TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Chambre 04 N° RG 23/08431 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XRAY
JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025
DEMANDEURS :
M. X Y […] représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
M. Z AA […] représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEUR :
La SCCV […], prise en la personne de son représentant légal 35 Allée du chargement 59650 VILLENEUVE D’ASCQ représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER : Sophie ARES, Greffier
DEBATS :
Vu la cloture différée de l’instruction au 03 septembre 2025.
A l’audience publique du 04 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Novembre 2025.
Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Sophie ARES, greffier.
1

---

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCCV […] – […] a réalisé un programme immobilier à usage d’habitation dénommé ''Villa […]', situé […] (Nord) et destiné à être vendu par lots en la forme de vente en l’état futur d’achèvement.
M. X Y et M. Z AA (ci-après ''les acquéreurs'') ont signé, le 04 octobre 2019, un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement de type T4 en R+1, numéroté 3108, et un emplacement de stationnement en R-1, numéroté […], au sein du bâtiment 3 dépendant de l’îlot 7 dudit ensemble immobilier à vendre en l’état futur d’achèvement, le tout moyennant la somme totale de 321.700 euros T.T.C.
Ledit contrat faisait état d’une livraison prévisionnelle de l’immeuble au 2e trimestre 2021.
L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été régularisé le 30 décembre 2019, confirmant un achèvement de la construction au cours du 2e trimestre 2021, sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison pour cause légitime.
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 mars 2023, M. Y et M. AA ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure le promoteur-vendeur d’avoir à leur transmettre tous justificatifs de nature à expliquer le retard pris dans la livraison de l’immeuble et d’avoir à leur formuler une proposition d’indemnisation.
Néanmoins, la livraison du bien n’étant toujours pas intervenue à cette date, M. Y et M. AA ont, suivant exploit daté du 02 juin 2023, fait assigner la SCCV […] – […] (ci-après « la société venderesse » ou « le promoteur-vendeur ») devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de dommages et intérêts.
Suivant ordonnance en date du 16 octobre 2024, la clôture de l’instruction a été différée au 16 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 04 septembre 2025.
Suivant mention au dossier datée du 11 juin 2025, une révocation de clôture a été ordonnée avec nouvelle clôture différée au 03 septembre 2025, sans modification de la date de l’audience de plaidoiries.
La livraison du bien est finalement intervenue le 23 juillet 2025.
* * *
Au terme de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 août 2025, M. Y et M. AA demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1110, 1171, 1231-1, 1353, 1601-1, 1611 du Code civil, L. 211-1, L. 212-2 et R. 211-1 du Code de la consommation, 415 [sic] et 700 du Code de procédure civile, de :
- dire et juger leurs demandes recevables et bien fondées,
- constater que la SCCV […] – […] n’a pas respecté son obligation de délivrance dans le délai contractuellement prévu,
- juger que la SCCV […] – […] a engagé sa responsabilité et doit les indemniser,
2

---

En conséquence,
- condamner la SCCV […] – […] à leur payer :
- la somme de 47.902,74 euros à titre de dommages-intérêts pour les frais afférents au paiement du loyer compte tenu du retard dans la livraison, suivant décompte arrêté au 23 juillet 2025,
- la somme de 3.194,45 euros à titre de dommages- intérêts pour les frais de garde-meuble compte tenu du retard dans la livraison, suivant décompte arrêté au 23 juillet 2025,
- la somme de 20.748,80 euros à titre de dommages- intérêts pour les frais liés au prêt compte tenu du retard dans la livraison, suivant décompte arrêté au 23 juillet 2025,
- la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de l’inconséquence de la SCCV […] DE […] – […] – […],
- la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- juger que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec bénéfice de l’anatocisme sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- condamner la SCCV […] – […] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCCV […] – […] aux entiers dépens et frais d’instance.
Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la société […] – […] demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1102 et 1103 du Code Civil, de :
- débouter M. Y et M. AA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- reconventionnellement, voir condamner M. Y et M. AA à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives susvisées pour l’exposé des moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire et juger” ou à
“constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes ne seront, par conséquent, le cas échéant pas retenues en tant que telles mais seront alors étudiées en leur qualité de moyens des parties.
Par ailleurs, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, le tribunal rappelle n’avoir à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il est également rappelé, au regard de ce même article, que les parties doivent formuler expressément leurs prétentions et moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées ; il n’appartient pas au tribunal d’effectuer le tri dans les pièces des parties, celui-ci pouvant se limiter à l’examen de celles expressément visées à l’appui de chaque prétention.
3

---

Sur le retard de livraison
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
La vente d’immeubles à construire est définie par l’article 1601-1 du même code comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et qui peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que, dans l’acte authentique de vente daté du 30 décembre 2019, la date d’achèvement de l’immeuble vendu était fixée dans le courant du 2e trimestre 2021, soit une livraison au plus tard le 30 juin 2021 (pièce n°1, page 43).
Elle est finalement intervenue le 23 juillet 2025, soit avec près de 49 mois de retard.
Pour expliquer ce retard, la SCCV […] – […] invoque huit causes légitimes de suspension du délai, au sens du contrat, à savoir l’impact de la pandémie de Covid 19, les difficultés d’approvisionnement et pénuries de matériaux, la défaillance de la société ENCOBAT, la procédure collective de l’entreprise GCM MENUISERIE, la survenue d’intempéries, la survenance de difficultés liées à l’étancheur APPLITECH et au carreleur LEERS CARRELAGE ainsi que la survenue d’un sinistre lié à des pluies anormales.
L’acte authentique de vente comporte, en effet, une clause listant les évènements considérés comme « causes légitimes de suspension de délai de livraison », à savoir (pièce n°1 demandeur, page 44) :
« – […]
- des intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,
- du redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs,
- de la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant),
- de la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’ ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires,
- des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux,
[…]
- des troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations,
- des retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc.),
- des difficultés d’approvisionnement,
[…] ».
4

---

Ladite clause stipule, à cet égard, que :

« Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.
S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré de 1 mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier ».
Il sera ici relevé que les parties n’opèrent, tant à l’acte authentique de vente que dans le cadre de la présente instance, aucune réelle distinction entre délai d’achèvement de l’immeuble et délai de livraison, ces deux notions y étant indifféremment employées et y paraissant assimilées, ce dont il sera pris acte.
Par ailleurs, par cette clause, M. Y et M. AA ont accepté, pour la justification des causes légitimes de suspension du délai de livraison stipulées à l’acte, de s’en remettre à une attestation établie par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sans que soit stipulée la nécessité de joindre d’autres justificatifs, hormis s’agissant du cas particulier des intempéries et de celui de la défaillance d’une entreprise pour lesquels est exigé un élément objectif complémentaire.
M. Y et M. AA entendent, néanmoins, faire valoir que ladite clause constitue une clause abusive comme créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties au contrat, au sens des dispositions des articles 1171 du Code civil et L.212-1 du Code de la consommation, dès lors qu’elle laisse la production des justificatifs des retards de livraison à la discrétion du promoteur.
Sur la validité de ladite clause de causes légitimes de suspension du délai de livraison
L’article 1171 alinéa 1er du Code civil dispose que, « dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite ».
Aux termes des articles L.212-1 alinéa 1er et L.212-2 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non- professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
L’article R.212-1 6° précise que, « dans les contrats conclus entre des professionnels et de non professionnels ou des consommateurs sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article L.212-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de [
…] 6° supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non- professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l’une quelconque de ses obligations ».
5

---

En l’espèce, outre que les demandeurs ne tirent aucune conséquence de cette argumentation, ne sollicitant pas, au dispositif de leurs écritures, que cette clause soit jugée non-écrite, il convient d’observer que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a pas, par nature, pour objet, et/ou pour effet de créer, au détriment du non- professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Si le tribunal peut concevoir que l’indépendance du maître d’œuvre soit interrogée et, partant la sincérité de ses attestations mise en doute, celui-ci étant lié au promoteur- vendeur d’immeuble à construire par un contrat de louage ouvrage, il n’en demeure pas moins qu’il est un tiers au contrat de vente d’immeuble en état futur d’achèvement et est, de surcroît, particulièrement qualifié et légitime à établir de telles attestations, puisqu’il dirige les travaux de construction de l’immeuble. En outre, il y a lieu de rappeler que la teneur desdites attestations reste soumise à contrôle juridictionnel, ce d’autant que l’acquéreur demeure admis à rapporter la preuve que l’évènement allégué ne présente pas les caractères de la force majeure et qu’un vendeur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences.
Il n’est ainsi pas établi que la clause litigieuse est une clause potestative qui confère une « infinie liberté » au vendeur-promoteur et il n’y a pas lieu de la considérer comme abusive et/ou non écrite.
Sur l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison
* S’agissant de l’existence d’intempéries
La SCCV […] – […] fait valoir, en premier lieu, l’existence de 85 jours d’intempéries et entend ainsi se prévaloir de 170 jours de retard légitime, après application de la clause de doublement alléguée insérée à l’acte de vente.
Au soutien de cette prétention, il est versé aux débats l’attestation du maître d’œuvre datée du 20 janvier 2023, aux termes de laquelle il est indiqué que « pour le chantier relatif aux travaux de construction des 21 logements collectifs, 4 logements individuels et 2 logements réhabilités situés à […] (59) avenue de Dunkerque : […] Les intempéries sont de 85 jours pour la durée du chantier allant du 01/07/2020 au 31/12/2022 » (pièce n°9 demandeurs).
Pour justifier des jours d’intempéries, la SCCV défenderesse produit des relevés d’AGATE Météo listant l’ensemble des jours d’intempéries retenus, sur la ville de Lille, soit celle du lieu du chantier, entre le 01/07/2020 et le 08/12/2022, à savoir 199 jours (pièces n°[…] à 20).
Ces relevés permettent de comprendre qu’une journée est classée en intempérie si les précipitations sont supérieures à 10mm et/ou si la température est inférieure ou égale à 0°C et/ou si les rafales sont supérieures à 60 km/h. Il ne peut, dès lors, être considéré, comme le fait l’acquéreur, que le relevé d’AGATE Météo ne constituerait pas un relevé météorologique alors qu’il reprend pour chaque jour les données relevées en termes de pluie, de températures et de rafales.
6

---

Par ailleurs, le seul fait que ces relevés soient datés du 08 décembre 2022 ne saurait suffire à remettre en question l’analyse faite par AGATE Météo des jours d’intempéries et à considérer qu’il s’agirait de relevés de complaisance établis de toute pièce uniquement pour les besoins de la cause.
L’acte de vente n’exige pas davantage de preuve.
Dans ces conditions, au vu des justificatifs produits conformément aux stipulations contractuelles, il sera retenu que le chantier a été impacté par 85 jours d’intempéries, soit un retard légitime d’avancée du chantier de 85 jours majoré d’un mois supplémentaire (la clause insérée au contrat n’étant pas, contrairement à ce que soutient la société défenderesse, une clause de doublement), soit un retard justifié jusqu’au 23 octobre 2021.
* S’agissant du sinistre lié à des pluies anormales
La S.C.C.V. venderesse expose, en outre, que d’importantes infiltrations ont affecté les travaux d’étanchéité lors de précipitations anormales survenues en cours de chantier, ce qui a rendu nécessaire toute une série d’investigations et de travaux pour y remédier et provoqué un arrêt de la quasi-totalité des lots. Elle invoque ainsi l’existence d’une cause spécifique de suspension en cas de troubles résultant d’inondations, ainsi que l’existence d’un cas de force majeure.
Elle verse, au soutien de sa demande, une attestation du maître d’œuvre datée du 04 juillet 2024 aux termes de laquelle il est indiqué que le chantier « subi un retard estimé
[à cette date] à 397 jours lié aux éléments suivants :
- Désordres d’infiltrations sur les travaux d’étanchéité survenus en automne 2023 lors des précipitations abondantes.
- Diagnostic de recherche de fuites en date du 20 décembre 2023.
- Expertise mandatée par le Gros œuvre pour vérifier la conformité des seuils sur le bâtiment collectif.
- Remise du rapport des seuils en date du 17 mai 2024.
- Analyse du rapport des seuils.
- Mise à jour du devis des travaux de reprise d’étanchéité en fonction du rapport d’expertise.
- Ordre de service d’étanchéité délivré le 10 juin 2024 pour une fin de travaux au 20 septembre 2024.
- Reprise des désordres sur les travaux intérieurs du fait des infiltrations à compter de septembre 2024.
L’ensemble de ces éléments ont provoqué un arrêt partiel des travaux du bâtiment collectif et des extérieurs impactant les lots :
- Electricité, plomberie, sols, peinture, menuiseries intérieures, menuiseries extérieures, plâtrerie, VRD et carrelage.
Aussi les interventions des Corps d’Etat secondaires démarreront en octobre 2024 selon le planning prévisionnel. La date d’achèvement prévisionnel du bâtiment est fixée à janvier 2025.
Le nombre de fours de retard est établi à compter de la date de remise du rapport soit au 20 décembre 2023 jusqu’à la date prévision[n]elle d’achèvement au 20 janvier 2025 soit un nombre de jours de retard de 397 jours. » (pièce n°39).
Toutefois, le sinistre dont il est fait état ne saurait être assimilé à la survenance d’une inondation au sens de la clause de suspension insérée à l’acte de vente, cette notion, bien que n’y étant pas définie, se caractérisant communément par des phénomènes de submersion et non d’infiltrations.
7

---

Dès lors qu’elle ne figure pas parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison de l’immeuble, la survenance d’un tel sinistre doit, pour être de nature à légitimer le retard de livraison, répondre aux conditions de la force majeure et il appartient, à ce titre, à la société défenderesse de rapporter les caractères imprévisible, irrésistible et extérieur de cet évènement pour caractériser le cas de force majeure allégué.
Tel n’est pas le cas, ce d’autant qu’il n’est versé aux débats aucun élément propre à justifier de l’ampleur du sinistre allégué non plus qu’à en déterminer la cause, ni le diagnostic de fuite ni le rapport d’expertise évoqués par le maître d’œuvre n’ayant été versés aux débats.
Ce motif ne saurait, dès lors, légitimer de quelconque retard dans l’avancée du chantier et la livraison de l’immeuble.
* S’agissant de la défaillance de la société ENCOBAT
La société venderesse fait également valoir une cause légitime de suspension du délai de livraison relative à la défaillance de la société ENCOBAT, qui s’était vu confier le lot gros œuvre (pièces n°1 et 2 défenderesse) et a abandonné le chantier, causant un retard de 250 jours. Elle sollicite ainsi la reconnaissance d’un retard justifié de 500 jours, après application de la clause alléguée de doublement.
Au soutien de sa prétention à ce titre, elle verse aux débats une attestation du maître d’œuvre datée du 11 juillet 2023, aux termes de laquelle il est indiqué (pièce n°30) :
« La société ENCOBAT titulaire du lot Gros œuvre a abandonné le chantier le 3 novembre 2021. Outre le fait que ce lot n’était pas achevé à cette date, il a alors été découvert des travaux réalisés non conformes aux plans du dossier marché et aux plans techniques réalisés par les entreprises des autres lots. Cela a retardé le démarrage des autres corps d’états a savoir:
- Absence de réalisation de plusieurs dés béton pour les sorties en toitures empêchant la réalisation des travaux du lot étanchéité et la réalisation des sorties VMC, gaz et ventilations de chutes par le lot Plomberie – chauffage – VMC.
- Mauvaise implantation des réservations en dalle par le lot Gros œuvre ne permettant pas au lot Plomberie – chauffage – VMC de démarrer les travaux et par conséquence le démarrage du lot Plâtrerie.
- Erreurs dans l’implantation des bâtis des portes d’entrée des logements par le lot gros œuvre ne permettant pas au lot plâtrerie de démarrer ces travaux. Les travaux de Gros œuvre ont été repris par les entreprises CMN BATIMENT, DECLERCQ et FMT BATIMENT à compter du 11 juillet 2022. En l’absence d’entreprise titulaire du lot Gros œuvre, le chantier a été interrompu à l’exception de certains travaux d’étanchéité tels que l’étanchéité des terrasses réalisés afin de préserver les ouvrages réalisés par le gros œuvre du 03 novembre 2021 au 11 juillet 2022. ».
M. Y et M. AA estiment, toutefois, que la preuve de la défaillance de l’entreprise ENCOBAT n’est pas apportée par la SCCV. Ils font valoir que les attestations du maître d’œuvre se contredisent, puisqu’il est notamment évoqué, dans deux autres attestations datées des 31 janvier 2022 et 20 janvier 2023, un abandon de chantier en date du 06 décembre et non 03 novembre 2021 (pièces n°3 et 8 en demande).
8

---

Les indications apportées par le maître d’œuvre au sein de son attestation précitée du 11 juillet 2023 quant à un abandon de chantier dès le 03 novembre 2021 et non à compter du 06 décembre 2021 sont néanmoins corroborées par les autres éléments versés aux débats par la société défenderesse, à savoir :
- une attestation d’abandon de chantier établie par le maître d’œuvre le 08 novembre 2021, faisant état d’un abandon par l’entreprise ENCOBAT à compter du 03 novembre 2021 (pièce n°3),
- un procès-verbal de constat dressé le 04 novembre 2021 dans le cadre de cette carence de l’entreprise ENCOBAT (pièce n°4),
- la copie d’une lettre recommandée avec avis de réception adressée à l’entreprise ENCOBAT le 08 novembre 2021 aux fins de convocation à constat contradictoire d’abandon de chantier (pièce n°7),
- la copie d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée à l’entreprise ENCOBAT le 16 novembre 2021 aux fins d’achèvement de ses travaux (pièce n°8),
- le compte rendu de chantier du […] novembre 2021 confirmant la carence de l’entreprise ENCOBAT (pièce n°5).
En revanche, il est justifié de la signature dès le 30 mai 2022 d’un nouvel acte d’engagement pour le lot gros œuvre avec la société CMN BATIMENT (pièce n°29 défenderesse) et en l’absence de communication de l’ordre de service relatif à l’intervention de cette société non plus que des actes d’engagement des autres sociétés DECLERCQ et FMT BATIMENT, cette date sera retenue comme mettant fin à la cause légitime de suspension du délai d’achèvement.
Dès lors, il sera retenu que la défaillance de la société ENCOBAT, parfaitement justifiée, a causé un retard de chantier de 209 jours (du 03/11/2021 au 30/05/2022), soit un report justifié de la date d’achèvement de l’immeuble au 20 juin 2022 (23/10/2021
+ 209 jours + 1 mois).
* S’agissant de la défaillance de la société APPLITECH ENVELOPPE
La société venderesse entend également se prévaloir de la défaillance de la société APPLITECH ENVELOPPE, titulaire du lot Etanchéité, pour laquelle le maître d’œuvre indique, aux termes de son attestation du 11 juillet 2023, qu’elle « a abandonné le chantier le 8 décembre 2022 », causant une interruption de chantier « du 08 décembre 2022 au 20 avril 2023 », date de reprise des travaux d’étanchéité par l’entreprise BARDAGE et CO (pièce n°30). Elle sollicite que soit retenu, à ce titre, une incidence de 264 jours (132 jours x 2).
Il est versé aux débats, à l’appui de cette demande, la lettre de mise en demeure d’avoir à achever ses prestations adressées à la société APPLITECH par lettre recommandée avec avis de réception du maître d’œuvre datée du 08 décembre 2022 (pièce n°24), ainsi que l’ordre de service émis au bénéfice de la société BARDAGE et CO le 14 avril 2023, faisant état de la reprise des travaux le 20 avril 2023 (pièce n°27).
La S.C.C.V. justifie ainsi, conformément aux termes de l’acte de vente, de la cause de suspension du délai d’achèvement de l’immeuble dont elle se prévaut et il n’est apporté, en demande, aucun élément propre à caractériser un défaut de diligence du promoteur-vendeur au titre de la défaillance de la société APPLITECH et de la recherche d’une entreprise propre à la remplacer.
En considération des éléments ci-dessus, il sera retenu une nouvelle cause légitime de suspension à hauteur de 134 jours (08/12/2022 au 20/04/2023) + 1 mois, soit un délai d’achèvement valablement suspendu jusqu’au 1er décembre 2022.
9

---

* S’agissant de la procédure collective de l’entreprise GCM MENUISERIE
La société défenderesse souligne, par ailleurs, que la société GCM MENUISERIE, à laquelle était initialement confié le lot menuiseries intérieures (pièce n°10 défenderesse), a été placée en redressement judiciaire le 08 juillet 2022, procédure qui a finalement été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 07 septembre 2022. Elle verse, à cet égard, les extraits du BODACC correspondants (pièces n°11 et 12).
Par suite, il est justifié de la signature d’un nouvel acte d’engagement avec la société PRODUCTIQUE CHARPENTE MENUISERIE (PCM) le 08 février 2023 (pièce n°17).
Le maître d’œuvre confirme, dans son attestation du 11 juillet 2023, que « à la suite du redressement judiciaire de l’entreprise GCM, titulaire du lot Menuiseries intérieures, le 8 juillet 2022, puis de sa liquidation judiciaire le 07 septembre 2022, les travaux de Plâtrerie ont été retardés du fait de l’absence d’approvisionnement des bâtis de portes des logements et ce, jusqu’à la date de signature de Marché de l’entreprise PCM nouvelle entreprise désignée pour le lot Menuiseries intérieures » (pièce n°30).
A cet égard, il est n’est pas établi que la S.C.C.V. ait manqué de diligence ou de promptitude dans sa recherche d’une nouvelle entreprise en remplacement de la société GCM MENUISERIE, recherche qui s’avère toujours complexe au regard des craintes engendrées par la reprise d’un chantier en cours impliquant une reprise du support.
Ces évènements, justifiés conformément aux stipulations contractuelles, justifient dès lors un retard de 216 jours (08/07/2022 au 08/02/2023) + 1 mois, soit un délai d’achèvement de l’immeuble porté au plus tard au 05 août 2023.
* S’agissant de la défaillance de la société LEERS CARRELAGE
La SCCV […] – […] fait également valoir la lettre du maître d’œuvre datée du 11 juillet 2023 aux termes de laquelle : « A la suite de la dissolution de l’entreprise LEERS CARRELAGE, titulaire du lot Chape – Carrelage – Faïences le 15 février 2023, les travaux de Plâtrerie ont été retardés par l’absence de réalisation des chapes en rez-de-chaussée et ce jusqu’à la date de signature de Marché de l’entreprise SARL MEHMET nouvelle entreprise désignée pour le lot Chape – Carrelage – Faïences le 30 mai 2023. » (pièce n°30).
Il est effectivement justifié d’une déclaration de cessation d’activité auprès de l’INSEE le 30 novembre 2022, d’une publication le 25 février 2023 au journal d’annonces légales d’une clôture de dissolution anticipée et d’une radiation du registre du commerce et des sociétés de la société LEERS CARRELAGE le 10 mai 2023 (pièce n°31 défenderesse).
Toutefois, s’agissant d’un cas de défaillance d’entreprise intervenante sans redressement ou liquidation judiciaire, il doit également pouvoir être justifié d’une lettre recommandée avec accusé réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant. Tel n’est pas le cas en l’espèce, ce que la société défenderesse reconnaît au demeurant.
Par conséquent, aucune cause légitime de suspension du délai d’achèvement ne saurait être retenu à ce titre.
10

---

* S’agissant de l’impact de la pandémie de Covid 19
Enfin, la SCCV […] – […] entend se prévaloir de répercussions importantes de la pandémie de Covid 19 sur la gestion de chantier et l’allongement des différents délais d’exécution.
Toutefois, outre qu’aucune précision n’est apportée quant aux incidences concrètes de ladite pandémie sur le chantier de la Villa des Ormes, il doit être observé qu’il n’est versé aux débats aucun courrier du maître d’œuvre attestant de ce que le planning prévisionnel d’achèvement de l’immeuble aurait subi des décalages pour ce motif et à hauteur de combien de jours.
Il ne saurait, dans ces conditions, être retenu de cas de force majeure à ce titre pour justifier du retard pris dans l’achèvement des travaux et la livraison de l’immeuble.
* S’agissant de difficultés d’approvisionnement
La société […] – […] fait également valoir avoir, « comme la quasi-totalité des promoteurs et constructeurs de France », subi des pénuries de matières premières liées tant à la crise du Covid 19 qu’au contexte international, sans autre précision.
Il n’est, au soutien de cette argumentation pour le moins succincte et abstraite, renvoyé à aucune pièce et le tribunal n’a pas retrouvé de justification à ce titre au sein de l’une des attestations de maîtrise d’œuvre versées aux débats.
Il ne saurait, dans ces conditions, être retenu de cause légitime de suspension du délai de livraison à ce titre, laquelle n’est, en tout état de cause, pas chiffrée.
* * *
Il résulte de l’ensemble de ces développements que le délai d’achèvement et de livraison de l’immeuble objet de l’acte authentique de vente du 30 décembre 2019 a été valablement prorogé au 05 août 2023.
Il demeure, ainsi, un retard injustifié entre le 05 août 2023 et le 23 juillet 2025, soit durant 719 jours calendaires ou près de 24 mois.
Sur les dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L’article 1611 du même code dispose que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».
Aux termes de l’article L.261-11 du Code de la construction dans sa rédaction applicable à la convention signée entre les parties, le contrat de vente d’immeuble à construire doit être conclu par acte authentique et préciser notamment la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison et, lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du Code civil, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
11

---

Ce texte n’impose pas de mentions obligatoires relatives aux pénalités dues en cas de retard dans la livraison du bien vendu.
En l’espèce, il convient de préciser, à titre liminaire, qu’il n’est pas fait état par les parties d’une quelconque clause fixant, à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 décembre 2019, le montant ou même le principe d’une pénalité en cas de non-respect du délai de livraison contractuellement prévu.
Sur le préjudice financier
* Sur l’indemnisation du préjudice lié aux loyers acquittés
M. Y et M. AA sollicitent la somme de 33.136,40 euros au titre des loyers (somme arrêtée au 31 juillet 2025) qu’ils ont dû continuer à régler faute d’avoir pu intégrer leur appartement dans le délai convenu.
La société défenderesse conclut au rejet de la demande, estimant que rien n’indique que l’appartement n’ait pas été acheté dans le but de réaliser un investissement locatif. Elle rajoute que le montant du loyer réglé par l’acquéreur, qui s’inscrit en un contrat entre propriétaire et locataire, lui est inopposable.
Sur ce, contrairement à ce qui est soutenu en défense, il est parfaitement établi que M. Y et M. AA ont procédé à l’acquisition litigieuse en vue de faire de l’appartement acquis leur résidence principale, cela étant d’ailleurs expressément entré dans le champ contractuel dès le contrat de réservation conclu avec la S.C.C.V. (pièce n°24 demandeurs, page 4).
En raison du retard injustifié de livraison entre le 05 août 2023 et le 23 juillet 2025, M. Y et M. AA ont été contraints de continuer à régler des loyers pour se loger, ce qu’ils n’auraient pas eu à faire si l’immeuble avait été livré en temps et en heure.
Ils justifient du montant desdits loyers sur la période, soit 905,74 euros par mois, puis 960,51 euros par mois à compter du mois de janvier 2025 (pièces n°15 et 37), étant précisé que les sommes versées à titre de provisions sur charges, qui correspondent à des consommations que M. Y et M. AA auraient, en tout état de cause, eues indépendamment de ce retard (eau, électricité et entretien des parties communes, le cas échéant chauffage collectif, etc.), ne sont pas imputables à ce dernier.
Dès lors, le préjudice de M. Y et M. AA à ce titre s’établit comme suit :
- du 05 au 31 août 2023 : 788,87 €,
- de septembre 2023 à décembre 2024 inclus : 16 x 905,74 € = 14.491,84 €,
- de janvier à juillet 2025 inclus : 7 x 960,51 € = 6.723,57 €,
soit la somme totale de 22.004,28 euros.
* Sur l’indemnisation de frais de garde-meubles
M. Y et M. AA exposent avoir, en outre, été contraints de stocker leurs effets personnels au sein d’un garde meuble dans l’attente de la livraison du bien objet de la construction, moyennant un montant mensuel de 65,54 euros par mois, leur appartement provisoire étant plus petit.
Néanmoins, la seule facture de garde-meuble produite et datée du mois de mars 2023 (pièce n°16) ne saurait être jugée suffisante pour justifier de la réalité d’une telle dépense sur toute la période du retard considéré (soit du 05/08/2023 au 23/07/2025).
12

---

La demande sera rejetée.
* Sur l’indemnisation des frais intercalaires du prêt immobilier
M. Y et M. AA sollicitent, en outre, le remboursement de la somme de 20.748,80 euros au titre des frais intercalaires, intérêts et primes d’assurance de prêt, qu’ils ont dû supporter relativement à leur prêt immobilier.
La S.C.C.V. défenderesse conclut au rejet de cette demande, au motif de l’absence d’incidence du retard de livraison sur l’obligation autonome de rembourser le prêt conformément au tableau d’amortissement établi.
Sur ce, si M. Y et M. AA versent aux débats, au soutien de leur demande, un tableau d’amortissement de prêt (pièce n°25), force est de constater que cet élément est insuffisant, en l’absence de communication du contrat de prêt y afférent ainsi que de relevés de comptes ou autres justificatifs de paiement, à démontrer que les sommes alléguées payées l’ont effectivement été et ce, relativement à l’opération immobilière litigieuse, ce d’autant qu’un tel tableau d’amortissement ne revêt habituellement aucun caractère contractuel et n’est transmis à l’emprunteur qu’à titre informatif.
De surcroît, à supposer ces frais justifiés en leur principe et en leur montant, leur imputabilité au retard dénoncé n’est pas davantage objectivée par les pièces versées aux débats, alors que les cotisations d’assurance et intérêts dont il est réclamé le remboursement font, en l’absence de démonstration du contraire, partie intrinsèque de tout prêt immobilier souscrit pour le financement d’une acquisition.
La demande sera donc rejetée.
Sur le préjudice moral
Si la société défenderesse soutient être « la première victime des retards d’achèvement du bien », il ne peut être contesté que le retard de livraison injustifié de 719 jours soit de près de 24 mois, laissant les acquéreurs dans l’incertitude du délai dans lequel ils seraient en mesure de prendre possession de leur bien et d’y emménager alors que la date de livraison a été reportée à de très nombreuses reprises, a causé à ces derniers des tracas constitutifs d’un préjudice moral.
M. AA verse, à cet égard, aux débats un certificat médical de son médecin traitant, daté du 30 janvier 2024, aux termes duquel il est fait état de répercussions du souci causé par le retard de livraison de son nouvel appartement sur la qualité de son sommeil et, par conséquent, « sur sa qualité de vie » que le médecin estimait se détériorer « de manière préjudiciable » (pièce n°21).
En considération de ces éléments, le préjudice moral des acquéreurs sera indemnisé à hauteur de 3.500 euros.
Sur les intérêts
L’article 1231-7 du Code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
13

---

En l’espèce, rien ne justifie qu’il soit décidé autrement que ce que l’article 1231-7 prescrit, de sorte que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La capitalisation annuelle des intérêts, de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera par ailleurs ordonnée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La résistance à une action en justice ou à des démarches de résolution amiable d’un différend ne saurait prendre le caractère d’une faute qu’à la condition que soit démontré le caractère abusif de cette résistance. L’abus dans la résistance se révèle dans la mauvaise foi du défendeur, ce qui suppose la démonstration de son intention de nuire.
En l’espèce, les demandeurs font grief à la société venderesse d’avoir procédé par voie d’affirmations péremptoires pour soutenir la légitimité du retard de livraison, sans fournir d’éléments réellement probants.
Néanmoins, dès lors qu’il est retenu que plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison s’appliquent au cas d’espèce, il ne saurait être conclu que la SCCV […] DE […] […] – LDHF a fait preuve de résistance abusive.
M. Y et M. AA seront, en conséquence, déboutés de leur demande de ce chef.
Sur les mesures accessoires
L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, la SCCV […] – […], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ce qui entraîne le rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.
L’équité commande, en outre, de la condamner à verser à M. Y et M. AA la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 précité.
Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
14

---

Condamne la SCCV […] – […] à verser à M. X Y et M. Z AA les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices liés au retard de livraison de l’immeuble acquis en l’état futur d’achèvement suivant acte notarié daté du 30 décembre 2019 :
- 22.004,28 euros au titre de leur préjudice financier (loyers acquittés),
- 3.500 euros au titre de leur préjudice moral ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Condamne la SCCV […] – […] à verser à M. X Y et M. Z AA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCCV […] – […] aux entiers dépens de la présente instance ;
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Le greffier, La présidente.
15