Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 j, 9 avril 2026, n° 22/08472

Autour de la décision
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur les notes en délibéré
- Sur les demandes de la société LE CALME DE L'ETANG
- I. Sur la licéité du premier type de clause
- A. Sur la qualification de la clause
- B. Sur la validité de la clause et les conséquences
- II. Sur la licéité de la seconde clause
- A. Sur la qualification de la clause
- B. Sur la validité de la clause
- C. Sur les conséquences
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Lyon 9 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La société LE CALME DE L'ETANG, exploitant un EHPAD, a contesté la validité des clauses d'indexation de loyers dans ses baux commerciaux. Elle demandait que ces clauses soient réputées non écrites et sollicitait le remboursement des sommes indûment perçues par les bailleurs.

Le tribunal a distingué deux types de clauses litigieuses. La première, qualifiée de clause d'augmentation forfaitaire, a été jugée valide et donc maintenue. La seconde, qui prévoyait une indexation basée sur le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées avec une garantie de 1% d'augmentation, a été jugée illicite car elle excluait la réciprocité de la variation.

En conséquence, le tribunal a ordonné la restitution des trop-perçus de loyers pour les baux comportant la clause illicite, tout en déboutant la société LE CALME DE L'ETANG de ses demandes concernant les baux avec la clause jugée valide.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 10 cab 10 j, 9 avr. 2026, n° 22/08472
Numéro(s) :	22/08472
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jacques AGUIRAUDYann VIEUILLENicolas DHUINBenjamin CABAGNOPhilippe NOUVELLETThomas BOUDIER
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETCHOISEZ & ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	S.A.S.U. LE CALME DE L' ETANG

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/08472 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XC2G

Jugement du 09 avril 2026

Grosse à :

Maître Thomas BOUDIER – 2634

la SCP [A] AGUIRAUD ET [N] NOUVELLET – 475

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 avril 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. LE CALME DE L’ETANG

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas BOUDIER, avocat au barreau de LYON, et Maître Nicolas DHUIN de L’AARPI D’ORNANO DHUIN, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [R] [M]

née le 01 Septembre 1961 à [Localité 2] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, et Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [X] [I]

né le 15 Avril 1974 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté Maître Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, et Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [K] [V]

né le 23 Octobre 1952 à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [V]

née le 06 Décembre 1945 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représentée Maître Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, et Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [W] [D]

né le 21 Mars 1964 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 5]

Madame [H] [D]

née le 19 Mars 1962 à [Localité 6] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [U] [T]

né le 17 Octobre 1967 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [T]

née le 05 Août 1968 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

S.N.C. LES MOLIERES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

Monsieur [N] [Z]

né le 02 Août 1960 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 8]

S.A.R.L. BESSENAY REAL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 9]

Monsieur [O] [B]

né le 02 Juillet 1966 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 10]

Madame [Y] [B]

née le 18 Novembre 1967 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 10]

S.A.R.L. PATRIMED

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 11]

Monsieur [F] [L]

né le 26 Janvier 1979 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 12]

Madame [P] [L]

née le 17 Mai 1982 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 12]

Monsieur [A] [G]

né le 18 Avril 1953 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 13]

Monsieur [J] [E]

né le 29 Août 1960 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 14]

Madame [S] [Q]

née le 21 Septembre 1967 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 15]

Monsieur [RU] [PN]

né le 23 Mai 1971 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 16]

Madame [S] [PN]

née le 26 Avril 1975 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 16]

Monsieur [RU] [FL]

né le 10 Avril 1949 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 17]

Madame [GX] [TQ] [UU]

née le 13 Octobre 1962 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 18]

Monsieur [XY] [EE]

né le 02 Novembre 1956 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 19]

Monsieur [SI] [LS]

né le 04 Mars 1968 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 20]

S.A.R.L. DE L’ETANG

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 21]

S.A.R.L. ENGOULEVENTS-INVEST

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 22]

Monsieur [SI] [M]

né le 15 Juin 1961 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

EXPOSE DU LITIGE

La société LE CALME DE L’ETANG exploite un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) situé [Adresse 23] à [Localité 20].

Pour ce faire, la société LE CALME DE L’ETANG est titulaire de plusieurs baux commerciaux portant chacun sur des lots étant la propriété de différentes personnes.

Un bail commercial a été conclu le 30 novembre 2007 avec la société PATRIMED portant sur les lots n°84 à 87.

Un bail commercial a été conclu le 30 novembre 2007 avec la société PATRILOC portant sur les lots n°59, 60, 67 et 68.

Le bail commercial a ensuite été transmis :

— pour le lot n°60, à Monsieur [RU] [FL], ce lot lui ayant été vendu par acte authentique du 20 décembre 2018 ;

— pour le lot n°59, à Monsieur [A] [G], ce lot lui ayant été vendu par acte authentique du 24 mai 2019 ;

— pour le lot n°68, à Monsieur [K] [V] et Madame [R] [HN] épouse [V], ce lot leur ayant été vendu par acte authentique du 14 mai 2019.

Un bail commercial a été conclu le 4 décembre 2007 avec Monsieur [U] [T] et Madame [C] [TL] épouse [T] portant sur le lot n°82.

Un bail commercial a été conclu le 10 décembre 2007 avec la société BESSENAY REAL portant sur les lots n°69 à 72.

Un bail commercial a été conclu le 13 décembre 2007 avec Monsieur [NW] [VY] et Madame [PM] [NC] épouse [VY] portant sur les lots n°19 à 22.

Le bail commercial a ensuite été transmis :

— pour le lot n°19, à Monsieur [SI] [M] et Madame [R] [DM] épouse [M], ce lot leur ayant été vendu par acte authentique du 3 avril 2019 ;

— pour le lot n°20, à Monsieur [O] [B] et Madame [Y] [YN] épouse [B], ce lot leur ayant été vendu par acte authentique du 28 mai 2019 ;

— pour le lot n°21, à Monsieur [W] [D] et Madame [H] [WU] [HJ] épouse [D], ce lot leur ayant été vendu par acte authentique du 12 juillet 2019 ;

— pour le lot n°22, à Monsieur [F] [L] et Madame [P] [LE] épouse [L], ce lot leur ayant été vendu par acte authentique du 2 septembre 2019.

Un bail commercial a été conclu le 14 décembre 2007 avec Monsieur [X] [I] portant sur le lot n°83.

Un bail commercial a été conclu le 17 décembre 2007 avec Madame [GX] [TQ] [UU] portant sur le lot n°88.

Un bail commercial a été conclu le 26 décembre 2007 avec la société MONREPOS portant sur les lots n°46 à 49.

Le bail commercial a ensuite été transmis pour l’ensemble des lots n°46 à 49 à la SNC LES MOLIERES, ces lots lui ayant été vendus par acte authentique du 8 mars 2018.

Un bail commercial a été conclu le 26 décembre 2007 avec Monsieur [SI] [CJ] et Madame [SK] [NS] épouse [CJ] portant sur les lots n°1 à 4.

Un bail commercial a été conclu le 26 décembre 2007 avec la société DE L’ETANG portant sur les lots n°54 à 57.

Un bail commercial a été conclu le 26 décembre 2007 avec la société ENGOULEVENTS-INVEST portant sur les lots n°38 à 40 et 45.

Un bail commercial a été conclu le 28 décembre 2007 avec Monsieur [XY] [EE] portant sur le lot n°58.

Un bail commercial a été conclu le 29 décembre 2007 avec Monsieur [RU] [PN] et Madame [S] [PS] épouse [PN] portant sur les lots n°11, 12, 13 et 15.

Un bail commercial a été conclu le 29 décembre 2007 avec Monsieur [SG] [CD] et Madame [TY] [ZC] épouse [CD] portant sur les lots n°41 à 44.

Le bail commercial a ensuite été transmis pour le lot n°44 à la SNC LES MOLIERES, ce lot lui ayant été vendu par acte authentique du 30 janvier 2018.

Ce bail portant sur le lot n°44 a été renouvelé par un avenant n°1 du même jour passé entre la SNC LES MOLIERES et la société LE CALME DE L’ETANG.

Un bail commercial a été conclu le 30 janvier 2008 avec Madame [S] [Q] portant sur les lots n°5 à 7 et 14.

Un bail commercial a été conclu le 4 avril 2008 avec Monsieur [N] [Z] portant sur les lots n°64 à 66.

Un bail commercial a été conclu le 30 juillet 2008 avec Monsieur [J] [E] et Madame [DP] [UK] épouse [E] portant sur les lots n°31 à 33.

Par courriers du 24 juin 2020 adressés aux différents bailleurs, la société LE CALME DE L’ETANG leur a indiqué que la clause d’indexation prévue dans chacun des baux était illicite, qu’il fallait appliquer le loyer pour le montant mentionné dans le bail d’origine tant pour l’avenir que pour le passé dans la limite de cinq ans en arrière compte tenu de la prescription quinquennale, et qu’elle allait verser à compter du 1er janvier 2020 le loyer du bail d’origine.

Par actes d’huissier de justice du 3 décembre 2020, la société BESSENAY REAL, Monsieur [FL], Madame [TQ] [UU], Monsieur [EE], Monsieur [CJ], la société de L’ETANG, la société ENGOULEVENTS-INVEST, les époux [M], Monsieur [I], les époux [V], les époux [D], les époux [T], la société LES MOLIERES, Monsieur [Z], les époux [B], la société PATRIMED, les époux [L], Monsieur [G], Monsieur [E], Madame [Q] et les époux [PN] ont assigné la société LE CALME DE L’ETANG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir ordonner à celle-ci de reprendre le paiement du loyer contractuellement prévu au titre du 1er trimestre 2020 à compter du 3ème trimestre et de la voir condamner à leur payer des sommes au titre des loyers du 2ème trimestre.

Par ordonnance du 1er mars 2021, le juge des référés a rejeté les demandes ainsi que les demandes reconventionnelles et condamné les demandeurs in solidum aux dépens.

Par acte régularisé par RPVA le 8 mars 2021, les propriétaires ont interjeté appel de l’intégralité des chefs de cette ordonnance.

Par arrêt du 2 février 2022, la cour d’appel de [Localité 1] a :

— infirmé l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté les demandes des bailleurs ;

statuant à nouveau ;

— constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— ordonné, à titre de mesure de remise en état, à la société LE CALME DE L’ETANG :

de procéder au règlement des loyers dus aux bailleurs en appliquant la clause d’indexation prévue au paragraphe « Loyer et indexation » de chaque contrat de bail, cette injonction valant pour les loyers échus et à échoir ;

de rembourser aux bailleurs, sur la base des facturations opérées, toutes les sommes qui, depuis le 1er janvier 2020, ont été indûment déduites du montant des loyers contractuels en remboursement des montants payés au titre de la clause d’indexation ; ces régularisations et remboursements devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et étant assortis à l’issue de ce délai d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pour chacun des baux souscrits, astreinte d’une durée de 60 jours ; – infirmé la décision déférée qui a condamné les appelants in solidum aux dépens de la procédure de première instance et, statuant à nouveau, condamné la société LE CALME DE L’ETANG aux dépens de la procédure de première instance ;

— condamné la société LE CALME DE L’ETANG aux dépens à hauteur d’appel ;

— condamné la société LE CALME DE L’ETANG à payer à chacun des appelants, les couples étant considérés comme une seule partie, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel.

Par actes de commissaire de justice en date des 26, 27, 28, 29 et 30 septembre 2022 , la société LE CALME DE L’ETANG a assigné la société BESSENAY REAL, Monsieur [FL], Madame [TQ] [UU], Monsieur [EE], Monsieur [CJ], la société de L’ETANG, la société ENGOULEVENTS-INVEST, les époux [M], Monsieur [I], les époux [V], les époux [D], les époux [T], la société LES MOLIERES, Monsieur [Z], les époux [B], la société PATRIMED, les époux [L], Monsieur [G], Monsieur [E], Madame [Q] et les époux [PN] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

— réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail liant la société LE CALME DE L’ETANG aux défendeurs ;

en conséquence ;

— condamner la SARL BESSENAY REAL au paiement de la somme de 17 193,67 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 10 335,11 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [FL] au paiement de la somme de 4111,69 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 645,53 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Madame [TQ] [UU] au paiement de la somme de 4298,46 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2583,80 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [EE] au paiement de la somme de 4298,49 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2.583,82 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [CJ] au paiement de la somme de 25 192,14 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la société DE L’ETANG au paiement de la somme de 25 192,14 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73€ et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la société ENGOULEVENTS-INVEST au paiement de la somme de 17 193,67 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 10 335,11 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [M] au paiement de la somme de 3643,28 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 482,83 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 4298,49 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2583,82 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [V] au paiement de la somme de 3570,77 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 410,32 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 3466,42 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 305,97 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [T] au paiement de la somme de 4298,49 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2583,82 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la SNC LES MOLIERES au paiement de la somme de 25 476,55 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 8752,60 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 18 894,39 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 11 259 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [B] au paiement de la somme de 3546,01 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 385,55 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la société PATRIMED au paiement de la somme de 26 452,20 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 762,64 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [L] au paiement de la somme de 4130,88 € majorée des intérêts légaux à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 5498,23 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 392,63 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 16 867,88 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 9779,68 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Madame [Q] au paiement de la somme de 25 192,14 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [PN] au paiement de la somme de 25 192,14 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Yann VIEUILLE, conformément à l’article 699 du même code.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, la société LE CALME DE L’ETANG demande au tribunal de :

— réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail liant la société LE CALME DE L’ETANG aux défendeurs ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

en conséquence ;

— condamner la SARL BESSENAY REAL au paiement de la somme de 30 988,95 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 10 335,11 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [FL] au paiement de la somme de 6834,79 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 645,53 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Madame [TQ] [UU] au paiement de la somme de 7747,24 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2583,80 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [EE] au paiement de la somme de 7747,24 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2.583,82 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [CJ] au paiement de la somme de 32 954,58 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 31 145,10 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la société DE L’ETANG au paiement de la somme de 32 954,58 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 31 145,10 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la société ENGOULEVENTS-INVEST au paiement de la somme de 30 988,95 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 10 335,11 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [M] au paiement de la somme de 6528,28 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 482,83 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 7747,24 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2583,82 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [V] au paiement de la somme de 6528,28 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 410,32 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 6366,90 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 305,97 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [T] au paiement de la somme de 7747,24 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 2583,82 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la SNC LES MOLIERES au paiement de la somme de 50 361,71 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 8752,60 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 24 715,94 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 23 358,83 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 11 259 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [B] au paiement de la somme de 6366,90 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 385,55 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner la société PATRIMED au paiement de la somme de 45 048,74 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 42 316,52 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 762,64 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [L] au paiement de la somme de 9316,77 € majorée des intérêts légaux à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 6528,28 € majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 392,63 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 24 715,94 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 23 358,83 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 9779,68 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner Madame [Q] au paiement de la somme de 32 954,58 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 31 145,10 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les époux [PN] au paiement de la somme de 32 954,58 € (et subsidiairement au paiement de la somme de 31 145,10 €) majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2021 sur la somme de 15 011,73 € et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Thomas BOUDIER, conformément à l’article 699 du même code.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2024, les défendeurs demandent au tribunal de :

— débouter la société LE CALME DE L’ETANG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

— juger ladite clause d’augmentation forfaitaire licite ;

— rejeter la sanction de ce que la clause rédigée comme suit serait non-écrite :

« Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50% de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Economie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. » ;

en conséquence ;

→ à titre principal :

— juger que ladite clause n’est pas une clause d’indexation mais une clause d’augmentation forfaitaire ;

— rejeter la demande de la société LE CALME DE L’ETANG visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans ;

— ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus ;

→ à titre subsidiaire :

— juger que la clause d’indexation ne peut être réputée non écrite en son entier et que seul le taux d’augmentation de 1,5 % stipulé par les parties est réputé non écrit ;

— rejeter la demande de la société VILLE LA GRAND MONT BLANC visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans ;

— ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus ;

→ en tout état de cause :

— condamner la société LE CALME DE L’ETANG à payer à chacun des demandeurs une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société LE CALME DE L’ETANG aux dépens.

Par ordonnance du 17 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026. Le délibéré a été prorogé au 26 février 2026, puis au 2 avril 2026, puis au 9 avril 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions d’actualisation du demandeur et de ses nouvelles pièces

La société LE CALME DE L’ETANG sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture afin que soient admises ses conclusions d’actualisation de ses créances au titre des trop perçus de loyers.

Étant donné qu’il s’agit seulement de conclusions d’actualisation de créances et qu’il n’y a pas d’opposition des défendeurs, il convient de rabattre l’ordonnance de clôture du 17 février 2025, de déclarer recevables ces conclusions d’actualisation notifiées par RPVA le 6 octobre 2025 et de fixer une nouvelle clôture au 16 octobre 2025, jour de l’audience de plaidoiries.

Sur les notes en délibéré

Par soit-transmis du 23 octobre 2025, le tribunal a autorisé la société LE CALME DE L’ETANG à lui communiquer par note en délibéré les baux commerciaux concernant Monsieur [FL], les époux [M], les époux [V], les époux [D], les époux [T], les époux [B], les époux [L] et Monsieur [G].

Par note en délibéré notifiée par RPVA le 27 octobre 2025 et reçue parallèlement au greffe le 30 octobre 2025, la société LE CALME DE L’ETANG a transmis les baux commerciaux conclus avec les premiers propriétaires avant la vente des lots aux propriétaires actuels et les éléments établissant la vente (acte de vente ou attestation de vente) à ces propriétaires actuels assignés dans le cadre de la présente instance (pièces 8.1 à 9.5), comme cela est présenté ci-dessus dans l’exposé du litige.

Elle a également transmis la pièce 2.12 qui était mentionnée au bordereau, à savoir le bail conclu avec les époux [T].

Par soit-transmis du 6 novembre 2025, le tribunal a autorisé la société LE CALME DE L’ETANG à lui produire par note en délibéré les baux commerciaux relatifs à la SNC LES MOLIERES.

Par note en délibéré reçue au greffe le 17 novembre 2025, la société LE CALME DE L’ETANG a communiqué les baux commerciaux conclus avec les premiers propriétaires avant la vente des lots à la SNC LES MOLIERES et les éléments relatifs à la vente (acte de vente ou attestation de vente) à cette propriétaire actuelle assignée dans le cadre de la présente instance (pièces 10.1 à 11.2), comme cela est présenté ci-dessus dans l’exposé du litige.

Sur les demandes de la société LE CALME DE L’ETANG

A titre liminaire, il convient de préciser que le raisonnement sera scindé en deux parties, compte tenu du fait que les baux présentent deux types de clause litigieuse.

Il y a en effet une première clause qui est rédigée comme suit :

« Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation de 1,5 % net par an ».

Cette rédaction concerne :

— le bail avec Monsieur [FL],

— le bail avec Monsieur [CJ],

— le bail avec la société DE L’ETANG,

— le bail avec Monsieur et Madame [M],

— le bail avec Monsieur et Madame [V],

— le bail avec Monsieur et Madame [D],

— les baux avec la société LES MOLIERES,

— le bail avec Monsieur [Z],

— le bail avec Monsieur et Madame [B],

— le bail avec la société PATRIMED,

— le bail avec Monsieur et Madame [L],

— le bail avec Monsieur [G],

— le bail avec Monsieur [E],

— le bail avec Madame [Q],

— le bail avec Monsieur et Madame [PN].

La seconde clause est, quant à elle, rédigée comme suit :

« Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Économie et des Finances, avec un taux d’augmentation de 1 % net par an. ».

Cette rédaction concerne :

— le bail avec la société BESSENAY REAL,

— le bail avec Madame [TQ] [UU],

— le bail avec Monsieur [EE],

— le bail avec la société ENGOULEVENTS INVEST,

— le bailavec Monsieur [I],

— le bail avec Monsieur et Madame [T].

I. Sur la licéité du premier type de clause

A. Sur la qualification de la clause

L’article 12 du code de procédure civile dispose :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

Conformément aux dispositions de l’article 1156 ancien du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes clairs et précis d’une convention, et sans modifier les stipulations qu’elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.

Il résulte des articles L.145-15 et L.145-37 à L.145-39 du code de commerce qu’en cours de bail, la modification du montant du loyer ne peut résulter que d’une demande de révision triennale, de l’application d’une clause d’indexation licite ou d’une demande de révision si la clause d’indexation a entraîné une variation du loyer de plus du quart.

Il est toutefois admis que la liberté contractuelle autorise la conclusion d’un bail à paliers, dans lequel les parties conviennent par avance de l’évolution du loyer, tant en ce qui concerne son montant que la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation, dès lors que le prix reste aisément déterminé et déterminable. Les stipulations d’un tel bail échappent alors à la réglementation des clauses d’indexation.

Il est ainsi possible pour les parties à un bail de prévoir une clause d’augmentation forfaitaire du loyer indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation.

La clause d’indexation ou d’échelle mobile peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s’accordent sur la variation du montant du loyer permettant une révision automatique selon une périodicité convenue, en fonction d’un élément objectif de référence nommé indice.

Pour répondre à ce caractère d’automaticité, la clause d’échelle mobile doit comporter les moyens de sa mise en œuvre : la périodicité de la révision, l’indice utilisé et une date de référence de l’indice permettant de calculer la variation.

En l’espèce, à l’appui de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause contenue dans les baux commerciaux, la société LE CALME DE L’ETANG qualifie la clause litigieuse de clause d’indexation.

Les défendeurs considèrent, quant à eux, que la clause litigieuse constitue une clause d’augmentation forfaitaire du loyer, pour laquelle aucune restriction impérative n’existe.

En l’occurrence, la clause litigieuse, contenue dans un paragraphe « Loyer et indexation », stipule : « Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation de 1,5 % net par an ».

Toutefois, la qualification et donc la portée de la clause ne sauraient s’arrêter à la seule dénomination « Loyer et indexation » contenue dans les contrats et il s’agit de chercher la commune intention des parties.

À ce titre, il apparaît, à la lecture de la clause, que les parties n’ont pas entendu introduire une variable de référence dans la fixation annuelle du loyer versé.

En effet, il ressort de la rédaction de cette clause que les parties ont décidé de ne prévoir aucun indice de référence, mais qu’elles ont librement, explicitement et de manière univoque, décidé de pratiquer une augmentation annuelle de loyer forfaitaire de 1,5 % ajoutée au loyer de l’année précédente, ce sans référence à un indice économique par le biais d’une échelle mobile qui ferait varier le loyer de manière automatique pour une période fixée avec prise en compte d’une donnée externe, objective et aléatoire. Le loyer contractuellement prévu n’est soumis à aucune variable et est parfaitement déterminable et prévisible comme étant soumis à une augmentation forfaitaire annuelle de 1,5 %.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres développements des parties sur la nature de la clause litigieuse, il apparaît que celle-ci ne constitue pas une clause d’indexation mais une clause d’augmentation forfaitaire du loyer.

B. Sur la validité de la clause et les conséquences

Selon les dispositions combinées des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés dans les conditions fixées par décret à la demande de l’une des parties, laquelle demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, de nouvelles demandes pouvant être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. En l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de loyer de plus de 10 % de la valeur locative, la variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. Les dispositions des articles R. 145-20 et suivants réglementent la procédure de révision devant le juge des loyers commerciaux.

L’article L.145-39 du même code dispose que, par dérogation à l’article L.145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire une clause d’indexation, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Selon l’article L.145-15 du code de commerce, applicable dans sa nouvelle rédaction aux contrats en cours lors de son entrée en vigueur, les stipulations ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54 sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L.112-2 et des articles L.112-3, L.112-3-1 et L.112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d’une convention portant sur un local d’habitation prévoyant une indexation fondée sur l’indice « loyers et charges » servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n’ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.

Suivant l’article L.112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Est également réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.

Les dispositions des précédents alinéas ne s’appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d’aliments.

Doivent être regardées comme dettes d’aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l’article 759 du code civil.

En l’espèce, la clause litigieuse constituant non pas une clause d’indexation mais une clause d’augmentation forfaitaire du loyer indépendante des prescriptions liées à la révision ou à l’indexation, les dispositions précitées du code de commerce et du code monétaire et financier ne trouvent pas à s’appliquer. Ladite clause ne saurait donc y contrevenir.

En conséquence, cette clause est valable.

Les baux avec Monsieur [FL], Monsieur [CJ], la société DE L’ETANG, les époux [M], les époux [V], les époux [D], Monsieur [Z], les époux [B], la société PATRIMED, les époux [L], Monsieur [G], Monsieur [E], Madame [Q], les époux [PN] et la SNC LES MOLIERES concernant les lots 46 à 49 se poursuivent par tacite prorogation, ce qui implique que, contrairement à ce qu’avance la société LE CALME DE L’ETANG, toutes les clauses du bail continuent de s’appliquer, soit notamment celle d’augmentation forfaitaire du loyer. Il n’y a donc pas de retour au loyer nominal à l’expiration de la durée initiale de 9 années prévue dans les baux précités.

Quant au bail avec la SNC LES MOLIERES portant sur le lot 44, un avenant n°1 au bail commercial initial a été passé entre ladite SNC et la société LE CALME DE L’ETANG le 30 janvier 2018 pour un renouvellement du bail à compter de cette date.

Toutefois, il ressort de l’avenant susvisé que, pour ce bail renouvelé, les parties se sont mis explicitement d’accord sur le montant du loyer de renouvellement (7588,33 euros HT avec TVA à 5,5 %, soit 8005,68 euros TTC) et sur le maintien des autres dispositions du bail initial qui ne sont pas modifiées par l’avenant, soit donc l’ensemble des autres dispositions du bail initial puisque seul le montant du loyer est modifié par l’avenant, ce dont il résulte qu’est notamment maintenue la clause d’augmentation forfaitaire du loyer.

Dès lors, la société LE CALME DE L’ETANG ne peut pas non plus faire valoir pour ce bail renouvelé un retour au loyer nominal.

En conséquence, la société LE CALME DE L’ETANG sera déboutée de ses demandes en restitution des trop perçus de loyers formées à l’encontre de Monsieur [FL], Monsieur [CJ], la société DE L’ETANG, les époux [M], les époux [V], les époux [D], Monsieur [Z], les époux [B], la société PATRIMED, les époux [L], Monsieur [G], Monsieur [E], Madame [Q], les époux [PN] et la SNC LES MOLIERES.

II. Sur la licéité de la seconde clause

A. Sur la qualification de la clause

L’article 12 du code de procédure civile dispose :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

Conformément aux dispositions de l’article 1156 ancien et 1188, alinéa 1er, nouveau du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Il est ainsi possible pour les parties à un bail de prévoir une clause d’augmentation forfaitaire du loyer indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation.

En l’espèce, au soutien de sa demande tendant à voir réputer non écrite le second type de clause, la société LE CALME DE L’ETANG qualifie la clause litigieuse de clause d’indexation.

De leur côté, les défendeurs exposent qu’il s’agit d’une clause d’augmentation forfaitaire.

En l’occurrence, la clause litigieuse, contenue dans un paragraphe « Loyer et indexation », stipule :

Comme pour la précédente clause, la qualification et donc la portée de la clause ne sauraient s’arrêter à la seule dénomination « Loyer et indexation » contenue dans les contrats et il s’agit de chercher la commune intention des parties.

Ceci étant rappelé, il est à relever que le taux d’évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, prix auquel il est expressément fait référence dans la clause litigieuse, repose sur une formule de calcul développée à l’annexe 2-3-3 du code de l’action sociale et des familles. Elle se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d’un panier pondéré de 6 indices publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d’évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d’un coefficient égal à l’évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac.

Ainsi, ce référentiel varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques, et pas selon l’intention des parties.

Suivant la clause en litige, il est d’abord stipulé une révision annuelle selon ce PPH.

Puis, il est prévu « un taux d’augmentation de 1 % net par an », ce qui s’analyse comme une garantie d’une augmentation d'1 % net par an si la revalorisation est insatisfaisante.

Il s’ensuit que la volonté première des contractants est d’obtenir chaque année une augmentation de 50% du PPH, et que si cette dernière s’avérait inférieure à 1% net par an, ils seraient garantis contractuellement à hauteur d’une revalorisation de 1 % net. Ce mécanisme s’accorde avec l’objectif de rentabilité sécurisée de l’investissement allégué par les bailleurs. Les termes de cette clause sont clairs et précis. Ils ne nécessitent aucune interprétation susceptible de la dénaturer.

Par ailleurs, dans une clause d’augmentation forfaitaire du loyer, qualification invoquée par les défendeurs, la fixation des loyers intervient automatiquement et indépendamment de l’application des règles de révision du loyer ou de l’indexation. Et la garantie minimum de 1 % net ne peut s’analyser comme un mécanisme de loyers à paliers dans la mesure où elle constitue une partie intégrante de l’indexation.

Il en découle que la révision stipulée du loyer repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d’augmentation et qu’il s’agit sans équivoque de la volonté des parties, étant indiqué d’une part, qu’au vu du mode de calcul du taux exposé ci-dessus, celui-ci peut conduire à des variations tant à la hausse qu’à la baisse et que, d’autre part, l’indexation tendant uniquement à la hausse n’est pas un critère de qualification mais de licéité de la clause.

En conclusion la clause litigieuse est une clause d’indexation soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier.

B. Sur la validité de la clause

Les dispositions des précédents alinéas ne s’appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d’aliments.

Doivent être regardées comme dettes d’aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l’article 759 du code civil.

Il est de jurisprudence constante qu’est prohibée une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse. En effet, l’indexation ne peut pas être un mécanisme pour avantager le seul créancier du prix, mais elle est nécessairement destinée à corriger un éventuel déséquilibre économique auquel l’une des parties peut être exposée en raison des aléas de la conjoncture.

En l’espèce, la clause litigieuse prévoit :

Il ressort de cette rédaction en premier lieu que, si l’assiette de la clause repose sur la variable PPH, laquelle constitue, comme dit ci-dessus, un indice susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse, il y est aussi inextricablement stipulé l’application de « 50 % de l’augmentation annuelle autorisée » du PPH. Partant, la première partie de cette clause, qui prévoit l’indice de référence pour l’indexation du loyer, instaure la prise en considération systématique de la hausse de l’indice.

En second lieu, pour la deuxième partie de la clause, à savoir la garantie d’augmentation de 1 % net par an, elle va, si l’indice n’atteint pas un seuil d’augmentation satisfaisant, organiser automatiquement son gel au profit de ce référentiel de 1 %. Elle est l’accessoire à la première partie de la clause qui va assurer quoi qu’il en soit au bailleur une augmentation annuelle du loyer étant donné qu’elle va jouer dès lors qu’il y a une hausse inférieure à 1% net ou une baisse de l’indice, avec une révision s’effectuant alors sans aucune référence à l’indice choisi, par l’application de cette majoration forfaitaire détachée de toute référence indiciaire.

Ainsi, au regard de ce qui précède, il est à considérer que la clause en son entier s’analyse en un mécanisme contractuel imbriqué, interdépendant et donc indivisible d’augmentation automatique du loyer, excluant toute réciprocité et portant atteinte à la prohibition édictée par la jurisprudence de la Cour de cassation sur le fondement de l’ordre public économique et financier.

Par ailleurs, les défendeurs ne sauraient prétendre que l’absence de variation à la baisse de la clause d’indexation ne constituait pas un élément essentiel ni déterminant lors de la conclusion des baux alors que leurs conclusions comportent des développements notables sur leur propre volonté d’appliquer une augmentation forfaitaire pour garantir leur investissement immobilier.

Par conséquent, doit être réputée non écrite en son entier, pour tous les baux dans lesquels elle est stipulée, cette clause frappée d’illicéité.

C. Sur les conséquences

Suivant l’article 1235, alinéa 1er, ancien du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

En l’espèce, la clause étant réputée non écrite, la demanderesse a droit au remboursement des montants de loyers versés au-delà de ceux initialement convenus.

Quant à l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » dont se prévalent les défendeurs, il n’est susceptible de s’appliquer que dans le cas de restitutions consécutives à une nullité procédant d’une cause immorale, empêchant de la sorte le contractant immoral de solliciter non pas la nullité de l’acte mais les restitutions qui doivent en découler.

Tel n’est pas le cas en l’occurrence.

Le moyen tiré de cet adage doit donc être écarté.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que, dans le cadre de la procédure en référé, les conclusions contenant les demandes de condamnation relatives au remboursement des trop perçus de loyers ont été notifiées le 5 février 2021.

Par suite, la prescription quinquennale a été interrompue à cette date et la société LE CALME DE L’ETANG est donc fondée à solliciter les trop perçus de loyers à compter du 5 février 2016.

Également, pour les montants des trop perçus réclamés dans les conclusions précitées dans le cadre de la procédure en référé, ils seront, en application de l’article 1153 ancien du code civil, assortis des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2021.

Pour les trop perçus venus s’ajouter ensuite et comptabilisés jusqu’au 30 septembre 2025, les intérêts courront, en application de l’article 1153 susvisé, à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, soit, pour la société BESSENAY REAL, à compter du 27 septembre 2022, pour Madame [TQ] [UU] du 26 septembre 2022, pour Monsieur [EE] du 27 septembre 2022, pour la société ENGOULEVENTS INVEST du 27 septembre 2022, pour Monsieur [I] du 26 septembre 2022, et pour les époux [T] du 29 septembre 2022.

Enfin, les montant sollicités dans la présente procédure ne sont pas contestés par les défendeurs et ne sont manifestement pas malfondés.

Par conséquent, au vu de ce qui précède, il y a lieu de :

— condamner la société BESSENAY REAL à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 30 988,95 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 335,11 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 27 septembre 2022 ;

— condamner Madame [TQ] [UU] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,80 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 26 septembre 2022 ;

— condamner Monsieur [EE] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,82 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 27 septembre 2022 ;

— condamner la société ENGOULEVENTS INVEST à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 30 988,95 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 335,11 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 27 septembre 2022 ;

— condamner Monsieur [I] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,82 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 26 septembre 2022 ;

— condamner les époux [T] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,82 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 29 septembre 2022.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société BESSENAY REAL, Monsieur [FL], Madame [TQ] [UU], Monsieur [EE], Monsieur [CJ], la société de L’ETANG, la société ENGOULEVENTS-INVEST, les époux [M], Monsieur [I], les époux [V], les époux [D], les époux [T], la société LES MOLIERES, Monsieur [Z], les époux [B], la société PATRIMED, les époux [L], Monsieur [G], Monsieur [E], Madame [Q] et les époux [PN] seront condamnés in solidum aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Thomas BOUDIER.

En revanche, s’agissant des frais irrépétibles, la société BESSENAY REAL, Madame [TQ] [UU], Monsieur [EE], la société ENGOULEVENTS INVEST, Monsieur [I] et les époux [T] étant ceux, parmi les défendeurs, condamnés à restituer les trop perçus de loyers, seuls eux seront par suite condamnés à verser de tels frais à la société LE CALME DE L’ETANG.

Ainsi, la société BESSENAY REAL, Madame [TQ] [UU], Monsieur [EE], la société ENGOULEVENTS INVEST, Monsieur [I] et les époux [T] seront condamnés in solidum à verser à la société LE CALME DE L’ETANG une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes de condamnation formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 17 février 2025 ;

DECLARE recevables les conclusions de la société LE CALME DE L’ETANG notifiées par RPVA le 6 octobre 2025 ;

PRONONCE à nouveau la clôture de la procédure au 16 octobre 2025 ;

DEBOUTE la société LE CALME DE L’ETANG de ses demandes en restitution des trop perçus de loyers formées à l’encontre de Monsieur [RU] [FL], Monsieur [SI] [CJ], la société DE L’ETANG, Monsieur [SI] [M] et Madame [R] [DM] épouse [M], Monsieur [K] [V] et Madame [R] [HN] épouse [V], Monsieur [W] [D] et Madame [H] [WU] [HJ] épouse [D], Monsieur [N] [Z], Monsieur [O] [B] et Madame [Y] [YN] épouse [B], la société PATRIMED, Monsieur [F] [L] et Madame [P] [LE] épouse [L], Monsieur [A] [G], Monsieur [J] [E], Madame [S] [Q], Monsieur [RU] [PN] et Madame [S] [PS] épouse [PN], et la SNC LES MOLIERES ;

REPUTE non écrite en son entier la clause suivante :

ce dans les baux commerciaux dans lesquels elle est stipulée, soit le bail passé avec la société BESSENAY REAL, celui passé avec Madame [GX] [TQ] [UU], celui passé avec Monsieur [XY] [EE], celui passé avec la société ENGOULEVENTS INVEST, celui passé avec Monsieur [X] [I], et celui passé avec Monsieur [U] [T] et Madame [C] [TL] épouse [T] ;

CONDAMNE la société BESSENAY REAL à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 30 988,95 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 335,11 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 27 septembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [GX] [TQ] [UU] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,80 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 26 septembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [XY] [EE] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,82 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 27 septembre 2022 ;

CONDAMNE la société ENGOULEVENTS INVEST à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 30 988,95 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 335,11 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 27 septembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,82 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 26 septembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [C] [TL] épouse [T] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 7747,24 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2583,82 € à compter du 5 février 2021 et sur le surplus à compter du 29 septembre 2022 ;

CONDAMNE in solidum la société BESSENAY REAL, Monsieur [RU] [FL], Madame [GX] [TQ] [UU], Monsieur [XY] [EE], Monsieur [SI] [CJ], la société de L’ETANG, la société ENGOULEVENTS-INVEST, Monsieur [SI] [M] et Madame [R] [DM] épouse [M], Monsieur [X] [I], Monsieur [K] [V] et Madame [R] [HN] épouse [V], Monsieur [W] [D] et Madame [H] [WU] [HJ] épouse [D], Monsieur [U] [T] et Madame [C] [TL] épouse [T], la société LES MOLIERES, Monsieur [N] [Z], Monsieur [O] [B] et Madame [Y] [YN] épouse [B], la société PATRIMED, Monsieur [F] [L] et Madame [P] [LE] épouse [L], Monsieur [A] [G], Monsieur [J] [E], Madame [S] [Q], et Monsieur [RU] [PN] et Madame [S] [PS] épouse [PN] aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Thomas BOUDIER ;

CONDAMNE in solidum la société BESSENAY REAL, Madame [GX] [TQ] [UU], Monsieur [XY] [EE], la société ENGOULEVENTS INVEST, Monsieur [X] [I] et Monsieur [U] [T] et Madame [C] [TL] épouse [T] à verser à la société LE CALME DE L’ETANG la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes de condamnation formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.