TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2296

N° RG 24/02524 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBAV

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LE LIESENBUHL prise en la personne de son gérant, Mme [K] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante, représentée par Madame [K] [Z] munie d’un KBIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [E]

né le 17 Octobre 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de COLMAR en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 7 octobre 2020, la société civile immobilière Le Liesenbuhl a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [E].

Le locataire a quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 200 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [E] le 28 septembre 2023.

Par assignation du 17 octobre 2024, la société civile immobilière Le Liesenbuhl a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 000 euros au titre des loyers et charges impayées de décembre 2020 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

— La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur la somme de 3 000 euros uniquement,

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal de 600 euros par mois, à compter de décembre 2023, date de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1460 euros au titre des indemnités d’occupation impayées de décembre 2023 à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 19 décembre 2024, au cours de laquelle les deux parties comparaissent en personne.

La société civile immobilière Le Liesenbuhl, représentée par sa gérante, Madame [K] [X] épouse [Z], indique que le débiteur a soldé la dette de l’assignation, et lui a dit qu’il souhaite partir du logement. Elle ne sollicite alors plus l’expulsion.

Monsieur [S] [E] indique qu’il a payé la somme visée dans le commandement de payer. Il affirme qu’il y a une erreur dans le décompte et sollicite la production d’un décompte actualisé. Il affirme qu’il peut payer 200 euros en plus du loyer courant.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 mai 2025, où les parties n’ont pas comparu. Elle a été renvoyée à l’audience du 25 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue malgré l’absence des deux parties.

Une réouverture des débats par mention au dossier a été ordonnée, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre.

A cette audience, La société civile immobilière Le Liesenbuhl, représentée par sa gérante, Madame [K] [X] épouse [Z] sollicite cette fois le maintien des demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

Elle considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle produit un décompte actualisé faisant état d’un solde de 4360 euros au 6 novembre 2025.

Monsieur [S] [E] ne comparaît pas et n’est pas représenté à cette audience de renvoi.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le contrat de bail

En application de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et précise :

1. Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2. Le nom ou la dénomination du locataire ;

3. La date de prise d’effet et la durée ;

4. La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation [V. CCH, art. R. 156-1] ;

5. La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6. Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7. Le montant et la date de versement du dernier loyer (L. no 2015-990 du 6 août 2015, art. 82-I-1o) « appliqué au » précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail;

8. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

9. Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

En l’espèce, il résulte de l’analyse du contrat de bail produit que celui-ci ne comporte pas la mention de l’adresse et de la composition des lieux loués. Il ne mentionne pas non plus le montant du loyer et des charges.

Néanmoins, Monsieur [S] [E] ayant comparu lors de la première audience, il n’est pas contesté par les parties qu’il est locataire du logement situé [Adresse 2], tel qu’il résulte par ailleurs des documents signifiés par huissier de justice. Lors de la première audience, ce dernier n’a pas contesté le montant du loyer sollicité à hauteur de 600 euros.

Dès lors, il apparaît que Monsieur [S] [E] a bien pris à bail l’appartement situé [Adresse 2] pour un loyer de 600 euros par mois.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Le Liesenbuhl justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 1342-10 du code civil, l’imputation d’un paiement a lieu d’abord sur les dettes échues, et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 septembre 2023.

D’après l’historique des versements, la somme totale de 4 540 euros a été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement puisque les sommes suivantes figurent au décompte : 1 200 euros en septembre 2023, 2 500 euros en octobre 2023 et 840 en novembre 2023.

Dès lors, il ne peut être constaté l’acquisition de la clause résolutoire. La société civile immobilière Le Liesenbuhl sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande subsidiaire de prononcer de la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de loca-tion. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

La charge de la preuve des paiements repose sur le locataire, lequel n’a apporté aucun justi-ficatif suite à sa comparution à la première audience. Il ne peut donc être statué qu’au seul vu des pièces produites par son bailleur.

Il résulte du décompte établi par le commandement de payer qu’à sa date, le 26 septembre 2023, Monsieur [S] [E] était débiteur de la somme de 4 200 euros au titre des loyers et charges impayées.

En outre, il a reconnu lors de la première audience n’avoir pas payé ses loyers dans les termes convenus.

Enfin, aux termes de son assignation, la société civile immobilière Le Liesenbuhl verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 octobre 2024, soit plus d’un an après la date du commandement de payer, Monsieur [S] [E] lui devait toujours la somme de 4 460 euros.

Le décompte actualisé à titre information fait toujours état d’un solde de 4 360 euros au 6 novembre 2025.

Le défaut régulier de paiement des loyers aux termes convenus pendant plusieurs années, de manière glissante, caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du jugement.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié à compter de la date du jugement, Monsieur [S] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant des loyers du logement, révisés et augmentés des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [E] à son paiement à compter de la date du présent jugement, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, aux termes de son assignation, la société civile immobilière Le Liesenbuhl verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 octobre 2024, Monsieur [S] [E] lui devait la somme de 4 460 euros.

Elle produit un décompte actualisé faisant état d’un solde d’un montant moins élevé, de 4 360 euros au 6 novembre 2025.

Monsieur [S] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette dernière somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter la date de l’assignation du 17 octobre 2024.

4. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des débats à la première audience que Monsieur [S] [E] a indiqué pouvoir honorer un paiement supplémentaire de 200 euros par mois, en plus de son loyer courant.

S’il résulte des déclarations de la bailleresse à la dernière audience que le locataire a payé son loyer du mois d’octobre 2025, il n’avait pas encore payé le loyer du mois de novembre 2025, alors que l’audience se tenait le 20 novembre 2025.

En tout état de cause, l’absence du locataire aux audiences de renvoi ne lui permet pas d’actualiser sa situation. En outre, il convient de souligner que la situation d’impayés est constante depuis plusieurs années, conformément au décompte produit.

En conséquence, il a y lieu de débouter Monsieur [S] [E] de sa demande de délais de paiement.

*

Dès lors, il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière Le Liesenbuhl à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 in fine du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société civile immobilière Le Liesenbuhl n’apporte pas la preuve d’un préjudice qui soit distinct du retard de paiement.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur la capitalisation des intérêts, les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée, mais uniquement sur le montant de 3 000 euros dus au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2023, conformément aux termes de la demande.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société civile immobilière Le Liesenbuhl concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société civile immobilière Le Liesenbuhl de sa demande de constat de la résiliation du bail,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation conclu le 7 octobre 2020 entre la société civile immobilière Le Liesenbuhl, d’une part, et Monsieur [S] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]

[Adresse 2], à la date du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [S] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du présent jugement, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à payer à la société civile immobilière Le Liesenbuhl la somme de 4 360 euros (quatre mille trois cents soixante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles impayées à cette date, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 octobre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière uniquement sur la somme de 3000 euros,

DEBOUTE Monsieur [S] [E] de sa demande de délai de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [S] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]

[Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société civile immobilière Le Liesenbuhl de sa demande du dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023 et celui de l’assignation du 17 octobre 2024.

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à payer à la société civile immobilière Le Liesenbuhl la somme de 300 (trois cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge