TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juin 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 17 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me …… Christine DISDIER0 ………………………

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/03193 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L2I

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES KTANIM, domiciliée : chez SAS CEPROGIM COLLIN (mandataire), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christine DISDIER avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [C]

née le 14 Août 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-000104 du 14/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Charlotte LOOS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail passé par acte sous seing privé, en date du 20 avril 2017, la SCI AUBAGNE a loué à Madame [N] [C] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros outre 100 euros de provision pour charges.

La SCI LES KTANIM est venue aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES KTANIM a fait délivrer à Madame [N] [C], par actes de commissaire de justice du 31 janvier 2023, un commandement de payer la somme de 1 932 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI LES KTANIM a fait assigner Madame [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 17 juillet 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 2 novembre 2023.

Par jugement du 25 janvier 2024, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 février 2024 aux fins notamment de solliciter de la SCI KTANIM :

La communication de son titre de propriété ou une attestation de propriété ;La copie de la notification de l’assignation à la CCAPEX ou le signalement de la situation à la CAF (à défaut, les statuts) ;La production d’un décompte actualisé de la dette ;La conclusion sur l’ensemble des effets du jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

Le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 mars 2025 afin de recueillir les observations des parties sur les effets et la régularité de la clause résolutoire et le commandement de payer, qui ne stipulent pas un délai de deux mois mais d’un mois, faisant échec aux dispositions légales.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 avril 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juillet 2023.

La SCI LES KTANIM produit en outre la notification à la CCAPEX en date du 1er février 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [N] [C], soit deux mois au moins avant l’assignation du 17 juillet 2023.

Sa demande est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1714, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 a) et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

La SCI LES KTANIM sollicite, aux termes de ses dernières écritures communiquées contradictoirement, le prononcé de la résiliation judiciaire des baux la liant à Madame [N] [C] pour non-respect de ses obligations légales et contractuelles.

Elle verse notamment aux débats le contrat de bail ainsi que des décomptes des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces produites que Madame [N] [C] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [N] [C] le 31 janvier 2023 ; qu’au 1er février 2024 la dette locative de Madame [N] [C] n’était pas soldée (6 359 euros) ; qu’au 1er octobre 2024 la dette locative de Madame [N] [C] n’était pas soldée (12 166,50 euros) ; qu’au 1er mars 2025, cette dette s’élève à 15 549,82 euros (déduction faite des frais de contentieux).

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Madame [N] [C], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [N] [C] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 1 088 euros) à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par Madame [N] [C].

Il ressort du décompte joint à l’assignation qu’au 1er février 2024, la dette locative de Madame [N] [C] s’élève à la somme de 6 359 euros.

Vu le décompte actualisé au 1er février 2025, fixant la dette locative à une somme de 15 549,82 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Aucune demande n’est formée au titre du décompte actualisé au 1er mars 2025.

Il convient de condamner Madame [N] [C] au paiement de la somme de 15 549,82 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En conséquence, La SCI LES KTANIM sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la SCI LES KTANIM ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [N] [C] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

La SCI LES KTANIM sera donc déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [N] [C], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

De même, et au-delà du fait que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas demandée, la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne saurait être prononcée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [C] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES KTANIM, Madame [N] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 avril 2017 entre les parties, concernant le logement sis au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES KTANIM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à verser à la SCI LES KTANIM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 1 088 euros ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à verser à la SCI LES KTANIM la somme de 15 549,82 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE La SCI LES KTANIM de sa demande au titre de la clause pénale contractuelle ;

DEBOUTE la SCI LES KTANIM de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [N] [C] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [N] [C] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à verser à la SCI LES KTANIM une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,