TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02662 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JP3Q

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

— représentée par Maître David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [M]

né le 19 Octobre 1988 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

— non comparant, ni représenté

Madame [W] [G]

née le 17 Mai 1956 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 7]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2023 à effet du même jour, la SA HLM DOMIAL a donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 483,54 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 30,28 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 514,08 € par mois, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer au principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la SA [Adresse 4] a fait signifier à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1703 € au titre des loyers et charges impayés.

La caisse d’allocations familiales (CAF) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] le 26 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne en date du 14 octobre 2025, la SA HLM DOMIAL a fait assigner Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu le 2 mai 2023, faute pour Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires ;Et en conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] à lui payer les sommes suivantes :2986,06 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 14 octobre 2025;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 2 octobre 2025 jusqu’à sa libération effective des lieux, qui portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX.Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 15 octobre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, la SA [Adresse 4] a comparu représentée par Me [I] et a sollicité le bénéfice de son assignation.

Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’ il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SA HLM DOMIAL a comparu à l’audience représentée par son Conseil. Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter bien que régulièrement cités à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à personne. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 14 octobre 2025, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées(…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la caisse d’allocations familiales (CAF) du Haut-Rhin a été réalisée le 26 janvier 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 14 octobre 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 février 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 2 mai 2023 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la SA [Adresse 4] « en cas de non-paiement à l’échéance de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges (régularisation ou provisions) régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le tribunal compétent du domicile ».

Par ailleurs, la SA HLM DOMIAL a fait signifier à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] un commandement de payer la somme de 1703 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] le 2 juillet 2025 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] ne justifient pas s’être acquittés de cette dette au 3 septembre 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 2 juillet 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de la SA [Adresse 4] à compter du 3 septembre 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] à restituer les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 3].

À défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] occupent le bien de la SA HLM DOMIAL sans titre depuis le 3 septembre 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 2 mai 2023 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] à payer à la SA [Adresse 4] une indemnité d’occupation d’un montant de 514,08 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 3 septembre 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 1er octobre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM DOMIAL ou à son mandataire.

La solidarité prévue au contrat de cautionnement, qui ne se présume pas, se limite aux engagements du contrat, en sorte qu’elle ne s’étend pas aux indemnités d’occupation postérieures au bail résilié, et de nature indemnitaire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 9] DOMIAL verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 2 mai 2023 ;

— le commandement de payer en date du 2 juillet 2025 réclamant la somme de 1703 euros;

— le décompte de la créance arrêtée au 1er octobre 2025 pour un montant de 2986,06 euros.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] sont, au 1er octobre 2025, redevables à l’égard la SA [Adresse 4] d’une somme de 2986,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G], qui n’ont pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

En outre, compte tenu de l’absence d’éléments de solvabilité, la mise en place des délais de paiement n’a pas pu être envisagée.

Par conséquent, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] seront condamnés au paiement de la somme de 2986,06 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 octobre 2025 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G], qui supportent les dépens, seront solidairement condamnés à payer à la SA HLM DOMIAL une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de la SA [Adresse 4] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2023 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 3], entre la SA HLM DOMIAL d’une part et Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] d’autre part, sont réunies à la date du 03 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] à libérer les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 2986,06 € (deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros six centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, arrêté au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] à payer à la SA HLM DOMIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 9] DOMIAL d’une part et Monsieur [T] [M] et Madame [W] [G] d’autre part de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mai 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,