TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/10176 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WUDZ

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

[V] [L]

C/

[O] [Y]

[W] [T]

S.A.S. FONCIA SAINT ANDRE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

MME [B] [J], [Adresse 8]

M. [D] [L], [Adresse 4]

Mme [C] [E], [Adresse 5]

Venants tous aux droits, en qualité d’héritiers de M. [V] [L],décédé le 8 août 2022.

représenté par Représentant : M^e Marie TOURNEUX, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [Y], demeurant [Adresse 3], non comparant

Mme [W] [T], demeurant [Adresse 3], non comparant

S.A.S. FONCIA SAINT ANDRE, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 20 octobre 2018, [V] [L] a donné à bail à [O] [Y] et Mme [H] [T] un logement à usage d’habitation situé à [Localité 13], « [Adresse 11]) pour une durée de trois ans, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 674 euros et d’une provision sur charges de 85 euros.

La gestion du bien immobilier a été confiée par [V] [L] à l’agence SIGLA Immobilier, entrée en 2019 dans le groupe FONCIA.

Par acte du 28 septembre 2021, [V] [L] a fait délivrer à [O] [Y] et [W] [T] un commandement de payer la somme de 4 693,69 euros, dénoncé à la CCAPEX le 29 septembre 2021 par voie électronique.

Par actes du même jour, [V] [L] a également fait délivrer à [O] [Y] et [W] [T] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et une sommation d’avoir à justifier de l’entretien annuel de la chaudière.

Par exploits d’huissier du 12 janvier 2022, [V] [L] a fait assigner [O] [Y] et Mme [H] [T] ainsi que la société FONCIA devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à la date du 28 octobre 2021, à défaut au 28 novembre 2021 ou plus subsidiairement à compter de la décision à intervenir,ordonner l’expulsion de [O] [Y] et de [W] [T] ainsi que de toute personne qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et passé le délai pour quitter les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,supprimer, ou subsidiairement réduire, le délai d’expulsion en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et in solidum la société FONCIA à payer les loyers dus, soit la somme de 8016,08 euros, sauf à compléter ce montant par les sommes qui seront dues jusqu’au jour de l’audience et de la décision à intervenir,condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et in solidum la société FONCIA à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer ancien et des charges soit 818,01 euros par mois, à compter de la date de la résiliation, ou subsidiairement à compter de la date de la décision à intervenir, et jusqu’à complète libération des locaux et dire que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice de révision des loyers de la même manière que le loyer stipulé au bail,condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et in solidum la société FONCIA à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 4537,17 euros à compter de la date du commandement de payer soit le 28/09/2021 et sur la somme de 8016,08 euros à compter de la date de l’assignation et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,prononcer la capitalisation des intérêts par période annuelle en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

enjoindre [O] [Y] et [W] [T] de communiquer le justificatif de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs et de communiquer le justificatif de réalisation de l’entretien annuel de la chaudière par un professionnel qualifié, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte solidaire de 20 euros par jour de retard et par justificatif non produit,condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et in solidum la société FONCIA, au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et in solidum la société FONCIA aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des divers commandements de payer et sommations,à titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés à [O] [Y] et [W] [T] et si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus par la décision à venir, dire qu’à défaut de s’acquitter, pour le locataire, des mensualités d’arriéré selon échéancier accordé et en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion sans nouvelle action en justice, au seul vu de ladite décision ;condamner la société FONCIA à rembourser les sommes perçues au titre de la prime d’assurance loyers impayés, soit la somme de 265,93 euros ;condamner la société FONCIA à payer à Monsieur [L] la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du Code civil.

Initialement appelée à l’audience du 21 mars 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 juin 2022 lors de laquelle [V] [L] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

[O] [Y], qui s’est présenté à l’audience en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150-200 euros par mois en précisant avoir, avec son épouse, un travail et un enfant à charge. Il s’est engagé à produire en cours de délibéré les justificatifs des travaux et de sa couverture d’assurance et à les communiquer au bailleur.

La société FONCIA a sollicité qu’il soit sursis à statuer sur les demandes de [V] [L] formées à son encontre, afin de déterminer avec exactitude les sommes qui seraient dues au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et pour prise en charge.

[V] [L] ne s’est pas opposé à cette demande.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude d’huissier et reconvoquée par le greffe, Mme [H] [T] ne s’est pas fait représentée.

Par jugement du 19 septembre 2022, le juge des contentieux protection a :

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre [V] [L], [O] [Y] et [W] [T] de l’appartement sis à [Adresse 12] [Localité 9][Adresse 7], à la date du 29 novembre 2021,

— dit n’y avoir lieu à délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de [O] [Y] et [W] [T], ainsi que de tout occupant introduit dans les lieux de leur chef, faute pour les locataires d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois suivant le commandement de délaisser, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné solidairement [O] [Y] et [W] [T] à payer la somme de 5.448,49 euros au titre des loyers et charges dus au 29 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021 sur la somme de 4.537,71 euros et du présent jugement pour le surplus,

— condamné solidairement [O] [Y] et [W] [T] à payer la somme de 5.726,07 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dûes au 30 juin 2022,

— condamné solidairement [O] [Y] et [W] [T] à payer mensuellement à [V] [L] la somme de 818,01 euros indexée sur l’indice de révision des loyers, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté [V] [L] de ses autres demandes formées à l’encontre de [O] [Y] et [W] [T],

— condamné [O] [Y], [W] [T] à payer in solidum à [V] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— sursis à statuer sur les demandes de [V] [L] formées à l’encontre de la société FONCIA,

— renvoyé l’affaire à l’audience du 2 janvier 2023 à 14 heures, la présente décision valant convocation,

— condamné in solidum [O] [Y] et [W] [T] aux dépens les concernant.

[V] [L] est décédé le 8 août 2022, laissant pour lui succéder [B] [J], [D] [L] et [C] [E].

Commandement de quitter les lieux a été délivré à [O] [Y] et [W] [T] par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023.

Suivant procès verbal d’expulsion du 18 août 2023 délivré selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, [O] [Y] et [W] [T] ont été sommés d’avoir à retirer les meubles laissés dans le logement dans un délai de deux mois.

La reprise judiciaire des lieux au service des impôts a été signifiée par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023.

Les clés du logement ont été récupérées par les héritiers de [V] [L] à l’étude d’huissier de justice le 6 novembre 2023.

L’affaire a été utilement rappelée à l’audience du 13 janvier 2025.

Venant aux droits de [V] [R], [B] [J], [D] [L] et [C] [E] ont comparu représentés par leur conseil.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

condamner in solidum la société FONCIA à payer avec [O] [Y] et [W] [T] les loyers dus, soit la somme de 26.241,99 euros, sauf à compléter ce montant par les sommes qui seront dues jusqu’au jour de l’audience de plaidoirie et de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article 1147 du code civil ;condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et, in solidum, la société FONCIA, à payer les frais de remise en état de l’appartement et de déblaiement des meubles laissés sur place selon évacuation à venir et les frais d’état des lieux de sortie ;condamner la société FONCIA à rembourser les sommes perçues au titre de la prime d’assurance loyers impayés, soit la somme de 265,93 euros ;condamner la société FONCIA au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement [O] [Y] et [W] [T] et, in solidum, la société FONCIA à payer les entiers dépens de l’instance.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SAS FONCIA SAINT ANDRE SAINT ANDRE, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

débouter les requérants de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre ;condamner [O] [Y] et [W] [T] à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;condamner les parties adverses à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Convoqués par jugement du 19 septembre 2022, [O] [Y] et [W] [T] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation de la SAS FONCIA SAINT ANDRE à payer les loyers dus par les locataires

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est en l’espèce constant et non contesté que le mandataire avait souscrit un contrat d’assurance groupe ayant pour objet la garantie des loyers impayés, auquel [V] [L] a adhéré lors de la signature du mandat de gestion ; que l’assureur a notifié le 22 octobre 2020 à la SAS FONCIA SAINT ANDRE sa décision de résilier le contrat au 31 décembre 2020, date à compter de laquelle les primes cesseraient d’être dues  ; que la SAS FONCIA SAINT ANDRE a continué de percevoir les primes d’assurance payées par [V] [R] à ce titre jusqu’au 30 juin 2021.

La SAS FONCIA SAINT ANDRE ne justifie pas avoir informé son mandant de la résiliation du contrat d’assurance avant le 2 juillet 2021, date à laquelle a été rédigé à son attention le courrier suivant : « Monsieur, nous vous permettons de venir vers vous concertant l’assurance loyers impayés que vous avez souscrit lors de la mise en gestion de votre bien. Suite à la résiliation du contrat par l’assurance VERSPIERN, nous avons effectué une étude de solvabilité de votre locataire afin de voir si votre bien pourrait être de nouveau assurable auprès d’une autre compagnie. Malheureusement, après cette étude, il a été décidé que votre bien n’était plus assurable. Ainsi, nous vous informons que votre bien ne sera plus assuré. Nous tenions à vous en informer. ».

Tant la perception indue par la SAS FONCIA SAINT ANDRE des primes d’assurance du mois de janvier 2021 au 30 juin 2021 que l’absence d’information faite à son mandataire de la résiliation du contrat d’assurance pendant 9 mois sont constitutives à tout le moins d’une négligence fautive dans l’exécution du mandat qui lui avait été confié.

Il résulte du décompte locatif produit aux débats que le montant des loyers impayés par les locataires n’était que de 219,90 euros le 14 janvier 2021, contre 3.992,61 euros le 23 juillet 2021.

Il s’ensuit que le retard pris par la SAS FONCIA SAINT ANDRE dans la notification au bailleur de la résiliation du contrat d’assurance a fait perdre à ce dernier une chance de ne pas trouver un assureur susceptible de garantir les loyers impayés par ses locataires, dont l’insolvabilité n’était pas encore manifeste à la date à laquelle le contrat d’assurance groupe a été résilié.

Il ressort en outre des pièces produites aux débats que l’insolvabilité des locataires apparaît désormais sinon certaine, du moins fort probable ; que les chances de recouvrer auprès de ces derniers les loyers impayés sont ténues.

La perte de chance de ne pas souscrire une assurance ne saurait toutefois être équivalente au montant des loyers et indemnités d’occupation dus par les locataires ; ce préjudice sera évalué à 10% de celle-ci, soit à la somme de 2.624,199 euros au paiement de laquelle la SAS FONCIA SAINT ANDRE sera condamnée.

La SAS FONCIA SAINT ANDRE sera déboutée de la demande de garantie présentée à l’encontre des locataires, lesquels ne sont pas responsables de la faute qu’elle a commise dans l’exécution de son mandat de gestion.

Sur la demande de condamnation des locataires au paiement des loyers impayés

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En application de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la demande présentée à l’encontre des locataires au titre des loyers et indemnités d’occupation se heurte à l’autorité de la chose jugée au regard du dispositif du jugement rendu le 19 septembre 2022.

Les requérants seront par conséquent déclarés irrecevables en cette demande.

Sur la restitution des primes d’assurance indûment perçues

En application de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il résulte de ce qui précède que la SAS FONCIA SAINT ANDRE a indûment perçu la somme de 265,93 euros au titre des primes d’assurance.

La SAS FONCIA SAINT ANDRE sera par conséquent condamnée à restituer cette somme aux requérants.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état

En application de l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les requérants ne justifient pas des frais de remise en état et de déblaiement des meubles dont ils réclament le paiement. Leur demande n’est pas chiffrée.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SAS FONCIA SAINT ANDRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, à l’exception de ceux qui ont été mis à la charge des locataires par jugement du 19 septembre 2022, étant rappelé que les frais compris dans les dépens sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, auquel les parties sont renvoyées.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS FONCIA SAINT ANDRE sera condamnée à payer à [B] [J], [D] [L] et [C] [E] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile ; rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT ANDRE à payer à [B] [J], [D] [L] et [C] [E] – venant aux droits de [V] [L] – la somme de 2.624,199 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas souscrire une assurance susceptible de couvrir les loyers impayés par [O] [Y] et [W] [T] ;

DECLARE [B] [J], [D] [L] et [C] [E] irrecevables en leurs demandes présentées à l’encontre de [O] [Y] et [W] [T] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT ANDRE à restituer à [B] [J], [D] [L] et [C] [E] – venant aux droits de [V] [L] – la somme de 265,93 euros au titre des primes d’assurance indûment perçues ;

DEBOUTE [B] [J], [D] [L] et [C] [E] de leur demande tendant au paiement des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT ANDRE à payer à [B] [J], [D] [L] et [C] [E] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS FONCIA SAINT ANDRE aux dépens de l’instance, à l’exception de ceux qui ont été mis à la charge des locataires par jugement du 19 septembre 2022, étant rappelé que les frais compris dans les dépens sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Le greffier Le juge

D.AGANOGLU N.LOMBARD