— N° RG 25/00029 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDY2Y

Date : 22 Octobre 2025

Affaire : N° RG 25/00029 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDY2Y

N° de minute : 25/00507

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 24-10-2025

à : M^e Maria isabel CALCADA + dossier

M^e Milijana JOKIC + dossier

M^e François MEURIN + dossier

M^e Luc RIVRY + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ETABLISSEMENT [D]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Milijana JOKIC, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Camille BERRENS, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Z], [W] [P],

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Bertrand DURIEUX, avocat au barreau de MEAUX

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par M^e Sabine LIEGES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Paul CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS

M^e Maria isabel CALCADA, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 10 Septembre 2025 ;

— N° RG 25/00029 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDY2Y

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2012 à effet du 1er août 2012, Monsieur [X] [Z] [W] [P] représenté par la S.A.R.L PEROZ IMMOBILIER a donné à bail commercial à la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] représentée par son gérant, Monsieur [B] [U] [M], des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 15], pour une durée de neuf années entières et consécutives; ce contrat de bail a été reconduit tacitement au terme de son échéance le 31 juillet 2021.

Le 14 décembre 2023, la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la SA ABEILLE IARD à la suite d’un dégât des eaux survenu le 12 décembre 2023 au niveau du plafond du local loué.

Un rapport de recherche de fuite a été établi le 19 janvier 2024 par la société JVM mandatée par le gestionnaire du bien ORPI, après plusieurs investigations en dates des 13 décembre 2023, 21 décembre 2023 et 19 janvier 2024.

Une expertise amiable a été diligentée à la requête de la compagnie d’assurance qui, le 2 avril 2024, a établi un rapport concluant à une fuite sur une canalisation collective d’évacuation des eaux usées encastrée en dalle, provoquant l’effondrement du plafond plancher en latti. Le Cabinet SARETEC a évalué le montant des dommages, vétusté déduite, à la somme de 21.591 euros.

Le 29 avril 2024, la société ABEILLE IARD & SANTE a versé à la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] une indemnité d’un montant de 21.591 euros le 29 avril 2024, dont 10.265 euros correspondant à la réfection du faux-plafond.

La société ÉTABLISSEMENT [D] a fait établir un premier devis par l’EIRL HADROT RENOVATION, en date du 2 mai 2024, d’un montant de 2.394,00 € TTC. Ce premier devis portait exclusivement sur la remise en état du faux plafond et la réparation des trous dans le plafond existant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2024, le conseil de la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] a mis en demeure la société ORPI, gestionnaire du bien loué, de faire procéder à l’exécution des travaux de remise en état du plafond avec installation de plafond coupe-feu.

Par courriel du 5 septembre 2024, le conseil du preneur a de nouveau enjoint le cabinet ORPI de faire exécuter les travaux, rappelant que sa cliente était dans une situation économique “insupportable” alors qu’elle continuait à régler son loyer tout en ne pouvant exploiter son commerce.

Un devis de travaux d’un montant de 11.058 euros TTC a été établi le 8 septembre 2024 par L’EIRL HADROT RENOV à la demande du preneur et transmis au cabinet ORPI.

Le gestionnaire du bien ORPI a proposé un contre-devis de la société JVM daté du 25 octobre 2024 d’un montant de 605 euros pour reboucher sur 5 emplacements des trous à l’aide de plaques de plâtres ignifugés vissées.

Dans le même temps, en raison d’une crue exceptionnelle touchant la commune de [Localité 14] depuis le 10 octobre 2024, les commerces notamment du centre ville ont été fermés ainsi qu’il appert d’une attestation établie le 14 octobre 2024 par le maire de la commune.

Les parties étant en désaccord depuis le sinistre sur l’ampleur et la nature des travaux réparatoires à réaliser, le bailleur proposant une simple reprise du faux-plafond avec un matériel ignifugé, tandis que le preneur demande la réfection totale du faux plafond et du plafond avec des matérieux coupe-feu, par actes de commissaire de justice en date des 7 et 13 janvier 2025, la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] a fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [X] [Z] [W] [P] et à la S.A.S ABEILLE ASSURANCES, son propre assureur au titre d’un contrat multirisque professionnel, devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins notamment de voir, sur le fondement des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile et 606, 1719, 1217 et 1724 du code civil, enjoindre sous astreinte le bailleur à réaliser des travaux de remise en état et de mise aux normes conformément à la réglementation sécurité incendie applicable dans le local donné à bail, condamner le bailleur à lui payer la somme de 257.238,70 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice des pertes d’exploitation subies, et la somme provisionnelle de 887,03 euros par jour de fermeture du local commercial à compter du 22 décembre 2024, fixer à zéro euros le montant des loyers pour la période comprise entre 12 décembre 2023 jusqu’à la réalisation effective des travaux, condamne le bailleur à lui restituer les loyers indûment perçus et à la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la S.A ABEILLE IARD & SANTE a fait assigner la S.A.C.A AXA FRANCE IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins notamment de la voir, sur le fondement des dispositions des articles L121-12 du code des assurances et les articles 334 et suivants du code de procédure civile, condamner à lui verser la somme de 21 591 € au titre de son recours subrogatoire, dire que la société AXA France IARD & SANTE sera tenue de la garantir contre toutes les condamnations pécuniaires prononcées contre elle à la requête de la société ETABLISSEMENT [D], condamner la société AXA France IARD à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les deux instances enregistrées sous les numéros de RG 25/29 et 25/558 ont été jointes par mention au dossier à l’audience de référé du 2 juillet 2025 lors de laquelle un renvoi a été ordonné à l’audience de référé du 10 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue.

***

Dans le dernier état de ses conclusions soutenues à l’audience de référé du 10 septembre 2025, la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] demande au juge des référés de :

— RECEVOIR la société ETABLISSEMENT [D] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

— DÉBOUTER Monsieur [X] [P] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions ;

— DÉBOUTER la société ABEILLE IARD & SANTE de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions ;

A TITRE PRINCIPAL :

— ENJOINDRE à Monsieur [X] [P] de faire réaliser au sein du local donné à bail et sis [Adresse 7] à [Localité 16], les travaux de remise en état et de mise aux normes conformément à la réglementation sécurité incendie applicable, décrits au devis de l’EIRL HADROT RENOV en date du 30 avril 2025, dans un délai de quarante-cinq jours calendaires à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 850 euros par jour de retard passé ce délai ;

— SE RESERVER le pouvoir de la liquidation de l’astreinte ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DÉSIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

o De se rendre sur place au [Adresse 8]);

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o De dire si le plafond, en l’état antérieur au sinistre du 12 décembre 2023, respecte les normes applicables aux établissements recevant du public,

notamment les dispositions de l’arrêté du 25 juin 1980 ;

o D’indiquer les travaux nécessaires pour mettre le plafond en conformité avec la réglementation en vigueur ;

o Déterminer et chiffrer le coût des travaux de remise en état ;

o Fournir tous les éléments techniques et de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis par la société ÉTABLISSEMENT [D] ;

o Déterminer les travaux relevant de la responsabilité de Monsieur [X] [P] et ceux relevant de la société ÉTABLISSEMENT [D] ;

o En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [X] [P] et la société ABEILLE IARD & SANTE à payer à la société ÉTABLISSEMENT [M]- [E] la somme provisionnelle de 245.548,80 € à titre de provision sur les

dommages et intérêt à valoir sur l’indemnisation du préjudice des pertes d’exploitation subies, dont le chiffrage est arrêté à la date du 21 décembre 2024 ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la société ÉTABLISSEMENT [D] la somme provisionnelle de 846,72 € par

jour de fermeture du local commercial à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la réouverture dudit local au public, à titre de provision sur les dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice des pertes d’exploitation subies ;

— FIXER le montant des loyers pour la période comprise entre le 12 décembre 2023 et la réalisation effective des travaux, à la somme de 0 € ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la société ETABLISSEMENT [D] la somme provisionnelle de 16.370,46 € au titre du remboursement des loyers indûment perçus ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la société ETABLISSEMENT [D] la somme de 4.800,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

La demanderesse expose au soutien de ses demandes que, depuis le sinistre intervenu au mois de décembre 2023, le local est fermé au public et qu’elle n’y exploite donc plus aucune activité, en raison de l’absence de réalisation des travaux nécessaires de remise en état qui incombent au bailleur, qui nécessitent l’installation d’un plafond coupe-feu, dès lors que son commerce relève ainsi des [Localité 18] du Type M (magasin de vente, centres commerciaux) selon l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les [Localité 18] (article GN 1); que ce faiant, le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme en ne prenant aucune mesure de nature à permettre au locataire de poursuivre son activité. Au soutien de sa demande indemnitaire, elle se fonde sur les dispositions de l’article 5 du contrat de bail et 1719 du Code Civil et soutient que l’inertie de Monsieur [X] [P] dans la gestion du sinistre est directement à l’origine de l’aggravation de son préjudice financier, et ce faisant, qu’elle est fondée à obtenir l’indemnisation de son préjudice d’exploitation sur la base des pièces comptables qu’elle produit. Elle ajoute qu’elle est par ailleurs fondée à qu’elle est parfaitement fondée à solliciter la diminution du prix du bail à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont elle a été privée; qu’en l’état le local étant inutilisable et ne pouvant être ouvert au public afin de servir l’exploitation de l’activité, il y a lieu de considérer qu’elle a été privée de la chose louée dans sa totalité. S’agissant des demandes dirigées contre son assureur ABEILLE IARD en indemnisation de ses pertes d’exploitation, elle se fonde sur les dispositions de l’article 9 du contrat d’assurance..

Par conclusions en défense et en réplique n° 2 régularisées par voie électroniques et soutenues oralement, Monsieur [X] [Z] [W] [P], valablement représenté, demande au juge des référés de :

— Juger que la société ETABLISSEMENT [D] ne rapporte pas la preuve de l’obligation d’installer un plafond coupe-feu à la charge de Monsieur [P] tant au regard des dispositions contractuelles du bail que des dispositions réglementaires ;

— Juger que la société ETABLISSEMENT [D] ne rapporte pas la preuve de la non-conformité des matériaux du plafond suspendu qui existait dans les locaux et du plafond actuel au regard des normes réglementaires par rapport à l’établissement considéré ;

— Juger que la société ETABLISSEMENT [D] ne rapporte pas la preuve d’un dommage imminent compte-tenu du fait que les cheminées et poêles entreposés sont non fonctionnels ;

— Juger que la société ETABLISSEMENT [D] ne rapport pas la preuve d’une faute de Monsieur [X] [P] constituant un trouble manifestement illicite;

En conséquence,

— Rejeter la demande de réalisation des travaux de remise en état du plafond sous astreinte formulée à l’encontre de Monsieur [P] ;

— Juger que la société ETABLISSEMENT [D] ne rapporte pas la preuve ni de la fermeture de son local commercial, ni de sa perte d’exploitation résultant d’un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance ;

— Rejeter en conséquence, la demande de condamnation in solidum à l’encontre de Monsieur [X] [P] à payer à la société ETABLISSEMENT [D] la somme provisionnelle de 257.238,70 € ainsi que la somme de 887,03 € par jour de fermeture à compter du 22 décembre 2024 jusqu’à la réouverture du local au public ;

— Rejeter la demande de fixation du loyer à la somme de 0 € et la demande de condamnation de Monsieur [P] à payer la somme provisionnelle de 16.370,46 € au titre du remboursement de loyers ;

A titre subsidiaire,

— Constater l’existence de contestations sérieuses et rejeter toutes les demandes de condamnation à titre provisionnel de la société ETABLISSEMENT [D] ;

— Débouter la société ETABLISSEMENT [D] de sa demande au titre de l’article 700 ;

— Condamner la société ETABLISSEMENT [D] à payer à Monsieur [P] la somme de 4.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [X] [Z] [W] [P] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre. Il soutient, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que la demanderesse ne démontre ni trouble manifestement illicite ni absence de contestation sérieuse, conditions pourtant nécessaires à l’intervention du juge des référés. Il fait d’abord valoir qu’aucune obligation légale ou contractuelle n’impose la mise en place d’un plafond coupe-feu dans le local loué. Selon lui, la demanderesse fonde son action sur un simple devis, sans texte ni clause de bail imposant de tels travaux. Il rappelle que la destination des lieux, telle que définie au contrat, est celle d’un hall d’exposition destiné à présenter des poêles à bois et cheminées, lesquels sont des objets inertes et non fonctionnels, ne présentant donc aucun risque d’incendie particulier. En conséquence, l’argument tiré d’une violation de l’obligation de délivrance est inopérant. Il souligne en outre que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la non-conformité du plafond aux normes de sécurité incendie, en ce que l’arrêté du 25 juin 1980 invoqué n’est pas précisé et ne serait pas applicable en l’espèce. Il ajoute qu’aucune étude technique ou expertise indépendante n’a été produite, la demanderesse s’étant limitée à verser un devis établi par une société de rénovation, sans valeur probante. Il considère qu’il appartenait à la demanderesse, si elle estimait la conformité du plafond douteuse, de solliciter la désignation d’un expert judiciaire avant tout travaux. Il ajoute que le faux plafond n’a été que partiellement endommagé, seules quelques dalles ayant été touchées par l’infiltration d’eau et pouvant être facilement remplacées sans obligation de refaire tout le plafond.

Au regard des photographies produites, il soutient que la demanderesse a de sa propre initiative, arraché l’intégralité du plafond ainsi que les cloisons périphériques, rendant les locaux inutilisables. Il précise qu’elle avait été indemnisée de ce sinistre par son assureur, la société Abeille, elle-même remboursée par l’assureur du bailleur, la société AXA, au mois d’avril 2024, et qu’elle a encaissé ces sommes sans entreprendre aucun travaux, préférant laisser les lieux à l’abandon. Il insiste par ailleurs sur son absence de faute puisqu’il a, dès le sinistre, fait rechercher l’origine des infiltrations, mandaté une société pour réparer la canalisation et déclaré le sinistre auprès de son assureur. Il estime que c’est la demanderesse qui a refusé les réparations simples proposées et a, par la suite, exigé des travaux plus lourds et coûteux, sans démontrer leur nécessité. Concernant les demandes indemnitaires, le défendeur conteste tout préjudice d’exploitation. Il relève que la perte alléguée par la demanderesse repose sur des tableaux Excel non certifiés, et que les taux de marge indiqués sont dépourvus de toute justification objective. Il souligne que les pièces comptables démontrent au contraire que la demanderesse a continué à réaliser du chiffre d’affaires tout au long de l’année 2024, au moins jusqu’au mois d’octobre, date d’une inondation sans lien de causalité avec le sinistre initial. Il estime donc que la demanderesse a bien poursuivi son activité et qu’aucune perte ne peut être retenue. S’agissant de la demande de réduction ou de remboursement des loyers, le défendeur rappelle que le juge des référés ne peut y faire droit, une telle prétention relevant d’un débat de fond. Il insiste sur le fait que la demanderesse a été indemnisée par son assureur, qu’elle a refusé les réparations proposées et qu’elle ne justifie d’aucune impossibilité effective d’exploitation.

La S.A.S ABEILLE ASSURANCES, valablement représentée, s’est désistée à l’audience de sa demande de condamnation dirigée contre la société AXA FRANCE IARD tendant à lui voir verser la somme de 21 591 € au titre de son recours subrogatoire et a maintenu pour le reste les termes son exploit introductif d’instance.

À titre principal, elle oppose à son assuré son absence de reprise d’activité, condition indispensable pour mobiliser la garantie « pertes d’exploitation » prévue au contrat. Elle se fonde sur l’article 9.6.2 des conditions générales, lequel stipule qu’aucune indemnité n’est due si, postérieurement au sinistre, l’assuré ne reprend pas son activité. Elle ajoute que son assuré a contribué à l’aggravation de sa propre situation en procédant elle-même à la dépose intégrale du faux plafond et des doublages, rendant nécessaires l’exécution de travaux plus lourds, et en exigeant la mise en place d’un plafond coupe-feu dont le caractère obligatoire est expressément contesté par le bailleur. Pour le cas où la garantie « pertes d’exploitation » serait retenue, ABEILLE IARD & SANTÉ conteste la réalité et le quantum du préjudice invoqué. Elle souligne que les éléments produits sont dépourvus de valeur probante : les comptes de l’exercice 2023 font apparaître un chiffre d’affaires de 641 074 € et un résultat net de 20 351 €, mais le calcul de la perte d’exploitation repose sur un simple tableau Excel établi unilatéralement par la demanderesse, mentionnant un taux de marge de 53,70 % sans aucune certification ni détail justificatif. Elle soutient que de tels éléments ne sauraient fonder une indemnisation.

La S.A.C.A AXA FRANCE IARD, valablement représentée, assureur du bailleur, sollicite du juge des référés de débouter la compagnie ABEILLE IARD & SANTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre, débouter la société ETABLISSEMENT [D] de sa demande d’expertise judiciaire, condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, condamner tout succombant aux dépens dont le montant sera directement recouvré par SELARL COLBERT, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AXA FRANCE IARD indique avoir déjà honoré le recours subrogatoire, le paiement ayant été effectué en octobre 2024.Concernant la demande de garantie formée par la société Abeille, elle estime qu’elle se heurte à des contestations sérieuses. Elle soutient que la responsabilité du bailleur est discutable, tant au regard de l’obligation de délivrance, que de la réalisation de travaux de remise en état. Elle relève que, selon le bail commercial, les travaux de mise aux normes, y compris ceux relatifs au gros œuvre, incombent au preneur, lequel avait d’ailleurs été indemnisé par son propre assureur et devait diligenter les réparations nécessaires. Elle ajoute qu’aucune preuve n’est rapportée quant à une non-conformité du plafond existant, aucun rapport d’expertise n’ayant été versé aux débats, et que seules quelques dalles avaient été endommagées. Elle en conclut que la demanderesse pouvait remettre son local en état et reprendre son activité dès avril 2024, de sorte que l’absence de reprise ne saurait être imputée au sinistre. Elle conteste également la demande d’indemnisation au titre des pertes d’exploitation, jugeant celle-ci non démontrée : la demanderesse produit uniquement une attestation comptable mentionnant un chiffre d’affaires en 2024 et un tableau Excel établi unilatéralement, dépourvu de valeur probante. S’agissant de la garantie invoquée, AXA soutient qu’aucune n’est mobilisable, ni la garantie « dégâts des eaux » ni la garantie de responsabilité civile. Elle s’oppose enfin à la demande d’expertise judiciaire, estimant qu’aucun motif légitime ne justifie une telle mesure avant tout procès.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

A / Sur les demandes de la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D]

1 – Sur la demande principale en injonction de réaliser des travaux et la demande subisidiaire d’expertise

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Conformément aux dispositions de l’article 1719 2° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le principe est que les travaux de sécurité sont des travaux nécessaires à l’utilisation de la chose louée et qu’à ce titre ils sont à la charge du bailleur. Il est toutefois admis que les parties sont libres d’écarter les règles générales du code civil en désignant celle qui sera tenue d’assumer la charge des travaux prescrits.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire, à la charge du bailleur (Cass. Civ. 3, 19 novembre 2003, pourvoi n°02-14.605).

A ce titre, il est jugé de longue date que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne l’en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail (3ème civ. 4 juillet 2019, n°18-17.107).

En l’espèce, la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] demande qu’il soit enjoint au bailleur de faire réaliser au sein du local donné à bail et sis [Adresse 7] à [Localité 16], les travaux de remise en état et de mise aux normes conformément à la réglementation sécurité incendie applicable, décrits au devis de l’EIRL HADROT RENOV en date du 30 avril 2025, dans un délai de quarante-cinq jours calendaires à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 850 euros par jour de retard passé ce délai. Le devis versé en procédure d’un montant TTC de 8.610 euros porte sur des travaux de plafond, avec dépose de l’existant et pose d’un plafond coup-feu 1 heure.

Le bailleur s’oppose à la prise en charge financière de ces travaux considérant qu’ils sont sans lien avec le dégât des eaux qui nécessitait seulement le remplacement de quelques dalles du faux-plafond et le rebouchage de deux trous dans le plafond séparatif.

Il est constant qu’en application de l’article R.143-2 du code de la construction et de l’habitation, “constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.”

Ainsi, contrairement aux allégations du bailleur, il est manifeste que le local loué, en ce qu’il constitue aux termes du contrat de bail et comme il le reconnait d’ailleurs lui-même dans ses conclusions “un hall d’exposition” est destiné à accueillir du public et ne représente pas seulement un bureau n’accueillant que des salariés.

Les arguments développés par le bailleur quand au fait que les cheminées d’exposition exposées dans le local commercial ne seraient pas fonctionnelles sont donc totalement inopérant.

Or, aux termes de l’article 143-3 du code de la construction et de l’habitation, les établissements recevant du public sont soumis à une réglementation particulière en matière de sécurité contre les risques incendie et il incombe au bailleur de s’assurer que l’activité du locataire, sur laquelle il doit se renseigner, est compatible avec la configuration du local mis à bail.

L’article 143-5 du même code dispose que ,”les matériaux et les éléments de construction employés tant pour les bâtiments et locaux que pour les aménagements intérieurs doivent présenter, en ce qui concerne leur comportement au feu, des qualités de réaction et de résistance appropriées aux risques courus. La qualité de ces matériaux et éléments fait l’objet d’essais et de vérifications en rapport avec l’utilisation à laquelle ces matériaux et éléments sont destinés. Les constructeurs, propriétaires, installateurs et exploitants sont tenus de s’assurer que ces essais et vérifications ont eu lieu.”

Il résulte de ce qui précède qu’une mesure confiée à un technicien s’impose aux fins de déterminer si le plafond du local donné à bail est conforme à la réglementation applicable au local en ce qui concerne ses capacités de réaction et de résistance au feu; par voie de conséquence, en l’état des pièces produites, l’injonction de réaliser les travaux demandés est prématurée.

Il s’ensuit, que la SARL ETABLISSEMENT [D] justifie d’un motif légitime à voir désigner un expert qui déterminera notamment si le plafond du local donné à bail est conforme à la réglementation applicable en matière d'[Localité 18] tant à la date du sinistre qu’à la date à laquelle il rédigera son pré-rapport au regard de la réglementation évolutive en la matière et, dans la négative, chiffrera le montant des travaux à exécuter dans le cadre d’une mise en conformité dont la nécessité s’avère en l’état hypothétique.

La SA AXA FRANCE IARD sera toutefois mise hors de cause au regard des clauses du contrat d’assurance souscrit par Monsieur [X] [P] en ce que, si elle garantit le dégât des eaux déjà indemnisé, la non-conformité des locaux aux normes ne l’est pas.

2 – Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [X] [P] et la société ABEILLE IARD & SANTE à payer à la société ÉTABLISSEMENT [M]- [E] la somme provisionnelle de 245.548,80 € à titre de provision sur les dommages et intérêt à valoir sur l’indemnisation du préjudice des pertes d’exploitation subies, dont le chiffrage est arrêté à la date du 21 décembre 2024

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

En l’espèce, la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] impute au bailleur les pertes d’exploitation qu’elle a subies depuis le dégât des eaux survenu le 12 décembre 2023, motif pris que ce dernier refuse d’exécuter les travaux réparatoires qui lui incombent et notamment les travaux de réalisation d’un plafond coupe-feu et qu’elle a donc été contrainte de fermer son établissement au public.

Force est de constater que depuis le dégât des eaux survenu le 12 décembre 2023, la SARL ETABLISSEMENT [D] n’a entrepris aucune démarche en ce sens, sauf à solliciter du bailleur des travaux de mise en conformité dont la nécessité n’est en l’état pas avérée au regard des pièces produites, l’attestation de l’artisan qui a débuté les travaux au niveau du faux plafond, ne pouvant suppléer l’avis éclairé, neutre et indépendant d’un technicien qui aurait pu être trouvé en la commission de sécurité, à même d’indiquer si le plafond est conforme à la classification de l’établissement exploité par la demanderesse.

A ce titre, il est rappelé qu’il appartient à l’exploitant, c’est à dire à la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] de saisir la commission de sécurité chargée de vérifier que le local donné à bail est en conformité pour recevoir le public en toute sécurité.

Il est ainsi manifeste que l’imputabilité du préjudice allégué n’est pas établie avec la certitude requise en matière de référé, une mesure d’instruction étant d’ailleurs ordonnée pour notamment déterminer contradictoirement la conformité du plafond litigieux à la réglementation applicable en matière d'[Localité 18] et, par voie de conséquence, permettre de caractériser le lien de causalité entre la fermeture du local et les éventuels manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

En effet, outre le fait que le preneur n’a pas sollicité la commission de sécurité incendie de la commune, laquelle est seule habilitée à émettre un avis quant à la poursuite de l’exploitation d’un établissement, il n’est produit aucune prescription administrative affectant le local donné à bail.

Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande de provision dirigée contre le bailleur en ce qu’elle se heurte à une contestation sérieuse non démentie par le preneur qui sollicite d’ailleurs à titre subsidiaire une demande d’expertise qui permettra potentiellement in fine, après examen des clauses contractuelles de déterminer si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Il convient ensuite de relever que le contrat d’assurance multirisque professionnel souscrit par le preneur auprès de la société ABEILLE IARD & SANTE dispose à l’article 9.6.2: “ si, après le sinistre, vous ne reprenez pas une ou plusieurs des activités désignées aux Conditions particulières, aucune indemnité ne vous sera due au titre de ces activités. Cependant, si la cessation d’activité est imputable à un événement indépendant de votre volonté et se révélant à vous postérieurement au sinistre, une indemnité calculée suivant les modalités des paragraphes 0.4 et 9.5 pourra vous être versée en compensation des dépenses correspondant aux postes de charges assurés et qui auront été exposées jusqu’au moment où vous aurez connaissance de l’impossibilité de poursuivre l’activité”.

Aucune des pièces versées en procédure ne permet d’établir de façon incontestable que la fermeture de l’établissement exploité par la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] est imputable à un événement indépendant de la volonté de l’assuré.

Seules les conclusions expertales permettront d’éclairer le tribunal, saisi au fond, sur la conformité ou l’absence de conformité du local à sa destination et la la cessation contrainte de l’activité, indépendante de la volonté de la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D].

Par voie de conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande de provision fondée sur les dispositions du contrat d’assurance dirigées contrre la SA ABEILLE IARD & SANTE.

3 – Sur la demande de condamnation de Monsieur [X] [P] payer à la société ÉTABLISSEMENT [D] la somme provisionnelle de 846,72 € par jour de fermeture du local commercial à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la réouverture dudit local au public, à titre de provision sur les dommages et intérêts à valoir sur 'indemnisation du préjudice des pertes d’exploitation subies, la demande fixation du montant des loyers pour la période comprise entre le 12 décembre 2023 et la réalisation effective des travaux, à la somme de 0 € et a demande de condamnation de Monsieur [X] [P] à payer à la société ETABLISSEMENT [D] la somme provisionnelle de 16.370,46 € au titre du remboursement des loyers indûment perçus

Pour les mêmes motifs que ceux qui précèdent, il n’y a lieu à référé sur ces demandes.

B / Sur les demandes de la SA ABEILLE IARD & SANTE dirigées contre la S.A.C.A AXA FRANCE IARD

1. Sur le recours subrogatoire

Etant établi par les pièces communiquées par la société AXA, assureur du bailleur, qu’elle a remboursé le 18 octobre 2024 les indemnités versées par la société ABEILLE IARD & SANTE à son assuré, la société ABEILLE IARD & SANTE s’est volontairement désistée à l’audience de son recours subrogatoire dirigée contre l’assureur du bailleur, ce dont il lui est donné acte.

2. Sur la demande en garantie

La responsabilité du bailleur n’est pas encore établie et aucune condamnation n’est en l’état prononcée à son encontre.

Rappel étant fait qu’un assureur ne peut être condamné préventivement à garantir des condamnations hypothétiques tant que la responsabilité de son assuré n’est pas juridiquement fixée (Cass. 2e civ., 17 décembre 2020, n° 18-24.103), la demande en garantie de la SA ABEILLE IARD & SANTE est rejetée.

C / Sur les mesures de fin de jugement

Au regard du désistement d’instance partiel de la S.A ABEILLE IARD & SANTE à l’encontre de la S.A.C.A AXA FRANCE IARD et du rejet de sa demande en garantie, il n’y a pas lieu d’accueillir sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre la S.A.C.A AXA FRANCE IARD. En revanche, la S.A ABEILLE IARD & SANTE sera condamnée à payer à la S.A.C.A AXA FRANCE IARD la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qu’elle a initiée enrôlée sous le numéro 25/558..

Les demandes formulées de part et d’autre par Monsieur [X] [Z] [W] [P] et la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En revanche, il convient d’allouer à la SA ABEILLE IARD & SANTE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] sera condamnée.

Monsieur [X] [Z] [W] [P] et la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] conserveront les dépens qu’ils ont engagés ; il est mis à la charge de la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] les dépens de la SA ABEILLE IARD & SANTE dans l’instance RG 25/29.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Rejetons la demande d’injonction de faire réaliser des travaux sous astreinte formulée par la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D],

Rejetons les demandes de condamnations provisionnelles au titre de la perte d’exploitation, révision du loyer et pertes journalières formulées par la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D],

Donnons acte à la S.A ABEILLE IARD & SANTE de ce qu’elle se désiste de sa demande de remboursement de la somme de 21.591 euros dirigée contre la S.A.CA AXA FRANCE IARD,

Rejetons la demande de garantie formulée par la S.A ABEILLE IARD & SANTE à l’encontre de la S.A.CA AXA FRANCE IARD,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise,

Désignons pour y procéder:

Monsieur [J] [T]

[Adresse 4],

[Localité 10]

Tél: [XXXXXXXX01]

email: [Courriel 17]

avec mission de :

— entendre les parties, exceptée la SA AXA FRANCE IARD mise hors de cause, et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 15] (77) après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des non conformités mentionnés par la demanderesse dans son assignation,

— dire si le local donné à bail est un établissement recevant du public; dans l’affirmative, dire de quel catégorie ce local dépend et préciser la réglementation applicable;

— dire si le plafond du local donné à bail est conforme à la réglementation applicable en matière de sécurité-incendie;

— dans la négative, décrire les travaux nécessaires pour remédier aux non conformités constatées ; en évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti; préciser la durée des travaux préconisés,

— dire, au regard de la réglementation en matière d’établissement recevant du public applicable au local donné à bail à l’époque des faits et jusqu’à la date de l’assignation en référé et des non-conformités qui seraient relevées, si la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] était en mesure de poursuivre sans risque l’exploitation de son fonds de commerce dans le local donné à bail,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] du fait des désordres, des non-conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur et devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 22 décembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A ABEILLE IARD & SANTE à payer à la S.A.C.A AXA FRANCE IARD la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance enrolée sous le numéro 25/558 ;

Rejetons les demandes des autres parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la charge de la S.A.R.L ETABLISSEMENT [D] les dépens de l’instance enrolée sous le numéro 25/29 ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,