TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à : M^e Damien NOTO

à : M^e Mélanie ROBIN

EXPEDITION :

Le 17 mars 2026

à : M^e Houda ABADA (barreau de Saint-Etienne)

N° RG 24/03206 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47QN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [W]

née le 22 Janvier 1955 à LEIRIA (PORTUGAL), demeurant 13 Bis Boulevard de la Plage – Allée Soleïado, Le Véronèse 3 – 83200 SAINT CYR SUR MER

représentée par M^e Damien NOTO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [O]

née le 30 Mai 1978 à MARSEILLE (13), demeurant 159 avenue des Chartreux 13004 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2024/011847 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [D]

né le 31 Mars 1977 à BOURG DE PEAGE (26300), demeurant 3 rue Emile Littré – 42000 SAINT-ETIENNE

représenté par M^e Houda ABADA, de la SELARL ABADA avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 26 décembre 2020, Mme [G] [W] a donné à bail à Mme [E] [O] un local à usage d’habitation non meublé situé au 159 avenue des Chartreux, 1er étage droite, dans le quatrième arrondissement de Marseille pour un loyer de 760 euros, outre 40 euros de provision sur charge.

Le 19 juin 2023, Mme [G] [W] a fait signifier à Mme [E] [O] un congé pour vente à effet du 26 décembre 2023.

Par courriers recommandés du 18 mars 2024, Mme [G] [W] a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure Mme [E] [O] et M. [I] [D] de lui payer la somme de 4.373,68 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Par acte de commissaire de justice des 17 et 21 mai 2024, Mme [G] [W] a fait assigner Mme [E] [O] et M. [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles L 213-4-3 et L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— validation du congé et expulsion immédiate de Mme [E] [O],

— condamnation solidaire de Mme [E] [O] et M. [I] [D] au paiement de la somme de 1.969,78 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période comprise entre le mois d’octobre 2023 et le 26 décembre 2023, avec intérêts au taux légal et d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 décembre 2023 d’un montant de 801,30 euros,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 4.006,50 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période du 26 décembre 2023 au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal,

— voir ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamnation solidaire de Mme [E] [O] et M. [I] [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 juin 2024.

Les lieux ont été libérés.

A l’audience du 6 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 2, Mme [G] [W] sollicite :

— la validation du congé et qu’il soit jugé que Mme [E] [O] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2023,

— la condamnation solidaire de Mme [E] [O] et M. [I] [D] au paiement de la somme de 1.469,78 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période comprise entre le mois d’octobre 2023 et le 26 décembre 2023, avec intérêts au taux légal,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 14.422 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période du 26 décembre 2023 au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation solidaire de Mme [E] [O] et M. [I] [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la délivrance du congé pour vente est motivée par son impossibilité de faire face à ses dépenses courantes.

Sur l’absence de délivrance d’un commandement de payer invoquée en défense, elle relève l’absence de fondement juridique de ce moyen.

Sur les désordres opposés par Mme [E] [O], elle fait valoir la délivrance d’un logement en bon état d’entretien lors de l’entrée dans les lieux. Elle indique que des désordres apparaissent postérieurement. Elle avance les travaux de remise en état réalisés auxquels Mme [E] [O] a pu faire obstruction. S’agissant du dégât des eaux, elle précise qu’elle en est avisée le 4 novembre 2024, ce désordre relevant des parties communes.

Sur les demandes reconventionnelles, elle oppose l’absence de qualité de locataire depuis le 26 décembre 2023. Elle soutient l’absence de gravité des désordres relevé par le rapport d’évaluation de décence.

Sur la nullité de l’acte de cautionnement invoquée par M. [I] [D], elle indique qu’il mentionne un montant annuel du loyer exact.

Aux termes de ses conclusions en réponse, Mme [E] [O], au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 demande :

*A titre principal,

— que l’assignation soit déclarée irrecevable pour défaut de délivrance d’un commandement de payer préalable,

— à titre subsidiaire, qu’il soit fait sommation à Mme [G] [W] de produire l’état des lieux du 27 décembre 2020 et le diagnostic DPE, ainsi qu’un nouveau décompte tenant compte de l’allocation logement,

— de transmettre l’ordonnance constatant l’indécence du logement au Préfet du département,

— de prononcer la suspension du paiement des loyers du 15 mai 2023 à la fin du mois de février 2025,

— de prononcer la suspension de la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux, fin février 2025,

— de condamner Mme [G] [W] à lui payer la somme de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du 27 décembre 2020 à fin février 2025,

— de débouter Mme [G] [X] [H] de ses demandes,

*à titre subsidiaire, d’enjoindre à Mme [G] [W] de produire un décompte tenant compte de l’allocation logement,

* à titre très subsidiaire, les plus larges délais pour quitter les lieux et les plus larges délais de paiement,

* en tout état de cause, la condamnation de Mme [G] [W] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir l’insalubrité du logement et des désordres antérieurs à son entrée dans les lieux. Elle soutient que Mme [G] [W] manque à ses obligations d’entretien des lieux et de délivrance d’un logement décent. Elle explique qu’elle accepte le logement en état du fait de l’urgence à se reloger et de l’engagement de Mme [G] [W] à remettre en état les lieux. Elle fait état de ses vaines demandes de communication de l’état des lieux d’entrée mentionnant cet engagement.

Elle souligne que le trouble de jouissance subi est conséquent. Elle ajoute qu’elle subit ensuite un dégât des eaux le 30 octobre 2024.

Elle estime que les lieux étaient inhabitables.

Sur la dette locative, elle indique qu’elle continue de verser le loyer en dépit du constat de non-décence. Elle soutient que le montant de l’aide au logement suspendue doit être pris en compte.

Elle considère que l’acte de cautionnement est parfaitement régulier.

Aux termes de ses conclusions en réponse, M. [I] [D], au visa des articles 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1346 du Code civil, demande :

— à titre principal, de déclarer nul l’acte de cautionnement et de débouter Mme [G] [W] de ses demandes formulées à son encontre,

— à titre subsidiaire, de condamner Mme [G] [W] à le relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge,

— en tout état de cause, de condamner in solidum Mme [G] [W] et Mme [E] [O] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient la fin de non-recevoir soulevée par Mme [E] [O].

Sur la nullité de l’acte de cautionnement, il avance l’absence de remise d’un exemplaire de cet acte et du bail et un montant erroné du loyer, outre l’imprécision de l’indice applicable et son antériorité par rapport à la date de conclusion du bail.

A titre subsidiaire, il se prévaut d’un recours subrogatoire à l’encontre de Mme [G] [W].

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur les demandes de sommation de productions de pièces :

Les demandes de Mme [E] [O] de ce chef seront rejetées en application de l’article 446-3 du Code de procédure civile en ce que s’agissant d’une affaire appelée pour la première fois à l’audience du 11 juin 2024, il lui appartenait de présenter ses demandes lors des renvois successifs.

Sur l’exception de nullité de l’acte de cautionnement :

L’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que :

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est de principe qu’il s’agit d’une nullité de plein-droit, qui n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief.

En l’espèce, l’acte de cautionnement manuscrit daté du 15 décembre 2020 mentionne un montant annuel du loyer, charges incluses, correct, de 9.600 euros (800 X 12). En revanche, le contrat de bail du 26 décembre 2020, signé par M. [I] [D], ne mentionne pas de remise d’un exemplaire à la caution.

Le courriel produit par Mme [E] [O] relatif à l’envoi par mail de M. [I] [D] en date du 14 décembre 2020 d’un exemplaire signé du bail est insuffisant à établir la remise d’un exemplaire du bail signé par Mme [G] [X] [H] et Mme [E] [O] le 26 décembre 2020.

M. [I] [D] est ainsi bien fondé à invoqué l’absence de remise d’un exemplaire du bail.

Il convient par conséquent d’accueillir l’exception de nullité et de prononcé la nullité de l’acte de cautionnement signé par M. [I] [D] le 15 décembre 2020.

Sur la qualité pour agir de Mme [G] [W] :

Il est de principe qu’aux termes de l’article 595 du Code civil, l’usufruiter, seul titulaire de la jouissance du bien, peut délivrer un congé.

En l’espèce, Mme [G] [X] [H] produit son titre de propriété. Elle est usufruitière de l’appartement, ses filles en étant les nu-propriétaires. Elle a donc qualité pour agir aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de délivrance préalable d’un commandement de payer

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne soumet aucunement l’action en constat de la résiliation du bail par l’effet du congé à la délivrance préalable d’un commandement de payer, prévue par l’article 24 de ladite loi pour le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

La fin de non-recevoir sera par conséquent écartée.

Sur la résiliation du bail :

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [E] [O] est conclu le 26 décembre 2020, à effet du 27 décembre 2020, pour une période de trois ans. Il arrivait à échéance le 26 décembre 2023 à minuit.

Le congé de la bailleresse délivré le 19 juin 2023 est donc été régulièrement délivré au moins six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, s’agissant de la vente du bien loué. Il mentionne le prix, de 165.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Sur le fond, Mme [E] [O] oppose l’insalubrité et la non-décence du logement. Elle justifie d’une réclamation faite à Mme [G] [W] par courrier recommandé du 29 mars 2021, outre une demande de délivrance de l’état des lieux d’entrée faite par courriel le 8 juin 2023. Elle effectue un signalement auprès du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne le 30 mars 2023. Il s’évince du constat de non-décence établi 17 juillet 2023 par le bureau d’étude Citémétrie, mandaté par la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône, que les désordres dénoncés par Mme [E] [O] dans sa réclamation du 29 mars 2021 sont vérifiés. Ce constat indique qu’aucun de ces désordres n’est imputable à un défaut d’entretien de la locataire.

Dans ces conditions, la délivrance d’un congé pour vente le 19 juin 2023 revêt un caractère frauduleux.

Mme [G] [W] sera par conséquent déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente délivré le 19 juin 2023 et de sa demande subséquente d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…).

Sur les demandes reconventionnelles :

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, il est de principe que le locataire peut opposer une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer si le logement est inhabitable.

En application de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des loyers durant l’exécution des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence est accessoire à une condamnation du bailleur à effectuer ces travaux.

En l’espèce, Mme [E] [O] ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du logement de sorte que l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers sera rejetée.

En l’absence de condamnation de Mme [G] [W] à effectuer les travaux de remise en état des lieux, exécutés à ce jour, la demande de suspension des loyers, mal fondée sera rejetée.

La demande de suspension de la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux, fin février 2025, sera rejetée.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 12 du Code de procédure, les sommes sollicitées au titre des indemnités d’occupation seront prises en compte au titre des loyers et des charges.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu': «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame.

En l’espèce, Mme [G] [W] sollicite une somme totale de 15.891,78 euros (1.469,78 + 14.422) au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 20 août 2025. Elle produit deux décomptes manuscrits (pièces n° 35 et 38) sur la période du 1er octobre 2023 au 30 août 2025.

Ce décompte comporte une ventilation du loyer et des charges (766,30 + 35).

Il ne prend pas en compte la suspension du versement de l’aide au logement d’un montant de 394 euros, comme indiqué dans les courriers de la CAF des Bouches-du-Rhône adressés à Mme [E] [O] les 13 septembre et 23 novembre 2023, 27 mars 2025. Le constat des travaux prescrits est établi le 28 février 2025, soit une somme de 2.568 euros à déduire (166 X 3 d’octobre à décembre 2023, 118 X 9 de janvier à septembre 2024 + 168 X 6 d’octobre 2024 à mars 2025).

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi non contradictoirement le 20 août 2025 à la demande de Mme [G] [W] indique que les lieux sont libérés de sorte que la somme due au titre du mois d’août 2025 est de 516,96 euros, soit un surplus de 284,34 euros retenu sur le décompte de Mme [G] [X] [H].

Il en résulte que Mme [E] [O] est redevable d’une somme de 13.039,44 euros au titre des loyers et des charges impayées au 20 août 2025, terme d’août 2025 (15.891,78 – 2.568 – 284,34).

Mme [E] [O] ne justifie d’aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

L’encaissement du dépôt de garantie par Mme [G] [X] [H] n’est pas établi.

Mme [E] [O] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [G] [X] [H] la somme de 13.039,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts, de droit, conformément à la demande formulée par Mme [G] [X] [H], en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Sur la responsabilité de la bailleresse :

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 26 décembre 2020 portant sur un appartement non meublé d’une surface habitable de 52 m2 se situant dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il se compose d’un séjour/cuisine, de deux chambres, d’une salle de bains, de W.C et d’un balcon.

L’état des lieux d’entrée contradictoire signé le 26 décembre 2020 indique la délivrance d’un logement dans un bon état général. Mme [E] [O] ne rapporte pas la preuve d’une antériorité des désordres invoqués et de mentions manuscrites apposées à ce titre par Mme [G] [X] [H] sur l’état des lieux d’entrée, dont elle sollicite la remise plus de deux ans après son entrée dans les lieux, dans un courriel du 8 juin 2023. L’attestation établie le 2 juin 2025 par la mère de Mme [E] [O] n’est pas probante en ce qu’elle n’est étayée par aucun autre élément objectif.

Mme [E] [O] signale en revanche des désordres à Mme [G] [W] dès le 29 mars 2021 par courriel et courrier recommandé, s’agissant :

— du dysfonctionnement de la sonnette et des portes de la douche (dégondées, risque de chute), des volets roulants de la chambre 1 et de la cuisine (nécessité de monter sur le rebord de la fenêtre) et d’une plaque de gaz,

— de moisissures dans le salon.

Mme [E] [O] ne justifie d’aucune pièce de nature à établir la matérialité de ces désordres avant le constat de non-décence du 17 juillet 2023, des impressions couleur de photographies ni datables ni authentifiables étant dépourvues de force probante (pièces n° 15 et 36).

Il s’évince en revanche du constat de non-décence établi le 17 juillet 2023 par le bureau d’études Citémétrie, mandaté par la CAF des Bouches-du-Rhône que les désordres constatés ne sont pas récents. Mme [E] [O] est ainsi bien fondée à les faire valoir à compter du 15 mai 2023.

S’agissant des parties communes, les désordres suivants sont relevés : une mauvaise évacuation des eaux pluviales au niveau des cheneaux, gouttières et descentes et un manque d’entretien général.

Sur le logement litigieux, les désordres suivants sont relevés :

— une mauvaise évacuation des eaux usées,

— la présence d’humidité dans le séjour, s’agissant de taches au niveau de la partie basse du mur et d’un trait dans le coin haut et au niveau des arêtes mur/plafond,

— une ventilation insuffisante, avec notamment l’absence de dispositif d’évacuation de l’air vicié dans la cuisine et la salle de bains,

— la présence de punaises de lit, vues sur les lattes d’un sommier.

Sur le dégât des eaux survenu postérieurement, non contesté par Mme [G] [X] [H], Mme [E] [O] justifie d’une déclaration de sinistre faite à son assureur le 30 octobre 2024 mais ne communique aucun élément relatif à la matérialité des désordres consécutifs à ce sinistre alors que les débats indiquent la convocation des parties pour une expertise amiable le 30 novembre 2024, en présence du syndic de la copropriété.

Mme [G] [X] [H] verse au débat un courriel adressé par son assureur le 26 novembre 2024 l’avisant de l’absence de prise en charge du sinistre au titre de sa garantie et indiquant une fuite sur une alimentation d’eau de la salle de bains.

Mme [E] [O] joint des témoignage relative au sinistre, s’agissant de deux attestations établies par deux voisins, demeurant dans l’immeuble adjacent, au numéro 160, les 12 et 13 janvier 2025, relatant pour l’un que Mme [E] [O] la sollicite pour le prêt de seaux, « le dégât des eaux ruisselant jusque dans les escaliers de l’immeuble » et pour l’autre indiquant avoir été témoin d’une fuite d’eau obligeant Mme [E] [O] à fermer l’alimentation en eau de son appartement et l’avoir accueilli afin qu’elle puisse se doucher et laver son linge. Un autre témoin atteste le 8 avril 2025 de l’accueil régulier de Mme [E] [O] afin qu’elle puisse prendre des douches en raison des fuites importantes dans son logement, du 30 octobre 2024 au 13 février 2025.

Sur le moyen invoqué par Mme [G] [X] [H] fondée sur une obstruction de Mme [E] [O] aux travaux, la période litigieuse étant comprise entre les 15 mai 2023 et 28 février 2025, elle n’en rapporte pas la preuve en ce que si elle justifie d’une main courante effectuée le 19 février 2025 à la Brigade de gendarmerie de Saint-Cyr-sur-Mer, Mme [E] [O] produit également une plainte déposée à son encontre le 5 mars 2025 au Commissariat de police du huitième arrondissement de Marseille.

De même, Mme [G] [X] [H] produit deux courriers établis par un plombier le 22 janvier 2025 faisant état de ses vains déplacements les 9 juin 2021 et 23 décembre 2024 au domicile de Mme [E] [O] pour le changement de la cabine de douche, celle-ci refusant de lui ouvrier la porte le 9 juin 2021 et ne lui laissant pas le temps d’effectuer les travaux le 23 décembre 2024 alors que Mme [E] [O] communique des attestations relatives à des comportements insultants, agressifs ou menaçant de Mme [G] [X] [H] à son égard.

Il en résulte que la responsabilité de plein droit de Mme [G] [W] est engagée en l’absence de force majeure.

Sur le préjudice :

Au regard de la durée du trouble de jouissance, des démarches effectuées par Mme [E] [O] pour faire valoir ses droits, de l’anxiété occasionnée, établie par les attestations versées au débat, de la conséquence des désordres, s’agissant d’une absence d’évacuation de l’air vicié dans une partie du logement, de la présence de moisissures et de l’absence de fonctionnement correct de volets roulants, il convient d’évaluer le préjudice subi par Mme [E] [O] au titre du trouble de jouissance entre les 15 mai 2023 et 28 février 2025, à hauteur de 50 % du loyer, à l’exception de la période comprise entre le 30 octobre 2024 et 28 février 2025 où il sera évalué à hauteur de 90 % du montant du loyer (766,3 X 0,5 X 18 + 766,3 X 0,9 X 4), soit une somme de 9.745,38 euros.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de Mme [E] [O] et Mme [G] [W] sera condamnée à lui payer la somme de 9.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Il importe de rappeler que l’article 1347 alinéa du Code civil dispose que la compensation peut s’opérer sous réserve d’être invoquée.

Il n’y a pas lieu à communication du présent jugement au Préfet du Département en ce qu’il pilote le Règlement sanitaire départemental (RSD).

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

Au regard des versements réguliers effectués par Mme [E] [O] entre les mois de janvier et août 2025, il sera fait droit à la demande selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

Chacune des parties succombant, les dépens seront partagés par moitié entre elles, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, Mme [E] [O] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de sommation de communication de pièces présentées par Mme [E] [O] ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement signé par M. [I] [D] le 15 décembre 2020 ;

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de délivrance préalable d’un commandement de payer ;

DÉBOUTE Mme [G] [X] [H] de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente délivré le 19 juin 2023 et de sa demande subséquente d’indemnité d’occupation ;

REJETTE l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers ;

REJETTE la demande de suspension des loyers ;

REJETTE la suspension de la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux, fin février 2025 ;

CONDAMNE Mme [E] [O] à payer à Mme [G] [X] [H] la somme de treize mille trente-neuf euros et quarante-quatre centimes (13.039,44 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 20 août 2025, terme d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

ACCORDE à Mme [E] [O] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de cinq cent quarante-trois euros (543 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Mme [G] [W] à payer à Mme [E] [O] la somme de neuf mille euros (9.000 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION