Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 20/00275

N° Portalis DBZJ-W-B7E-IH6E

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [I]

né le 07 Décembre 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

et

Madame [S] [B] épouse [I]

née le 07 Février 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B109 et par M^e Patrice VOILQUE, avocat plaidant au barreau de NANCY

DÉFENDERESSE :

S.C.C.V [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Bertrand MERTZ, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président

Assesseur : Marie-Pierre BELLOMO, Vice-Présidente, agissant par délégation présidentielle – ordonnance N°23/082 du 23 août 2023.

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Débats à l’audience du 06 Septembre 2023 tenue publiquement.

III)EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 03 août 2016, M [X] [I] et Mme [S] [I] née [B] ont régularisé auprès de la SCCV [Adresse 7], maître d’ouvrage, un contrat préliminaire de réservation en vue de l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’une maison individuelle comportant un rez de chaussée, un rez de jardin et une terrasse au sein d’un lotissement situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le plan de masse et la notice descriptive ont été transmis aux consorts [I].

Des discussions sont intervenues entre les parties en cours de chantier, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, quant au sort de deux places de parking PMR situées en bordure de la future propriété des époux [I], dans le prolongement de leur jardin, et situées sur une parcelle RP [Cadastre 1], ensuite devenue RP [Cadastre 2]. La discussion portait sur l’acquisition par les époux [I] des deux places de parking, afin d’intégrer la première à leur jardin et de conserver la seconde.

Par courriel du 07 septembre 2017, l’agent immobilier écrivait au notaire, pour le compte de la SCCV et avec copie à M [I] et à M [T], gérant du maître d’ouvrage délégué, " je vous confirme avec l’accord des parties que Mr et Mme [I] régulariseront l’acte comme convenu dans le projet initial. Le jour de la réitération de l’acte, il faudra prévoir la signature d’un compromis ou d’une cession pour les deux emplacements de parking (l’un sera aménagé pour agrandir la superficie du jardin, l’autre sera aménagé en place de stationnement) pour l’euro symbolique à réitérer ultérieurement… ".

Par courriel du 25 septembre 2017, les époux [I] ont été destinataire du plan de masse modifié en conséquence, adressé par le maître d’oeuvre. M [I] y répondait avec la mention « bon pour accord ». Les plans laissent apparaître l’emplacement du portillon permettant l’accès entre l’extrémité du jardin nouvellement agrandi et la seconde place de stationnement, ainsi qu’un muret à réaliser le long du jardin, s’étendant de la limite de la terrasse au bout du jardin.

Des travaux ont été réalisés qui ont agrandi la superficie du jardin.

Le 23 novembre 2017, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement était régularisé chez le notaire ainsi qu’une convention portant sur la parcelle RP [Cadastre 1].

Début 2019 cependant, le muret et le portillon ont été détruits et la première place de parking a été réaménagée à son emplacement initial. A la place du muret et du portillon a été installé un grillage.

Les échanges entre les parties n’ont pas abouti.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 03 janvier 2020 , M [X] [I] et Mme [S] [I] née [B] ont constitué avocat et ont assigné la SCCV [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile.

La SCCV [Adresse 7] a constitué avocat.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023 et a fixé l’affaire à l’audience du 06 septembre 2023, en formation collégiale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 septembre 2023, puis mise en délibéré au 16 novembre 2023 et prorogée en son dernier état au 19 septembre 2024 à 09 heures par mise à disposition au greffe.

3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 28 avril 2022, M [X] [I] et Mme [S] [I] née [B] demandent au tribunal, au visa des articles 1103,1104, 1193 et 555 du code civil, 1304, 1304-2, 1304-3 et 1304-5 du code civil

En ce qui concerne la première place de stationnement

— de dire et juger qu’il résulte du plan de masse modifié signé le 25 septembre 2017 à l’issue des discussions entre les parties que la première place de parking située à proximité directe de la propriété des époux [I] aux droits de la parcelle RPP n°[Cadastre 2], anciennement RP n°[Cadastre 1], devait être supprimée pour agrandir la superficie du jardin des concluants,

En conséquence et en tout état de cause,

— de condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à remettre en état les lieux à ses frais exclusifs, tels qu’ils résultaient du plan de masse modifié du 25 septembre 2017, soit précisément, à supprimer la première place de parking réaménagée et convenue comme constituant le prolongement du jardin des consorts [I], à détruire le grillage installé et à reconstruire le mur et le portillon détruits, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En ce qui concerne la seconde place de stationnement,

— de dire et juger qu’il résulte de la convention signée le 25 novembre 2017 par les concluants ainsi que la SCCV [Adresse 7], par l’intermédiaire de M. [F] [P], que la SCCV [Adresse 7] s’est effectivement engagée à céder aux concluants, à l’euro symbolique et dans les six mois de l’obtention du certificat de conformité, la parcelle cadastrée RP n°[Cadastre 2] anciennement RP n°[Cadastre 1], et à prendre à sa charge les frais liés au procès verbal d’arpentage nécessaire à la création de cette parcelle,

— de dire et juger que la convention du 23 novembre 2017 ne saurait présenter de difficultés d’interprétation et que la volonté commune des parties y est clairement exprimée,

— de dire et juger que la SCCV [Adresse 7] ne justifie pas de démarches utiles et sérieuses à l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux, dit « certificat de conformité » dans la convention du 23 novembre 2017, et en a ainsi empêché l’accomplissement,

En conséquence, à titre principal,

— de dire et juger que la condition d’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux, dit « certificat de conformité » dans la convention du 23 novembre 2017, constitue une obligation potestative de la SCCV [Adresse 7] entachée de nullité, ou à défaut, une obligation suspensive devant être réputée accomplie en raison du fait que la SCCV [Adresse 7] en a empêché l’accomplissement,

— de dire et juger que les obligations résultant de la convention du 23 novembre 2017 relative à la seconde place de stationnement sont immédiatement exigibles, et que la convention du 23 novembre 2017 doit trouver à s’appliquer nonobstant l’absence de fourniture de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux, dit « certificat de conformité »,

— de condamner la SCCV [Adresse 7] à céder aux concluants la parcelle cadastrée RP n°[Cadastre 2] anciennement RP n°[Cadastre 1], à l’euro symbolique, et à prendre à sa charge les éventuels frais liés au procès-verbal d’arpentage nécessaire à la création de la parcelle, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que les obligations de la SCCV défenderesse résultant de la convention du 23 novembre 2017 ne seraient pas immédiatement exigibles,

— de condamner la SCCV [Adresse 7] à accomplir l’ensemble des travaux et démarches utiles à l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux, dit « certificat de conformité » dans la convention du 23 novembre 2017, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et la condamner à justifier cette obtention effective dans le délai de six mois suivant la date de la décision à intervenir ;

— de condamner la SCCY [Adresse 7] à céder aux concluants la parcelle cadastrée RP n°[Cadastre 2] anciennement RP n°[Cadastre 1], à l’euro symbolique, et à prendre à sa charge les éventuels frais liés au procès-verbal d’arpentage nécessaire à la création de la parcelle, et ce dans les six mois de l’obtention effective de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux dit « certificat de conformité » dans la convention du 25 novembre 2017, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l’expiration du délai de six mois suivant l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux, dit « certificat de conformité » dans la convention du 23 novembre 2017,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait considérer que la convention du 23 novembre 2017 ne saurait trouver à s’appliquer,

— de condamner la SCCV [Adresse 7] à verser à M et Mme [I] la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice matériel résultant de l’inexécution des obligations contractuelles de la défenderesse,

En tout état de cause,

— de débouter la SCCV [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— de condamner la SCCV [Adresse 7] à régler la somme de 4.000 € aux consorts [I] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ainsi qu’en réparation de leur préjudice moral,

— de condamner la SCCV [Adresse 7] à régler aux consorts [I] la somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCCV [Adresse 7] en tous les dépens,

— de constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

M et Mme [I] font valoir que:

— s’agissant de la première place de parking, en communiquant le plan de masse modifié relatif au sort de cette place de parking et en faisant exécuter les travaux d’agrandissement de leur jardin par suppression de la place de parking et en faisant réaliser le muret séparatif et le portillon, la SCCV [Adresse 7] s’est bien contractuellement engagée ; d’ailleurs, une autre place de parking PMR a été créée dans le lotissement ; d’autre part, la convention du 23 novembre 2017 n’évoque plus qu’une seule place de parking ce qui confirme que la première place PMR avait été supprimée ; la SCCV [Adresse 7] s’abstient d’évoquer leur accord quant à l’agrandissement du jardin ; en procédant à la destruction du muret et au réaménagement de la première place de parking, la SCCV [Adresse 7] a en outre violé l’article 555 du code civil qui prohibe la construction sur le terrain d’autrui ;

— s’agissant de la seconde place de parking, la convention du 23 novembre 2017 dont ils ne détiennent pas l’original, est valable ; la signature qui y est portée pour la SCCV est la même que celle figurant à l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement signé le même jour ; il s’agit de celle de M [P], représentant la SCCV défenderesse ; ils produisent l’attestation du notaire qui confirme la signature de cette convention le même jour que l’acte authentique de vente; par ailleurs, si la convention n’a pas été annexée à l’acte authentique, le plan annexé à la convention, représentant la parcelle RP [Cadastre 1], l’a été ;

— la SCCV [Adresse 7] ne peut invoquer un problème de contradiction au sein de la convention, et en appeler à son interprétation ; en tant que professionnelle, il lui appartenait de vérifier la conformité de l’accord qu’elle signait avec les règles du PLU ; une autre place de parking PMR a été créée au sein du lotissement et la possibilité de privatiser la seconde place relève de la seule faculté ; quand bien même l’alinéa en litige serait contraire à l’ordre public, il n’entacherait pas l’ensemble de la convention qui ne souffre d’aucune difficulté d’interprétation, au surplus en faveur de la SCCV ;

— la SCCV [Adresse 7] tente d’empêcher la bonne exécution de la convention en n’effectuant pas toutes les démarches nécessaires à l’obtention du certificat de conformité, eux-mêmes n’ayant aucune qualité pour le solliciter ; la convention du 23 novembre 2017 doit donc trouver à s’appliquer immédiatement, la condition insérée étant purement potestative comme ne dépendant que des seules diligences de la SCCV, et partant, entachée de nullité au visa de l’article 1304-2 du code civil ; à tout le moins, il s’agit d’une condition suspensive réputée accomplie dès lors que le débiteur en a empêché l’accomplissement en application de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil ; l’obligation de cession résultant de la convention du 23 novembre 2017 est donc exigible ; à défaut, il y a lieu de contraindre la SCCV [Adresse 7] à effectuer les diligences nécessaires à l’obtention du certificat de conformité par voie d’astreinte ;

A défaut, ils invoquent un préjudice matériel consécutif à la perte de l’emplacement de parking, qu’ils chiffrent à 20.000 €.

Ils font également état d’un préjudice moral du fait de la destruction brutale et illicite d’une partie de leur propriété et de la mauvaise foi de la défenderesse.

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 07 novembre 2022, la SCCV [Adresse 7] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1188, 1189, 1190, 1304,1304-2,1304-5, 1305 et 1305-2 du code civil, du décret n°2006-555 du 17 mai 2006

A titre principal,

— de constater que la convention du 23 novembre 2017 est contraire à l’ordre public en ce qu’elle tend à privatiser une place de parking réservée aux personnes à mobilité réduite au seul gré des époux [I],

— de juger que les époux [I] ne sauraient privatiser une place de parking réservée aux personnes à mobilité réduite et étendre leur propriété sur la parcelle RP n°[Cadastre 2],

En conséquence,

— de débouter M et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— de constater que les obligations résultant de la convention du 23 novembre 2017 ne sont pas exigibles en l’absence d’obtention du certificat de conformité du groupe d’habitations dont dépendent les biens objets de la convention du 23 novembre 2017,

— de constater que la SCCV [Adresse 7] a mis en œuvre et continue de mettre en œuvre les moyens nécessaires à l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux,

— de constater que M et Mme [I] ne justifient d’aucun préjudice, fusse-t-il matériel ou moral,

En conséquence,

— de débouter M et Mme [I] de leurs prétentions tendant à rendre la convention du 23 novembre 2017 et immédiatement exigible,

— de débouter M et Mme [I] de leurs prétentions tendant à condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE sous astreinte,

— de débouter M et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et du préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire,

— de réduire l’astreinte susceptible d’être prononcée à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— de condamner M et Mme [I] à payer à la SCCV LES HAUTS une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M et Mme [I] en tous les dépens.

La SCCV [Adresse 7] fait valoir qu’elle est de bonne foi et que depuis 2018, elle a tenté d’obtenir l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux à plusieurs reprises, soit :

— une première fois en mai 2019, demande refusée par la mairie de [Localité 8] en juillet 2019,

— une seconde fois en novembre 2020, refusée à nouveau par arrêté du 18 mai 2021,

— une troisième fois en novembre 2021, refusée par arrêté du 04 février 2022

et qu’elle ne tente nullement d’empêcher l’obtention de cette attestation.

Concernant la convention du 23 novembre 2017, elle fait valoir que :

— cette convention n’est pas valable en ce qu’elle n’est pas revêtue d’un tampon permettant d’identifier la signature du vendeur et qu’elle ignore qui est le signataire de cet acte ;

— il y a contradiction entre les termes des deux stipulations de la convention qui rend son interprétation difficile ; l’acte litigieux est un contrat accessoire au contrat principal de vente qui ne prévoyait en aucune façon la privatisation d’une place de stationnement PMR ; la stipulation est contraire à l’ordre public dans la mesure où la création d’une place de stationnement PMR est une obligation prévue par les règles d’urbanisme ; les époux [I] ne peuvent pas s’octroyer la faculté de privatiser une place PMR ; la parcelle section RP n°[Cadastre 1] désormais RP n°[Cadastre 2] contient 2 places de parking PMR ; quant bien même une autre place de parking a été créée au sein du lotissement, cette seule place ne peut remplacer les deux places initialement prévues sur la parcelle n°[Cadastre 2] ; la clause ne peut trouver à s’appliquer, étant contraire au PLU et à l’ordre public ; il y a lieu d’interpréter la clause en faveur du débiteur ;

— quand bien même la cession de la parcelle serait à venir, les époux [I] seraient mal fondés à demander, à titre principal, la remise en état des lieux aux frais exclusifs de la SCCV puisque la mise en place d’un prolongement du jardin peut mettre en péril cette place de parking PMR qui ne peut être privatisée ;

— les obligations résultant de la convention du 23 novembre 2017 ne sont pas exigibles en ce que cet acte s’analyse en une promesse de vente assortie d’un terme ; elle n’a vocation à prendre effet et à s’appliquer que dans les six mois suivant l’obtention du certificat de conformité ; selon l’article 1305-2 du code civil, ce qui n’est dû qu’à terme ne peut être exigé avant l’échéance ; le certificat de conformité n’a pas encore été obtenu ; la convention ne peut donc prendre effet; la SCCV a entrepris par trois fois les démarches nécessaires mais s’est vue refuser le certificat de conformité dont dépend la mise en œuvre de la convention du 23 novembre 2017 ; une quatrième demande est en cours d’instruction ; elle s’est adjointe les services d’un nouvel architecte ; si la convention est considérée comme valable, elle ne peut cependant produire effet en l’état ;

— la condition d’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux n’est pas purement potestative comme alléguée ; la condition potestative est celle qui permet au débiteur de faire dépendre le contrat de sa seule volonté, sans autres circonstances extérieures ; en l’espèce, l’obtention du certificat de conformité ne dépend pas de sa seule volonté mais dépend de la ville de [Localité 8] qui l’a informée des raisons pour lesquelles elle refusait le permis de construire modificatif ; il ne s’agit pas non plus d’une condition suspensive réputée accomplie comme allégué ; elle continue d’entreprendre les démarches nécessaires à l’obtention du certificat de conformité ; il n’y a donc pas lieu de faire application immédiate de la convention comme sollicité ;

— compte tenu de ses démarches, il y a lieu à réduction de l’astreinte sollicitée ;

— les époux [I] ne justifient d’aucun préjudice ; ils n’auraient en effet pas pu privatiser la place de parking PMR ; le fait que, initialement, la première place de parking leur avait été rétrocédé afin de leur permettre d’agrandir leur jardin n’emporte aucun préjudice car la parcelle cadastrée section RP n°[Cadastre 1] ne leur appartenait pas et ne leur appartient toujours pas ; il n’y a eu aucun transfert effectif de la propriété de la parcelle ni aucune contractualisation à ce sujet puisque l’acte de vente en l’état futur d’achèvement n’y fait pas référence ;

IV)MOTIVATION DU JUGEMENT

Il est constant que parallèlement à la signature de l’acte authentique en date du 23 novembre 2017, qui ne fait pas état de la parcelle RP [Cadastre 1], a été signée la convention suivante :

« CONVENTION

Entre

Monsieur [X] [L] [V] [I], technicien, et Madame [S] [E] [B], enseignante, son épouse, demeurant ensemble à [Localité 8][Adresse 4]

Ci-après l’acquéreur,

Et

la SCCV [Adresse 7], ayant son siège au [Adresse 6] ([Adresse 5])

Ci après dénommée le vendeur

PREALABLEMENT IL EST EXPOSE

L’acquéreur a acheté au vendeur une maison par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement.

CECI EXPOSE IL EST CONVENU

Article unique

Le vendeur s’engage à céder à l’acquéreur, dans les six mois de l’obtention du certificat de conformité du groupe d’habitations dont dépendent les biens objets des présentes, à l’euro symbolique, la parcelle cadastrée section RP n°[Cadastre 1]/5 représentée sur le plan demeuré ci-après annexé, et à prendre à sa charge les frais liés au PV d’arpentage nécessaire pour créer cette parcelle.

L’acquéreur s’engage à ce que la place de parking projetée sur la parcelle ainsi cédée demeure une place de parking, et demeure accessible aux personnes à mobilité réduite.

L’acquéreur aura toutefois la possibilité de condamner cette place pour en assurer le caractère privé.

Le 23 novembre 2017

A [Localité 8] "

Suivent trois signatures.

Ladite convention, conclue sous seing privé, portait donc sur un transfert de propriété immobilière.

Or, aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

En l’espèce, aucune réitération de signature d’un acte de vente sous la forme authentique, fût-il à terme ou sous condition, n’est intervenu, et aucune demande en justice n’a été formée, dans le délai de six mois de la convention.

Cette disposition étant d’ordre public, les parties seront invitées à conclure sur la caducité qui frappe ladite convention.

Il y a lieu pour ce faire d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 19 novembre 2024 à 09 heures en cabinet.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

RABAT l’ordonnance de clôture,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE les parties à conclure sur la caducité de la convention du 23 novembre 2017 en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924,

RENVOIE la cause à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 19 novembre 2024 à 09 heures en cabinet,

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 SEPTEMBRE 2024 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président