TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le 18 décembre 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 décembre 2025

à M^e LAURICELLA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02296 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KU5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA ( ANCIENNEMENT DENOMEE [Localité 4] DES BOUCHES- DU-RHONE13)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nathalie LAURICELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-007736 du 23/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de sous-location a été signé entre les parties le 10 octobre 2016, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 248,68 euros, outre 80,50 euros de provisions pour charges.

Ce contrat a été modifié par différents avenants signés le 10 avril 2017, le 11 octobre 2017 et le 11 octobre 2018.

Aux termes du dernier avenant, le contrat est prorogé pour une durée de 12 mois s’achevant le 13 octobre 2019.

Le bailleur principal, la SA UNICIL, a fait part à l’association SOLIHA PROVENCE de la nécessité de réaliser divers travaux dans l’appartement susvisé (notamment mise en sécurité de l’installation électrique ; mais aussi de remplacement des colonnes d’eaux usées, de la chaudière, des bouches VMC, de la porte palière et des menuiseries extérieures).

L’association SOLIHA PROVENCE a vainement mis en demeure Monsieur [Z] [O] de permettre l’accès au logement afin de réaliser lesdits travaux, une sommation ayant été signifiée à ce titre le 21 mars 2025.

Par ailleurs, l’association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à Monsieur [Z] [O] un congé le 27 février 2025 pour la date du 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner Monsieur [Z] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 mai 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 10 octobre 2016 faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Sur l’accès au logement

Vu l’article 1103 et 1104 du code civil,

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 10 du contrat de sous-location signé entre les parties, il incombe à Monsieur [Z] [O] de permettre à l’association SOLIHA PROVENCE d’accéder à son logement afin de finaliser les travaux nécessaires à son entretien.

En effet, il ressort des pièces transmises que des travaux doivent être entrepris par la propriétaire (la SA UNICIL) dans l’appartement litigieux, notamment de mise en sécurité de l’installation électrique, mais aussi de remplacement des colonnes d’eaux usées dans les WC et la salle de bains, de la chaudière et de la ventouse, des bouches VMC, de la porte palière et des menuiseries extérieures.

Il n’est pas contesté que :

l’association SOLIHA PROVENCE a mis en demeure Monsieur [Z] [O] de permettre l’accès à son appartement afin de réaliser des travaux ; elle pointe dans un courrier communiqué les refus d’accès au logement pour effectuer les réparations nécessaires.

le 21 mars 2025, l’association SOLIHA PROVENCE a vainement fait signifier à Monsieur [Z] [O] une sommation d’avoir à laisser l’accès à son logement aux fins de réaliser les travaux évoqués.

la SA UNICIL a fait signifier des sommations de faire à l’association SOLIHA PROVENCE : le 7 mars 2025, afin de finaliser les travaux nécessaires à l’entretien du logement ; le 29 avril 2025, afin de faire procéder à l’entretien annuel de la chaudière.

A l’inverse, Monsieur [Z] [O] échoue à établir l’existence, l’importance et l’origine des désordres qu’il allègue. En d’autres termes, l’indécence du logement n’est nullement prouvée, pas plus que des démarches qui auraient été entamées avant la présente instance afin qu’il soit procédé à des réparations dans l’appartement occupé.

Au regard de ces éléments et de l’urgence, il convient de faire droit à la demande de l’association SOLIHA PROVENCE selon les termes du dispositif, les opérations autorisées devant s’effectuer en présence d’un commissaire de justice.

Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Vu les articles 1103, 1104, 1708 et suivants du code civil,

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus, en application de l’article 1728 du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Vu le contrat de sous-location liant les parties,

L’article 6 du contrat de sous-location relatif aux congés en cours de bail stipule que « SOLIHA PROVENCE pourra donner congé à tout moment en cas de dettes locatives, de nuisances et/ou désordres graves causés au voisinage, de refus d’une offre de relogement adaptée. Dans les autres cas, le congé est donné pour le terme du contrat de sous-location. Le sous-locataire pourra donner congé à tout moment avec un délai de préavis d’un mois. A l’expiration de ce délai, il sera déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Pendant tout le délai de préavis, le sous-locataire restera redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre sous-locataire en accord avec le [Localité 4] 13 ».

En l’espèce, il est constant qu’en vertu du dernier avenant conclu entre les parties, le contrat de sous-location a été prorogé pour une durée de 12 mois s’achevant le 13 octobre 2019.

L’association SOLIHA PROVENCE a fait signifier un congé à Monsieur [Z] [O] le 27 février 2025, pour la date du 31 mars 2025, qui reprend l’article 6 du contrat de sous-location, tout en étant fondé sur un commandement de payer signifié le 24 juillet 2023 et une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 8 février 2024.

Il en résulte, d’une part, que les dispositions contractuelles ont été respectées au vu des motifs invoqués, et d’autre part que l’association SOLIHA PROVENCE était en droit de faire délivrer ledit congé, fondé sur l’existence d’un arriéré locatif, à tout moment et sans attendre le terme du contrat de sous-location.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du contrat de sous-location à effet au 31 mars 2025, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Vu l’article 1240 du code civil,

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de sous-location constitue une faute ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice de jouissance.

Monsieur [Z] [O] sera condamné, à ce titre, à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 405,87 euros, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’association SOLIHA PROVENCE.

A cet égard, il ressort du décompte actualisé au 15 octobre 2025 transmis par l’association SOLIHA PROVENCE que la dette locative de Monsieur [Z] [O] (correspondant à l’arriéré des loyers, charges et assurance habitation impayés) s’élevait à la somme de 168,28 euros, terme du mois de septembre inclus.

Reste, au-delà du fait qu’aucune demande de paiement provisionnel au titre d’une dette locative n’est formulée aux termes des dernières écritures de l’association SOLIHA PROVENCE, qu’il convient de déduire les frais d’huissier ainsi que les montants appelés au titre d’une « franchise », non justifiés, de sorte que le solde est en réalité créditeur.

La demande reconventionnelle de délais de paiement s’en trouve sans objet.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O] ne justifie d’aucune démarche entamée en vue de son relogement. En outre, bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, il a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Z] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Z] [O], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, et sera condamné à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

AUTORISONS l’association SOLIHA PROVENCE à désigner le commissaire de justice de son choix aux fins de :

Se rendre dans les lieux loués à Monsieur [Z] [O], sis [Adresse 1], Faire ouvrir les portes, le cas échéant assisté du serrurier de son choix, aux frais avancés par ses soins,L’autoriser à requérir le concours des personnes visées à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, de la force publique, de deux témoins, ou encore l’aide et l’assistance d’un serrurier et d’entreprises de tous corps du bâtiment ;Dresser un procès-verbal des opérations jusqu’à l’exécution des travaux ;

AUTORISONS l’association SOLIHA PROVENCE à faire procéder aux travaux de mise en sécurité de l’installation électrique ; mais aussi de remplacement des colonnes d’eaux usées dans les WC et la salle de bains, de la chaudière à gaz et de la ventouse, des bouches VMC, de la porte palière et des menuiseries extérieures (fenêtres et persiennes), dans le logement occupé par Monsieur [Z] [O], en présence du commissaire de justice désigné à cet effet ;

ORDONNONS à Monsieur [Z] [O] de laisser le libre accès à son logement à cet effet, et ce sous astreinte provisoire de 25 euros par infraction constatée ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de sous-location conclu le 10 octobre 2016, entre les parties, concernant le logement sis [Adresse 1], à effet au 31 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 405,87 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,