Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 MAI 2019

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02112 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B444S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2017 -Juge de l’expropriation de CRETEIL – RG n° 16/00200

APPELANTS

Madame W, AC, F B

née le […] à […]

34 bd Saint-Michel

[…]

Représentée par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Madame X, Y, G B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Monsieur AA, AD, H B

né le […] à […]

6 place Saint-Michel

[…]

Représenté par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Madame Z, A, I J veuve B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMÉES

SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 et ayant pour avocat plaidant, M^e Xavier GOSSELIN, avocat du même cabinet

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

1 Place Général O Billote

[…]

Représentée par M. K L en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M^me Valérie MORLET, conseillère

M^me Marie-José BOU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me M N

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par M N, greffière présente lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté du 28 octobre 2010, le préfet du Val-de-Marne a décidé la création de la zone d’aménagement concerté (ZAC) Ivry-Confluences, dont l’aménagement a été confié à la Société d’aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94).

Par suite, par arrêté du 11 juillet 2011, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique, au profit de la SADEV 94, l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la ZAC Ivry-Confluences.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 02 mars 2015.

Sont notamment concernés par l’opération, les consorts B, propriétaires d’un ensemble immobilier situé aux numéros 3 à 7 rue O P à Ivry sur Seine, correspondant aux parcelles cadastrées, d’une superficie totale de 4 288 m².

Il s’agit de locaux partiellement occupés à titre professionnel par des occupants ayant signé des conventions d’occupation précaire. Une personne occupe un studio à titre d’habitation principale. En dehors des parties occupées, l’ensemble est à l’état brut et dans un état de dégradation avancé. La toiture est apparemment étanche mais vétuste ; en outre, il n’y a aucune installation viable pour les fluides, l’électricité ou le chauffage.

Faute d’accord sur l’indemnisation la SADEV a, par mémoire visé au greffe le 28 octobre 2016, saisi le juge de l’expropriation du Val-de-Marne.

Par jugement du 20 novembre 2017, après transport sur les lieux le 02 mai 2017, celui-ci a :

— fixé l’indemnité due par la SADEV aux consorts B à la somme totale de 2 523 987 euros se décomposant comme suit :

—  2 212 505 euros au titre de l’indemnité principale ;

[ (4 288 m² x 580 euros) – 10 000 euros – (5 290,70 m² x 50 euros)]

—  222 250 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

—  89 232 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyer ;

— débouté les consorts B de leur demande d’indemnité mensuelle au titre des pertes d’indemnité d’occupation précaire et de leur demande au titre de la prime d’assurance annuelle;

— débouté les consorts B de leur demande de prise en charge des frais de gardiennage;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SADEV à verser aux consorts B la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SADEV aux dépens.

Les consorts B ont interjeté appel le 26 décembre 2017.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— adressées au greffe, par les consorts B, le 23 mars 2018, notifiées le 27 mars 2018 (AR du 28 mars 2018) puis déposées le 14 décembre 2018, notifiées le 29 janvier 2019 (AR du 31 janvier 2019), le 14 mars 2019, notifiées le 22 mars 2019 (AR du 26 mars 2019) aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— de les recevoir en leur appel et les y déclarer bien-fondés ; en conséquence:

— de voir constater le désaccord sur la méthode à appliquer dans le cadre de la fixation de l’indemnité de dépossession foncière ;

— de voir constater que le jugement de première instance a omis de statuer sur certaines de leurs demandes et notamment sur l’application de la méthode 'construction terrain intégré’ ;

— de voir constater, en effet, que l’application de cette méthode était plus favorable à la partie expropriée en ce que la valeur du bâti pouvait être supérieure à la valeur du terrain ;

— de voir constater que les cessions de terrains consenties par la SADEV dans le cadre de l’aménagement de la ZAC sont des éléments de comparaison utiles ;

— de fixer l’indemnité foncière à leur revenir, en faisant la moyenne des deux méthodes de calcul, à la somme totale de 7 070 860 euros ;

[ (6 646 400 euros + 7 312 040 euros) / 2 + ( 6 098 800 euros + 6 709 680 euros) / 2]

— en tout état de cause, subsidiairement :

— de retenir la méthode la plus favorable aux expropriés si la Cour estimait ne pas devoir faire une moyenne des deux méthodes proposées ;

— de dire qu’il n’y a pas lieu à pratiquer d’abattement pour occupation compte tenu du caractère libre des locaux ;

— de confirmer le jugement de première instance sur l’allocation d’une indemnité pour perte de loyer ;

— de voir constater que, compte tenu de la prise de possession de l’immeuble intervenue le 18 juillet 2018, les consorts B renoncent à leurs demandes de condamnation de la SADEV à une somme de 25 825 euros par mois en cas de non prise de possession à l’issue de la procédure en fixation d’indemnité de première instance au titre du gardiennage des locaux augmentée d’une indemnité mensuelle au titre des pertes d’indemnités d’occupation précaire de 7 436 euros HT et la prime d’assurance annuelle de 5 331,69 euros ;

— de confirmer le jugement de première instance sur les frais irrépétibles qui leur a été alloué et de condamner la SADEV à leur verser une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— de dire que les dépens resteront à la charge de la SADEV en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation ;

— déposées au greffe, par la SADEV intimée et appelante incidente, le 26 juin 2018, notifiées le 14 août 2018 (AR.du 17 septembre 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— d’infirmer partiellement le jugement du 20 novembre 2017 ; statuant à nouveau, de fixer l’indemnité revenant aux consorts B comme suit :

— à titre principal, selon la méthode de la récupération foncière en valeur partiellement occupée, à la somme totale de 2 271 022,70 euros soit :

—  2 063 657 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  207 365, 70 euros au titre du remploi ;

— à titre subsidiaire, selon la moyenne des valeurs résultant de la méthode de la récupération foncière et de la méthode terrain intégré en valeur partiellement occupée, à la somme totale de 2 630 307 euros soit :

—  2 390 979,12 euros au titre de l’indemnité principale ;

[(2 063 658 + 2 716 901,25) / 2]

—  240 027,91 euros au titre du remploi ;

— à titre plus subsidiaire encore, selon la méthode terrain intégré en valeur partiellement occupé, à la somme totale de 2 989 591,37 euros soit :

—  2 716 901,25 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  270 190,12 euros au titre du remploi ;

— adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, appelant incident, le 27 avril 2018, notifiées le 16 mai 2018 (AR du 23 mai 2018) aux termes desquelles il demande d’infirmer le jugement du 20 novembre 2017 et de fixer l’indemnité de dépossession alternativement comme suit :

—  3 389 000 euros en valeur libre :

—  3 080 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

[(4 060 000 euros + 2 100 000 euros)/ 2]

—  309 000 euros au titre du remploi ;

—  3 342 250 euros en valeur occupée :

—  3 037 500 euros au titre de l’indemnité principale ;

[(3 975 000 euros + 2 100 000 euros) / 2]

—  304 750 euros au titre de l’indemnité accessoire ;

Motifs de l’arrêt :

-sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 26 décembre 2017, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour

ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce les conclusions des consorts B du 23 mars 2018, de la SADEV du 26 juin 2018 et du commissaire du gouvernement du 27 avril 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions en réplique des consorts B du 14 décembre 2018 déposées hors délai sont de pure réplique aux appels incident de la SADEV et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux ; les conclusions du 14 mars 2019 des consorts B contiennent uniquement renonciation à des demandes d’indemnité accessoires et sont donc recevables.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

-Sur le fond

Les consorts B font valoir que :

— le jugement n’a pas fixé la date de référence comme il se doit en estimant que le choix de la date du commissaire du gouvernement ou de la SADEV n’a pas d’incidence sur l’usage effectif de l’immeuble ni sur sa consistance ;

— le jugement n’a fait qu’une évaluation partielle du bien en se limitant à l’examen d’une seule méthode et a de ce fait omis de statuer sur certaines demandes des parties ; en l’espèce, le jugement a retenu la méthode de la récupération foncière considérant que la partie expropriante et la partie expropriée étaient d’accord sur l’application de cette méthode et qu’il n’avait pas besoin de se prononcer sur les demandes subsidiaires ; or ils n’étaient d’accord pour l’application de cette méthode que si la valeur de 1 525 euros/m² était retenue pour le terrain ; ainsi, il est demandé à la cour d’infirmer le jugement pour retenir la méthode la plus favorable d’évaluation ;

— la surface à prendre en compte varie suivant la méthode appliquée :

— la superficie cadastrale de 4 288 m² doit être retenue afin d’appliquer la méthode de la récupération foncière ;

— la superficie de 5 468 m² doit être retenue afin d’appliquer la méthode constructions terrain intégré ; cette superficie a par ailleurs été acceptée par la SADEV qui estimait , que le recours à un expert

judiciaire n’est pas nécessaire ; néanmoins, la SADEV proposait de réduire cette superficie à 5 290,70 m², ce qu’a repris également le Commissaire du gouvernement; or cette pondération de la surface à cause du porche et des entresols au rez-de-chaussée n’est pas justifiée , car l’entresol présente la même utilité que les autres étages en termes d’accessibilité, de hauteur sous plafond et d’éclairage et le porche constitue une partie bâtie à part entière ; en conséquence, il est demandé à la Cour de retenir, pour le calcul de l’indemnité de dépossession revenant à l’indivision B selon la méthode constructions terrain intégré une surface de 5 468 m² ;

—  sur les termes de comparaison retenus dans l’application de la méthode de récupération foncière :

— les références portant sur des cessions de droits à construire ne sauraient être écartées : en premier lieu, il ressort d’un arrêt du 2 février 2017 de la cour de Cassation que les juridictions de fond doivent expliquer en quoi les actes de vente de cessions de droits à construire révéleraient une valeur patrimoniale supérieure à celle d’autres termes de comparaison situés dans la même zone d’urbanisme et bénéficiant, en conséquence, des mêmes conditions légales et effectives de construction ; ensuite, le terrain exproprié détient le même potentiel de constructibilité que les terrains à bâtir cédés par l’aménageur dès lors qu’il est situé dans la même zone d’urbanisme ; effectivement, les droits à construire attachés à un terrain ne sont que le résultat du potentiel de constructibilité d’un terrain, qui est déterminé par application de la règle d’urbanisme ; en l’espèce, le terrain est classé en zone UIC comme les références produites et détient donc le même potentiel de constructibilité ; ainsi, les cessions de droit à construire peuvent servir utilement de termes de comparaison ; en effet, les biens expropriés doivent être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; or le bien exproprié est à la date de référence un terrain nu et libre et un terrain à bâtir ; dès lors, les cessions opérées par un aménageur à un promoteur constructeur dans le périmètre de la ZAC sont des cessions de terrains présentant le même potentiel de constructibilité que les terrains expropriés ;

— la valeur de 580 euros/m² retenue dans le jugement ne saurait être confirmée ; en effet, il y a une erreur sur la valeur à tirer du premier terme de comparaison (550 euros/m² à la place de 978 euros/m², comme cela a été souligné par le Commissaire du gouvernement) ; aussi, le second terme de comparaison ne saurait être retenu en ce qu’il s’agit d’une référence judiciaire n’ayant pas donné lieu à une cession effective ; le troisième et dernier terme de comparaison utilisé ne saurait non plus être retenu , car il s’agit d’un jugement entérinant l’offre de la SADEV en l’absence de références fournies par l’exproprié ; dès lors, cette valeur ne saurait être confirmée dans la mesure où les références utilisées pour l’évaluation du bien exproprié relèvent d’un marché contraint ;

— si la Cour confirmait la valeur de terrain nu et libre du juge de première instance, il lui est demandé de constater que la valeur du terrain est inférieure à la valeur du bâti et qu’il convient donc d’évaluer le bien selon la méthode constructions terrain intégré ;

— la valeur de 1 600 euros/m² doit être retenue, conformément à l’avis d’un expert en la personne du cabinet D qui prend comme élément de comparaison privilégié la cession du 13, rue O P situé à 250 m du bien exproprié ;

—  dans la méthode constructions terrain intégré :

— pour la partie activité, la valeur libre d’occupation de 1 100 euros sera retenue ;

— pour la partie habitation, la valeur libre d’occupation de 3 900 euros/m² retenue dans le jugement sera confirmée ;

— les termes de comparaison de l’expropriant ne seront pas retenus en ce qu’ils ne sont pas comparables (valeur occupée ; caractère définitif incertain ; superficie) ou trop anciens vis à vis du

bien exproprié ;

— un abattement pour occupation ne saurait être appliqué et le jugement doit être infirmé sur ce point ; en effet, le bien doit être considéré comme libre d’occupation , car les occupants ne bénéficiaient que de conventions d’occupation précaire et ne disposaient pas de droits locatifs indemnisables ; à cet égard, dans un arrêt du 1^er mars 2019, la cour d’appel de céans qui les a déclarés recevables d’une action en expulsion contre les sociétés occupantes précaires du bien exproprié et une ordonnance du juge de l’expropriation du 15 février 2019, procédant à l’expulsion desdites sociétés, les a mis hors de cause en constatant qu’ils avaient mis tout en 'uvre procéduralement pour libérer l’immeuble ; dès lors, aucun des arguments invoqués par la SADEV ne saurait être retenu afin de justifier un abattement pour occupation ; en tout état de cause, si un abattement devait être appliqué, il devra l’être de manière proportionnelle à l’occupation et dans les conditions suivantes soit 1,5% ;

— si la cour retenait la méthode de la récupération foncière, il y aurait lieu de déduire de la valeur de terrain les frais de démolition conformément au jugement de première instance, le montant de 50 euros/m² ayant été accepté par les parties ;

— l’indemnité pour perte de loyer de 89 232 euros doit être confirmée ;

La SADEV 94 estime que :

— il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité suivant la méthode de la récupération foncière ; en effet, les consorts B n’avaient pas fait figurer dans le dispositif de leurs écritures la demande de retenir la méthode qui leur était la plus favorable ; dès lors le juge n’était pas lié et n’a pas omis de statuer ; en outre, la méthode ayant vocation à s’appliquer est celle dont le caractère est adapté et approprié au regard de la consistance du bien, appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation, et non la méthode la plus favorable à l’exproprié ; en l’espèce il est incontestable que, compte tenu de l’état de dégradation de l’immeuble, le terrain confère de la valeur au bien de sorte que la méthode la plus appropriée est donc celle de la récupération foncière ; si la Cour considérait que cette méthode n’est pas la plus adaptée, il lui est demandé de retenir :

— à titre subsidiaire, et après recoupement, la moyenne résultant des évaluations faites dans le cadre de la méthode de la récupération foncière et dans le cadre de celle dite du terrain intégré ;

— à titre plus subsidiaire encore, la valorisation résultant de la seule méthode dite 'terrain intégré’ ;

— le bâti, présentant une superficie développée de 5 468 m², doit être pondéré afin de tenir compte de l’utilité relative des différentes parties du bâti (à savoir l’entresol et le porche) ; en effet, l’entresol ne dispose pas d’ouvertures sur l’extérieur et le porche ne constitue qu’une voie de passage vers la cour intérieure de l’ensemble immobilier ; ainsi, il y a lieu de pondérer les surfaces considérées selon les coefficients de 0,2 pour le porche et 0,5 pour l’entresol ; la superficie totale qui doit être retenue est donc de 5 290,70 m² ; en cela, il convient de confirmer le jugement entrepris ;

— un abattement pour occupation partielle doit être appliqué ; en effet, trois conventions d’occupation précaire et un contrat de prêt à usage (ou commodat) portent sur le bien exproprié et cette occupation perdurait à la date de l’ordonnance de l’expropriation soit le 28 janvier 2018 ; ainsi, il convient d’appliquer un abattement d’occupation de 40% pour les locaux commerciaux et 20 % pour les locaux à usage d’habitation ; c’est donc de manière non fondée que le premier juge a refusé de prendre en compte un abattement pour occupation s’agissant des locaux à usage professionnel ; il convient donc d’infirmer le jugement et de tenir compte d’un abattement pour occupation de 15 % ; selon la méthode d’évaluation que la cour retiendra, le montant de l’abattement sera donc déterminé de la manière suivante :

— dans le cadre de la récupération foncière, le montant de l’abattement sera de 4 288 m² x valeur m²

du terrain nu x 14,6 euros x 15 % ;

— dans le cadre de la méthode dite 'terrain intégré', le montant de l’abattement sera de 771 m² x valeur m² de bâti terrain intégré x 15 % ;

— concernant la valeur du bien dans le cadre de la méthode de la récupération foncière :

— la valeur unitaire de terrain nu à bâtir fixée à 580 euros/m² doit être infirmée ; en effet, il ressort des termes de comparaison produits et pertinents une valeur de 550 euros/m² ;

— la valeur de 1 600 euros/m² proposée par les expropriées ne saurait être retenue ; en effet, cette valeur unitaire est accrue , car les références sur lesquelles elle est calculée intègrent la valeur des droits à construire attachés au terrain, qui peuvent parfois être très importants dans la mesure où ils comprennent les coûts à la charge du constructeur ou aménageur tels que les coûts de viabilisation ; par ailleurs, les consorts B reconnaissent eux-mêmes que ces coûts ne correspondent pas seulement aux prix des terrains concernés ; en outre, le rapport D doit être écarté car il n’a pas été réalisé de manière contradictoire et parce que les termes de comparaison qu’il cite ne sont pas versés aux débats ou renseignés, ce qui empêche de vérifier la réalité et la pertinence des références ; en tout état de cause, il ressort du rapport que les références ne sont pas comparables car elles concernent des terrains bâtis (désignés comme encombrés) ;

— en conséquence, si la méthode de la récupération foncière est retenue, il convient de fixer l’indemnité principale à la somme de 2 063 657 euros [(4 288 m² x 550 euros) ' (4 288 m² x 550 euros x 14,6% x 15%) ' (5 290, 70 m² x 50 euros)] ;

— concernant la valeur du bien dans le cadre de la méthode dite « terrain intégré » :

— il convient de retenir la valeur unitaire de 525 euros/m2 au regard des termes de comparaison produits ;

— les valeurs de 1 100 euros/m² pour la partie activités et de 3 900 euros/m² pour la partie logement proposées par les consorts B ne sauraient être retenues ; en premier lieu, il n’y a pas lieu d’opérer une distinction selon la nature des locaux dès lors que la superficie du logement représente une part extrêmement faible de l’ensemble immobilier, soit à peine plus de 0,5% de la superficie totale ; en outre, les termes de comparaison produits pour la partie activité ne sont pas comparables , car leur superficie est largement inférieure à celle du bien exproprié, ce qui conduit à une survalorisation, et parce qu’elles sont dans un meilleur état d’entretien que le bien exproprié ; les termes de comparaison produits pour la partie habitation devront également être écartés , car les actes ne sont pas produits, aucune référence de publication n’est mentionnée, les acquéreurs et les vendeurs ne sont pas identifiés, les dates de mutation ne sont pas précises ; en tout état de cause, les références ne sont pas comparables au bien exproprié dans la mesure où la partie logement se trouve dans un ensemble fortement dégradé ; aussi, le rapport D encourt les mêmes critiques et ne saurait être de nature à fonder les demandes des consorts B ;

— en conséquence, si la méthode « terrain intégrée » est retenue, il convient de fixer l’indemnité principale à la somme de 2 716 901, 25 euros [(5 290, 27 m² x 525 euros) ' (771 m² x 525 x 15%)] ;

— l’indemnité pour perte de loyer d’un montant de 89 232 euros ne saurait être confirmée ;

— à titre principal, il convient de rejeter la demande ; en effet, il y a une manifeste contradiction à considérer que le bien est libre de toute occupation et d’accorder une indemnité pour perte de loyer ; en outre, la jurisprudence n’impose pas d’accorder cette indemnité à chaque fois que l’expropriation affecte des locaux générateurs de revenus ; par ailleurs, cette demande indemnitaire ne peut être accueillie au double motif qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique et que l’exproprié va continuer de

percevoir les fruits de son bien jusqu’à la prise de possession des lieux par l’expropriante, postérieurement au paiement de l’indemnité de dépossession ;

— à titre subsidiaire, il conviendrait que la cour sursoit à statuer dans l’attente de la justification du remploi effectif de l’indemnité d’expropriation, ainsi que de la mise en location de l’immeuble nouvellement acquis ;

— en tout état de cause, si la cour admettait le principe d’une telle indemnité, son quantum devrait être limité à six mois de loyer ; en effet, cette période apparaît suffisante pour réaliser un réinvestissement ;

— les consorts B renoncent à leur demande d’indemnité mensuelle au titre des pertes d’indemnité d’occupation précaire et sur la demande de gardiennage ;

Les consorts B, dans un mémoire spécifique en réplique du 14 décembre 2018 à la SADEV répondent que :

— il convient de retenir la superficie de 5 468 m2 sans la pondérer ; en effet, l’entresol a été obstrué afin d’éviter toute occupation illégale à partir de la rue, l’immeuble étant inoccupé de longue date et les ouvertures de l’entresol étant à une hauteur accessible de la rue ; en outre, le porche constitue une partie couverte à partir de laquelle plusieurs portes donnent accès aux locaux d’activité ;

— un abattement pour occupation ne saurait être appliqué ; en effet, les sociétés ne bénéficiaient que de conventions d’occupation précaire ; en outre, ils ont effectué toutes les diligences pour obtenir l’expulsion de ces occupants sans droit ni titre dès avant la prise de possession par la SADEV ;

— les termes de comparaison dont se prévaut la SADEV sont insuffisants ; en outre, la particularité de la ZAC empêche d’appréhender la réalité du marché immobilier ;

— les termes de comparaison pour la méthode «construction terrain intégré» dont se prévaut la SADEV ne sont pas assez récents pour permettre de connaître la réalité du marché immobilier d’Ivry Sur Seine ; en outre, la SADEV ne tient pas compte de 771 m2 de bâti totalement rénovés et en parfait état dans son évaluation (alors qu’ils représentent environ 20% de la superficie globale) ; par ailleurs, son offre à 525 euros/m2 n’est corroborée par aucun de ses éléments de comparaison qui font ressortir des valeurs toutes supérieures ;

Le commissaire du gouvernement soutient que :

— la superficie de 5 290 m² doit être retenue en l’absence de métré exact effectué par un expert judiciaire ;

— il revient au juge de déterminer si le bien doit être évalué en valeur libre ou en valeur occupée ;

— compte tenu de la configuration du bien à évaluer et des contestations entre les parties, le bien sera évalué suivant la méthode 'terrain intégré’ et 'récupération foncière’ avec application d’une moyenne sur les valeurs vénales retenues ;

— les références font apparaître qu’il existe deux marchés distincts inhérents à la création de la ZAC Ivry Confluences ; toutefois, les termes de comparaison retenus dans le cadre de la méthode de la récupération foncière conduisent à fixer une valeur libre unitaire de 550 euros/m² ; ainsi, il convient de fixer l’indemnité principale totale à la somme de 2 100 000 euros [(4 288 m² x 550 euros) – (5 290 m² x 50 euros)]

— la moyenne des basses des termes de comparaison sera retenue dans le cadre de la méthode

analytique ; dès lors l’indemnité totale de dépossession doit être fixée comme suit :

— en valeur libre : à la somme de 4 060 000 euros ;

[(5 260 m² x 750 euros) + (30 m² x 3 900 euros)

— en valeur occupée : à la somme de 3 975 000 euros ;

[((5 260 m² – 771 m²) x 750 euros) + (750 x 0,85 x 771 m²) + (30 m² x 3 900 euros)]

— en l’absence d’éléments permettant de privilégier une méthode en particulier, il sera réalisé une moyenne des valeurs vénales obtenues afin de fixer l’indemnité principale de dépossession soit :

—  3 080 000 euros en valeur libre ;

[(4 060 000 + 2 100 000 euros) / 2]

—  3 037 500 euros en valeur occupée ;

[(3 975 000 + 2 100 000 euros) / 2]

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur la date de référence, sur la superficie, sur la méthode d’évaluation, sur la fixation d’indemnité d’expropriation en valeur libre ou en valeur occupée, sur l’indemnité pour perte de loyer ; les consorts B renoncent à leurs demandes d’indemnité au titre du gardiennage des locaux, au titre de l’indemnité mensuelle pour les pertes d’indemnité d’occupation précaire et au titre de la prime d’assurance.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a indiqué qu’il n’était pas en capacité de la fixer avec précision, que le commissaire du gouvernement retenait le 12 avril 2016 et la SADEV le 9 avril 2015, qu’ils n’apportaient aucun élément pour fonder leur affirmation, et que le choix de l’une de ces deux dates n’avait pas d’incidence sur l’usage effectif de l’immeuble ni sur sa consistance et qu’il n’en sera en conséquence tiré aucune conséquence juridique particulière.

Les consorts B demandent de fixer une date de référence, sans préciser laquelle, la SADEV retient le 9 avril 2015 et le commissaire du gouvernement le 12 avril 2016.

En l’espèce s’agissant d’un droit de préemption urbain, en application des articles L213'4 a et L213'6

du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public , approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; celle-ci est donc celle du 12 avril 2016, date à laquelle la dernière révision du plan local d’urbanisme de la commune d’Ivry-sur-Seine et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé est devenue exécutoire.

En conséquence cette date sera ajoutée au jugement.

S’agissant des données d’urbanisme, il n’est pas contesté que le bien est situé en zone UIC, zone unique Ivry confluences.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier situé aux numéros 3 à 7 rue O P à Ivry-sur-Seine sur les parcelles cadastrées ATN°71 et 22 pour une contenance globale de 4288 m² ; les superficies étant contestées, seront examinées ci-après.

Le premier juge a indiqué que ces locaux sont partiellement occupés à titre professionnel par les occupants ayant signé des conventions d’occupation précaire, une personne occupant un studio à titre d’habitation principale ; qu’en dehors des parties occupées, l’ensemble est à l’état brut et dans un état de dégradation avancée, les murs et les sols sont en béton brut, la toiture est apparemment étanche mais vétuste, aucune installation viable n’existe pour les fluides, l’ électricité ou le chauffage ; il se référait pour le surplus au procès-verbal de transport sur les lieux du 2 mai 2017, auquel sont annexées des photographies.

Les consorts B indiquent qu’ils se reportent au procès-verbal de transport, en précisant que les parcelles sont situées à Ivry-sur-Seine, commune limitrophe de Paris, auxquelles on accède notamment par les portes d’Italie et de Bercy en longeant la Seine, qu’elles sont situées au c’ur de l’opération d’intérêt national Seine Amont, et qu’elles sont devenues des « biens rares » eu égard aux opérations d’aménagement à proximité de Paris intra-muros.

La SADEV indique que la quasi-totalité de la superficie du bâti est constituée de locaux d’activité, qui se trouvent presque entièrement dans un état particulièrement dégradé ; elle produit des photographies et souligne que le bien est incontestablement en très mauvais état.

Le commissaire du gouvernement souligne que la plus grande partie du bâtiment est dans un état très dégradé et inutilisable en l’état.

Il ressort du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 2 mai 2017, auquel se réfèrent les consorts B, qu’il s’agit d’une parcelle presque entièrement occupée par un bâtiment industriel composé selon les cas d’un niveau , de deux ou de trois ; la plus grande partie du bâtiment est dans un état très dégradé et inutilisable en l’état ; les sols, murs et plafonds sont à l’état brut, souvent détériorés, tagués par endroits, humides à d’autres ; aucune installation électrique ni aucun réseau viable n’existe, le sol est le plus souvent recouvert de vieux carreaux de lino collés et les huisseries sont pour la plupart inexistantes ou inexploitables.

Quelques travaux sommaires pour maintenir le bâtiment hors d’eau ont cependant été effectués selon Madame B.

Une chambre, avec salle d’eau avec douche et WC, est occupée par une personne, qui indique effectuer des rondes régulières de surveillance de l’édifice, Madame B précisant qu’il ne s’agit cependant pas d’un logement de fonction.

Une partie du bâtiment faisant face à la cour intérieure est occupée par une entreprise l’utilisant semble-t-il comme lieu de stockage ; cette partie, haute de plafond, est repeinte et possède un accès

sur la cour par une large et haute ouverture fermant par un rideau électrique.

Un autre bâtiment, situé sur la gauche en entrant dans la cour, est également occupé par plusieurs sociétés, selon les indications Madame B lors de la visite. Dans cette partie occupée, l’ électricité a été refaite, les murs et le sol sont dans un état tout à fait correct pour un usage d’entrepôts avec bureau et mezzanine.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la première instance, soit le 20 novembre 2017.

— sur l’indemnité principale

Le premier juge indique que les parties se sont accordées à titre principal sur l’utilisation de la méthode de la récupération foncière, pour une surface de 4288 m² ; au regard des éléments de comparaison qu’il a retenus, et notamment de la relative ancienneté d’une vente de 2014 et du moins bon emplacement de la référence du 6 mars 2017 pour le bien situé impasse Prudhon, il a fixé une valeur unitaire de 580 euros/ m², puis un abattement pour occupation forfaitaire de 10'000 euros et enfin un abattement pour démolition conforme à l’accord des parties forfaitaires de 50 euros m², soit une indemnité principale de (4288m²X 580 euros/M²)-10000 euros-264535 euros=2 212 505 euros.

Les consorts B indiquent que la surface à prendre en compte est différente selon la méthode que l’on applique à savoir la superficie cadastrale de 4288 m² pour l’application de la méthode de la récupération foncière, et pour la méthode construction terrain intégrée une surface de 5468 m².

La SADEV demande de retenir la méthode de la récupération foncière , conteste la surface retenue par les consorts B pour la méthode de construction terrain intégré , tandis que le commissaire du gouvernement en l’absence d’éléments permettant de privilégier une méthode en particulier, a réalisé une moyenne des valeurs vénales selon les deux méthodes, avec un calcul en valeur libre et un calcul en valeur occupée.

1° sur la superficie

Dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, les parties ne contestent pas la surface cadastrale de 4288 m².

Dans le cadre de l’application de la méthode construction terrain intégrée, les consorts B produisent un détail de la superficie des bâtiments et demandent de retenir une surface de 5468 m².

La SADEV ne conteste pas le détail produit pour 5468 m², mais indique qu’il y a lieu de pondérer trois surfaces pour tenir compte de leur utilité relative et demande en conséquence de retenir 5290,70 m², ce qui est également retenu par le commissaire du gouvernement.

Il s’agit :

'du rez-de-chaussée du bâtiment, du porche dont la superficie au sol est de 31 m², la SADEV demandant de la pondérer avec un coefficient de 0,2.

Les consorts B demandent de n’ appliquer aucun abattement en indiquant que le porche constitue une partie couverte à partir de laquelle plusieurs portes donnent accès aux locaux d’activité.

Le porche ne constituant qu’une voie de passage vers la cour intérieure de l’ensemble immobilier, il convient d’appliquer à la superficie de 31 m² une pondération avec un coefficient de 0,2 soit 31X 0,2= 6,2 m²

— Du rez-de-chaussée des bâtiments 1et 2, des entresols dont les superficies sont respectivement de 90 m² et 215 m² pour un total de 305 m², la SADEV demandant de pondérer de 0,5, les consorts B rétorquant, que cet espace correspond à un étage courant et qu’il comporte des ouvertures qui ont été occultées et obstruées pour éviter toute occupation illégale à partir de la rue.

Cependant cet entresol ne disposant pas d’ouverture sur l’extérieur, il convient d’appliquer sur la superficie une pondération avec un coefficient de 0,5 soit 90+ 215= 305, soit 305X 0, 5 = 152,5 m².

Dans le cadre de cette méthode, la superficie totale est donc de :

(5468'31'305)+ 6,2+ 152,5= 5290,70 m².

Il sera donc retenu une surface de 5290 m².

2° sur la méthode d’évaluation

Les consorts B indiquent qu’ils n’étaient d’accord sur la méthode de la récupération foncière, que sous la réserve de la valeur du terrain qu’ils sollicitaient de 1525 euros/ m²; ils soulignent que le montant d’ indemnisation du premier juge est inférieur à l’offre subsidiaire de la SADEV de 2'661'831,25 euros et de son offre encore plus subsidiaire de 2'833'753 euros et qu’elle est également très sensiblement inférieure à la proposition du commissaire du gouvernement de 3'342'250 euros, alors qu’il l’avait même évalué dans ses précédentes écritures à 4'631'000 euros.

La SADEV rétorque que les consorts B n’ont pas fait figurer dans le dispositif de leurs conclusions de première instance de bien vouloir retenir la méthode la plus favorable.

Aux termes de l’article L321'1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et le juge de l’ expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui paraît la mieux approprié à la situation des parcelles expropriées ; en l’espèce, au regard de la consistance des biens, il n’existe, comme l’admettent les parties, aucun élément permettant de privilégier une méthode en particulier et il convient en conséquence pour une juste indemnisation de faire la moyenne des deux méthodes, à savoir celles de la récupération foncière et de la construction terrain intégré.

Il convient donc d’examiner les références produites par les parties :

A méthode de la récupération foncière

1° par les consorts B

Ils indiquent que le jugement a examiné tout d’abord les références suivantes :

'72, rue Q R : 1906,28 euros/m² (pièce numéro 26)

'13, rue O P : 1679,35 euros et non 2241,85 euros/m² comme indiqué par le jugement(pièce numéro 25)

'[…]

'68, rue Q R : 973 euros/m² (pièce numéro 24)).

Ils précisent qu’ils n’avaient invoqué que la cession du 72 rue Q R et 13, rue O P, que le premier juge dans une motivation a indiqué que ces ventes concernent outre le bien lui-même des droits à construire sur le terrain concerné et les a écartées.

Ils affirment que la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de la prise en compte des cessions de droits à construire, que son terrain détient le même potentiel de constructibilité que les terrains à bâtir cédés par l’aménageur, que les cessions de terrain à bâtir par l’aménageur s’effectuaient dans le cadre de la réalisation d’une opération d’aménagement qu’est la Zac qui constitue effectivement une opération spécifique, mais dont les particularités ne touchent pas au potentiel de constructibilité du terrain, et que la SADEV est un aménageur.

En l’espèce, la SADEV produit les actes de ces ventes concernant outre le bien lui-même, des droits à construire sur le terrain concerné. Les ventes opérées par la SADEV 94 s’inscrivent en effet dans l’opération Ivry’confluence, qui a pu conduire celle-ci à associer des opérateurs en vue du développement des programmes de logements, bureaux, commerces et activités prévues et a donné lieu à un protocole d’accord signé avec plusieurs opérateurs et conventions signées avec d’autres.

L’opération d’aménagement Ivry’confluence implique un caractère réglementaire précis avec certes des droits pour les acquéreurs, mais également plusieurs obligations qui leur sont faites, notamment d’édifier le programme à construire à usage de logements sociaux et de logements en accession à la propriété ; les acquéreurs doivent également se conformer au cahier des charges de cession de terrain approuvé par le maire d’Ivry-sur-Seine le 21 janvier 2014 et doivent participer à l’action culturelle dans le cadre des projets qui leur seront présentés ; certains actes de vente prévoient que l’acquéreur devra reverser à la SADEV 94 un compléments de prix dans le cas où les logements à construire devant être revendu en accession à la propriété seraient vendus à un prix moyen supérieur au prix prévisionnel moyen visé dans l’acte de vente et d’autres actes de vente décrivent les subventions dont bénéficient les aménageurs partenaires ; de son côté la SADEV 94 réalise notamment les travaux de désamiantage, travaux de démolition, et sont à sa charge les coûts liés aux droits réels qui seraient susceptibles de grever l’immeuble ; ces ventes opérées par la SADEV 94 prennent en compte un montage réglementaire complexe, des modalités de financement spécifiques et des partenariats dépassant le cadre de la simple vente immobilière.

Le code de l’urbanisme ne définit pas «les droits construire » ou « droit de construire» ou « droit à bâtir », ces expressions figurant seulement dans le code de l’urbanisme avant la loi SRU de 2000, pour désigner les possibilités de construction existantes sur les parcelles données en application des règles d’urbanisme (PLU essentiellement).

Au niveau juridique, les droits de construire acquis peuvent etre cédés de manière distincte du terrain auquel ils sont attachés, soit dans cadre d’une Zac, avec l’autorisation de l’aménageur, pour être utilisés sur une autre parcelle, soit par le biais de l’utilisation de la division volume ; il existe même une distinction entre les droits à construire qui résultent de l’application des règles d’urbanisme, et ceux qui résultent du contrat passé entre le propriétaire du terrain et l’aménageur, les droits étant dans ce dernier cas contractuellement définis, sachant qu’ils peuvent alors ne pas correspondre à ce qui résulterait simplement des règles d’urbanisme, puisque certains 'achats’ ont pu être opérés.

En conséquence, les cessions de droits à construire doivent être écartées, car elles ne correspondent pas à des ventes immobilières. En effet, le constructeur, maître de l’ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés ; le prix qu’il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d’aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, indemnité d’évictions commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre , frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d’architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d’assurance, frais financiers, TVA résiduelle; les consorts B indiquent d’ailleurs : ' le coût d’équipement est réparti entre les constructeurs en proportion du nombre de mètres carrés qu’ils construisent et de la nature et la destination des futures constructions'. C’est pourquoi il existe une différence de valeur entre les différents terrains que vend l’aménageur : ainsi celui qui doit construire essentiellement des logements sociaux ou qui doit intégrer une crèche en sa construction paye moins cher ces droits à construire que celui qui ne ferait que du tertiaire; les

valeurs de ces cessions à construite sont donc trop différentes, pour constituer des termes de référence cohérents.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement écarté les références susvisées correspondant à des droits à construire.

Les consorts B produisent en appel une nouvelle référence correspondant à une vente intervenue entre Emmaüs liberté et la résidence de la région parisienne d’intérêt située […] à Ivry-sur-Seine cadastrée section AP 57 d’une superficie de 586 m²,le 11 décembre 2013 au prix de 680'000 euros, faisant ressortir une valeur de terrain nu et libre de 1160 euros/m². (Pièce N° 27).

Cependant les consorts B admettent que l’acte fait expressément mention d’un projet de construction auquel sont attachés 1145 m² de droits à construire ; en conséquence cette référence non comparable sera écartée pour les mêmes motifs.

Les consorts B produisent enfin un rapport établi par Monsieur D, expert immobilier le 21 mars 2018 (pièce numéro 40).

Ce rapport d’expertise soumis au débat contradictoire est recevable.

Cet expert procède à une évaluation selon la méthode de la récupération foncière, puis selon celle dite terrain intégrée et conclut à l’application de la méthode de la récupération foncière, à titre principal de 6'646'400 euros sur la base d’une valeur de terrains nus de 2600 euros/m² pour 4288 m², déduction faite du coût de démolition pour 50 euros/m² appliqué à une superficie de 4288 mètres carrés.

Cet expert ne fait cependant pas mention de l’état du bien exproprié, si ce n’est pour signaler que local à usage d’habitation est «considéré en bon état», alors qu’il est établi , qu’ en dehors des parties occupées, que l’ensemble est dans un état de dégradation avancée, ce qui constitue un facteur de moins-value important.

Il cite 11 références , dont celle du 68, avenue Q-R, […] 13, rue O Ringaud, 72, avenue Q-R, […] qui correspondent à des cessions de droits à construire qui ont déjà été écartées, et la dernière concerne un terrain bâti qui ne peut être comparé à un terrain nu dans le cadre de la méthode de la récupération foncière ; s’agissant des 6 autres références, aucune indication n’est mentionnée sur les références de publication permettant aux parties de se procurer les actes et de connaître leur nature exacte, il n’est d’ailleurs même pas mentionné l’ identité des parties pour ces références permettant à la cour de connaître les caractéristiques du bien.

En outre la vente de juin 2016 concerne un terrain situé 50, […], bâti, puisqu’il est indiqué dans le rapport que le terrain est encombré ; la vente en mai 2017 d’un terrain situé quai Marcel Boyer de 4756 m², au prix de 1283 euros/m² concerne également un terrain bâti; la vente en janvier 2015 d’un terrain situé boulevard de Stalingrad de 9284 m²,1 640'000 euros/m² concerne une cession de droits à construire (pièce numéro 17) ;la vente en décembre 2015 d’un terrain situé 57, […] 2508 m² pour un prix de 693 euros / m² concerne également une cession de droits à construire, de même que la vente en décembre 2015 d’un terrain situé 63'69, […], et la vente en octobre 2015 d’un terrain 19'[…].

Il convient en conséquence d’écarter ce rapport établi par D comme étant non pertinent.

2° par la SADEV

'vente du 8 décembre 2014 entre la SADEV 94 la SCI 43'45, […] : […] à

Ivry-sur-Seine, AR 110, 1258 m², libre, zone UIC, 629'900 euros remploi compris, 629'000 hors remploi, soit une valeur de 500 euros/m² ;comme l’indiquent effectivement les consorts B , cette vente a également concerné les parcelles AR 111,112 et 113 pour une superficie totale de 1771 m² pour un prix de 1'732'000 euros soit 978 euros/m² , mais l’acte de vente distingue expressément les prix de chacun des biens vendus et lesdites parcelles sont bâties à la différence de la parcelle AR numéro 110.

(Pièce en annexe des conclusions du commissaire du gouvernement)

Cette référence pertinente également citée par le commissaire du gouvernement sera retenue.

'Arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 février 2016 entre SADEV 94 et Tariau : un terrain situé 7'[…] à Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section X 31,32, 36 et 37 pour 630 m², libre, en zone UIC, 528 euros/m².

Les consorts B indiquent que cette référence judiciaire n’a pas donné lieu à une cession effective et ne peut donc être retenue comme élément comparaison (pièce numéro 31).

Ce seul motif, s’agissant d’une référence judiciaire, ne saurait justifier de l’écarter.

Il convient en conséquence de retenir cette référence pertinente.

'Jugement du 6 mai 2017 du tribunal de grande instance de Créteil : un terrain situé 3'5'7, impasse Prudence à Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée […] et 103 pour 834 m², occupé, zone UIC, 540 euros/m² en valeur libre puis application d’un abattement pour occupation.

Les consorts B indiquent que ce jugement entérinait l’offre de la SADEV dès lors qu’aucun élément de comparaison n’était produit par l’expropriée si ce n’est une offre de vente de terrains parues sur « se loger ».

Ce seul élément ne saurait justifier d’écarter cette référence pertinente qui sera retenue.

3° par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement a également retenu une ordonnance d’expropriation rendue par le juge de Créteil le 2 mars 2015 pour un terrain à bâtir situé […] de 3428 m² pour un montant de 640 euros/m².

Cette ordonnance d’expropriation ne peut fixer de valeur unitaire d’un bien et sera donc écartée.

La moyenne des références est donc de :

550+978+ 528+ 540 =2596 /4= 649 euros.

Il convient en conséquence, de retenir au regard du bien à évaluer et du caractère manifestement élevé de la référence à 978 euros, une valeur de 550 euros/m² pour le terrain soit :

4288 m²X 550/m²= 2 100 000 euros.

— Sur l’application de l’abattement pour démolition

L’abattement pour démolition n’est pas contesté par les parties de façon forfaitaire à 50 euros/m²

Il convient de retenir :

— terrain:4288 m² X550 euros/m²= […]

— abattement pour frais de démolition: 5290 m²X 50 euros=264 535 euros

L’indemnité principale est donc de […] euros – 264535 euros =2 093 865 euros arrondi à 2 100 000 euros.

B méthode de la construction terrain intégrée

1° par les consorts B

A pour la partie activité

En cause d’appel ,la partie expropriée ne sollicite plus un prix en fonction de la destination des locaux, mais produit des éléments de comparaison pour des locaux mixtes.

Elle fait état de 4 nouveaux termes et produit les actes :

'jugement du 15 décembre 2014 du tribunal de grande instance de Créteil : terrain situé à Ivry-sur-Seine cadastrée section Y numéro 28, […], 2466,36 m², 1200 euros/m² libre d’occupation (pièce numéro 30).

Il ressort du procès-verbal de transport , que le bien se trouvait en état correct, voir en très bon état. Cette référence ne peut donc être comparée avec le bien exproprié qui est en état très dégradé et elle sera donc écartée.

'acte du 16 novembre 2015 intervenu entre la SADEV et la SCI Inter Ivry : 11'13'15, […] à Ivry-sur-Seine, bâtiment d’activité de bureau avec centre de traitement informatique élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, superficie développée de 2714,90 m², 3'250'000 euros, soit 1197 euros/m² occupés(pièce numéro 32).

Selon l’acte, il s’agit d’un bien immobilier construit entre 1988 et 1990, et au vu des photographies produites par la SADEV qui ne sont pas contestées, il s’agit d’un immeuble moderne, de belle facture et en parfait état, qui ne peut être comparé au bien exproprié.

Cette référence non pertinente sera donc écartée.

' acte du 17 décembre 2014 intervenu entre Paris partenaire et MGEN: 55, rue S T à Ivry-sur-Seine, 1390 m² et 25 places de stationnement, cadastrée section I N° 143, 2 300'000 euros, soit 1654 euros/ m² libre d’occupation (pièce numéro 33)

Il s’agit dune référence portant uniquement sur des bureaux tel que mentionné dans l’acte, d’un immeuble de construction récente, de belle facture et en bon état, au regard des photographies produites, qui sont pas contestées.

Cette référence non pertinente sera donc écartée.

'Acte du 17 juillet 2013 intervenu entre la société Candela et Sader 94 : 50, […], section AT numéro 42, 1569 m², surface utile de 170,20 m² libre d’occupation, 850'000 euros, soit 1151 euros/m² de surface utile libre d’occupation (pièce numéro 34).

Si la SADEV indique qu’il s’agissait d’un bien en bien meilleur état, la photographie produite ne rapporte pas cette preuve et cette référence comparable sera en conséquence retenue.

2° par la SADEV

Elle cite sept références :

'acte du 28 juillet 2014 entre la SADEV 94 les consorts E : (pièce numéro 4) un ensemble immobilier à usage d’atelier/bureau situé 8 et 8 bis avenue Q R à Ivry-sur-Seine, parcelles cadastrées AT 79 et 80 pour une superficie totale de 1040 m², superficie des constructions de 2237,50 m², libre, 610'275 euros, soit 493,15 euros/m² en valeur libre.

Cette référence également citée par le commissaire du gouvernement porte sur un bien comparable, d’état d’entretien similaire et situé à proximité immédiate du bien à évaluer.

Cette référence pertinente sera donc retenue.

'Acte de vente du 19 septembre 2012 entre SADEV et la coopérative de l’université club (pièce numéro 5) : un ensemble immobilier à usage d’entrepôts/bureau, situé 4, […], édifié sur la parcelle cadastrée section Y numéro 138 pour 2738 m², superficie du bâti de 2195 m², libre, 1'350'000 euros, soit 615 euros/m² libre.

Cette référence est trop ancienne, datant de plus de 5 ans, et sera en conséquence écartée.

— Jugement définitif du tribunal de grande instance de Créteil du 19 novembre 2012 entre SADEV 94 la société Soft Ads immobilier : un ensemble de biens à usage industriel situé 32, rue O P à Ivry-sur-Seine, sur la parcelle cadastrée section AU numéro 10 pour 3772 m², libre, 3'640'000 euros, avec une ventilation pour les locaux usages activité : 900 euros/m² X 1723 m² carrés = 1'550'700 euros

Cette référence pertinente sera retenue.

'Jugement définitif du 24 juin 2013 de Créteil :SADEV 94 -SCI des 13,15 et 17, rue Renan : un ensemble immobilier à usage d’activité situé 13'15 et […] à Ivry-sur-Seine, section AT numéro 54, valeur retenue pour la partie usage d’ activité ou de bureau de 900 euros /m² en valeur libre.

Outre l’ancienneté de la référence, de 5 ans, le jugement distingue la valeur des bâtiments à usage de bureaux de 2200 euros/m² et la valeur des bâtiments à usage d’activités à 900 euros.

Cette référence trop ancienne sera écartée.

'arrêt du 15 mai 2014 de la cour d’appel de Paris : SADEV 94 -SCI Ivry 3:1 ensemble immobilier à usage activité/bureau situé rue O Gallet à Ivry-sur-Seine, en bon état d’entretien tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, 489 m², 569'000 euros, soit 1164 euros/ m² en valeur libre

Les consorts B contestent cette référence en indiquant que la cour a fixé une valeur différente entre l’atelier pour 1000 euros et les bureaux pour 1500 euros et que cette référence est ancienne.

Cependant cette référence est comparable et pertinente sera donc retenue, datant de moins de 5 ans.

'acte de vente du 15 avril 2015 entre SADEV 94 et la société Perez : 13 et 15, […] et 5, […] à Ivry-sur-Seine, AY 97 ,immeuble de 1134 m² à usage de bureaux avec hangar, 1 006 402 euros, soit 887 euros/m² en valeur libre.

Cette référence également citée par le commissaire du gouvernement est à proximité du bien à évaluer, étant pertinente, non critiquée par les consorts B sera retenue.

'acte de vente du 4 juillet 2011 entre la SCI Cordylière et la SADEV 94 : un ensemble immobilier à usage d’atelier/commercial/bureau/restaurant situé 17 avenue Q-R à Vitry-sur-Seine, AZ 74 pour 9458 m², comprenant 3 bâtiments, superficie des constructions de 7607 m², 3'850'000 euros, soit 506 euros/m².

Cette référence est trop ancienne datant de plus de 5 ans et sera donc écartée.

3° par le commissaire du gouvernement

Outre les références déjà retenues, il cite :

'février 2014:9 rue Raymond Lefebvre Ivry-sur-Seine, un pavillon transformé à usage de bureaux premiers étage de stockage rez-de-chaussée, 120'000 euros, soit1091 euros/m².

Le commissaire gouvernement précise qu’il maintient cette référence tout en constatant le caractère atypique et distinct du bien à évaluer.

Il convient d’écarter cette référence, le commissaire du gouvernent soulignant son coté atypique.

'Jugement du tribunal de grande instance du 9 janvier 2017 22 22 bis rue O P Zac confluence, en zone UIC, parcelle UIC 91,900 euros/ m²

Les consorts B indiquent que le jugement n’est pas produit. Cependant la valeur retenue par le jugement n’étant pas contestée, cette référence pertinente sera retenue.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il il ressort de l’ensemble des termes de comparaison retenus une valeur unitaire de 842 euros /m², mais que pour tenir compte de l’état d’usage des locaux d’activité, il retient une fourchette basse de 750 euros/le m²; en effet la visite sur place a mis en évidence l’ état dégradé de la plupart des bâtiments et ne pourra être retenu pour 2508 m² de bureaux en l’état actuel du bâti ; pour autant, les quatre termes de comparaison apportés dans les mémoires d’appel des expropriés portent sur les mutations de bureau principalement et dans un état d’entretien sans comparaison avec le bien à évaluer; ensuite il est fait référence à la méthode utilisée par l’expert D soit un abattement de fait d’environ 20 % pour la partie activité (900 euros/m²/800 euros/m²) ; il ne pourra donc être retenu ces termes de comparaison en l’état et la valeur unitaire proposée de 2100 euros/m² pour l’ensemble de la partie activité .

La moyenne des valeurs retenues par la cour est donc de :

'1151+ 493,15+ 900+ 1164+ 887+ 900= 5495,15/6= 915, 85 euros

Cependant le procès-verbal de transport a mis en évidence l’état dégradé voire inutilisable de la plupart des bâtiments, ce qui constitue une moins value importante et il convient en conséquence de ramener la valeur unitaire à 750 euros, et de fixer la valeur à: 750 euros/mètre carré X 5260 m²= 3 945 000 euros

B partie habitation

1° consorts B

Ils citent 5 références de transactions d’appartements une pièce à Ivry-sur-Seine :

'juin 2016 : 26, […], 23 m², 500 euros/m²

'avril 2016 : 66, boulevard de Brandebourgs, 21 m², 4677 euros/m²

'avril 2016 : 66, boulevard de Brandebourg, 25 m², 4410 euros/m²

'janvier 2016 : 3, rue U V, 34 m², 4412 euros/m²

— janvier 2016 : cet boulevard de Brandebourgs, 21 m², 3810 euros/m²

soit une moyenne de 4461 euros/m²

Ils soulignent que l’expert Monsieur D a également retenu cette valeur.

Cependant aucune référence de publication n’est mentionnée, les actes ne sont pas produits, les acquéreurs et le vendeur ne sont pas identifiées, et les 2 mutations ne sont pas précisées, permettant de connaître la nature de ces mutations et leurs caractéristiques .

En conséquence ces références seront écartées.

Il en va de même pour le rapport de Monsieur D , dont les références seront écartées pour le même motif.

[…]

L’expropriant retient une valeur de 3900 euros/m².

3° commissaire du gouvernement

Il retient la même valeur.

Les parties retiennent la valeur de 3900 euros/m².

La partie expropriante retient une valeur unitaire de 3900 euros/m² en première instance tout comme le partie expropriée dans son mémoire d’appel ; cette valeur sera confirmée, soit 117'000 euros

Il convient en conséquence de retenir une valeur de 3900 euros

soit 30 m² X 3900 euros =117'000 euros au total.

— Sur l’application de l’abattement pour occupation

Le premier juge n’a pas appliqué d’abattement pour occupation s’agissant des locaux à usages professionnels loués dans le cadre de conventions d’occupation précaire, en cours de résiliation. Pour le contrat du prêt portant sur le studio meublé, il a appliqué un abattement compte tenu de son occupation à titre d’habitation principale ; cependant il a considéré que la méthode de la récupération foncière s’intéresse à la superficie cadastrale soit 4290 m², qu’ un abattement pour occupation ne pourrait s’appliquer que par référence à la surface développée soit 5468 m² et il a fixé en conséquence un abattement pour occupation forfaitaire à la somme de 10'000 euros.

Les consorts B demandent de ne pas fixer d’abattement et retiennent uniquement un abattement pour frais de démolition dans le dispositif de leurs conclusions.

La SADEV 94 demande de déduire un abattement de 4288m²X 550 euros X 14,6 %X 15%= 51'648 euros et le commissaire du gouvernement laisse à l’appréciations de la cour le caractère occupé ou libre du bien au regard des conventions d’occupation précaires et effectue une étude en valeur occupée et libre.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en l’espèce, à cette date du 2 mars 2015, les biens expropriés étaient partiellement occupés, à titre professionnel par les occupants ayant signé des conventions d’occupation précaire et une personne occupait un studio à titre d’habitation principale.

Il convient en conséquence de fixer les indemnités en alternative soit :

'en valeur libre:

750 euros X 5260m²=3 945 000 euros

3 945 000 +117000= 4 062 000 euros arrondi à 4 060 000 euros

'en valeur partiellement occupée :

(750 euros/m²X (5260-771m²)+117000 euros+(750 euros/m²X 0, 85 X771 m²) = 3 366 750 euros +117000 euros+491512 euros=3 975 262 arrondis à 3 975 000 euros.

En l’absence d’éléments permettant de privilégier une méthode en particulier, et au regard de de l’importance du montant alloué en fonction de la méthode, il convient de réaliser une moyenne des valeurs vénales obtenue soit :

'moyenne en valeur libre : 4'060'000 euros + 2'100'000 euros/2 = 3'080'000 euros

— moyenne en valeur occupée : 3'275'000 euros+ 2'100'000 euros/2 = 3'037'500 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

A en valeur libre

20 % de 5000 euros= 1000 euros

15 % de 10'000 euros= 1500 euros

10 % pour le surplus= 306'500 euros

Total : 309'000 euros

B en valeur occupée

20 % de 5000 = 1000

15 % de 10'000 euros= 1500 euros

10 % pour le surplus= 302'250 euros

Total : 304'750 €

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de loyer

Le premier juge a alloué aux consorts B la somme de 89'232 € au titre de la perte de loyer conformément à leur demande.

La SADEV demande à titre principal de rejeter cette demande, à titre subsidiaire de surseoir à statuer, et enfin à titre infiniment subsidiaire de ramener le quantum à 6 mois de loyers.

Lorsque à la date de l’ordonnance d’expropriation, le bien est loué, le propriétaire est fondé à obtenir une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à celui-ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire ; il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement alloué aux consorts B une indemnité pour perte de loyer, conformément à la durée habituelle d’un an, soit la somme 89'232 €.

3° sur l’indemnité pour perte d’indemnité d’occupation précaire.

Le premier juge les a déboutés.

Les consorts B indiquent qu’ils ont renoncé à cette demande pour perte d’indemnité d’occupation précaire de 7436 € hors-taxes mensuels

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

4° sur l’indemnité pour frais de gardiennage

Le premier juge les a déboutés.

Les consorts B indiquent qu’ils ont renoncé à cette demande à hauteur de 25'825,49 euros mensuels.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

5° sur l’indemnité pour le remboursement de la prime d’assurance

Le premier juge a débouté les consorts B de cette demande.

Les consorts B indiquent qu’ils ont renoncé à cette demande de remboursement de la prime d’assurance de 5331,69 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à verser aux consorts B la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SADEV à payer aux consorts B la somme de 3500 euros sur ce même fondement en appel.

— sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SADEV 94 perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties

Ajoutant au jugement

Fixe la date de référence au 12 avril 2016

Infirme partiellement le jugement entrepris

Statuant à nouveau

Fixe l’indemnité principale et de remploi due par la SADEV 94 à Madame W B, Monsieur AA B, Madame X B et Madame Z AB épouse B au titre de la dépossession des parcelles situées au numéro 3'7, rue O P à Ivry-sur-Seine cadastrée section AT numéro 71 et numéro 22 à la somme totale de :

'en valeur libre : 3'389'000 euros se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 3'080'000 euros

'indemnité de remploi : 309'000 euros

'En valeur occupée : 3'342'250 euros se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 3'037'500 euros

'indemnité de remploi : 304'750 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions .

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Condamne la SADEV 94 à payer la somme de 3500 euros aux consorts B au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Condamne la SADEV 94 aux dépens d’appel.

La greffière Le président