MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00361 – N° Portalis DB3I-W-B7G-COO6

AFFAIRE : [S] [V], [M] [H] [V] C/ S.A.R.L. [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

JUGE DE LA MISE EN ETAT : M. PAUTRAT, Vice-Président

GREFFIER : Madame MASSON,

DEMANDEURS

Madame [S] [V]

née le 09 Juillet 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [M] [H] [V]

né le 22 Novembre 1961 à IRELAND, demeurant [Adresse 2]

Ayant tous deux pour avocat postulant la SELARL CABINET ANGIBAUD-MARCHAIS AVOCATS représentée par Maître Thierry ANGIBAUD , avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

et pour avocat plaidant M^e Franck BANERE, avocat au barreau de Grasse

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 10]

Immatriculée au RCS de ST JEAN DE [Localité 6] sous le numéro 495 405 250

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

et pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de Paris

Courant 2002, Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] ont acquis en voie future d’achèvement, dans la résidence [Adresse 4], une villa de type Saphir, portant le numéro 22.

Les époux [V] ont également signé, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, un bail commercial avec la société «GESTION PATRIMOINE LOISIRS», exploitant originaire auquel la société [Localité 10] a succédé en 2007, gérant la résidence [3] et filiale de la société EUROGROUP, opérateur touristique.

Par acte du 27 Juin 2011, ce bail a été renouvelé au profit de la Société [Localité 8] JEAN DE [Localité 6] pour une nouvelle période de 9 années, commençant à courir le 1er janvier 2012. L’acte stipule, comme le faisait le contrat de bail commercial initial qu’aucune indemnité d’éviction ne sera demandée au bailleur par le preneur, ce dernier laissant le bailleur récupérer librement son logement à l’issue de la période de 9 ans.

Par acte extrajudiciaire en date du 6 janvier 2020, les époux [V] ont fait signifier à la société [Localité 9] DE [Localité 6] un « CONGÉ COMMERCIAL » pour le 31 décembre 2020, qui ne comportait ni offre de renouvellement, ni offre d’indemnité d’éviction.

La SARL [Localité 10] n’a pas libéré les lieux au 31 décembre 2020 et a indiqué par courrier du 28 décembre 2020 adressé à l’huissier instrumentaire, qu’elle contestait la validité du congé et qu’elle prétend au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 9 mars 2022, Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne la société [Localité 10] et sollicitent, au visa des articles 1109 du code civil (ancienne rédaction), 1147 du code civil (ancienne rédaction), 1240 du code civil, 1144 du code civil (C. civ., art. 1304 [anc.]) de :

— JUGER que le congé délivré le 6 janvier 2020 est valide et doit produire ses effets et que le bail est arrivé à terme au 11 décembre 2020 par l’effet du congé

— JUGER que la SARL [Localité 10] a valablement renoncé à toute indemnité d’éviction à son profit de façon expresse et sans équivoque une fois ce droit né, et par conséquent qu’aucune indemnité d’éviction ne lui est due par les bailleurs,

Subsidiairement sur ce point ;

— JUGER que la SARL [Localité 10] a commis un dol ayant vicié le consentement des époux [V],

— PRONONCER la nullité de la convention conclue le 19 avril 2011,

— Par conséquent, JUGER que la SARL [Localité 10] n’a aucun droit au paiement d’une indemnité d’éviction

JUGER que l’indemnité d’occupation due par la société SARL [Localité 10] aux époux [V] pour la période d’occupation des locaux depuis le 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2020 se compense avec les loyers perçus par eux,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal de céans jugerait qu’une indemnité d’éviction est due par les époux [V] au profit de la société SARL [Localité 10],

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] à payer aux époux [V], en réparation de leur préjudice causé par sa faute dolosive, une somme du même montant que celui de ladite indemnité,

— ORDONNER la compensation de l’indemnité d’éviction avec les dommages et intérêts,

EN tout état de cause,

— ORDONNER à la SARL [Localité 10] et tous occupants de son chef de :

— quitter les lieux loués au plus tard 48 heures à compter de la décision à intervenir,

— restituer les lieux en bon état,

— restituer les clés aux époux [V] ou à l’huissier qu’ils auront désigné et mandaté pour les recevoir.

Et que, faute de l’avoir fait, la SARL [Localité 10] sera tenue à une astreinte de 1000 € par jour de retard et expulsée, le cas échéant avec le concours de la force publique et un serrurier,

— AUTORISER les époux [V] à changer les serrures du bien, aux frais de la SARL [Localité 10] en l’absence d’exécution par la SARL [Localité 10] dans le délai de 48 heures,

— INTERDIRE à la SARL [Localité 10] de réintégrer les lieux personnellement ou de les faire occuper par tout tiers,

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] à payer aux époux [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros outre les charges du bien à compter du Ier janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux,

— JUGER que la SARL [Localité 10] a commis une faute en ne permettant pas aux époux [V] de séjourner dans leur maison en septembre et octobre 2021 et en leur refusant l’accès pour l’entretien courant

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] à payer aux époux [V] des dommages intérêts comme suit :

—  5.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral

—  825,71 euros au titre de leur préjudice économique

— JUGER que la société SARL [Localité 10] devra rembourser aux époux [V] tous les frais et coûts de remise en état et/ou réparation qui s’avéreront nécessaires et dus à l’impossibilité d’entretenir le bien pendant l’année 2021,

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris, les frais de traduction.

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire

*

***

Par conclusions signifiées par RPVA le 4 octobre 2022, la société [Localité 10] a sollicité du tribunal, au visa des articles L145-1, L145-9, L145-14, L 145-15, L145-17, L 145-28, L 145-29 et suivants du Code de Commerce, de :

Déclarer la Société [Localité 10] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence, y faisant droit,

À titre principal

• Annuler le congé portant sur la Villa Saphir N°22, sise [Adresse 7], délivré par Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à la Société [Localité 8] JEAN DE [Localité 6], le 9 Mars 2020, pour le 31 Décembre 2020, sans offre de renouvellement, ni offre d’indemnité d’éviction,

• Débouter Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] de leur demande en validation de congé, de restitution des clés et d’expulsion, ainsi qu’en toutes leurs autres demandes, fins et prétentions, et les en débouter purement et simplement,

• En conséquence, déclarer que le bail commercial liant les parties, et conclu le 27 Juin 2011, se poursuit par tacite prolongation,

Subsidiairement, si le Tribunal devait dire le congé régulier ou de nature à mettre fin au bail commercial :

• Fixer la date d’effet du congé au 31 Décembre 2020,

• Réputer non écrite par application des dispositions d’ordre public de l’article L145-15 du Code de Commerce, la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial signé début 2002, ainsi que dans l’avenant de renouvellement en date du 27 Juin 2011,

• En conséquence, déclarer la Société [Localité 10] fondée en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction, en application des articles L145-14 et suivants du Code de Commerce, et dire que Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] seront solidairement tenus au paiement de celle-ci,

• Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à payer à la Société [Localité 10] une somme de 55.000 €uros, au titre de l’indemnité d’éviction, sauf à parfaire,

• Si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé sur le montant de l’indemnité d’éviction :

§ Avant-dire droit sur ce point, désigner aux frais avancés du bailleur, tel expert qu’il plaira au Tribunal de nommer, aux fins de chiffrer ladite indemnité, selon les critères fixés par l’article L 145-14 du Code du Commerce,

§ Impartir à l’expert d’accomplir sa mission, selon les règles d’usage en semblable matière, après avoir convoqué et entendu les parties, s’être rendu sur place, avoir visité les lieux loués ou tout autre bien qu’il estimera utile, s’être fait communiquer tout dire, avoir interrogé ou entendu tout sachant, le tout dans le respect du contradictoire,

§ Impartir à l’expert un délai pour déposer son rapport,

• Rappeler que jusqu’à perception intégrale de l’indemnité d’éviction, la Société [Localité 8] JEAN DE [Localité 6] bénéficiera du maintien dans les lieux, aux conditions du bail expiré en application de l’article L 145-28 du Code de commerce,

• Rappeler qu’au jour du paiement effectif de l’indemnité d’éviction par les Époux [V], la Société [Localité 10] disposera d’un délai de trois mois pour cesser toute exploitation dans le bien loué, remettre les clefs et restituer les lieux à son bailleur, conformément aux dispositions de l’article L145-29 du Code de Commerce,

Subsidiairement, si le Tribunal devait fixer une indemnité d’occupation uniquement en numéraire,

• SUPPRIMER les droits de séjour des époux [V] et ORDONNER la déduction de la valeur de tous ceux déjà exercés par le bailleur au cours de la même période de référence, depuis la date d’effet du congé, du montant total de l’indemnité d’occupation mise à la charge du preneur, selon les tarifs publics annuellement en vigueur.

• Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, tel qu’il est stipulé à l’article 4 du bail , et rappeler qu’elle sera acquittée pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause-recettes égale à 55% TTC du chiffre d’affaires TTC.

En tout état de cause

• DECLARER PRESCRITS ou à tous le moins irrecevables Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en leur action visant à voir constater que leur consentement aurait été vicié par dol lors de la signature du bail renouvelé en date du 27 Juin 2011,

• DÉCLARER PRESCRITS ou à tous le moins irrecevables, et en tous les cas infondés, Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en leurs demandes visant à voir dire et juger que le bail commercial qu’ils ont signé le 27 Juin 2011 serait nul pour cause de dol ou toute autre cause,

• Déclarer irrecevables Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [C] à agir en nullité du bail renouvelé en application de l’article 1184 alinéa 2 et suivants du Code Civil,

• Déclarer infondés Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [C] à invoquer à invoquer l’existence d’un dol ou de tout autre vice du consentement,

Subsidiairement, et dans l’hypothèse où par impossible le Tribunal devait prononcer la nullité du bail commercial,

• CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à rembourser à la Société [Localité 10] l’intégralité des loyers par elle versés depuis la date d’effet dudit bail jusqu’à son éviction, et ce tant en numéraire qu’en droits de séjour qui seront calculés sur la base des tarifs publics de la résidence,

• CONDAMNER dans cette même hypothèse, Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V], une somme de 30.000 euros à titre de provision sur les restitutions, et ordonner une expertise pour le surplus afin de faire les comptes entre les parties, en application de l’article 1178 du Code civil,

• Déclarer Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] irrecevables ou en toute hypothèse mal fondés, en leur demande subsidiaire visant à obtenir la condamnation de la Société [Localité 10] à leur verser des dommages-intérêts équivalents à l’indemnité d’éviction,

• Déclarer Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] mal fondés en toutes leurs prétentions de ce chef, et les en débouter

• Débouter Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 825,71 €uros, à titre de préjudice économique,

• Débouter Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 €uros chacun, à titre de préjudice moral,

• Débouter Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] de toutes leurs demandes principales ou subsidiaires en dommages-intérêts à l’encontre de la Société [Localité 10], et plus généralement de toutes leurs autres demandes fins et conclusions,

• Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à payer à la Société [Localité 10] la somme de 13.226 €uros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance par elle subi entre le 3 Avril 2021 et le 23 Octobre 2021, outre une somme de 5.000 €uros à titre de dommages-intérêts pour trouble commercial, soit au total une somme de 18.226 euros,

• Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à payer à la Société [Localité 10] une somme de 8.000 €uros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

• Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en tous les dépens qui comprendront les frais de signification et de traduction utiles aux formalités de notification à l’étranger et d’exécution, conformément aux dispositions de l’article 695-2 du CPC, et dire que Maître Cécile LARCHER pourra recouvrer directement contre eux, ceux dont elle aura fait l’avance, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

• Assortir de l’exécution provisoire, la nullité du congé et la poursuite du bail, ainsi que l’ensemble des condamnations financières prononcées à l’encontre de Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V]

• Assortir de l’exécution provisoire, toute mesure d’instruction éventuellement ordonnée,

• Rejeter toute demande d’exécution provisoire sollicitée par de Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V].

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Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 7 juin 2023, le 6 mars 2024 et 30 septembre 2024, la société [Localité 10] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789 du Code de procédure civile, 2224, 2229, 1103, 1184 alinéa 2 et suivants du Code Civil, 31, 32 et 122 du Code de Procédure Civile, L 145-1, L 145-9, L 145-14, L 145-15 du Code de Commerce, de :

• DECLARER PRESCRITS ou à tous le moins irrecevables Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en leur demande subsidiaire, visant à voir constater que leur consentement aurait été vicié par dol lors de la signature du bail renouvelé en date du 27 Juin 2011,

• DÉCLARER PRESCRITS ou à tous le moins irrecevables, et en tous les cas infondés, Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en leurs demandes visant à voir dire et juger que le bail commercial qu’ils ont signé le 27 Juin 2011 serait nul pour cause de dol ou toute autre cause,

• Déclarer irrecevables Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à agir en nullité du bail renouvelé, pour défaut de droit à agir en application de l’article 1184 alinéa 2 et suivants du Code Civil,

• Déclarer irrecevables Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en leur demande subsidiaire visant à obtenir la condamnation de la Société [Localité 10] à leur verser des dommages-intérêts équivalents à l’indemnité d’éviction, en application des articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile,

• Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] à payer à la Société [Localité 10] une somme de 4.000 €uros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

• Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et Madame [S] [V] en tous les dépens qui comprendront les frais de signification et de traduction utiles aux formalités de notification à l’étranger et d’exécution, conformément aux dispositions de l’article 695-2 du CPC, et dire que Maître Cécile LARCHER pourra recouvrer directement contre eux, ceux dont elle aura fait l’avance, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

• Le cas échéant, renvoyer l’affaire devant la formation de jugement, sans clôture de l’instruction, pour qu’il soit statué sur toute question de fond préalable et les fins de non recevoir qui en dépendent, le tout par mesure d’administration judiciaire, toutes demandes et condamnations aux frais et dépens expressément réservées,

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Par conclusions en réponse sur incident signifiées par RPVA le 29 novembre 2023 et le 5 juin 2024, Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 1109 du code civil (ancienne rédaction), 1147 du code civil (ancienne rédaction), 1240 du code civil, 1144 du code civil (C. civ., art. 1304 [anc.]) de :

— DEBOUTER la SARL [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes formulées dans le cadre de cet incident

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] à payer aux époux [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la société SARL [Localité 10] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris, les frais de traduction, que la SELARL DGCD AVOCATS sera autorisée à recouvrer directement en application de l’article 699 du CPC.

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Par dernières conclusions d’incident signifiées par RPVA le 18 juillet 2025, Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] demandent au juge de la mise en état, au visa de l’article 394 du code de procédure civil de :

— PRENDRE ACTE DU DESISTEMENT D’INSTANCE de Monsieur et Madame [V] concernant l’affaire enrôlée sous le RG 22/00361,

— DEBOUTER la société [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes,

— JUGER que les parties gardent à leur charge les entiers dépens.

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Dans ses dernières conclusions sur incident signifiées par RPVA le 5 septembre 2025, la Société [Localité 10] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 394, 395 et suivants du Code de procédure civile, de :

— Donner acte à la Société [Localité 10] de son défaut d’acceptation du désistement d’instance en raison du congé avec refus de renouvellement qui lui a été signifié, des demandes reconventionnelles au fond dont elle a saisi le Tribunal en annulation dudit congé, et subsidiairement en paiement d’une indemnité d’éviction,

En conséquence,

— Juger que le désistement d’instance des demandeurs n’est pas parfait,

— Dire n’y avoir lieu à extinction de l’instance,

— Juger que l’instance se poursuit et renvoyer la cause et les parties à la prochaine audience de mise en état pour plaidoiries sur les incidents puis fixation au fond,

— Condamner les demandeurs aux dépens de l’incident

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L’incident a été fixé à l’audience du 11 février 2025 et renvoyé à la demande des parties aux audiences du 6 mai, 9 septembre et 4 novembre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs :

Selon l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 01 septembre 2024, issue du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 qui s’applique conformément au I de l’article 17, aux instances en cours à cette date, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

L’article 395 du même code prévoit que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ».

L’article 396 du même code indique que « le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime ».

En l’espèce, la Société [Localité 10] n’accepte pas le désistement d’instance des époux [V].

Ce refus se fonde sur un motif légitime au regard notamment des demandes reconventionnelles au fond dont elle a saisi le tribunal en annulation du congé délivré ne comportant ni offre de renouvellement, ni offre d’ indemnité d’éviction, et subsidiairement en paiement d’une indemnité d’éviction.

Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] seront condamnés aux dépens du présent incident.

Par ces motifs,

Statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

PRENONS acte du désistement d’instance de Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] concernant l’affaire enrôlée sous le RG 22/00361,

CONSTATONS la non-acceptation de Société [Localité 10] ;

DISONS que cette non-acceptation se fonde sur des motifs légitimes ;

CONSTATONS en conséquence que le désistement d’instance n’est pas parfait et que l’instance se poursuit ;

ORDONNONS le renvoi de l’affaire à la mise en état du 06 février 2026 à 09 heures

CONDAMNONS Madame [S] [V] et Monsieur [M] [H] [V] aux dépens du présent incident.

Ordonnance signée par M. PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT