TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à Me [Localité 1] Nicolas

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M^e THAREAU Aymeric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05269 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LAA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALEXANDRA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 15 octobre 2013, la SCI ROMARCOS a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [N] [G], Madame [S] [R] et Monsieur [Y] [V] [K] un appartement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 1000 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Suivant avenant du 1er avril 2016, le bailleur a pris acte du départ de Madame [S] [R], Monsieur [N] [G] et Monsieur [Y] [V] [K] restant seuls locataires du logement susvisé à compter du 1er janvier 2016 ;

La SCI ALEXANDRA a acquis le bien immobilier susvisé le 30 décembre 2022;

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ALEXANDRA a fait signifier à Monsieur [N] [G] par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3236,62 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 22 août 2023;

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 dénoncé le 7 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI ALEXANDRA a fait assigner en référé Monsieur [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater que le bail liant les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail , au 21 octobre 2023

— ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tout occupant de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés

— se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [G]

— condamner Monsieur [N] [G] la somme provisionnelle de 9247,11 euros au titre des impayés de loyers

— condamner Monsieur [N] [G] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1143,37 euros, cette indemnité étant indexée conformément au bail, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [N] [G] aux intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées

— condamner Monsieur [N] [G] à payer à la SCI ALEXANDRA les charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des lieux et de la restitution des clés

— condamner Monsieur [N] [G] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens  ;

Appelée à l’audience du 10 octobre 2024, et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 ;

A cette audience, la SCI ALEXANDRA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions

Monsieur [N] [G], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Suivant décision avant-dire doit du 20 novembre 2025, Monsieur [N] [G] ayant produit en cours de délibéré une note et des nouvelles pièces, dont la communication n’avait été ni sollicitée ni autorisée à l’audience, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 décembre 2025 , afin que les parties puissent avoir l’opportunité d’en débattre et a en outre invité la SCI ALEXANDRA à produire ses observations, et ses éventuelles pièces sur le respect des dispositions de l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

A l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a été retenue ;

Suivant conclusions en réponse et récapitulatives n°2 visées par le greffe auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, soutenues à l’audience, la SCI ALEXANDRA représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 10007,98 euros au titre des impayés de loyers et charges, en actualisant sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1192,90 euros, et demande au juge des référés s’agissant des travaux de la salle de bains, d’ordonner à Monsieur [N] [G] de donner accès à son appartement à la SCI ALEXANDRA et ses entreprises aux fins de réparation de la salle de bains de l’appartement litigieux, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, de se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte, en tout état de cause de débouter Monsieur [N] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur l’argument adverse tiré de la prescription, la SCI ALEXANDRA indique que le décompte fait effectivement état d’un débit de 8252,35 euros au 4 août 2021mais que le compte de Monsieur [G] est revenu à zéro au mois de janvier 2022 et fait valoir que les sommes réclamées portent sur des sommes dues à compter du mois de janvier 2022;

Concernant les charges locatives, la SCI ALEXANDRA fait valoir que les régularisations de charges sont bien intervenues ;

S’agissant de l’ancien colocataire la requérante soutient que Monsieur [P] a quitté les lieux sans laisser d’adresse, que Monsieur [G] n’a jamais remis en cause son départ , qu’il a réglé la totalité du loyer et des charges à son départ et qu’il lui appartient de le mettre en cause s’il le souhaite ;

Sur les travaux de la salle de bain, la SCI requérante fait valoir que le préjudice du défendeur est la conséquence de l’obstruction de Monsieur [G] qui n’a pas donné accès aux entreprises du bailleur, qu’une sommation a été faite le 15 juillet 2025 et que Monsieur [G] a indiqué à la SCI requérante que l’appartement sera disponible à compter du 11 septembre 2025, que la SCI ALEXANDRA a tenté d’obtenir un nouveau rendez-vous le 24 novembre 2025 mais que son courrier recommandé est resté sans réponse ;

S’agissant de la dette locative, la SCI ALEXANDRA convient qu’il y a lieu de déduire du montant de la créance les frais de relance et de procédure pour un montant total de 1447,74 euros ;

Concernant la procédure de surendettement, la SCI ALEXANDRA indique que postérieurement aux décisions de la commission de surendettement la dette locative a continué de s’aggraver et qu’en conséquence , elle s’oppose à ce que des délais de paiement soient accordés ;

Suivant conclusions en défense et demandes reconventionnelles visées par le greffe, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, soutenues à l’audience,Monsieur [N] [G] , représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

1-

— constater qu’aucune somme ne peut être réclamée par la SCI ALEXANDRA pour la période antérieure au 5 août 2021 pour cause de prescription

— débouter la SCI ALEXANDRA de ses demandes relatives au paiement des loyers et charges antérieures au 5 août 2021

2-

— constater que la SCI ALEXANDRA n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges et que les charges sont dépourvues de cause pour les années 2020, 202, 2022 et 2023 soit la somme de 6192 euros

En conséquence

— condamner reconventionnellement la SCI ALEXANDRA à payer à titre provisionnel à Monsieur [N] [G] le montant des charges injustement réclamées pour les années 2020, 202, 2022 et 2023 soit la somme de 6192 euros

— ordonner si besoin une compensation judiciaire entre les deux dettes

A titre subsidiaire

— déduire de la dette locative la somme de 6192 euros

3-

— constater que la SCI ALEXANDRA n’a pas mis dans la cause Monsieur [P] colocataire

— constater que ce manquement prive Monsieur [G] de son action récursoire

En conséquence

— Enjoindre à la SCI ALEXANDRA à mettre en cause Monsieur [P]

A défaut

— débouter la SCI ALEXANDRA de toute condamnation contre le seul Monsieur [G]

4-

— constater qu’il existe différentes contestations sérieuses sur les demandes de la SCI ALEXANDRA, sur la prescription des sommes antérieures au 5 août 2021, sur la contestation des charges locatives et sur l’absence de mise en cause d’un colocataire

En conséquence

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI ALEXANDRA

5- Reconventionnellement

— condamner la SCI ALEXANDRA à payer à titre provisionnel à Monsieur [N] [G] de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance

6- A titre très infiniment subsidiaire

— suspendre la clause résolutoire

— accorder à Monsieur [G] 36 mois de délais de paiement pour solder sa dette locative

7- A titre très infiniment subsidiaire

— suspendre la clause résolutoire

— accorder à Monsieur [N] [G] des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à larticle L. 732-1 du code de la consommation ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L.733-4, L. 733-7 et L.741-1 du même code

8- En tout état de cause

— Débouter la SCI ALEXANDRA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

Oralement, le conseil de la SCI ALEXANDRA fait valoir que tous les justificatifs des charges étaient désormais produits , que concernant la procédure de surendettement elle n’avait pas reçu le délibéré sur la question du réaménagement des dettes ;

Elle ajoute que concernant les désordres, elle a la volonté d’effectuer les travaux nécessaires et que Monsieur [G] ne répond pas à ses sollicitations ;

Le conseil de Monsieur [N] [G] maintient que tous les justificatifs de charges ne sont pas produits ; il soutient qu’il y avait un colocataire que celui-ci n’a pas été assigné et que cela prive Monsieur [G] d’une action récursoire ;

Concernant les désordres dans la salle de bains, Monsieur [G] fait valoir qu’il a averti le bailleur en juin 2025, que la sommation a été faite en été alors qu’il avait prévenu qu’il serait absent pour son travail et qu’il revenait en septembre, que la demande d’astreinte est disproportionnée puisqu’il est à l’origine de la demande de travaux ;

Monsieur [G] fait valoir une prise du paiement du loyer avant l’audience pour appuyer sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 août 2024 a été dénoncée le 7 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 10 octobre 2024;

Par ailleurs, la SCI ALEXANDRA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable en l’espèce.

Enfin, la SCI ALEXANDRA justifie de son existence par la production d’un extrait Kbis, et par l’attestation sans prix établie le 30 décembre 2022 par Maître [L] [D] notaire à Marseille, avoir acquis de la SCI ROMARCOS, le bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

En conséquence la SCI ALEXANDRA est recevable en ses demandes.

II Sur le fond

Il est précisé que l’ensemble des demandes formées à titre principal par Monsieur [N] [G] seront analysées sous l’angle de la contestation sérieuse ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les contestations sérieuses soulevées

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Cette disposition légale prévoit qu’il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l’encontre du preneur ;

L’article 23 s’impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n’interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l’absence de justification des sommes.

En outre, l’article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d’établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

Il est rappelé que la régularisation annuelle des charges peut intervenir à tout moment sous la seule réserve du délai de prescription ;

En outre l’action en répétition des charges indûment perçues se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer c’est-à-dire le jour de la régularisation des charges ;

La SCI ALEXANDRA sollicite une provision de 10007,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2025 ;

Monsieur [G] soutient que les sommes provisionnelles réclamées au titre de l’arriéré locatif se heurtent à l’existence de contestations sérieuses en faisant valoir que l’assignation ayant été délivrée le 5 août 2024, les dettes antérieures au 5 août 2021 sont prescrites ;

S’agissant de la prescription, certes, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer une action ou des demandes prescrites mais la problématique de la prescription s’analyse, dans le cadre de l’instance en référé, sous l’angle d’une contestation sérieuse ;

S’agissant d’une dette locative, la prescription triennale s’applique ;

En l’espèce l’assignation ayant interrompu le délai de prescription a été signifiée le 5 août 2024 et par application de l’article 2241 du code civil, les loyers et charges impayés antérieurement au 5 août 2021 sont prescrits, étant rappelé que le commandement de payer délivré le 21 août 2023 n’est pas interruptif de prescription et que les règles d’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes ne font pas obstacle à la prescription.

Toutefois, la SCI produit deux décomptes, l’un à compter du 29 septembre 2012 débutant par un solde créditeur et un décompte actualisé et comme le souligne à juste titre la SCI ALEXANDRA, il ressort du décompte actualisé au 12 décembre 2025 produit aux débats que si ce décompte débute en 2013, au 30 janvier 2022 le solde du compte locatif est créditeur de 644,74 euros et que les sommes réclamées par la SCI requérante le sont à compter du 1er février 2022 ;

Il s’ensuit que les sommes sollicitées à compter du mois de février 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse tirée de la prescription ;

Concernant les charges locatives, Monsieur [G] soutient que les charges locatives en l’absence de régularisation des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, sont dépourvues de cause ;

Il est relevé que les demandes de la SCI ALEXANDRA concernent la période à compter du mois de janvier 2022;

La SCI ALEXANDRA produit des justificatifs de régularisation des charges correspondant aux exercices 2022, 2023 et 2024 et des factures de nettoyage de la copropriété et la lecture du décompte établit que les provisions sur charges ont été portées pour l’année 2023 à la somme de 129 euros , les provisions appelées à hauteur de 967 euros sur l’année 2022 étant inférieures au total des charges de l’exercice 2022 qui s’élevaient à 1549,39 euros, que les provisions sur charges ont été portées pour l’année 2024 à la somme de 84 euros, les provisions appelées à hauteur de 1170 euros sur l’année 2023 étant supérieures au total des charges de l’exercice 2023 qui s’élevaient à 1002,59 euros , que les provisions sur charges ont été portées pour l’année 2025 à la somme de 92 euros, les provisions appelées à hauteur de 1548 euros sur l’année 2024 étant supérieures au total des charges de l’exercice 2024 qui s’élevaient à 1109,12 euros ;

De surcroît, le solde des charges de chacun de ces exercices ont bien été portés au débit ou au crédit du compte du locataire ;

Enfin, la SCI bailleresse justifie des taxes sur ordures ménagères en produisant les avis de taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, les provisions sur taxes sur ordures ménagères étant modifiées en fonction soit 44,18 euros à partir d’octobre 2023, 46,47 euros à partir d’octobre 2024, 47,84 euros à partir de janvier 2025;

La contestation de Monsieur [G] s’agissant des charges locatives et des taxes sur ordures ménagères ne revêtant pas un caractère sérieux, Monsieur [J] [G] sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, et de sa demande à titre subsidiaire de déduire du montant de la dette locative le montant des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023  ;

De surcroît, Monsieur [N] [G] n’établit pas par les relevés de compte qu’il produit, que le bailleur n’aurait pas pris en compte certains versements effectués, l’ensemble des sommes figurant sur les relevés de compte REVOLUT et BANQUE POSTALE ayant bien été créditées sur le compte du locataire ;

Au vu du décompte produit et des développements susvisés et déduction faite des frais de relance et frais de procédure à hauteur de 1447,74 euros, la créance de la SCI ALEXANDRA apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 10007,98 euros, et Monsieur [N] [G] est donc condamné à payer à titre provisionnel à la SCI ALEXANDRA la somme 10007, 98 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse;

S’agissant de la contestation tirée de l’absence de Monsieur [Y] [V] [K] colocataire qui n’est dans la cause, ce qui priverait Monsieur [G] d’une action récursoire ;

La SCI ALEXANDRA soutient que le colocataire a quitté les lieux sans laisser d’adresse, que Monsieur [G] a réglé la totalité du loyer et des charges à son départ et qu’il lui appartenait de le mettre en cause ;

Il est relevé à la lecture du bail qu’une clause de solidarité des débiteurs colocataires est insérée au bail de sorte que chacun d’eux peut conformément aux dispositions contenues à l’ article 1313 du Code civil être contraints de payer la totalité des loyers et des charges correspondant à la durée contractuelle du bail , une quelconque exonération de paiement du fait que l’un d’eux n’occuperait pas effectivement les lieux ne pouvant être demandée ;

Toutefois, aucune clause ne précise que la solidarité survit à l’ abandon du domicile par l’un des copreneurs et Monsieur [N] [G] n’établit et n’allègue d’ailleurs pas que Monsieur [P] serait toujours dans les lieux et réglerait le loyer ; il indique d’ailleurs dans ses conclusions avoir dû faire face au départ des deux autres colocataires ;

Dès lors, en présence d’une solidarité prévue au bail, le bailleur a le choix de poursuivre l’un des copreneurs pour le tout en cas de loyer impayé et ce choix ne prive pas Monsieur [N] [G] d’une action à l’encontre Monsieur [Y] [V] [P] si telle est sa volonté ;

Il s’ensuit que cette contestation ne caractérise pas une contestation sérieuse et Monsieur [N] [G] sera débouté de sa demande d’enjoindre la SCI ALEXANDRA à mettre en cause Monsieur [Y] [V] [P] et de sa demande de débouter la SCI ALEXANDRA de toute condamnation contre le seul Monsieur [G] .

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 15 octobre 2013 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser la dette locative et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2023, pour la somme en principal de 3236,62 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2023 à minuit, et la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée à cette même date, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire;

Sur la demande de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire formulée à titre très subsidiaire et très infiniment subsidiaire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] a sollicité très subsidiairement des délais de paiement sur une durée de 36 mois pour acquitter sa dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire ;

La SCI ALEXANDRA s’oppose à ces demandes ;

Le défendeur en faisant valoir qu’il exerçait la profession de libraire, que son employeur a rencontré des difficultés financières et n’a versé que très partiellement les salaires de Monsieur [G], qu’il est au chômage ;

Il produit au soutien de ses demandes, son contrat à durée déterminée expirant le 1er novembre 2023, un avenant signé le 2 novembre 2023 renouvelant le CDD jusqu’au 30 avril 2024, un certificat de travail un reçu pour solde de tout compte, un bulletin de salaire du mois d’avril 2024 , des échanges de courriels et un récapitulatif des montants dus par l’ancien employeur et des montants restants à régler pour 8586,92 euros et attestation de France Travail en date du 5 novembre 2024 listant les paiements effectués par Pôle Emploi ;

De surcroît, il ressort des pièces produites par le défendeur que le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a, le 26 février 2025, déclaré le dossier de Monsieur [N] [G] recevable, que la commission a décidé le 17 avril 2025 d’orienter le dossier vers des mesures de réaménagement des dettes, la décision n’étant pas formellement prise, que l’état des créances a été adressé à Monsieur [N] [G] le 14 mai 2025, celle de la SCI ALEXANDRA ayant été retenue à hauteur de 12113,91 euros;

La SCI ALEXANDRA produit un courrier de la commission de surendettement l’informant de la transmission du dossier au tribunal suite au désaccord de l’une des parties et que l’instruction du dossier était suspendue temporairement dans l’attente de la décision du juge;

Or selon le paragraphe VI de l’article 24 susvisé, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;[…]

Le décompte actualisé versé aux débats établit en outre que, même si l’échéance du mois d’avril 2025 n’a pas été honorée, Monsieur [N] [G] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience ;

Et lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées ;

Compte tenu de ces éléments, en application des dispositions susvisées, Monsieur [N] [G] sera autorisé à régler sa dette locative de 10007,98 euros en 36 mensualités de 277 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette , et ce, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône statuant sur les mesures imposées;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Monsieur [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante pour contrainte le requis à quitter les lieux et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [N] [G] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI ALEXANDRA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1192,90 euros au total, ainsi que sollicitée par la SCI ALEXANDRA dans ses conclusions visées le 18 décembre 2025, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande concernant les travaux de la salle de bains

La SCI ALEXANDRA demande au juge des référés d’ordonner à Monsieur [N] [G] de donner accès à son appartement à la SCI ALEXANDRA et ses entreprises aux fins de réparation de la salle de bains de l’appartement litigieux, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, de se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

Monsieur [N] [G] fait valoir que l’astreinte est disproportionnée, étant lui-même à l’origine de la demande de travaux ;

Il ressort des pièces produites et ce n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu en juin 2025 au plafond de la salle de bains entraînant une dégradation des lieux et qu’une réparation provisoire a été effectuée ;

La SCI ALEXANDRA justifie d’une sommation de permettre l’accès à l’appartement sous 72 heure s en date du 15 juillet 2025 signifiée à Monsieur [N] [G] dans laquelle il est indiqué que la requérante a besoin d’effectuer en toute urgence des travaux dans la salle de bains et la chambre suite à l’affaissement du sol, qu’il s’agit d’une urgence compte tenu de la dangerosité de la situation ;

Il ressort d’un courriel de Monsieur [G] en date du 2 septembre 2025 que celui-ci s’est absenté durant l’été et qu’il indique à la bailleresse que l’accès à l’appartement pourra se faire dès le 11 septembre 2025 ;

Contrairement aux affirmations de Monsieur [G] qui se plaint de la carence du bailleur et indique qu’aucune réponse n’a été formulée par la SCI ALEXANDRA depuis le 2 septembre 2025, le courriel et la lettre recommandé avec accusé de réception du gestionnaire Marcos Immobilier produits aux débats attestent, que le 24 novembre 2025, Monsieur [G] à été à nouveau sollicité pour laisser l’accès à la salle de bains aux bonnes fins de réalisation des travaux concernés en lui demandant de revenir vers l’agence pour convenir d’une date d’intervention dans les meilleurs délais ;

Force est de constater que Monsieur [N] [G] ne justifie pas avoir proposé des dates d’intervention et n’a pas répondu depuis le 2 septembre 2025 aux sollicitations du mandataire du bailleur ;

Il s’ensuit que n’établissant une réelle volonté de laisser l’accès à son appartement, il sera ordonné à Monsieur [N] [G] de donner accès à son appartement à la SCI ALEXANDRA et ses entreprises aux fins d’effectuer les travaux nécessaires dans la salle de bains de l’appartement litigieux, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ce pendant trois mois et sans que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ;

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] fait valoir préjudice de jouissance suite à un dégât des eaux survenu au plafond de la salle de bains entraînant une dégradation des lieux; il sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros ;

Or il résulte des développements susvisés que, si Monsieur [G] fait état d’un dégât des eaux survenu en juin 2025, il n’établit pas la carence et l’inertie de sa bailleresse ;

Dès le 15 juillet 2025, une sommation lui a été signifié, et ainsi que le souligne à juste titre la SCI ALEXANDRA c’est l’obstruction et en tout cas l’inertie de Monsieur [N] [G] qui n’a pas répondu aux sollicitations du gestionnaire du bailleur manifestant sa volonté d’effectuer les travaux dans les meilleurs délais compte tenu de l’urgence, qui est la conséquence de son préjudice de jouissance;

Il s’ensuit que Monsieur [N] [G] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [G] qui succombe supportera la charge des dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité au vu de la situation respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI ALEXANDRA qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, en l’absence de contestations sérieuses:

DECLARONS la SCI ALEXANDRA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que la SCI ALEXANDRA ne formule de demandes en paiement de loyers et charges antérieurs au 5 août 2021;

DEBOUTONS Monsieur [N] [G] de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de la SCI ALEXANDRA à lui payer les charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, et de sa demande à titre subsidiaire de déduire du montant de la dette locative le montant des charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023  ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [G] de sa demande d’enjoindre la SCI ALEXANDRA à mettre en cause Monsieur [Y] [V] [P] et de sa demande de débouter la SCI ALEXANDRA de toute condamnation contre le seul Monsieur [G] ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [G] à payer à titre provisionnel à la SCI ALEXANDRA la somme 10007, 98 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse;

ACCORDONS à Monsieur [N] [G] la faculté d’apurer sa dette en 36 mensualités de 277 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette , et ce, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône statuant sur les mesures imposées, laquelle prévaudra sur les délais accordés par le juge du bail;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Monsieur [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante pour contrainte le requis à quitter les lieux et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [N] [G] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI ALEXANDRA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1192,90 euros au total, ainsi que sollicitée par la SCI ALEXANDRA dans ses conclusions visées le 18 décembre 2025, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

ORDONNONS à Monsieur [N] [G] de donner accès à son appartement sis [Adresse 3], à la SCI ALEXANDRA et à toute entreprise mandatée par elle aux fins d’effectuer les travaux nécessaires dans la salle de bains de l’appartement litigieux, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ce pendant trois mois et sans que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [G] de sa demande reconventionnelle au titre d’un préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [G] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS la SCI ALEXANDRA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

REJETONS toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE