutoire

et copie

délivrées le : 11/05/2026

à :

M^e Chloé LEMOINE

la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 11 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

S.C.I. POTIMS A DUB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Chloé LEMOINE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S. HEXANET, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par son président la SAS GOUPE -ISA ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par maître de BOISBOISSEL, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Maître Jean ROBICHON de la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 30 Mars 2026, tenue à juge unique par Isabelle PRESLE, Juge, assistée de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte du 17 juin 2021, Monsieur [D] [V] a cédé à la société HEXANET la totalité des parts qu’il détenait dans la société SOLUCEO DGPF dont il était l’unique associé. Cette société était locataire de locaux à usage de bureaux situés [Adresse 4] appartenant à la société POTIMS A DUB.

Monsieur [D] [V] était par ailleurs embauché en qualité de directeur marketing par la société HEXANET. Elle procédait à son licenciement le 26 avril 2024 au motif de la désorganisation de l’entreprise en raison de son absence depuis plusieurs mois.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la société HEXANET a donné congé à la société POTIMS A DUB pour le 31 décembre 2024, invoquant un bail du 1er janvier 2019 consenti pour une durée de neuf années et la possibilité offerte par les articles L145-4 et L145-9 du code de commerce de donner congé à l’issue d’une période triennale.

La société POTIMS A DUB, se prévalant d’un bail souscrit pour une durée de 12 ans et contenant une clause excluant la possibilité de congé à l’issue d’une période triennale, indiquait par courrier de son conseil du 3 juin 2024 qu’elle refusait le congé et attendait le paiement des loyers et charges jusqu’au terme de la durée du bail. Elle refusait également l’établissement d’un état des lieux contradictoire qui lui était proposé le 2 janvier 2025, et réclamait un accès à la partie non louée des locaux en sa qualité de propriétaire à la société HEXANET, qui avait fait installer un système d’accès avec contrôle par smartphone.

La société HEXANET faisait dresser le 2 janvier 2025 un constat des lieux par commissaire de justice, et Monsieur [D] [V], en sa qualité de gérant de la société ALLDUB, elle-même gérante de la société POTIMS A DUB, récupérait les clés et badges d’accès aux locaux à l’étude de commissaire de justice le 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la société POTIMS A DUB et Monsieur [D] [V] ont fait assigner la société HEXANET devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de condamnation au paiement des loyers et de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 17 mars 2026, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société HEXANET.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société POTIMS A DUB et Monsieur [D] [V] sollicitent du tribunal de :

— DIRE ET JUGER que le congé donné par la société SAS HEXANET à la société SCI POTIMS A DUB en date du 28 mai 2024 est nul et non avenu,

— DIRE ET JUGER en tout état de cause que le congé donné par la société SAS HEXANET est inopposable à la société SCI POTIMS A DUB,

— DIRE ET JUGER que la société SAS HEXANET reste tenue de l’ensemble de ses obligations locatives jusqu’au terme du bail,

— DIRE ET JUGER que le bail est indivisible de la cession de la société SOLUCEO DGPF et ORDONNER son exécution forcée,

— CONDAMNER la société SAS HEXANET à verser à la société SCI POTIMS A DUB les sommes de 142.400,15 euros HT, soit 170.880,18 euros TTC au titre des loyers (à parfaire) et de 19.500 euros HT, soit 23.400 euros TTC au titre des provisions sur charges (à parfaire), pour un total de 194.280,18 euros TTC (à parfaire) avec intérêt au taux légal à compter du 13/12/2024 outre anatocisme,

— REJETER la demande de remboursement des provisions sur charges formée par la société HEXANET et la CONDAMNER, à titre reconventionnel, à verser à la société SCI POTIMS A DUB la somme de 40.737,21 euros HT, soit 48 884,65 euros TTC au titre de la reddition des charges arrêtée au 30/09/2024,

— LA CONDAMNER, à titre reconventionnel, à verser à la société SCI POTIMS A DUB la somme de 9.689,43 euros HT soit 11.627,32 euros TTC au titre de la reddition des charges de l’année 2024/2025 arrêtée au 30/09/2025,

— CONDAMNER la société SAS HEXANET à verser à la société SCI POTIMS A DUB 5% du montant total des quittances impayées à la date du jugement à intervenir au titre de la clause pénale contractuelle, soit 9.714 euros au 01/01/2026 (à parfaire),

— CONDAMNER la société SAS HEXANET à verser la somme de 1 euro symbolique à Monsieur [D] [V] en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution de l’acte de cession de la société SOLUCEO DGPF,

— CONDAMNER la société SAS HEXANET à verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice du fait de la privation de son droit de propriété et de jouissance sur les biens non loués,

— CONDAMNER la société SAS HEXANET à verser à la société SCI POTIMS A DUB la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SAS HEXANET aux entiers dépens.

Au soutien leurs demandes d’annulation du congé et de condamnation au paiement des loyers et charges, ils font valoir que la signature d’un bail le 20 avril 2018 prévoyant une durée d’engagement ferme de 12 ans n’est pas contestée, qu’il est annexé à l’acte de cession des parts de la société SOLUCEO DGPF et forme avec ledit acte de cession un tout indivisible, et que le bail produit par la société HEXANET daté du 1er janvier 2019 n’a jamais lié les parties et n’a aucune force juridique.

Ils invoquent l’exécution du bail du 20 avril 2018, la société preneuse ayant versé le pas de porte et le dépôt de garantie en 2018 ainsi que cela résulte des comptes certifiés par le commissaire aux comptes, et qu’il ne s’agit pas des versements indus. La provision sur charges, prévue par ledit bail et non par celui du 1er janvier 2019, a aussi été versée tous les mois.

Ils soutiennent que la date de prise d’effet du bail ne se confond pas avec sa date d’exécution, le bail du 20 avril 2018 ayant acquis force de loi à sa signature, d’autant que les travaux n’ayant été achevés que le 1er août 2019 aucun loyer ne pouvait être payé avant cette date.

Ils prétendent que le bail du 1er janvier 2019 a été fabriqué pour les besoins de la cause, que Monsieur [D] [V] le conteste et qu’il ne comporte d’ailleurs pas les cachets des sociétés signataires.

A l’appui de la demande de la société POTIMS A DUB du paiement de l’arriéré des charges locatives, ils invoquent le tableau établi par leur expert-comptable et précisent que le coût des charges a été rapporté à la surface occupée par la sociétéé preneuse.

Pour justifier l’application de la clause pénale prévue au bail, ils font valoir que la société POTIMS A DUB se trouve en grande difficulté et que les locaux sont vides et exposés au squat.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, Monsieur [D] [V] invoque l’existence d’un préjudice moral et la société POTIMS A DUB la violation de son droit de propriété, considérant avoir été privé d’accès à ses locaux par désactivation du système de contrôle d’accès par la société HEXANET.

En réplique et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société HEXANET sollicite du tribunal de :

— Dire et juger que le bail qui a lié la SCI POTIMS A DUB et la société HEXANET est bien le bail 2019, celui à effet du 1er janvier 2019,

— Dire et juger que le congé commercial triennal régularisé par la société HEXANET, le 28 mai 2024, à effet du 31 décembre 2024, est bien valable,

En conséquence,

— Débouter la SCI POTIMS A DUB de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Débouter Monsieur [D] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCI POTIMS A DUB à payer à la société HEXANET, la somme de 108 000 euros, au titre de remboursement des provisions sur charges réglées au cours des exercices 2019 à 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2025, pour la somme de 90 000 euros et à compter du 24 octobre 2025, pour la somme de 18 000 euros, outre l’anatocisme,

— Condamner la SCI POTIMS A DUB à payer à la société HEXANET, la somme de 55 000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter à compter du 20 juin 2025, outre l’anatocisme,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI POTIMS A DUB à payer à la société HEXANET, la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Au visa de l’article 1103 du code civil, elle fait valoir que le bail du 20 avril 2018 a été signé uniquement pour convaincre les banques de financer l’opération d’achat en VEFA de la société POTIMS A DUB, avec des conditions exorbitantes, et avant même l’acquisition des locaux, permettant le prélèvement par la société POTIMS A DUB dès le 24 mars 2018 d’une somme de 67.000 euros correspondant au dépôt de garantie et au pas-de-porte. Le bail du 1er janvier 2019 s’applique donc entre les parties puisqu’il a été signé postérieurement et a pris effet antérieurement, le bail de 2018 ayant un effet différé au 1er août 2019. Elle conteste que le maintien du preneur dans les locaux ait été une condition essentielle du contrat de cession des parts, et considère que le bail est totalement indépendant de l’acte de cession, l’erreur dans le bail annexé ne permettant pas de faire renaître ses effets.

Elle soutient par ailleurs que Monsieur [D] [V], signataire du bail du 1er janvier 2019, disposait des pouvoirs en sa qualité de président de la société SOLUCEO DGFP et que l’annexion du bail de 2018 à l’acte de cession ne lui confère pas d’effet, alors que le bailleur n’est pas partie à cet acte.

Elle prétend que ce n’est que lorsque la société HEXANET a pris le contrôle opérationnel de la société SOLUCEO DGFP qu’elle s’est aperçue de l’existence du bail de 2019 signé lors de l’arrivée de la société SOLUCEO DGPF dans les locaux. Elle considère qu’il s’agit du seul bail liant les parties, même si la société POTIMS A DUB a omis de restituer les sommes prélevées le 24 mars 2018.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts de la société POTIMS A DUB, elle indique que Monsieur [D] [V] disposait, en plus du badge électronique dont l’accès a été légitimement désactivé à la suite de son licenciement, d’un badge physique qui lui permettait d’ouvrir l’ensemble des portes du local. Elle indique également que l’existence d’un préjudice n’est pas démontrée.

Au soutien de sa demande au titre du remboursement des provisions sur charges payées, elle invoque les articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce, et le fait que les pièces produites par la société POTIMS A DUB ne permettent pas d’identifier les lots sur les relevés de charges ni d’identifier les charges locatives qui ne sont plus dues pour la période postérieure à la libération des locaux.

Elle invoque le constat dressé par commissaire de justice à son départ pour solliciter la restitution du dépôt de garantie payé le 24 avril 2018, considérant qu’il s’agit d’un paiement dénué de cause, le bail du 1er janvier 2019 ne prévoyant pas de dépôt de garantie.

Elle sollicite enfin, des intérêts sur les sommes réclamées avec capitalisation, au visa des article 1231-7 et 1343-2 et suivants du code civil.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 mars 2026, par ordonnance rendue le 17 mars 2026 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 30 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire sur les demandes de « juger »

Il résulte de l’interprétation des dispositions des articles 4 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Il résulte de l’article 5 du même code que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte des dispositions de l’article 31 du même code que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 768 du même code que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de l’interprétation constante de la combinaison de ces articles que les diverses demandes de « dire et juger » ou de « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens desdits articles mais seulement des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Il n’y a en conséquence dès lors pas lieu de statuer particulièrement.

1.Sur le bail régissant les relations entre la société POTIMS A DUB et la société HEXANET

Il résulte de l’article 1103 du code civil que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code dispose par ailleurs que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, deux baux sont produits, le premier en date du 20 avril 2018, signé par Monsieur [D] [V] en qualité de représentant de la société POTIMS A DUB, bailleur, et par Monsieur [N] [J] en qualité de représentant de la société SOLUCEO DGPF. Les deux sociétés ont apposé outre la signature manuscrite de leur représentant, leur tampon encreur sur ce contrat. Le second bail est en date du 1er janvier 2019, signé par Monsieur [D] [V] en qualité de représentant des deux sociétés contractantes, dont le tampon encreur n’est pas apposé.

Contrairement à ce qu’indique la société HEXANET, les deux baux ont une date antérieure à la prise de possession des lieux par la société preneuse. Il résulte en effet du procès-verbal de réception du 1er août 2019 qu’elle produit que c’est à cette date que la société SOLUCEO DGPF les a réceptionnés et que les clés lui ont été remises.

L’existence d’un bail du 1er janvier 2019 n’est donc pas concomitant à la prise de possession des locaux par la société preneuse, et ne s’explique donc pas par la volonté des parties de modifier les termes du bail initial au moment de l’entrée dans les lieux, contrairement à ce qu’indique la société HEXANET.

Monsieur [D] [V] conteste d’ailleurs l’existence d’un contrat du 1er janvier 2019 alors qu’il apparaît en être le seul signataire, et la société HEXANET indique être entrée en possession de ce document par les salariés de la société SOLUCEO DGPF, sans plus de détails.

Or, il résulte des pièces produites que c’est bien le bail du 30 avril 2018 qui a été exécuté par les parties et plus particulièrement par la société SOLUCEO DGPF, puisque le montant du dépôt de garantie de 55.000 euros et le pas-de-porte de 12.000 euros, prévus à la charge du preneur dans ledit bail, ont été versés le 24 avril 2018, comme le mentionne le commissaire aux comptes dans son attestation du 19 juin 2025.

Or, le bail du 1er janvier 2019 ne prévoit pas le versement par la société preneuse d’un pas-de-porte, et prévoit un dépôt de garantie de 18.301 euros et non de 55.000 euros.

Les sommes ainsi payées en exécution du bail du 30 avril 2018 par la société preneuse n’ont pour autant pas été remboursées dans la limite de celles prévues au bail du 1er janvier 2019.

Bien au contraire, le paiement de la provision pour charges prévue au bail du 30 avril 2018 d’un montant de 1.500 euros hors taxes s’est poursuivi jusqu’à la libération des lieux, ainsi que cela résulte du détail des provisions sur charges produit par la société POTIMS A DUB, et alors que le bail du 1er janvier 2019 ne prévoit pas de montant de provision pour charges.

En outre, il n’est pas invoqué ni démontré par la société HEXANET qu’un loyer a été payé dès le 1er janvier 2019, alors que le bail de cette date ne prévoit pas de prise d’effet différé.

Enfin, il résulte de l’acte de cession de parts conclu entre la société HEXANET, Monsieur [D] [V] et en présence de la société SOLUCEO DGPF que la société HEXANET s’est notamment engagée à ce que la société SOLUCEO DGPF « exécute de bonne foi le contrat de bail conclu avec la société POTIMS A DUB jusqu’à son terme prévu au 30 juin 2031 et notamment s’acquitte du loyer prévu au bail ». Or, seul le bail du 30 avril 2018 prévoit un terme le 30 juin 2031, et c’est d’ailleurs ce bail qui est annexé à l’acte de cession.

La société preneuse, au moment de son intervention à l’acte de cession par Monsieur [D] [V] de ses parts à la société HEXANET, a ainsi considéré comme seul applicable le bail du 30 avril 2018, qui est également celui invoqué par la bailleresse, qui conteste l’existence de toute valeur contractuelle du document daté du 1er janvier 2019.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le seul contrat régissant les relations contractuelles est le bail conclu entre les parties le 30 avril 2018.

2.Sur la demande d’annulation du congé délivré le 21 mai 2024

Il résulte de l’article L145-4 du code de commerce que : " La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. … ".

Il en résulte qu’un bail commercial conclu pour une durée supérieure à neuf ans peut prévoir une stipulation écartant la faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale.

Il est constant que si le congé a été donné pour une date erronée, il n’est pas nul, mais les effets de ce congé doivent être reportés à la première date utile pour laquelle le congé pouvait être donné.

En l’espèce, le bail du 30 avril 2018 stipule à son article 5 :

«  Le présent bail est consenti et accepté pour une durée ferme et consécutive de douze années à compter du 1er juillet 2019, pour prendre fin le 30 juin 2031.

Usant de la possibilité offerte par l’article L.145-4 du Code de commerce, les parties stipulent que le bail aura une durée ferme de douze, sans que le Preneur puisse le résilier à l’expiration de chaque période triennale… ".

Il en résulte que la société preneuse ne peut donner congé avant l’expiration du délai de douze années, expirant le 30 juin 2031.

En conséquence, le congé donné par la société HEXANET à la société POTIMS A DUB pour le 31 décembre 2024 n’est pas nul, mais ne produira ses effets que le 30 juin 2031.

La société POTIMS A DUB et Monsieur [D] [V] seront donc déboutés de leur demande d’annulation du congé.

3.Sur la demande de paiement des loyers

Le congé n’ayant pas d’effet à la date du 31 décembre 2024, date pour laquelle il a été donnée, les loyers sont dus par la société HEXANET au-delà de cette date.

La société HEXANET n’invoque pas l’existence d’une autre cause de résiliation du bail à une date postérieure.

La récupération de son badge d’accès aux locaux par la société POTIMS A DUB auprès du commissaire de justice ne peut pas être analysée comme une acceptation de la fin du bail par la bailleresse, alors qu’elle avait clairement fait connaître son désaccord par le courrier officiel de son conseil du 12 décembre 2024, et que la société POTIMS A DUB souhaitait récupérer l’accès aux parties des locaux non loués nécessitant ce badge d’accès.

La société POTIMS A DUB sollicite la somme de 142.400 euros hors taxes correspondant au montant des loyers des mois de janvier 2025 jusqu’au mois de janvier 2026, que la société HEXANET ne justifie pas avoir payés.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de condamnation de la société HEXANET à payer à la société POTIMS A DUB la somme de 142.400,15 euros hors taxes au titre des loyers dus jusqu’au mois de janvier 2026 et la société HEXANET sera déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

4.Sur les demandes au titre des intérêts sur les loyers impayés

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que :

«  Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

Il résulte par ailleurs de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il résulte de l’article 6 du bail que les parties ont convenu d’assortir les sommes dues d’un intérêt au taux légal de 5% l’an quinze jours après une mise en demeure infructueuse.

Par cette stipulation, les parties ont entendu régler conventionnellement le montant de l’intérêt dû par le preneur en raison du retard dans le paiement du loyer.

Il ne s’agit donc pas d’un intérêt dû en plus de celui prévu par la loi, mais d’une substitution de l’intérêt conventionnel à l’intérêt légal.

Les sommes dues par la société HEXANET au titre des loyers seront donc assorties de l’intérêt conventionnel de 5% l’an 15 jours après la mise en demeure.

Il résulte des pièces produites que la société POTIMS A DUB a mis en demeure la société HEXANET de payer des sommes au titre des loyers dus par son acte introductif d’instance, puis par ses diverses conclusions.

Il sera en conséquence dit que la somme due au titre des loyers portera intérêt au taux de 5% :

— à compter du 7 février 2025 à hauteur de 10.289,32 euros hors taxe (montant sollicité dans l’acte introductif d’instance du 23 janvier 2025),

— à compter du 20 septembre 2025 sur la somme de 98 736,89 euros hors taxes (montant sollicité par conclusions du 5 septembre 2025),

— à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 109.497,98 euros hors taxes (montant sollicité par conclusions du 14 octobre 2025),

— à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 120.259,07 euros hors taxes (montant sollicité par conclusions du 6 novembre 2025),

— et enfin à compter du 23 janvier 2026 sur la somme de 142.400,15 euros hors taxes (somme demandée par conclusions du 8 janvier 2026).

Il sera fait droit à la demande d’anatocisme des intérêts, qui porteront donc eux-mêmes intérêt dès lors qu’ils seront dus pour une année entière à compter du jugement.

5.Sur les demandes au titre des charges locatives

Il résulte de l’article L. 145-40-2 du code de commerce que :

«  Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ".

Il résulte par ailleurs de l’article R.145-36 du même code que :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-6 du code civil que :

«  Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

L’article 1344 du code civil précise quant à lui que « le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ».

Enfin, il résulte de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, l’article 12 du bail met à la charge du preneur " l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents aux locaux et, plus généralement, à assumer en plus des travaux d’entretien et de réparations l’intégralité des charges dites locatives concernant l’immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l’énumération qui précède

Il est prévu que les charges communes seront réparties « au prorata de la surface hors œuvre nette des locaux loués par rapport à la surface hors œuvre nette totale de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués ».

L’article 11 du bail met par ailleurs à la charge du preneur la quote-part de la taxe foncière « calculée en fonction de la proportion de surface effectivement occupée par le Preneur », ainsi que notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il est constant entre les parties que la société HEXANET a payé le montant de la provision sur charges prévues au bail de 1.500 euros hors taxes par mois, et qu’aucune reddition de charges n’a été faite avant le cours de l’instance engagée.

Toutefois, l’article R145-36 du code de commerce n’assortit pas de sanction l’absence de reddition annuelle des charges, et n’empêche donc pas le bailleur de faire une reddition des charges après la date fixée par la règlementation, la société preneuse n’ayant pas non plus sollicité cette reddition.

Il résulte du bail que la société POTIMS A DUB est propriétaire des lots 11,13 situés au 1er étage ainsi que de 12 places de parking, de la cave 1 située au rez-de-chaussée et de la cave 5 située R-1, pour une surface totale de 722,21 m2.

Le bien loué est composé de 8 places de parking, d’un lot de 21,96 m2 situé au rez-de-chaussée, d’un lot de 130 m2 situé au sous-sol, et d’un lot de 450 m2 situé au 1er étage, ce qui représente donc une surface totale de 601,96 m2 (hors places de parking), soit encore 83,35% de la surface appartenant à la société POTIMS A DUB, sans compter les emplacements de parking.

C’est donc un pourcentage de 83,35% des charges de l’immeuble récupérables sur le preneur, qui peut lui être réclamé conformément à la stipulation du bail prévoyant une proratisation en fonction de la surface louée.

Concernant en premier lieu les charges de copropriété réclamées, il appartient à la société POTIMS A DUB de justifier qu’il s’agit des charges afférentes à l’immeuble loué, avant d’envisager de les faire supporter à la société HEXANET au prorata de la surface louée. Or, les numéros des lots de copropriété visés dans le bail comme appartenant à la société POTIMS A DUB et dont une partie est louée, n’apparaissent pas dans les appels de fonds du syndic, qu’il s’agisse des appels de provision, de fonds, ou de provision exceptionnelle ou de travaux.

La société HEXANET fait donc valoir à juste titre que la société POTIMS A DUB ne justifie pas qu’il s’agit de charges récupérables au titre des locaux loués.

De même, le montant des taxes foncières de l’année 2020 n’est pas produite, la société POTIMS A DUB produisant seulement une lettre de relance sur laquelle l’adresse du local afférent à l’imposition n’est pas indiquée.

Le montant figurant sur cette lettre de relance ne peut donc pas être considéré comme une charge relative à l’immeuble loué.

La société POTIMS A DUB produit les avis d’imposition de taxes foncières de l’immeuble pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 d’un montant total de 47.534 euros, et c’est donc une somme de 39 619,59 euros qui est due par la société HEXANET à ce titre, après application du pourcentage de 83,35%.

Or, il résulte du décompte produit par la société POTIMS A DUB et établi par son comptable qu’elle a perçu la somme de 110.000 euros au titre des provisions sur charge.

Au regard des pièces produites, la demande de la société HEXANET de condamnation de la société POTIMS A DUB à lui rembourser les provisions sur charges réglées au cours des exercices 2019 à 2024 apparaît donc justifiée à hauteur de la différence entre le montant des provisions versées (110.000 euros) et les charges récupérables dont il est justifié (39.619,59 euros), soit 70.380,41 euros.

Par ailleurs, la demande ayant été formée par conclusions valant interpellation suffisante du 20 juin 2025 à hauteur de 90.000 euros, il sera dit que la somme due portera intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2025 avec précision que les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts.

6.Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile que :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

6.1. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] [V] au titre d’un préjudice moral

Bien que l’acte de cession de parts précise que les annexes forment un tout indivisible avec l’acte lui-même, les manquements de la société HEXANET dans l’exécution du bail annexé ne causent pas directement un préjudice à Monsieur [D] [V], qui n’est pas partie au contrat.

En outre, Monsieur [D] [V] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice moral du fait des manquements de la société HEXANET.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

6.2. Sur la demande de dommages et intérêts de la société POTIMS A DUB au titre d’un préjudice de propriété et de jouissance

Il résulte des pièces produites, et des écritures des parties, que Monsieur [D] [V], qui était salarié de la société HEXANET jusqu’à son licenciement le 26 avril 2024, disposait de deux moyens d’accès aux locaux loués, d’une part au moyen de son smartphone par l’application de contrôle d’accès qui lui a été supprimée au moment de son licenciement, et d’autre part au moyen d’un badge physique.

La société POTIMS A DUB a sollicité à plusieurs reprises le rétablissement de l’accès aux locaux par le smartphone de Monsieur [D] [V]. Toutefois, la suppression de ce moyen d’accès apparaissait justifiée puisqu’il s’agissait d’un contrôle d’accès interne à la société HEXANET dont Monsieur [D] [V] ne faisait plus partie du personnel à compter de son licenciement.

Il apparaît cependant que Monsieur [D] [V], en qualité de représentant légal de l’associée unique de la société POTIMS A DUB, disposait aussi d’un badge physique. Il résulte en effet des écritures des demandeurs qu’il disposait d’une clé lui permettant d’accéder à l’immeuble, et qu’il l’avait laissée dans son bureau lorsqu’il s’est mis en arrêt maladie lorsqu’il était salarié de la société HEXANET. Cette clé a été récupérée, avec les autres, à l’étude du commissaire de justice qui a établi le constat d’état des lieux du 2 janvier 2025.

Le bailleur ne justifie pas avoir demandé la restitution de ce badge physique, que la société HEXANET pouvait légitimement croire en sa possession.

En conséquence, il n’est pas justifié d’une violation du droit de propriété de la société POTIMS A DUB, qui sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

7.Sur les mesures accessoires

7.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il sera dit qu’elles garderont à leur charge les dépens qu’elles ont engagés.

7.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties une quelconque indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

7.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DIT que le seul bail commercial régissant les relations contractuelles entre la société POTIMS A DUB et la société HEXANET est le bail conclu entre la société POTIMS A DUB et la société SOLUCEO DGPF le 30 avril 2018;

CONDAMNE la société HEXANET à payer à la société POTIMS A DUB la somme de 142.400,15 euros hors taxes au titre des loyers dus jusqu’au mois de janvier 2026 avec intérêt au taux de 5% :

— à compter du 7 février 2025 à hauteur de 10.289,32 euros hors taxe,

— à compter du 20 septembre 2025 sur la somme de 98 736,89 euros hors taxes,

— à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 109.497,98 euros hors taxes,

— à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 120.259,07 euros hors taxes,

— à compter du 23 janvier 2026 sur la somme de 142.400,15 euros hors taxes.

DIT que les intérêts porteront eux-mêmes intérêt dès lors qu’ils seront dus pour une année entière à compter du jugement ;

CONDAMNE la société POTIMS A DUB à payer à la société HEXANET la somme de 70 380,41 euros au titre des provisions sur charges réglées au cours des exercices 2019 à 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2025 ;

DIT que les intérêts porteront eux-mêmes intérêt dès lors qu’ils seront dus pour une année entière à compter du jugement ;

DEBOUTE la société HEXANET de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la société POTIMS A DUB et Monsieur [D] [V] de leur demande d’annulation du congé donné par la société HEXANET à la société POTIMS A DUB pour le 31 décembre 2024 ;

DEBOUTE la société POTIMS A DUB de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [D] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

DEBOUTE la société POTIMS A DUB et Monsieur [D] [V] de leur demande à l’encontre de la société HEXANET au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société HEXANET de sa demande à l’encontre de la société POTIMS A DUB et Monsieur [D] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA JUGE