TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 septembre 2025

à M^e ROBINE

à M^e EBERT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02445 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LUK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [T]

né le 07 Juillet 1973 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas ROBINE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-002875 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DEFENDERESSE

S.A. SFHE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 23 août 2010 entre les parties, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 292,60 euros outre 73,31 euros de provision pour charges.

Suivant un acte sous seing privé conclu le 20 octobre 2015, la SA SFHE a loué à Monsieur [B] [T] un stationnement n° 8 sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 43,16 euros outre 4,76 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [B] [T] a fait assigner la SA SFHE en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [T], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SA SFHE, représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

En l’espèce, sont versés aux débats, concernant l’état du bien litigieux :

Un courrier de l’assureur de Monsieur [B] [T], du 21 février 2020, accusant réception d’une déclaration de sinistre dégâts des eaux du 1er décembre 2019 ;

des lettres du 17 mai 2023 et 2 juin 2023, adressées par Monsieur [B] [T] à la SA SFHE, faisant état de problèmes d’aération, d’humidité et d’un dégât des eaux dans le logement donné à bail, et sollicitant une mutation d’appartement ;

une lettre du 14 juin 2024, adressée par Monsieur [B] [T] à la SA SFHE, faisant état de problèmes d’aération, d’humidité et d’un dégât des eaux dans le logement donné à bail, et sollicitant une mutation d’appartement ;

une lettre du 5 août 2024, adressée par Monsieur [B] [T] à la SA SFHE, faisant état du mauvais état du plafond et du sol à la suite d’une fuite, ainsi qu’une mauvaise odeur dans l’appartement ;

un procès-verbal de constat d’accord à la suite d’une conciliation, daté du 26 septembre 2024, selon lequel la SFHE s’engage à se rendre au domicile de Monsieur [B] [T] pour faire un état des lieux de la cuisine, une visite de la VM ainsi qu’un remplacement de la conduite d’eau dans le garage ;

une attestation de travaux du 30 octobre 2024 (sans réserve émise par le locataire) dont il ressort qu’un tube PVC a été changé dans le garage, et que selon le prestataire (SGC ENERGIE), sont à prévoir le remplacement de l’évacuation ; de la colonne percée ; de la baignoire, du lavabo, des WC, de l’évier et du meuble de l’évier ;

une attestation de travaux du 5 mars 2025 (sans réserve du locataire) dont il ressort que la baignoire, l’évier et le meuble de l’évier ont été remplacés ;

différents certificats médicaux aux termes duquel Monsieur [B] [T] présente des pathologies respiratoires, non compatibles avec son logement ;

une déclaration de main courante du 26 juin 2024 et une plainte déposée par Monsieur [B] [T] le 3 juillet 2024 – dont les suites ayant été données sont inconnues – ;

plusieurs photographies qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;

un état des lieux d’entrée, dont il ressort que le logement était en bon état général, à l’exception de certaines observations : les murs de l’entrée et du séjour étaient jaunis et défraichis ; deux carreaux étaient cassés sur la faïence murale de la cuisine ; le meuble de l’évier était à changer ; la ventilation dans le séjour était manquante ; un carreau était cassé et trois décollés sur la faïence murale de la salle de bains ;

une attestation de la société ISERBA selon laquelle la chaudière dans le logement de Monsieur [B] [T] fait office d’extraction d’air dans la cuisine, et est en conformité ;

une facture du 25 février 2020 concernant une recherche de fuite dans le garage de Monsieur [B] [T] ;

un courrier du 23 juillet 2024, adressé par la SA SFHE à Monsieur [B] [T], dans laquelle il est indiqué que les débits d’air seront contrôlés ;

un bon de commande du 27 mars 2025 attestant de réparations réalisées chez Monsieur [B] [T] concernant la faïence.

Au regard de ces éléments, Monsieur [B] [T] ne justifie pas de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et sera débouté de sa demande d’expertise.

En effet, s’il est constant qu’un dégât des eaux est survenu en 2019 au sein des locaux donnés à bail à Monsieur [B] [T], il ne ressort d’aucune pièce (comme un procès-verbal de constat, une expertise amiable ou un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la Mairie) que des désordres perdurent ou que de nouveaux sont survenus.

Dit autrement, l’existence certaine de problèmes d’aération et d’humidité au sein du logement n’est nullement établie, et le bien-fondé comme la légitimité de cette demande au vu des troubles invoqués n’est pas évident.

Dans tous les cas, les pièces que produisent les parties attestent de l’existence de contestations sérieuses.

Sur les demandes de travaux, de réduction du montant du loyer et de consignation des loyers

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

En l’espèce, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’existence ni la cause ni les conséquences (notamment quant à l’état du logement) des désordres évoqués par Monsieur [B] [T].

Ainsi dit, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la SA SFHE en est responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En toute hypothèse, les nuisances alléguées ne permettent pas à Monsieur [B] [T] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’il demeure encore dans les lieux loués, dont il n’établit pas l’inhabitabilité.

Dès lors que qu’une contestation sérieuse existe quant à la responsabilité de la SA SFHE, il ne peut être fait droit, à ce stade, aux demandes de Monsieur [B] [T] tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte, et Monsieur [B] [T] sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

En outre, aucune réduction du montant des loyers ne saurait être accordée, et Monsieur [B] [T] sera débouté de sa demande au titre de la consignation des loyers.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Vu l’article 1240 du code civil,

Au cas d’espèce, aucune résistance de la SA SFHE n’est prouvée, et il ne saurait être jugé que la résistance de la SA SFHE serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Monsieur [B] [T] sera donc débouté de sa demande à cet égard.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 1240 du code civil,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la demande de Monsieur [B] [T] a été rejetée mais le caractère infondé ou l’irrecevabilité des demandes ne suffisent pas, à eux-seuls, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En outre, la SA SFHE ne rapporte pas la preuve du caractère abusif ou d’une intention de nuire à travers la demande présentée par Monsieur [B] [T].

L’action de Monsieur [B] [T] ne saurait donc être qualifiée d’abusive, et la demande de la SA SFHE de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [T], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTONS Monsieur [B] [T] de toutes ses demandes ;

DEBOUTONS la SA SFHE de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,