AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 FEVRIER 2026

N° RG 25/00459 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQGF

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [D]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

Représenté par Maître Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [K] [Y]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 24 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA (par case) + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Y] (par LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2022, Monsieur [W] [D] a consenti à Monsieur [K] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (57), moyennant un loyer mensuel révisable de 310 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 90 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [W] [D] a fait signifier à Monsieur [K] [Y] le 22 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 238,20 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [K] [Y] le 18 juillet 2025 et enregistré au greffe le 5 août 2025, Monsieur [W] [D] a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 24 novembre 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa notamment des dispositions des articles 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, 1728 et 1741 du Code civil, et de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, de :

— CONSTATER la résolution de plein droit du contrat de bail pour non-paiement des causes du commandement dans les deux mois du commandement du 22 avril 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 3] de Monsieur [K] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et ce, faute de délaissement volontaire des locaux par le preneur au plus tard 2 mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [Y] à lui régler à titre de provision la somme de 1 632,30 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, comptes arrêtés au 27 juin 2025, soit plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer, avec intérêts de retard au taux légal ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [Y] à lui régler la somme de 332,05 euros, soit égale au montant actuel du loyer révisé, outre les charges pour un montant de 90 euros, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 22 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur, au prorata temporis de l’occupation, ladite indemnité d’occupation étant révisée annuellement selon les modalités fixées au bail régularisé entre les parties ;

— DEBOUTER le défendeur de l’intégralité de ses éventuelles demandes, en ce compris toute demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où, par impossible, des délais de paiement étaient néanmoins accordés, entraînant suspension des effets de la clause résolutoire,

— DIRE ET JUGER que les sommes qui seront versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement visant la clause résolutoire ;

— DIRE ET JUGER qu’à défaut de paiement par le preneur des loyers, charges et accessoires courants, et/ou de respecter les modalités de paiement échelonné fixés dans la décision à intervenir, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendra plein effet, entraînant, outre la déchéance du terme, l’expulsion du preneur ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Monsieur [K] [Y] à lui régler une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [Y] à lui régler les entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire du 22 avril 2025 ;

— RAPPELER que la décision à intervenir bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025 au cours de laquelle le demandeur représenté par son conseil a maintenu ses demandes sauf à réactualiser la dette locative à la somme de 3 742,55 euros selon décompte produit au dossier, lecture lui étant faite du rapport de carence du diagnostic social et financier établi le 6 octobre 2025, Monsieur [K] [Y] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 26 janvier 2026. Le délibéré a été prorogé à la date du 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la constatation subséquente de la résiliation du contrat de bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 22 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 238,20 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit non ainsi que sollicité à compter du 22 juin 2025, mais à compter du 23 juin 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 23 juin 2025.

Le surplus des demandes en constatation des effets de la clause résolutoire et subséquente en résiliation de plein droit du contrat de bail formées par Monsieur [W] [D] sera rejeté.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’occurrence, Monsieur [W] [D] produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [K] [Y] reste redevable à son égard de la somme de 3 742,55 euros, selon décompte de créance arrêté à la date du 21 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Monsieur [K] [Y], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il convient donc de considérer que Monsieur [K] [Y] reste redevable de la somme totale de 3 742,55 euros selon décompte de créance arrêté à la date du 21 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, au paiement de laquelle il sera donc condamné.

En conséquence et au regard de ce qui précède, Monsieur [K] [Y] sera, à titre provisionnel, condamné à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 3 742,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 21 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [K] [Y] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [K] [Y] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [K] [Y] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Dans la mesure où il résulte de ce qui précède qu’aucun délai de paiement de nature à emporter suspension des effets de la clause résolutoire n’est octroyé, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires formées par Monsieur [W] [D] dans l’hypothèse, non avérée en l’espèce, d’octroi de tels délais, qui sont sans objet.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [K] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit non ainsi sollicité à compter du 22 juin 2025 mais à compter du 23 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il est sollicité et résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 422,05 euros représentant le montant du montant du loyer augmenté de l’acompte provisionnel mensuel sur charges, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis au titre du mois de juin 2025 à compter du 23 juin 2025 et le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que sollicité.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 422,05 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel, Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [W] [D] à compter du 23 juin 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 422,05 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [K] [Y] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 3 742,55 selon décompte arrêté à la date du 21 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 23 juin 2025.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Monsieur [W] [D] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [K] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 d’un montant de 90,95 euros, de l’assignation du 18 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 juillet 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Monsieur [K] [Y], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 8 juillet 2022 entre Monsieur [W] [D] en sa qualité de bailleur et Monsieur [K] [Y] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (57) sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 3 742,55 euros (trois mille sept cent quarante-deux euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 21 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [K] [Y] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [W] [D] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 422,05 euros (quatre cent vingt-deux euros et cinq centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [W] [D] à compter du 23 juin 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 422,05 euros (quatre cent vingt-deux euros et cinq centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant des sommes auxquelles Monsieur [K] [Y] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 3 742,55 selon décompte arrêté à la date du 21 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 23 juin 2025 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Monsieur [W] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 d’un montant de 90,95 euros, de l’assignation du 18 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 18 juillet 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 9 FÉVRIER 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le Greffier Le Président