— N° RG 23/04837 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJAX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 19 mai 2025

Minute n° 26/00136

N° RG 23/04837 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJAX

Le

CCC : dossier

FE :

M^e DE JORNA

M^e RIVRY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. [V]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. DENOUS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Luc RIVRY de la SCP RIVRY-LESEUR-HUBERT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

M^me KARAGUILIAN, Juge

Jugement rédigé par : M^me KARAGUILIAN, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

Le 17 mars 1982, la société civile immobilière (SCI) LCBR a consenti à la société [A] [Z] un bail commercial portant sur un terrain avec constructions neuves à usage d’ateliers, entrepôts, bureaux et locaux sociaux, sis [Adresse 4] à Croissy-Beaubourg.

Le bail a pris effet le 1er janvier 1983, pour une durée de 12 ans.

Suivant acte sous-seing privé du 30 juin 1994, le bail a été renouvelé, à compter du 1er janvier 1995 pour se terminer le 31 décembre 2006.

Suivant acte sous-seing privé du 2 avril 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2007, pour finir le 31 décembre 2019.

Après ce renouvellement, la société [A] [Z], preneur, a fait l’objet d’opérations de fusion-absorption (2008-2009), devenant d’abord la société [V]/[A] [Z], puis la société [V]. Parallèlement, la SCI Denous est venue aux droits de la SCI LCBR, bailleur.

Le 30 juin 2021, la société [V] a signifié au bailleur un congé mettant fin au bail, à effet du 31 décembre 2021.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 22 décembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2022 (AR non produit), la société [V] a demandé la restitution de son dépôt de garantie de 74.771,73euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 octobre 2022 (AR non produit), la SCI Denous a refusé cette restitution, invoquant une remise en état non conforme aux obligations du bail.

Après de nombreux échanges et faute d’accord, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la société [V] a fait assigner la SCI Denous aux fins notamment de restitution du dépôt de garantie et de remboursement de charges et indexations indûment facturées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 13 février 2025, la société [V] demande au tribunal de :

— condamner la SCI Denous à lui payer la somme de 155.734, 30 euros correspondant aux charges indument facturées ;

— condamner la SCI Denous à lui restituer les provisions pour charges versées en 2021 soit la somme de 40.152 euros en l’absence de reddition des charges ;

— condamner la SCI Denous à lui payer la somme de 43.904,24 euros au titre de l’indexation indument pratiquée, étant précisé que la SCI DENOUS reconnait être débitrice de la somme de 28.681, 80 euros ;

— condamner la SCI Denous à lui payer la somme de 60.904,15 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI Denous à lui payer la somme de 11.823,16 euros au titre de l’intérêt stipulé à l’article L 145-40 du code de commerce, étant précisé que la SCI Denous reconnait être débitrice de la somme de 2.899, 40 euros ;

— condamner la SCI Denous à lui payer les intérêts au taux légal sur les condamnations prononcées à son encontre à compter de la date de la présente assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la SCI Denous de sa demande en paiement de la somme de 86.573, 96 euros hors taxes, TVA en sus ;

— débouter la SCI Denous de sa demande de compensation sur le dépôt de garantie ;

— débouter la SCI Denous de sa demande en paiement des intérêts et anatocisme ;

— débouter la SCI Denous de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner la SCI Denous aux dépens ;

— condamner la SCI Denous à lui payer somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société [V] invoque les articles R.145-20 et L 145-40 du code de commerce, relatifs respectivement à la procédure de révision et au régime du dépôt de garantie, ainsi que les articles 1719, 1720, 1731, 1732, 1754 et 1755 du code civil, relatifs aux obligations réciproques du bailleur et du preneur en matière d’entretien et de réparations locatives.

Sur les charges indûment facturées, la société [V] expose que la SCI Denous ne pouvait pas lui refacturer la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et les stationnements, et la prime d’assurance propriétaire, ces charges ne figurant pas parmi celles expressément listées dans le bail de 2007. Elle réclame à ce titre la restitution d’un montant total de 155.734,30 euros. Elle conteste l’argument de la SCI Denous selon lequel la taxe foncière serait due au motif que le bail prévoit la prise en charge des taxes afférentes aux locaux loués. Elle soutient qu’en vertu d’une jurisprudence constante (Cass. civ. 3e, 16 mai 2024, n°22 19.830; 24 sept. 2020, n°1916.888; 7 juill. 1993, n°9118.539), seules les taxes expressément désignées dans le bail peuvent être refacturées. Elle souligne que le bail renouvelé en 2007 ne mentionne plus la taxe foncière, contrairement à celui de 1982, et que cette omission traduit une modification de la volonté des parties. S’agissant de la taxe sur les bureaux et les stationnements, la société [V] soutient que la refacturation n’est pas davantage justifiée en l’absence de stipulation expresse, se référant notamment à un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mars 2023 (CA Paris, 29 mars 2023, n°21/11677). Elle sollicite la restitution de 20.944 euros. Enfin, la société [V] conteste la validité de l’avenant du 3 avril 2007 invoqué par la SCI Denous pour justifier la refacturation des primes d’assurance. Elle indique qu’aucune trace de cet avenant n’existe dans ses archives et qu’il est dépourvu de date certaine et de signature identifiable, de sorte qu’il n’a pas de valeur contractuelle. Elle conclut que la SCI Denous doit lui restituer 19.250,30 euros au titre des assurances indûment payées. La société [V] ajoute qu’à défaut de reddition des charges pour l’année 2021, la SCI Denous doit être condamnée à lui rembourser les provisions réglées

Sur l’indexation indûment facturée, la société [V] fait valoir que la clause de révision du bail ne prévoit qu’une révision triennale dans les conditions légales des articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce, et non une indexation automatique annuelle. Elle rappelle que le précédent bailleur, la société LCBR, avait correctement appliqué cette disposition en notifiant deux demandes de révision par lettres recommandées en 2010 et 2013. Elle expose que la SCI Denous, parfaitement informée de ces révisions, a néanmoins procédé, de mauvaise foi, à une indexation automatique annuelle contraire aux termes du bail. Elle ajoute que cette pratique est irrégulière, l’article R 145-20 du code de commerce imposant une demande formelle de révision par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, condition non remplie par la SCI Denous. Elle se fonde sur la jurisprudence (CA [Localité 3], 15 sept. 2015, n°2015/415) pour affirmer qu’une clause d’indexation doit indiquer à la fois un indice, une périodicité et un caractère automatique, conditions non réunies ici.

Sur la restitution du dépôt de garantie, la société [V] affirme que les locaux, construits en 1982, étaient déjà en état d’usage lors du renouvellement du bail en 2007. Elle soutient que, conformément à l’article 1755 du code civil, elle n’est pas tenue de la vétusté ni de la force majeure. Elle observe que l’état des lieux de sortie du 22 décembre 2021 atteste de locaux en état d’usage, et que les éventuelles dégradations relèvent d’un usage normal des lieux après quatorze ans d’occupation. Elle en conclut qu’elle ne saurait être tenue à une remise à neuf des locaux ni au remplacement complet des éléments vétustes. La société [V] admet seulement certaines réparations mineures, notamment au titre des devis des sociétés VTMTP, Nature et Paysage, Maisonneuve, Serbaco et CENI, pour un montant total de 13 867,58 euros HT. Elle conteste en revanche les devis relatifs aux peintures intérieures et aux faux plafonds, estimant que ceux-ci visent à une remise à neuf excédant ses obligations contractuelles. La société [V] affirme en conséquence que, son dépôt de garantie s’élevant à 74.771,73 euros, seule une somme de 13 867,58 euros peut être déduite, et que la SCI Denous doit lui restituer le solde, soit 60.904,15 euros. Sur le fondement de l’article L 145-40 du code de commerce, elle réclame des intérêts au taux de 5,75% sur la fraction excédentaire du dépôt de garantie, ainsi que la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 25 novembre 2024, la SCI Denous demande au tribunal de :

— débouter la société [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que le trop-perçu par la SCI Denous au titre de l’indexation pour la période 2018-2021 n’excède pas la somme de 28.681,80 euros ou subsidiairement, la somme de 43.540,63 euros.

— à titre reconventionnel :

o condamner la société [V] à lui payer la somme de 86.573,96 euros hors taxes, TVA en sus, soit 103.888,75 euros TTC au titre du coût des travaux que cette dernière a été contrainte d’engager afin de remédier aux dégradations locatives sur la base des constatations contradictoires résultant du procès-verbal de constat du 22 décembre 2021 et sur la base des devis versés aux débats ;

o ordonner une compensation judiciaire partielle avec le dépôt de garantie détenu par la SCI Denous pour un montant de 74.771,73 euros, le surplus devant être payé à la SCI Denous par la société [V] à hauteur de 29.117,02 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir et anatocisme jusqu’à parfait paiement ;

o juger que les intérêts calculés sur le fondement de l’article L. 145-40 du code de commerce n’excède pas la somme totale de 2.899,40 € pour la période 2018-2021 ;

— en tout état de cause :

o débouter la société [V] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

o condamner la société [V] au dépens ;

o condamner la société [V] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de remboursement des charges soulevée par la société [V], la SCI Denous soutient que les clauses des articles 7 et 8 du bail de 2007 sont suffisamment précises pour transférer au locataire la charge intégrale des impôts et taxes afférents aux locaux loués. Elle ajoute que l’historique contractuel et les pièces échangées démontrent une volonté constante des parties d’assurer au bailleur un loyer « net de charges ». Elle expose que la refacturation de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux, de la taxe sur les stationnements et de l’assurance propriétaire est donc justifiée et conforme au bail et à la jurisprudence dominante. Elle en conclut au rejet intégral de la demande de remboursement de charges formée par la société [V], y compris s’agissant des provisions de 2021 déjà incluses dans son chiffrage global.

Pour s’opposer à la demande de remboursement de l’indexation soulevée par la société [V], la SCI Denous invoque l’article L 145-39 du code de commerce, autorisant les clauses d’indexation dans les baux commerciaux et la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ.3e,20juil.1994, n° 92 19.218) confirmant que la mise en œuvre automatique d’une clause d’indexation triennale ne nécessite pas de demande préalable; et sur les pratiques contractuelles antérieures, démontrant l’accord des parties sur le principe de l’indexation triennale. La SCI Denous conclut que la clause d’indexation insérée au bail de2007 est valide, claire et opposable à la société [V], que le trop?perçu limité à 28.681,80 euros a déjà été reconnu, et que la demande de restitution complémentaire doit être rejetée comme juridiquement infondée. À titre subsidiaire, en cas de divergence de calcul, la SCI Denous reconnaît un ajustement possible à hauteur de 43.540,63 euros, lié à une simple erreur de facturation sur l’exercice 2021 (facture 0090 du 1er juillet 2021).

Pour s’opposer à la demande de remboursement du solde du dépôt de garantie, la SCI Denous soutient que les articles 1731 et 1732 du code civil, ainsi que les clauses contractuelles du bail, justifient pleinement la conservation du dépôt de garantie. Elle affirme que les dégradations relevées procèdent d’un défaut d’entretien imputable au preneur et non d’une vétusté normale. Elle expose que la charge de la preuve contraire incombe à la société [V], qui n’apporte aucun élément démontrant le respect de ses obligations d’entretien. Enfin, la SCI Denous soutient que la demande relative aux les intérêts portant sur une fraction du dépôt de garantie, soulevée par la société [V], méconnaît les clauses contractuelles fixant un paiement trimestriel et une avance limitée à deux termes. Elle ajoute que la fraction du dépôt de garantie générant intérêt ne peut excéder trois mois de loyers, non cinq et que le taux applicable, fixé à 2,25%, conduit à un montant maximal d’intérêts de 2.899,40 euros pour la période litigieuse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclu-sions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE [V] :

Sur la demande de restitution de certaines charges locatives :

La société [V] fait valoir que la SCI Denous ne pouvait pas lui refacturer la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et les stationnements et la prime d’assurance propriétaire, ces charges ne figurant pas parmi celles expressément listées dans le bail du 2 avril 2007. La société bailleresse soutient, quant à elle, que les clauses des articles 7 et 8 du bail sont suffisamment précises pour transférer au locataire la charge intégrale des impôts et taxes afférents aux locaux loués.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, prévoit :

«  Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ".

L’article 1156 ancien du même code dispose que l'« on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. Ils ne peuvent toutefois interpréter, sans la dénaturer, une clause claire et précise d’un contrat en y ajoutant une condition qu’elle ne comporte pas.

S’agissant plus précisément des baux commerciaux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », régis à cette époque par la liberté contractuelle, il est rappelé que les clauses de charges claires et précises n’ont pas à être interprétées par les juges du fond et doivent donc s’appliquer telles quelles.

Il convient donc en l’espèce d’examiner les clauses du bail commercial.

L’ « article 8 – CONDITIONS GENERALES DU BAIL » en sa section « X – Impôts et taxes » du bail du 2 avril 2007 prévoit que " le preneur devra :

1- Satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus.

2- Acquitter exactement toutes les taxes et contributions personnelles, mobilières ou autres, de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à cet égard, pour quoi que ce soit et justifier de leur acquit à toutes réquisitions.

3- Supporter en outre la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout ainsi que généralement, tous impôts et taxes, actuels ou futurs afférents aux locaux loués ".

Il résulte de l’article 1 de l’avenant au bail du 2 avril 2007 que « les primes d’assurance contre des risques dont le propriétaire est responsable seront acquittées par le locataire ».

Le renouvellement de bail litigieux en date du 2 avril 2007 met à la charge du preneur tous impôts et taxes afférents aux locaux loués. Il est relevé que la taxe foncière et la taxe sur les bureaux et les stationnements ne sont pas visés expressément de sorte qu’elles ne peuvent pas faire partie des charges habituellement récupérables sur le locataire. Elles auraient dû faire l’objet d’une stipulation expresse au bail.

S’agissant de la prime d’assurance, le tribunal observe, en premier lieu, que l’avenant au bail du 2 avril 2007 signé par le preneur, est opposable au preneur malgré l’absence de signature du bailleur. En second lieu, l’article 1er de l’avenant est clair et précis, de sorte que cette clause a lieu de s’appliquer.

Il résulte de tout ce qui précède que :

— s’agissant de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux et les stationnements, au vu des pièces versées aux débats par la société [V], la SCI Denous sera condamnée à restituer à cette dernière la somme de 133.244 euros (30.275 + 3.170 + 2.008 + 27.326 + 3.214 + 2.040 + 27.663 + 3252 + 2.064 + 2.253 × 12 + 265 × 12 + 168 × 12) ;

— s’agissant de la prime d’assurance, la société [V] sera déboutée de sa demande de restitution.

Sur la demande de restitution des sommes perçues au titre de l’indexation :

La société [V] soutient que le bail ne prévoit qu’une révision triennale sur demande, non une indexation automatique annuelle, et reproche à la SCI Denous d’avoir appliqué à tort une indexation irrégulière sans notification formelle. La SCI?Denous fait valoir que la clause d’indexation du bail est valide et automatique conformément à l’article?L.145?39 du code de commerce, soutenant qu’aucune demande préalable n’est requise.

Il est rappelé que la clause d’indexation est la clause par laquelle les parties définissent la révision conventionnelle du loyer. La clause d’indexation fait varier le prix du loyer, de manière automatique, sans formalisme, selon une périodicité librement définie et en fonction de la variation d’un indice. Le caractère automatique de l’indexation du loyer est la principale caractéristique de la clause d’indexation.

En application de l’article L 145-39 du code de commerce, dans sa version applicable à l’espèce, « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » ; il résulte de cet article que la clause d’indexation est un mécanisme contractuel qui ne s’applique que si le bail commercial le prévoit.

Aux termes de l’article L 112-1 du code de commerce, « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

Les dispositions de l’art. L112-1 du code de commerce n’ont pas pour objet de prohiber la seule référence à un indice de base, mais d’écarter les clauses visant à organiser délibérément une distorsion en prenant en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, et ce afin d’éviter que les bailleurs ne procèdent ainsi à un rattrapage du loyer.

En l’espèce, le renouvellement du bail en date du 2 avril 2007 prévoit :

«  article 5 – INDEXATION DU LOYER

Le loyer pourra être révisé tous les trois ans en fonction de la valeur locative des lieux loués, mais sans pouvoir excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, dans les conditions et selon les réserves prévues aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

L’indice de base est le 1er trimestre 2006 (soit l’indice 1362).

Cette indexation se fera automatiquement sans qu’il soit nécessaire de la demander (…) "

Le tribunal constate qu’il est prévu que le loyer sera « réévalué » tous les 3 ans et qu’il est fait référence à la valeur locative et aux articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce relatifs la révision triennale légale, sans toutefois définir de formule d’indexation spécifique, notamment de périodicité de mise en œuvre.

Il ne ressort donc pas des seuls termes du bail renouvelé, que cette clause soit une clause d’échelle mobile.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de restitution des sommes perçues au titre de l’indexation du loyer, formulée par la société [V].

La SCI Denous sera condamnée à payer à la société [V] la somme de 43.540,63 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

La société [V] soutient qu’elle n’est pas tenue des travaux liés à la vétusté des locaux, seulement de réparations mineures pour 13.867,58?euros, et réclame donc la restitution du solde de son dépôt de garantie, soit la somme de 60.904,15 euros avec intérêts au titre de l’article L 145-40 du code de commerce. La SCI Denous soutient que les dégradations constatées relèvent d’un défaut d’entretien imputable à [V], et non de la vétusté, justifiant ainsi la conservation intégrale du dépôt de garantie de 74.771,73 euros. Elle réclame en outre 29.117,02 € supplémentaires pour couvrir le coût des travaux et conteste le calcul des intérêts, qu’elle limite à 2.899,40 euros selon le bail.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, prévoit :

«  Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ".

De même, l’ancien article 1315 du code civil, applicable au litige, dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En application de l’article 1755 du code civil, le locataire n’a pas à supporter les travaux qui lui incombent normalement s’ils sont dus à la vétusté du bien ou à la force majeure.

Il appartient au locataire de prouver que les désordres constatés sont dus à la vétusté qui est définie comme la simple usure du temps, exclusive des détériorations résultant de l’usage anormal des lieux, du fait volontaire du locataire ou d’un défaut d’entretien régulier du locataire. Le preneur peut être tenu aux réparations des désordres résultant de la vétusté si par un défaut d’entretien ou par un usage anormal, il a aggravé ou accéléré la dégradation de la chose louée.

En l’espèce, il ressort de l’article 6 « DEPOT DE GARANTIE » du renouvellement de bail en date du 2 avril 2007 :

« Le bailleur reconnaît avoir déjà entre les mains la somme de 57.168,38 euros reçu du preneur et correspondant à six mois de loyer hors taxes en garantie de paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérifications desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques ».

L’article 8 « CONDITIONS GENERALES DU BAIL » en sa section I « Etat des lieux » prévoit :

«  Le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucun travaux ni remise en état par le bailleur.

Il sera réputé les avoir reçu en bon état à défaut d’avoir fait établir dans la quinzaine de la prise de possession un état des lieux, à ses frais, en présence du bailleur ou celui-ci dûment appelé "

L’article 8 « CONDITIONS GENERALES DU BAIL » en sa section II « Entretiens. Réparations. Travaux » du renouvellement de bail en date du 2 avril 2007, stipule :

«  Le preneur aura la charge de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien de la chose louée, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du Code civil qui restent à la charge du bailleur.

Il sera tenu d’effectuer l’entretien et les réparations au fur et à mesure qu’ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du bailleur sur ce point, même en cours de bail (…)

En outre, en application des conditions générales de louage, le preneur restera responsable de toutes dégradations survenues dans les lieux loués ou à l’extérieur de ceux-ci, par son fait ou celui de l’un de ses préposés ou de toute personne qu’il aura introduite dans les lieux (…) ".

En l’espèce, le renouvellement du bail commercial du 2 avril 2007 prévoit que le dépôt de garantie sera expressément affecté à garantir l’exécution par le preneur des clauses et obligations lui incombant ainsi que le paiement de toutes sommes dont il pourrait, en fin de bail, être débiteur à un titre quelconque.

Il résulte également du renouvellement du bail qu’en l’absence d’état des lieux établi en début de bail, la société [V] est réputée avoir reçu les locaux en parfait état et doit les rendre en bon état d’usage et d’entretien et qu’il pèse sur elle l’essentiel des réparations à l’exception des grosses réparations, c’est-à-dire celles des gros murs, du clos et des couvertures au sens de l’article 606 du code civil.

L’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 22 décembre 2021 par Maître [B] [M] comporte 20 pages et de nombreuses photographies pour décrire les lieux.

La SCI Denous est en droit d’obtenir de la société [V] le paiement du coût de la remise en état, sans pouvoir exiger la remise à neuf des locaux.

Les postes de travaux réclamés par la SCI Denous seront examinés un par un.

S’agissant du parking, conformément au procès-verbal de constat de l’huissier, la dégradation constatée consistant en un arrachage de l’enrobé n’est que de 3m². La SCI Denous produit la facture de la société VTMTP en date du 29 avril 2022. En conséquence, le chiffrage proposé par la société [V], soit la somme de 412,50 euros HT, sera retenu.

S’agissant des espaces verts, la SCI Denous réclame la somme de 6.000 euros mais le constat d’huissier de sortie et les photos jointes ne permettent pas d’établir un mauvais état d’entretien des espaces verts, au jour de la remise des clés et donc de la restitution des lieux. Le chiffrage proposé par la société [V], soit la somme de 5.000 euros HT, sera retenu.

S’agissant des peintures extérieures, au regard des constations effectuées par l’huissier, les travaux de remise en état seront évalués à la somme de 4.283,36 euros HT suivant la facture de la société Maisonneuve en date du 25 mai 2022, jointe au courrier recommandé avec accusé de réception de la SCI Denous adressé à la société [V] produit par cette dernière.

S’agissant de la rénovation des peintures des bureaux, l’huissier chargé de l’état des lieux de sortie n’a pas constaté que les revêtements des sols, murs et plafonds présentaient des dégradations particulières. Il est fait état de « peinture défraichie », de « murs en tissus défraîchi », de « traces auréole d’humidité » ou encore de moquette « tachée » ou « hors d’usage ». Il n’y a donc pas lieu de mettre à la charge de la société [V] la somme de 41.888,75 euros correspondant au devis de la société Maisonneuve en date du 21 octobre 2022, s’agissant d’une vétusté normale.

S’agissant des faux-plafonds, les travaux engagés par la SCI Denous relèvent également de la vétusté et ne peuvent donc être mis à la charge du preneur.

S’agissant de la reprise des bardages, les travaux à mettre en œuvre seront évalués à la somme de 3.830 euros HT conformément au devis de la société Serbaco en date du 15 avril 2022.

S’agissant des travaux divers, seront retenus comme étant à la charge du preneur les travaux de remise en état du portail (1.025 euros HT), de rescellement de l’avaloir centrale (195 euros HT), remplacement du vitrage cassé (1.935 euros), déposes des chevilles (144 euros HT + 274 euros HT+ 90 euros HT). Comme indiqué supra, les défauts observés sur les moquettes relèvent d’une usure normale des lieux.

Il résulte de tout ce qui précède que le montant total dû par la société [V] au titre des réparations est de 17.188,86 euros HT soit la somme de 20.626,63 euros TTC.

Sur les intérêts portant sur une fraction du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article L.145-40 du code de commerce, « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes »

En l’espèce, le tribunal relève d’une part, que le taux d’intérêt à retenir est 2,25 % et non 5,75 % et que l’excédent est de 4 mois et non 5 mois.

Par conséquent, la SCI Denous sera condamnée à payer à la société [V] la somme de 2.899,40 euros au titre de l’article L. 145-40 du code de commerce.

SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION DE LA SCI DENOUS :

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoque, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il sera ordonné la compensation entre les créances respectives des parties.

Créances de la société [V]

Créances de la SCI Denous

Restitution de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux et les stationnements

133.244 euros

Restitution des sommes perçues au titre de l’indexation

43.540,63 euros

Restitution au titre du dépôt de garantie

74.771,73 euros

Travaux de remise en état

20.626,63 euros

Intérêts article L. 145-40 du code de commerce

2.899,40 euros

TOTAL :

254.455,76 euros

20.626,63 euros

+ 233.829,13 euros

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société [V], d’une part, la SCI Denous, d’autre part, succombant chacune partiellement à l’instance, elles seront condamnées à supporter les dépens chacune à hauteur de 50%.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société [V] et la SCI Denous seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En application de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, il ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Denous à payer à la société [V] la somme de 133.244 euros à titre de restitution de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux et les stationnements ;

CONDAMNE la SCI Denous à payer à la société [V] la somme de 43.540,63 euros à titre de restitution des sommes perçues au titre de l’indexation des loyers ;

CONDAMNE la SCI Denous à payer à la société [V] la somme de 74.771,73 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société [V] à payer à la SCI Denous la somme 20.626,63 euros au titre des frais de remise en état des locaux ;

CONDAMNE la SCI Denous à payer à la société [V] la somme 2.899,40 euros au titre des intérêts de l’article L. 145-40 du code de commerce ;

ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties ;

DIT que les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts aux taux légal conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la société [V] et de 50% à la charge de la SCI Denous ;

DÉBOUTE la société [V] et la SCI Denous de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT