TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 21 Mars 2024

GROSSE :

Le 31 mai 2024

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 mai 2024

à M^e DUMONT-SCOGNAMIGLIO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01768 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DZC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail conclu en septembre 1981, la SA ERILIA a loué à Madame [L] [G] et Monsieur [R] [K] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1 197,94 francs outre 201 francs de provision pour charges.

Madame [L] [G] est décédée ; Monsieur [R] [K] est ensuite décédé le 11 novembre 2021.

Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] ont sollicité que le bail leur soit transféré, ce que la SA ERILIA a refusé par courrier daté du 24 novembre 2021.

Aux termes d’une sommation interpellative en date du 24 juin 2022, Madame [B] [K] a indiqué occuper le logement depuis janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2023, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 6 juillet 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 mars 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 30 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

I. Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Vu l’article 1742 du code civil, selon lequel le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

Vu l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en vertu duquel, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

Vu l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que s’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. […] A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ; le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, il est constant que la SA ERILIA est propriétaire de l’appartement situé [Adresse 2], occupé par Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K].

Il n’est pas contesté que :

Monsieur [R] [K] était le père de Monsieur [V] [K] ;Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] avaient les clés du logement litigieux ;Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] vivent dans les lieux depuis le décès de ce dernier, survenu le 11 novembre 2021.

Pour autant, il n’est pas établi que Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès de Monsieur [R] [K]. En effet, si Monsieur [V] [K] prouve ses difficultés de santé, aucune pièce ne démontre avec certitude qu’il vivait dans l’appartement loué par son père entre le 11 novembre 2020 et le 11 novembre 2021. Force est de constater que :

Madame [B] [K] a déclaré au commissaire de justice qu’elle y vivait avec leur enfant depuis le mois de janvier 2022 ;Les défendeurs ne produisent pas l’avis d’impôt sur les revenus de 2020, établi en 2021 ;L’adresse figurant sur l’avis d’impôt sur les revenus de 2019 établi par en 2020 Madame [B] [K] n’est pas celle du bien litigieux ;A l’exception du mois de mai 2021, aucune fiche de paie pour les mois de novembre 2020 à novembre 2021 n’est communiquée ;Les défendeurs, dans leurs écritures, indiquent que Monsieur [V] [K] « occupe depuis décembre 2020 ledit appartement en raison notamment du quotidien devenu trop critique et dangereux dans son ancien appartement ».

Ainsi, bien que n’étant pas entrés dans les lieux litigieux par voie de fait, Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] ne justifient ni des conditions nécessaires au transfert du bail à leur profit, ni d’un droit au maintien dans les lieux litigieux, le contrat de location susvisé ayant été résilié de plein droit par le décès de Monsieur [R] [K].

Ne disposant d’aucun droit ni titre à occuper l’appartement situé [Adresse 2], il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] des lieux illégalement occupés, conformément et selon les modalités fixées aux articles L 411-1, L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de dire que le sort des meubles restés dans le logement sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’occupation illégale d’un bien d’autrui crée un préjudice à son propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés, Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] seront condamnés in solidum à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 481,46 euros), à compter du 12 novembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux.

Il résulte d’ores et déjà des pièces produites que Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] restaient débiteurs au 7 décembre 2023 d’une dette de 4 681,19 euros, au titre des indemnités d’occupation dues, terme du mois de novembre 2023 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais de dossier au titre du supplément de loyer.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] in solidum à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 4 681,19 euros.

II. Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

III. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Constatons que Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] occupent sans droit ni titre des locaux appartenant à la SA ERILIA situés [Adresse 1] ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] in solidum à payer à la SA ERILIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 novembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la SA ERILIA ;

Disons qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle sera fixé à la somme de 481,46 euros ;

Condamnons Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] in solidum à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 4 681,19 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 7 décembre 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [V] [K] et Madame [B] [K] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,