JUGEMENT DU : 18 DECEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00087 – N° Portalis DBX7-W-B7G-DCAM

AFFAIRE : [V] [Z], [B] [Z], [A] [Z] C/ [X] [S] [K] [Y], [F] [G] [N] [I] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le

à Me [Localité 10] CONTESTIN

copie certifiée conforme délivrée

le

à Me [Localité 10] CONTESTIN

M^e BOUTHIER

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : François NASS

Bertrand QUINT

GREFFIER lors des débats : Flore GALAMBRUN

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 23 Octobre 2025

SAISINE : Assignation en date du 12 Janvier 2023

DEMANDEURS :

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par M^e Benoît BOUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 737

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [S] [K] [Y], demeurant [Adresse 5]

Madame [F] [G] [N] [I] épouse [Y], demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 4

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [Z] est né en 1920 et est décédé le 31 octobre 2017 tandis que son épouse Mme [W] [H] est née en 1927 et est décédée le 2 août 2018. Ils ont eu deux enfants : M. [R] [Z] qui est encore vivant et M. [T] [Z] qui est décédé en 2008. Ce dernier a eu lui-même trois enfants : Mme [V] [Z], M. [A] [Z] et M. [B] [Z].

Par acte notarié en date du 16 juin 2015, M. [M] [Z] et son épouse Mme [W] [H] ont cédé à titre onéreux leur bien immobilier commun situé [Adresse 6] à [Localité 12] à M. [X] [Y] et Mme [F] [I] épouse [Y]. Le bien cédé comprend une maison à usage d’habitation élevée sur un sous-sol et comportant un rez-de-chaussée et un étage, avec garage indépendant, sur un terrain de 40,47 ares, le tout figurant au cadastre de la commune en section AE, parcelles n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2]. La vente est stipulée avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit des vendeurs et moyennant le paiement d’une somme de 280 000,00 € convertie en une rente viagère et annuelle de 32 681,16 €, cette rente devant être versée mensuellement et d’avance à hauteur de 2 723,43 € par mois. L’acte notarié précise également :

que le premier paiement mensuel doit intervenir à la date de sa signature au prorata couru jusqu’au prochain mois ;

que les versements devront se poursuivre au profit des vendeurs pendant toute la vie et jusqu’au décès des vendeurs ou du dernier survivant d’eux ;

que cette rente serait révisée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé (série hors tabac).Comme indiqué précédemment, M. [M] [Z] est décédé le 31 octobre 2017. Mme [W] [H] est décédée le 2 août 2018.

Par acte du 12 janvier 2023, leurs trois petits enfants, fille et fils de M. [T] [Z], à savoir Mme [V] [Z], M. [B] [Z] et M. [A] [Z], qui seront désignés dans la suite du présent jugement sous le terme de « consorts [Z] », ont assigné M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] à comparaître le 3 avril 2023 devant le tribunal judiciaire de LIBOURNE et ont demandé au tribunal, au visa des articles 414-1, 414-2, 1178, 1224, 1227, 1229, 1231-1 et suivants, 1240 et 1353-3 du code civil :

à titre principal :

. de constater l’existence d’un trouble mental de M. [M] [Z] et de Mme [W] [H] épouse [Z] au jour de la conclusion de la vente immobilière le 16 juin 2015 ;

. d’ordonner la nullité de ce contrat de vente immobilière ;

. en conséquence, d’attribuer aux consorts [Z] et à M. [R] [Z] la propriété de ce bien immobilier sis à [Localité 13], section AE n°s [Cadastre 7] et [Cadastre 2] ;

. d’ordonner la restitution de tout fruit et produit perçu sur le bien par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] depuis le 16 juin 2015 ;

. de constater la faute dolosive de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ;

. en conséquence, de les priver de tout droit à restitution ;

. de les condamner in solidum à verser aux consorts [Z] une somme de 10 000,00 € au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 juin 2022 ;

. de les condamner in solidum à verser aux consorts [Z] une somme de 10 000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 juin 2022 ;

à titre subsidiaire :

. de constater la violation grave et répétée des obligations contractuelles de résultat de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ;

. d’ordonner la résolution judiciaire de ce contrat de vente immobilière ;

. en conséquence, d’attribuer aux consorts [Z] et à M. [R] [Z] la propriété de ce bien immobilier sis à [Localité 13], section AE n°s [Cadastre 7] et [Cadastre 2] ;

. d’ordonner la restitution de tout fruit et produit perçu sur le bien par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] depuis le 16 juin 2015 ;

. de constater la faute dolosive de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ;

. en conséquence, de les priver de tout droit à restitution ;

. de les condamner in solidum à verser aux consorts [Z] une somme de 10 000,00 € au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 juin 2022 ;

. de les condamner in solidum à verser aux consorts [Z] une somme de 10 000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 juin 2022 ;

en tout état de cause :

. de débouter M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

. d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

. de condamner M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] à verser aux consorts [Z] une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. de condamner M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] aux dépens.

Après sa mise en état, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture en date du 24 juin 2025 et a été renvoyée pour plaidoirie et jugement en formation collégiale à l’audience du 23 octobre 2025.

Lors de cette audience, les parties se sont remises à leur dossiers qui ont été déposés.

Les consorts [Z] ont maintenu leurs conclusions susmentionnées, avec les compléments suivants :

s’agissant de leur demande formée à titre principal et tendant à voir prononcée la nullité de la vente immobilière pour insanité d’esprit, ils ont en outre demandé au tribunal, d’une part, de constater la violation des dispositions de l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles et, d’autre part, d’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent (LIBOURNE 1) ;

s’agissant de leur demande à titre subsidiaire tendant à voir prononcée la résolution judiciaire de la vente immobilière pour inexécution des obligations contractuelles des défendeurs, ils ont en outre demandé au tribunal d’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent (LIBOURNE 1) ;

s’agissant de leurs demandes à titre accessoire, ils ont modifié à hauteur de 6 000,00 € leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Les consorts [Z] soutiennent que :

s’agissant de leur demande, formée à titre principal, tendant à voir prononcée la nullité de la vente immobilière pour insanité d’esprit sur le fondement des articles 414-1 et -2 du code civil ;

. par courrier du 17 février 2017, M. [A] [Z] avait alerté le juge des tutelles du tribunal de LIBOURNE sur le fait que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] étaient victimes d’un abus de faiblesse de la part de leur fils M. [R] [Z] et que leur état de santé les amenait à être dépendants physiquement de personnes qui s’occupent de leurs vies quotidiennes, qu’ils ne sont plus aptes et qu’ils se font duper ;

. par courrier du 22 février 2018, M. [A] [Z] avait adressé au juge des tutelles un certificat médical qui concluait à la nécessité de protéger Mme [W] [H] épouse [Z] par une mesure de curatelle renforcée ; la survenance rapide de son décès par la suite constituerait d’ailleurs un indice supplémentaire de l’altération de ses facultés physiques et intellectuelles ;

. si Mme [W] [H] épouse [Z] n’a pas fait l’objet d’une protection judiciaire, c’est uniquement car elle est décédée avant que le juge des tutelles ne statue ;

. M. [M] [Z] était hospitalisé depuis janvier 2017 et ne pouvait plus se déplacer ; Mme [W] [H] épouse [Z] ne pouvait plus assumer les charges de sa vie quotidienne depuis plusieurs années ; c’est dans ce contexte que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] sont devenus extrêmement présents dans leur vie et se sont substitués à une mesure juridique de protection en prenant des décisions pour eux ;

. les attestations produites par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ne sont pas probantes et/ou suffisantes pour écarter l’état de faiblesse et de fragilité de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au moment de la vente ;

. l’absence de capacité juridique de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] à consentir la vente immobilière litigieuse se déduit également des conditions bénéfiques de cette vente pour les acquéreurs, puisque, d’une part, il n’y est stipulé aucun bouquet mais seulement une rente viagère et que, d’autre part, la vente ne stipulait qu’une réserve de droit d’usage et d’habitation et pas une réserve d’usufruit, la valeur de l’engagement contractuel étant donc moindre que celle qui aurait dû être stipulée ; en outre la rente viagère correspond à une durée de huit ans et cinq mois en considération du prix total de vente, son caractère aléatoire n’étant donc nullement acquis puisqu’au jour de la signature, M. [M] [Z] était âgé de 95 ans et Mme [W] [H] épouse [Z] de 83 ans ;

. la vente a été signée en méconnaissance des dispositions de l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles qui interdisent à un aidant familial de profiter de dispositions à titre gratuit entre vifs ou testamentaires émanant des personnes prises en charge ; or cette interdiction s’appliquait à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ;

. en conséquence, il y a lieu de faire application des articles 1178 et 1352-3 du code civil, de prononcer la nullité de la vente immobilière du 16 juin 2015 et de condamner M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] à restituer le bien immobilier aux héritiers de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], ainsi que tous fruits ou produits perçus sur le bien.

. en outre, il n’y a pas lieu de restituer à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] les rentes qu’ils indiquent avoir versées au titre du contrat de viager car ils étaient pleinement conscients de la nullité de cette vente en raison des grandes fragilités mentales et psychiques dont souffraient les vendeurs ;

. pour cette même raison ; M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont commis une faute délictuelle à l’égard de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] en leur imposant une mainmise totale sur leurs vies et une contrainte certaine pour la vente immobilière litigieuse, laquelle a d’ailleurs été conclue sans qu’aucun membre de la famille des vendeurs ait été informé de la réalité de leur vie quotidienne  ; en conséquence, en application de l’article 1240 du code civil, ils devront être condamnés à verser deux indemnisations de 10 000,00 € chacune au titre des préjudices de jouissance et moral subis par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z].

s’agissant de leur demande, formée à titre subsidiaire, tendant à voir prononcée la résolution de la vente immobilière du 16 juin 2015 pour inexécution des obligations contractuelles des défendeurs sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil :

. M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] n’ont jamais réellement eu à leur charge les rentes viagères dues. En effet, si celles-ci ont bien été versées, elles ont systématiquement été compensées chaque mois par des versements effectués par chèques par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au profit de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ;

. à cet égard, les explications apportées par ces derniers et concernant le paiement par chèques de prestations pour l’assistance de vie et l’entretien des jardins sont dépourvues de caractère sérieux et mensongères pour les raisons suivantes :

— les chèques en question sont libellés quasi-intégralement au bénéfice des époux [Y] et non pas au bénéfice du GAEC DE [Adresse 8] qui aurait réalisé l’entretien des jardins ;

— ce GAEC ne peut d’ailleurs pas avoir pour finalité la réalisation de prestations d’assistance de vie, de cuisine ou d’entretien de jardins ;

— les éléments issus de la comptabilité de ce GAEC ne sont pas en adéquation avec les sommes facturées et avec les chèques décaissés par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ;

— les chèques débités du compte de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] sont manifestement en corrélation avec le paiement des rentes viagères par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ;

— les factures émises par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] pour les prestations d’assistance de vie ne comportent pas de précisions et leurs montants sont exorbitants ;

— des factures émises par le GAEC DE [Localité 9] ont été libellés au profit des époux [Y] ;

— l’altruisme dont se prévalent M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] est mensonger eu égard à l’importance des sommes qui leur ont été versées par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] et aux conditions « somptuaires » dans lesquelles ils ont été logés chez ces derniers ;

— en plus des prestations pour l’assistance de vie et d’entretien des jardins, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont encaissé le 9 mars 2015 une somme de 17 300,00 € et le 16 juin 2015 une somme de 20 700,00 € en provenance du compte bancaire de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ;

— les dépenses alimentaires de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ont été multipliées par un facteur variant entre 7 et 10 à partir du moment où M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont commencé à les « aider » ;

— des achats de meubles financés par M. [M] [Z] ont été livrés chez M. [Y] et Mme [I] épouse [Y], notamment une télévision de 177 cm, des lits superposés « mezzanines », une « playstation » ou des dépenses « I Tunes » ;

. par ailleurs, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont occupé le bien immobilier du vivant de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], en méconnaissance de la réserve de droit d’usage et d’habitation conservée par ces derniers, étant précisé que cette réserve de droits était un élément déterminant de leur consentement à la vente au prix à laquelle elle a été consentie. En effet, Mme [I] épouse [Y] était présente jour et nuit dans le bien immobilier, ainsi qu’il ressort des attestations qu’elle a elle-même produites. De plus, cette présence lui permettait d’assurer l’emprise qu’elle et son époux exerçaient sur M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z]. Au demeurant, M. [M] [Z] s’en serait plaint auprès d’un tiers, alors que lui et son épouse souhaitaient transmettre leur bien immobilier à leurs héritiers ;

. en conséquence, il y a lieu de faire application de l’article 1129 du code civil, de prononcer la résolution de la vente immobilière du 16 juin 2015 et de condamner M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] à restituer le bien immobilier aux héritiers de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], ainsi que tous fruits ou produits perçus sur le bien ;

. en outre, il n’y aura pas lieu de restituer à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] les rentes qu’ils indiquent avoir versées au titre du contrat de viager car ils ont commis une faute grave dans l’exécution de leurs obligations contractuelles et en profitant des grandes fragilités mentales et psychiques dont souffraient les vendeurs ;

. M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont commis une faute contractuelle à l’égard de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] en ne payant pas réellement les rentes viagères prévues par le contrat de vente de l’immeuble et en ne respectant pas le droit d’usage et d’habitation des vendeurs ; en conséquence, en application des articles 1231-1 et -2 du code civil, ils devront être condamnés à verser deux indemnisations de 10 000,00 € chacune au titre des préjudices de jouissance et moral subis par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z].

Pour leur part, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] demandent au tribunal :

de débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes ;

à titre reconventionnel, de condamner les consorts [Z] à leur verser une somme de 10 000,00 € de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral ;

de condamner les consorts [Z] à leur verser une somme de 2 400,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner les consorts [Z] aux dépens.

M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont fait valoir les éléments suivants :

s’agissant de l’état de santé de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] :

. la vente litigieuse réalisée le 16 juin 2015 leur avait été proposée par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] et ils y ont réfléchi quelques mois avant de l’accepter. Par ailleurs, cette vente a été réalisée devant le notaire habituel de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], qui les connaissait bien et qui ne leur aurait jamais fait signer un tel acte si leur santé mentale avait été altérée ;

. le certificat médical produit par les consorts [Z] a été dressé le 29 novembre 2017 soit deux ans et-demi après la vente et concernait Mme [W] [H] épouse [Z]. De plus, dans la limite de la communication rendue difficile en raison de la surdité sévère de cette dernière, ce certificat ne relève pas de désorientation ni de troubles cognitifs ;

. il ne résulte pas des constations matérielles que les facultés cognitives de Mme [W] [H] épouse [Z] étaient altérées, l’aide qui lui était apportée étant essentiellement liée au fait qu’elle se déplaçait difficilement seule et qu’elle avait un fauteuil. Un certificat médical datant de janvier 2018 atteste d’ailleurs qu’elle avait encore à cette date toutes ses facultés mentales ;

. M. [M] [Z] n’a pour sa part été placé en maison de retraite qu’à l’hiver 2016 soit un an et demi après la vente viagère, en raison d’un déclin cognitif rapide intervenu à partir de l’automne 2016, ainsi qu’il ressort d’une attestation émanant du médecin qui lui apportait des soins réguliers ;

. les témoignages qu’ils produisent attestent que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] étaient encore en plaine capacité mentale en 2015 tandis que les témoignages produits par les consorts [Z] sont inexacts et/ou ne permettent en aucune manière d’établir qu’ils exerçaient une emprise sur M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z].

. rien ne laissait présager le décès de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] dans les trois ans de la vente ; à cet égard, le caractère aléatoire de la vente en viager ne saurait être contesté, le premier crédit-rentier étant décédé plus de deux ans après la vente et le second crédit-rentier plus de trois ans après ;

s’agissant de la nullité de la vente pour méconnaissance de l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles, les dispositions de cet article ne trouvent pas à s’appliquer à eux car ils n’étaient ni accueillants soumis à agrément ni employés d’une entreprise ou d’un service d’aide à la personne soumis à autorisation ou à déclaration ;

s’agissant du paiement effectif des rentes et des avantages qu’ils auraient indûment perçus :

. ils ont bien respecté leur obligation contractuelle de régler une rente viagère, ainsi qu’il ressort des pièces qu’ils ont produites.

. les chèques qu’ils ont perçus de la part de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ne correspondaient pas à un remboursement des rentes viagères mais au paiement de prestations réalisées par M. [Y] pour l’entretien du jardin et par Mme [I] épouse [Y] en tant qu’assistante de vie ;

. ces prestations ont fait l’objet de facturations et ont été déclarées fiscalement ; leur réalité est par ailleurs attestée par les nombreux témoignages qu’ils produisent ;

. le GAEC de [Localité 9] qui a effectué des prestations d’entretien du jardin exerçait bien une telle activité secondaire qui a au demeurant été déclarée par son expert-comptable ;

. ils n’avaient aucune procuration sur les comptes de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ;

. les dépenses importantes qui ont été réalisées par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] et qui ont été mentionnées par les consorts [Z] tenaient au fait que M. [M] [Z] avançait en âge et souhaitait encore « profiter de la vie » et dépenser son argent comme il l’entendait ;

. l’augmentation des dépenses de courses alimentaires mentionnées par les consorts [Z] est biaisée par leur méthode de calcul imprécise et non uniforme sur la période 2014-2018 ;

. ils n’ont jamais été bénéficiaires de l’ensemble des débits constatés sur les relevés bancaires de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z] ;

. le mobilier de chambre et la télévision qui ont été livrés chez eux ont par la suite été amenés par leurs soins au domicile de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ;

. le chèque de 17 800,00 € qu’ils ont encaissé le 9 mars 2015 correspondait à un cadeau fait par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] à Mme [I] épouse [Y] pour la remercier pour les services réguliers qu’elle leur avait rendus avant 2015 ;

. le chèque de 20 700,00 € qu’ils ont encaissé le 16 juin 2015 concerne les frais de notaire qu’ils ont dû régler pour la vente et que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] leur ont reversés, ces frais ayant toutefois été inclus dans le montant du viager ;

s’agissant de l’occupation du bien immeuble objet du litige :

. il n’y a rien d’étonnant à ce que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] ne se soient pas réservé l’usufruit du bien dans l’acte de vente, puisqu’ils n’avaient assurément aucune intention de mettre ce bien en location, leur seul souhait ayant été de finir leur vie dans leur maison ;

. eux-mêmes n’ont jamais occupé cette maison, Mme [I] épouse [Y] n’y disposant que d’une chambre pour s’occuper de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], à leur demande et pour leur apporter une présence rassurante la nuit ;

. M. [Y] résidait pendant la semaine à [Localité 14], sur l’exploitation viticole qu’il y gère avec son frère dans le cadre du GAEC de [Localité 9] ;

. ils n’ont donc jamais « occupé » la maison de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], pas plus qu’ils ne l’occupent actuellement, puisqu’ils demeurent à [Localité 14] ;

s’agissant des fautes dolosives qu’ils auraient commises :

. M. [Y] connaissait M. [M] [Z] depuis 1980, lorsqu’il effectuait pour lui des prestations de services agricoles jusqu’à la vente de son exploitation en 1989 ; Mme [I] épouse [Y] s’occupait en 2013-2014 de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] à raison de deux jours par semaine puis à plein temps de cette dernière, eu égard à ses difficultés de déplacement ; pour leur part, les consorts [Z] ne s’occupaient pas de leurs grands-parents et ne sont pas venus à l’enterrement de Mme [W] [H] épouse [Z] ;

. ils n’ont nullement privé M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] d’une jouissance paisible de leur maison ;

s’agissant de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle se fonde sur le fait qu’ils ont été accusés d’avoir profité de la faiblesse de personnes âgées pour obtenir d’elles la vente d’un immeuble dans des conditions qui seraient moralement blâmables, ce qui leur a causé un préjudice moral.L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière pour insanité d’esprit

L’article 414-1 du code civil dispose que « pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ».

L’article 414-2 du même code précise que « de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé. Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants : 1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ; 2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ; 3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future. (…) ».

L’article 1240 du même code dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les consorts [Z] soutiennent que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] n’étaient pas sains d’esprit au sens de l’article 414-1 précité du code civil lorsqu’ils ont consenti à la vente litigieuse de l’immeuble, le 16 juin 2015.

Ils ont établi que les conditions prévues par l’article 414-2 précité du code civil pour leur permettre d’intenter une action sur ce fondement étaient remplies. En effet, ils font bien partie des héritiers de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z]. Par ailleurs, ils ont produit deux courriers en dates du 17 février 2017 du 22 février 20218 par lesquels M. [A] [Z] avait alerté le juge des tutelles du tribunal de LIBOURNE sur la situation de leurs grands parents. Certes, aucune décision de protection n’a été rendue par ledit juge des tutelles, que ce soit à l’égard de M. [M] [Z] (qui est décédé le 31 octobre 2017) ou de Mme [W] [H] épouse [Z] (qui est décédée le 2 août 2018). Toutefois, pour cette dernière, une procédure aux fins d’ouverture d’une curatelle avait été engagée puisqu’une audience devant le juge des tutelles était prévue pour statuer sur sa situation le 25 octobre 2018 (cette audience ne s’étant pas tenue du fait de son décès).

A l’appui de leur demande tendant à voir constatée l’insanité d’esprit de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] le 16 juin 2015, jour de la vente litigieuse, les consorts [Z] ont fait valoir quatre moyens.

Sur les certificats médicaux produits

Les consorts [Z] ont produit un certificat médical émanant d’un médecin expert de l’hôpital Garderose de LIBOURNE, établi le 29 novembre 2017 et concernant Mme [W] [H] épouse [Z]. Ce certificat indique qu’au plan de son état physique, elle a besoin d’aide pour les actes de la vie quotidienne car elle se déplace difficilement seule et bénéficie d’un fauteuil pour ses déplacements à l’intérieur du domicile. S’agissant de son état psycho-cognitif : « on ne relève pas de désorientation. On ne relève pas de troubles cognitifs dans la limite de la communication difficile en raison de sa surdité sévère. (…) Madame [Z] semble comprendre partiellement la nature de la procédure engagée mais ne comprend pas pourquoi elle a lieu. "[F] [[Y]] s’occupe de tout" nous dit-elle ». En conclusion, le médecin indique que son état de santé physique et cognitif ne semble pas devoir s’améliorer et il préconise une protection de justice par curatelle renforcée.

Pour leur part, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont produit deux certificats médicaux :

le premier, datant du 1er mars 2017, a été établi par le médecin de M. [M] [Z]. Il comporte les indications suivantes : « je certifie avoir apporté des soins médicaux réguliers à M. [Z] (…). Malgré son âge avancé, M. [Z] a gardé jusqu’à une période récente (automne 2016) ses fonctions de discernement et de jugement. Un fort déclin cognitif a paru dans l’hiver 2016 nous ayant obligé à le placer en maison de retraite, le patient ne pouvant plus de suffire à lui-même et devenant très agressif à l’encontre de son entourage » ;

le second datant du 8 janvier 2018, a été établi par un médecin de [Localité 11] et concerne Mme [W] [H] épouse [Z]. Il comporte les indications suivantes : « je certifie que Mme [Y] [F] s’occupe à plein temps de Mme [Z] [W] et gère parfaitement la logistique de la maison et s’occupe très bien de Mme [Z] [W] qui garde ses capacités mentales ».Il ressort donc de ce qui précède qu’aucun de ces certificats médicaux ne se prononce sur l’état mental de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] à la date du 16 juin 2015, jour de la signature de la vente litigieuse. Par ailleurs, aucun de ces certificats ne permet d’établir ou même de supposer qu’ils auraient été atteints d’insanité d’esprit ce jour-là.

Sur les témoignages produits

Les consorts [Z] ont produit des témoignages dont certains sont censés apporter la démonstration de l’insanité d’esprit de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z]. Pour leur part, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont produit d’autres témoignages tendant à démonter le contraire.

L’article 199 du code de procédure civile dispose que « lorsque la preuve testimoniale est admissible, le juge peut recevoir des tiers les déclarations de nature à l’éclairer sur les faits litigieux dont ils ont personnellement connaissance. Ces déclarations sont faites par attestations ou recueillies par voie d’enquête selon qu’elles sont écrites ou orales ». L’article 202 du même code précise que « l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature ».

Au cas d’espèce il convient de relever qu’aucune des attestations produites par les parties ne respecte intégralement les dispositions de forme et de contenu prévues par l’article 202 précité du code de procédure civile. En effet, aucune d’entre elles n’indique qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. Par ailleurs, plusieurs d’entre elles ne mentionnent pas les liens de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

De plus, s’agissant en particulier des témoignages produits par les consorts [Z], aucun ne porte précisément sur la santé physique ou mentale de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z]. Le seul qui aborde indirectement cette question est le témoignage établi le 3 septembre 2023 par un ancien voisin qui indique que « la dernière fois que j’ai vu [M], c’était en 2016, le croisant par hasard, le regard vide et ne parlant plus beaucoup ». Pour autant, cette attestation, au demeurant très imprécise, concerne un fait allégué qui est postérieur d’au moins six mois de la date de signature de l’acte de vente, le 16 juin 2015.

Aucun des témoignages produits ne permet donc d’établir que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] auraient été atteints d’insanité d’esprit le jour de la signature de la vente litigieuse

Sur l’existence alléguée d’une situation de substitution aux mesures juridiques de protection

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z] ils ne ressort pas des pièces du dossier que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] se seraient substitués à une mesure juridique de protection en prenant des décisions pour M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z]. En effet, aucun des éléments produits n’établit que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] auraient eu procuration sur les comptes de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] et/ou qu’ils auraient signé ou pris eux-mêmes des décisions à leur place.

Sur les conditions de la vente

Les consorts [Z] soutiennent que l’absence de capacité juridique de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] à consentir la vente immobilière litigieuse se déduit des conditions bénéfiques de cette vente pour les acquéreurs, puisque, d’une part, il n’y est stipulé aucun bouquet mais seulement une rente viagère et que, d’autre part, la vente ne stipulait qu’une réserve de droit d’usage et d’habitation et pas une réserve d’usufruit, la valeur de l’engagement contractuel étant donc moindre que celle qui aurait dû être stipulée. De plus, selon eux la rente viagère correspond à une durée de huit ans et cinq mois en considération du prix total de vente, son caractère aléatoire n’étant donc nullement acquis puisqu’au jour de la signature, M. [M] [Z] était âgé de 95 ans et Mme [W] [H] épouse [Z] de 83 ans.

Aux termes de l’article 1964 du code civil applicable jusqu’au 30 septembre 2016 : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tels sont (…) le contrat de rente viagère ». Par ailleurs, l’article 1974 du même code dispose que « tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet » et l’article 1975 du même code qu’ « il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Enfin, l’article 1976 du même code dispose que « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

La partie du présent jugement relative à l’exposé du litige détaille les stipulations essentielles de la vente litigieuse telles qu’elles figurent dans l’acte notarié du 16 juin 2015.

Certes, l’absence de bouquet apparaît atypique au cas d’espèce, eu égard au grand âge des crédirentiers ; elle constitue donc indéniablement un avantage pour les acquéreurs. Toutefois, l’absence de bouquet et l’absence de réserve d’usufruit ne méconnaissent aucune disposition législative ou règlementaire, la liberté contractuelle prévalant en ces domaines, ainsi qu’il ressort des dispositions précitées de l’article 1976 du code civil. Or, comme indiqué précédemment, rien ne permet d’établir que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] n’auraient pas consenti en toute connaissance de cause à ces stipulations contractuelles.

Par ailleurs, les articles 1974 et 1975 précités du code civil ne trouvent pas à s’appliquer au cas d’espèce, eu égard au fait que les décès de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] sont intervenus respectivement deux ans et quatre mois et trois ans et un mois après la signature du contrat litigieux.

S’agissant du caractère aléatoire de la vente, s’il est exact que M. [M] [Z] était très âgé lors de la signature, en revanche Mme [W] [H] épouse [Z] avait sept ans de moins que lui (et non pas douze ans de moins comment l’indiquent les consorts [Z] dans leurs conclusions). A cet égard, la signature d’un contrat de viager pour lequel les rentes annuelles devaient permettre le remboursement du prix convenu en moins de neuf ans ne permet pas de remettre en cause de manière suffisamment probante le caractère aléatoire du contrat, étant rappelé que les rentes viagères convenues devaient être versées jusqu’au décès du dernier survivant et que, dans les faits, elles ont été versées de juillet 2015 à août 2018 inclus pour un montant de plus de 103 000,00 €.

Quant à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y], ils font valoir :

que rien ne permettait d’anticiper le déclin et le décès de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] en un peu plus de trois ans après la signature de la vente ;que cette vente a été réalisée devant le notaire habituel de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], qui les connaissait bien et qui ne leur aurait jamais fait signer un tel acte si leur santé mentale avait été altérée ou s’il avait identifié une difficulté d’ordre juridique.Ainsi, les consorts [Z] ne sont pas fondés à soutenir que l’existence alléguée d’une insanité d’esprit de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au moment de la signature de cet acte de vente peut se déduire des stipulations qui y figurent.

En conclusion sur ce point

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que les consorts [Z] n’établissent pas que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] auraient été frappés d’insanité d’esprit au moment de signer l’acte notarié du 16 juin 2015.

En conséquence, il y lieu de les débouter de leur demande formée à titre principal et tendant à voir constatée la nullité de cette vente pour ce motif, ainsi que de toutes leurs demandes subséquentes y afférentes, tendant, d’une part, à la restitution du bien à ses héritiers (avec publication au service de la publicité foncière) et sans remboursement à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] des sommes qu’ils ont versées et, d’autre part, à la condamnation de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] à leur verser des dommages et intérêts en raison d’une faute délictuelle.

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière pour méconnaissance de l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles

L’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles dispose que « I.-Les personnes physiques propriétaires, gestionnaires, administrateurs ou employés d’un établissement ou service soumis à autorisation ou à déclaration en application du présent code, ainsi que les bénévoles ou les volontaires qui agissent en leur sein ou y exercent une responsabilité, ne peuvent profiter de dispositions à titre gratuit entre vifs ou testamentaires faites en leur faveur par les personnes prises en charge par l’établissement ou le service pendant la durée de cette prise en charge, sous réserve des exceptions prévues aux 1° et 2° de l’article 909 du code civil. L’article 911 du même code est applicable aux libéralités en cause. L’interdiction prévue au premier alinéa du présent article est applicable au couple ou à l’accueillant familial soumis à un agrément en application de l’article L. 441-1 du présent code et à son conjoint, à la personne avec laquelle il a conclu un pacte civil de solidarité ou à son concubin, à ses ascendants ou descendants en ligne directe, s’agissant des dispositions à titre gratuit entre vifs ou testamentaires faites en leur faveur par les personnes qu’ils accueillent ou accompagnent pendant la durée de cet accueil ou de cet accompagnement. (…) ».

L’article 909 du code civil auquel renvoie cet article dispose que « les membres des professions médicales et de la pharmacie, ainsi que les auxiliaires médicaux qui ont prodigué des soins à une personne pendant la maladie dont elle meurt ne peuvent profiter des dispositions entre vifs ou testamentaires qu’elle aurait faites en leur faveur pendant le cours de celle-ci. Les mandataires judiciaires à la protection des majeurs et les personnes morales au nom desquelles ils exercent leurs fonctions ne peuvent pareillement profiter des dispositions entre vifs ou testamentaires que les personnes dont ils assurent la protection auraient faites en leur faveur quelle que soit la date de la libéralité. Sont exceptées :1° Les dispositions rémunératoires faites à titre particulier, eu égard aux facultés du disposant et aux services rendus ; 2° Les dispositions universelles, dans le cas de parenté jusqu’au quatrième degré inclusivement, pourvu toutefois que le décédé n’ait pas d’héritiers en ligne directe ; à moins que celui au profit de qui la disposition a été faite ne soit lui-même du nombre de ces héritiers. Les mêmes règles seront observées à l’égard du ministre du culte ».

L’article 911 du même code précise que « toute libéralité au profit d’une personne physique ou d’une personne morale, frappée d’une incapacité de recevoir à titre gratuit, est nulle, qu’elle soit déguisée sous la forme d’un contrat onéreux ou faite sous le nom de personnes interposées, physiques ou morales ».

Il convient de rappeler également que le Conseil constitutionnel avait été saisi le 18 décembre 2020 d’une question prioritaire de constitutionnalité concernant l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles qui prévoyait à l’époque l’extension des interdictions qui y figurent « aux services soumis à agrément ou à déclaration mentionné au 2° de l’article L. 7231-1 du code du travail ». Or, dans sa décision n° 2020-888 QPC du 12 mars 2021, le Conseil constitutionnel a censuré ces dispositions au motif qu’elles édictent une interdiction générale qui porte au droit de propriété une atteinte disproportionnée à l’objectif poursuivi. En effet, selon cette décision, « il ne peut se déduire du seul fait que les personnes auxquelles une assistance est apportée sont âgées, handicapées ou dans une autre situation nécessitant cette assistance pour favoriser leur maintien à domicile que leur capacité à consentir est altérée ». Par ailleurs, « les services à la personne définis au 2° de l’article L. 7231-1 du code du travail recouvrent une multitude de tâches susceptibles d’être mises en œuvre selon des durées ou des fréquences variables. Le seul fait que ces tâches soient accomplies au domicile des intéressées et qu’elles contribuent à leur maintien à domicile ne suffit pas à caractériser, dans tous les cas, une situation de vulnérabilité des personnes assistées à l’égard de ceux qui leur apportent cette assistance ».

Les consorts [Z] soutiennent que les dispositions de l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles trouvent à s’appliquer au cas d’espèce puisque M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] exerçaient des prestations d’aide à domicile et de jardinage au bénéfice de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au moment de la signature de la vente litigieuse.

Cependant, il convient de préciser que l’article L.116-4 ainsi invoqué n’a été intégré dans le code de l’action sociale et des familles que suite à l’intervention de la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement et n’est entré en vigueur que le 30 décembre 2015, soit plus de six mois après la signature de la vente litigieuse.

De plus, aucun des éléments produits au dossier ne permet d’établir que Mme [I] épouse [Y] relevaient des dispositions précitées de cet article du code de l’action sociale et des familles en qualité que « propriétaires, gestionnaires, administrateurs ou employés d’un établissement ou service soumis à autorisation ou à déclaration en application [dudit] (…) code », de « bénévoles ou les volontaires qui agissent en leur sein ou y exercent une responsabilité », ou d'«  accueillant familial soumis à un agrément en application de l’article L. 441-1 ».

Par ailleurs, il ne ressort pas davantage des pièces produites que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] rentraient dans les cas prévus par l’article 909 précité du code civil auquel renvoie l’article L.116-4 du code de l’action sociale et des familles.

Enfin, le seul fait que les tâches accomplies par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] l’ont été dans la maison de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] et qu’elles ont notamment contribué au maintien de cette dernière à son domicile, eu égard à son âge et à sa difficulté de se mouvoir sans aide, ne suffit pas à caractériser au cas d’espèce une situation de vulnérabilité. En effet, comme indiqué précédemment, rien ne permet d’établir que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] avaient perdu leur capacité de discernement et leur capacité à consentir en juin 2015, lorsque le contrat de vente litigieux a été consenti.

Il ressort donc de ce qui précède qu’il y a lieu d’écarter ce moyen de nullité invoqué par les consorts [Z].

Sur la demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire de la vente immobilière pour inexécution des obligations contractuelles des défendeurs

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution [d’un contrat] résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1227 du même code précise que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

En application de l’article 1231-1 du même code : « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». L’article 1231-2 du même code précise que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ». Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-4 du même code : « dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution ».

Les consorts [Z] soutiennent que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont commis plusieurs fautes contractuelles graves lors de l’exécution du contrat de vente immobilière signé le 16 juin 2015.

Sur l’absence alléguée de versement réel des rentes viagères

Les consorts [Z] soutiennent que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] n’auraient pas réellement versé les rentes viagères prévues au contrat. A l’appui de cette affirmation, les consorts [Z] ont indiqué que si ces rentes ont bien été formellement versées, elles ont systématiquement été restituées chaque mois par des versements effectués par chèques par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au profit de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y].

Pour démontrer cette situation, ils ont produit dans leurs conclusions un tableau détaillé reprenant mois par mois de juillet 2015 à août 2018, d’une part, les chèques encaissés par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] de la part de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] au titre des rentes viagères mensuelles prévues par le contrat et, d’autre part les chèques émis par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au bénéfice de M. [Y] ou Mme [I] épouse [Y]. Ce tableau se base sur les copies de chèques, les factures et les extraits bancaires produits par les parties.

Les versements mensuels effectués par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] au bénéfice de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] se fondent dans la quasi-totalité des cas sur des factures émises pour des prestations de services à domicile effectuées par Mme [I] épouse [Y] et, dans quelques cas, pour des prestations d’entretien du jardin réalisées par M. [Y]. Ces versements mensuels s’élevaient entre 1 511,00 € et 3 887 € de juillet 2015 à février 2017 puis à 2 300,00 € par mois de mars 2017 à juillet 2018.

A l’appui de leur démonstration, les consorts [Z] ont mentionné plusieurs arguments. Cependant, aucun d’entre eux ne conteste la réalité des prestations effectuées, que ce soit l’aide apportée au quotidien par Mme [I] épouse [Y] à M. [M] [Z] et, surtout, à Mme [W] [H] épouse [Z] ou bien les quelques prestations d’entretien du jardin réalisées par M. [Y] à travers le GAEC DE [Localité 9] dont il est cogérant.

Au demeurant, les consorts [Z] reprochent plutôt à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] d’avoir été trop présents auprès de leurs grands-parents.

Les autres arguments avancés par les consorts [Z] (incohérences alléguées sur les bénéficiaires des chèques selon les prestations, incompétence alléguée du GAEC susmentionné pour réaliser de telles prestations et caractère prétendument incohérent de sa comptabilité) ne suffisent en tout hypothèse pas à remettre en cause la réalité des prestations.

Par ailleurs, le fait que celles-ci aient été facturées et payées mensuellement ne suffit pas à établir une corrélation synonyme de lien entre elles et les paiements mensuels de la rente viagère.

S’agissant en particulier des prestations d’assistance de vie, les consorts [Z] font grief aux factures de ne pas mentionner précisément les nombres d’heures et de comporter des montants exorbitants. Toutefois, les factures de janvier à décembre 2016 comportaient bien le nombre d’heures effectuées tandis que les factures postérieures retenaient chaque mois un montant mensuel forfaitaire. A partir du moment où M. [M] [L] a été hospitalisé, début 2017, ces factures, d’un montant mensuel de 2 300,00 € pour une présence constante de Mme [I] épouse [Y] au domicile de Mme [W] [H] épouse [Z], ne constituent pas un montant exorbitant par rapport à ce qu’aurait coûté à cette dernière un placement en maison de retraite.

En toute hypothèse, comme indiqué précédemment, rien ne permet d’établir que M. [M] [Z] avait perdu son discernement avant l’automne 2016 et qu’il aurait donc accepté sans y agréer réellement de régler les factures et/ou de signer les chèques afférents aux prestations effectuées. De même, rien ne permet de démontrer que Mme [W] [H] épouse [Z] aurait perdu tout discernement et n’aurait pas agréé en toute conscience au paiement des prestations d’aide la concernant, et ce jusqu’en juillet 2018 inclus.

Il ressort donc de ce qui précède que, de juillet 2015 à août 2018 inclus, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont bien réglé mensuellement les rentes viagères qu’ils s’étaient engagés à payer en application de l’acte notarié signé le 16 juin 2015 tandis que les chèques qu’ils ont perçu mensuellement au cours de cette même période de la part de M. [M] [Z] et/ou de Mme [W] [H] épouse [Z] ne constituaient nullement des restitutions mais des paiements de prestations bien distinctes et effectivement réalisées, qui ont été réglées sur la base de montants ayant reçu l’accord des bénéficiaires desdites prestations.

Sur deux versements importants réalisés en mars et juin 2015

Les consorts [Z] ont indiqué, preuve à l’appui, que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont bénéficié de deux versements importants le 9 mars 2015 (17 300,00 €) et le 16 juin 2015 (20 700,00 €) de la part de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z].

M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont indiqué que le premier versement effectué en mars 2015 correspondait à un cadeau fait par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] à Mme [I] épouse [Y] pour la remercier pour les services réguliers qu’elle leur avait rendus avant 2015 et que le second versement concernait les frais de notaire qu’ils ont dû régler pour la vente et que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] leur ont reversés, ces frais ayant selon eux été inclus dans le montant du viager.

Au vu des circonstances de ces versements, dont les montants sont importants, ils sont susceptibles d’être requalifiés de libéralités consenties par M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z].

L’article 901 du code civil dispose que « pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence ».

Au cas d’espèce, comme indiqué précédemment, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] n’auraient pas été sains d’esprit au moment où ils ont consenti à ces versements.

Par ailleurs, l’existence de ces deux versements ne suffit pas à établir l’existence d’une faute contractuelle qui aurait été commise par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] dans le cadre de l’exécution de leurs obligations telles que prévues par l’acte notarié du 16 juin 2015.

Il en est de même pour les dépenses « somptuaires » alléguées par les consorts [Z] pour ce qui concernent l’alimentation où l’achat d’éléments d’ameublement, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ayant pour leur part apporté des explications sur ces aspects.

Enfin, comme indiqué précédemment, il n’est pas établi ni même soutenu que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] auraient eu une procuration sur les comptes bancaires de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] et auraient donc pu signer eux-mêmes des chèques ou effectuer des versements à leur profit sans que les titulaires des comptes en aient été informés.

L’ensemble de ces éléments amène donc à considérer qu’il n’est pas établi de manière probante que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont commis une faute contractuelle en ne payant pas réellement les rentes viagères.

Sur la méconnaissance alléguée de la réserve de droit d’usage et d’habitation

Les consorts [Z] soutiennent que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont méconnu la réserve de droit d’usage et d’habitation contenue dans le contrat au profit de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z], en occupant également eux-mêmes l’immeuble.

Sur ce point, il est constant que Mme [I] épouse [Y] occupait bien de manière quasi permanente à partir de juin 2015 et ce jusqu’à juillet 2018 une chambre dans la maison de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z]. Cependant, comme indiqué précédemment, cette situation était justifiée par sa présence à leur domicile afin de pouvoir leur apporter jour et nuit des prestations d’aide à domicile.

En revanche, M. [Y] a indiqué qu’il résidait pendant la semaine à [Localité 14], sur l’exploitation viticole qu’il y gère avec son frère dans le cadre du GAEC de [Localité 9]. Les consorts [Z] n’ont apporté aucun élément probant de nature à infirmer cette affirmation.

M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont également indiqué, sans être contredits sur ce point, que depuis le décès de Mme [W] [H] épouse [Z], ils sont domiciliés à [Localité 14].

Le seul témoignage produit par les consorts [Z] pour tenter d’établir la méconnaissance du droit d’usage et d’habitation réservé à M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] date du 10 juillet 2023 et émane d’un « monsieur [C] », dont la pièce d’identité jointe est illisible et qui indique avoir livré du bois de chauffage à M. [M] [Z] « durant l’année 2016 », avoir constaté à ce moment la présence sur place de M. et Mme [Y] et avoir entendu M. [M] [Z] lui confier « être dérangé par ces personnes qui viennent au début pour proposer un peu d’aide et finissent par rester et s’imposent dans ma vie quotidienne ». Toutefois, la véracité de ce témoignage a été mise en doute par M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] au motif que la maison de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z] n’était pas chauffée au bois mais à l’électricité ; ils ont également produit un témoignage d’une voisine attestant n’avoir jamais vu de livraison de bois.

Ainsi, il y a lieu de considérer qu’il n’est pas établi que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ont méconnu la réserve de droit d’usage et d’habitation contenue dans l’acte notarié du 16 juin 2015 au profit de M. [M] [Z] et Mme [W] [H] épouse [Z].

En conclusion sur point

Il ressort donc de l’ensemble de ce qui précède que les consorts [Z] n’établissent pas de manière probante que M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] auraient commis des fautes contractuelles lors de l’exécution du contrat de vente immobilière signé le 16 juin 2015.

En conséquence, il y lieu de les débouter de leur demande formée à titre subsidiaire et tendant à voir prononcée la résolution judiciaire de cette vente pour ce motif, ainsi que de toutes leurs demandes subséquentes y afférentes, tendant, d’une part, à la restitution du bien à ses héritiers (avec publication au service de la publicité foncière) et sans remboursement à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] des sommes qu’ils ont versées et, d’autre part, à la condamnation de M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] à leur verser des dommages et intérêts en raison des fautes contractuelles.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil précité dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] font valoir qu’ils ont été accusés à tort d’avoir profité de la faiblesse de personnes âgées pour obtenir d’elles la vente d’un immeuble dans des conditions qui seraient moralement blâmables, ce qui leur aurait causé un préjudice moral.

Cependant, les conclusions, moyens et arguments présentées par la partie adverse dans le cadre de la présente instance, qui ont fait l’objet d’échanges entre les parties, ne sont pas en tant que tels de nature à justifier l’existence du préjudice moral allégué. Par ailleurs, M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] ne produisent aucun autre élément probant de nature à démontrer la réalité et l’évaluation du montant du préjudice qu’ils allèguent avoir subi.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Au cas d’espèce, les consorts [Z] étant la partie perdante, ils supporteront la charge de l’ensemble des dépens. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande sur ce fondement.

L’article 700 du même code dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…) ». Au cas d’espèce, les consorts [Z] seront condamnés à verser à M. [Y] et Mme [I] épouse [Y] une somme de 1 200,00 € sur ce fondement. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL DE LIBOURNE statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

— DEBOUTE Mme [V] [Z], M. [B] [Z] et M. [A] [Z] de l’ensemble de leurs demandes.

— DEBOUTE M. [X] [Y] et Mme [F] [I] épouse [Y] de leur demande de dommages et intérêts.

— CONDAMNE Mme [V] [Z], M. [B] [Z] et M. [A] [Z] aux dépens.

— CONDAMNE Mme [V] [Z], M. [B] [Z] et M. [A] [Z] à verser à M. [X] [Y] et Mme [F] [I] épouse [Y] une somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— DEBOUTE M. [X] [Y] et Mme [F] [I] épouse [Y] du surplus de leurs demandes.

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI