TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 22 février 2024.

à M^e AUGUSTIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 février 2024

à M. [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07197 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FQO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SMS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mathilde AUGUSTIN, avocat au barreau D’ANNECY

DEFENDEUR

Monsieur [G] [D]

demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 octobre 2015, la SCI SMS a donné à bail à Monsieur [G] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SMS a fait signifier à Monsieur [G] [D] par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023 un commandement de payer la somme de 7125,69 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif ainsi que de justifier d’une assurance locative et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2023, la SCI SMS a fait assigner Monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, sans avoir nul égard aux faits, moyens et conclusions contraires, si ce n’est pour les rejeter, vu les articles 1224 et 1225 du Code civil et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vu l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, vu les dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 28 octobre 2015, vu les pièces versées aux débats :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 28 octobre 2015 entre la SCI SMS et Monsieur [G] [D],

— CONSTATER la résiliation du contrat de location à usage d’habitation du 28 octobre 2015 entre la SCI SMS et Monsieur [G] [D],

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] [D] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 1] (13005),

— JUGER que faute de ce faire, l’expulsion pourra avoir lieu par tous moyens de droit au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— JUGER que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé,

— FIXER à la somme de 610,01 hors taxes (528,01 € au titre du loyer + 67 € au titre des charges + 15 € au titre de la taxe d’ordures ménagères), l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera mise à la charge de Monsieur [G] [D] jusqu’à son départ effectif des lieux,

— CONDAMNER Monsieur [G] [D] à verser à la SCI SMS la somme provisionnelle de 8.867,44 €, outre intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023, date du commandement de payer,

— CONDAMNER Monsieur [G] [D] à verser à la SCI SMS la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [G] [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés pour la signification du commandement de payer en date du 25 avril 2023.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SMS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 avril 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, la SCI SMS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9487,46 euros, selon décompte en date du 08 janvier 2024, terme de janvier inclus.

Monsieur [G] [D], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile et un état de santé précaire.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 08 novembre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI SMS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le DATEASS, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2023, pour la somme en principal de 7125,69 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [G] [D] déclare être au RSA avec des revenus mensuels de 500 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [G] [D] justifie avoir versé 500 euros en octobre et 600 euros en décembre. Il dit avoir déposé une demande de surendettement.

Néanmoins, compte tenu du montant de la dette (9487,46 euros), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver la situation du locataire. En outre, Monsieur [G] [D] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [G] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 juin 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 610,01 euros actuellement, et de condamner Monsieur [G] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [D] reste devoir la somme de 9487,46 euros, à la date du 08 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [D] ne consteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [G] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9487,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7125,69 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI SMS les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2015 entre la SCI SMS et Monsieur [G] [D] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juin 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [G] [D] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SMS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à verser à la SCI SMS, à titre provisionnel, la somme de 9487,46 euros décompte arrêté au 08 janvier 2024 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7125,69 euros à compter du 25 avril 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 610,01 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE LA SCI SMS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,