TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00146 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2FAC

N° de minute :

S.A.S. SANDAC PROPERTY

c/

[Z] [H], S.A.R.L. SOLEIL LEVANT

DEMANDERESSE

S.A.S. SANDAC PROPERTY

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1612

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Raphaël FAALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0443, avocat postulant et M^e Franz HISBERGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A.R.L. SOLEIL LEVANT

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P043

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 septembre 2025, avons mis au 10 novembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2017, Madame [J] [B], veuve [H], a donné à bail commercial à la société SOLEIL LEVANT, en renouvellement d’un précédent bail, pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir rétroactivement le 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2024, portant sur divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] (lot n°1, lot n°3, lot n°19 et lot n°25).

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la société SOLEIL LEVANT a demandé à Monsieur [Z] [H], venu aux droits de Madame [J] [B], veuve [H], de renouveler le bail à compter du 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Monsieur [Z] [H] a signifié un refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 30 septembre 2024.

Par acte authentique du 31 octobre 2024, Monsieur [Z] [H] a vendu à la société SANDAC PROPERTY la pleine propriété des biens et droits immobiliers donnés à bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la société SANDAC PROPERTY a fait assigner en référé la société SOLEIL LEVANT pour obtenir principalement :

— Désigner un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et l’indemnité d’occupation due par le preneur

— Fixer au montant du dernier loyer, soit à la somme annuelle de 22 425 euros hors charges et hors taxes, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation annuelle due par la société SOLEIL LEVANT, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération complète et effective des lieux et la remise des clés à la société SANDAC PROPERTY ;

— Condamner la société SOLEIL LEVANT à payer trimestriellement à la société SANDAC PROPERTY, une somme provisionnelle de 5 606,25 euros hors charges et hors taxes, à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société SOLEIL LEVANT à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération complète et effective des lieux et la remise des clés à la société SANDAC PROPERTY ;

— Ordonner que le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation susvisée soit indexé le Ier octobre de chaque année, et pour la première fois le 1ER octobre 2025, sur l’Indice des Loyers Commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet du refus de renouvellement du Bail (soit au 30 septembre 2024) ;

— Augmenter le montant des indemnités trimestrielles d’occupation dues à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente au montant des charges, impôts, taxes et accessoires dans les termes et conditions du Bail ;

— Condamner la société SOLEIL LEVANT à payer à la société SANDAC PROPERTY une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société SOLEIL LEVANT aux entiers dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la société SOLEIL LEVANT a fait assigner en intervention forcée Monsieur [Z] [H].

A l’audience du 21 mars 2025 les deux instances ont été jointes sous le n° RG 25/00146.

A l’audience du 10 septembre 2025, la société SANDAC PROPERTY a maintenu ses demandes, et s’en rapporte sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [Z] [H].

La société SOLEIL LEVANT a soutenu des conclusions aux fins de :

— Joindre la présente instance à la procédure en intervention forcée initiée par la société SOLEIL LEVANT à l’encontre de Monsieur [H], débiteur légal de l’indemnité d’éviction;

— Désigner tel expert qu’il lui plaira, inscrit sur les listes près la Cour d’appel de Versailles ou la Cour d’appel de Paris dans la section « C-18.02 Estimation immobilière immatérielle: valeurs locatives, indemnité d’éviction ou expropriation, de fonds de commerce et d’entreprise» ;

— Fixer au montant du loyer en cours la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société SOLEIL LEVANT et ce, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération complète et effective des lieux et la remise des clés à la société SANDAC PROPERTY ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SANDAC PROPERTY tendant à voir condamner le preneur en paiement, à indexer annuellement l’indemnité d’occupation et à soumettre l’indemnité d’occupation à la TVA, et inviter la société SANDAC PROPERTY à mieux se pourvoir au fond sur ces questions ;

En tout état de cause,

— Débouter la société SANDAC PROPERTY de sa demande de condamnation en paiement à l’encontre de la société SOLEIL LEVANT,

— Débouter la société SANDAC PROPERTY de sa demande de voir indexer le montant provisionnel dû par la société SOLEIL LEVANT au titre de l’indemnité d’occupation ;

— Débouter la société SANDAC PROPERTY de sa demande de voir augmenter le montant de l’indemnité d’occupation d’une somme provisionnelle équivalente au montant des taxes ;

— Débouter la société SANDAC PROPERTY de sa demande de condamnation à l’encontre de la société SOLEIL LEVANT au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Condamner la société SANDAC PROPERTY, en sa qualité de demanderesse à la présente instance, à consigner les sommes dues au titre des honoraires de l’expert ainsi désigné ;

— Condamner à titre provisionnel la société SANDAC PROPERTY au paiement d’une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La société SOLEIL LEVANT fait valoir que Monsieur [H] est le débiteur légal de l’indemnité d’éviction et que la clause de subrogation insérée dans le contrat entre le vendeur et l’acquéreur des locaux n’est pas opposable aux tiers ; qu’elle est à jour du paiement de ses loyers et que la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation est vexatoire ; qu’il n’y a pas de clause d’indexation dans le bail commercial , ni clause soumettant le loyer à la TVA.

Monsieur [Z] [H] a soutenu des conclusions aux fins de :

— Le mettre hors de cause en raison de l’absence de solidarité entre vendeur et acquéreur au sein du bail commercial et de ses avenants, ainsi qu’en raison de la subrogation dans l’intégralité des droits et obligations du vendeur par l’acheteur, et notamment dans la prise en charge de l’indemnité d’éviction

— Débouter en conséquence la SARL SOLEIL LEVANT de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner en conséquence la SARL SOLEIL LEVANT au paiement d’une somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— La condamner en tous les frais et dépens.

Il demande sa mise hors de cause en tant que vendeur des locaux, le contrat de vente du 31 octobre 2024, prévoyant une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Selon l’article L.145-14 du code de commerce, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce énonce que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En l’espèce,

Compte tenu du refus de renouvellement du bail signifié par le bailleur initial Monsieur [Z] [H], la société SANDAC PROPERTY justifie d’un motif légitime de voir ordonner une expertise visant à évaluer l’indemnité d’éviction due par elle au preneur, et l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à remise des clés.

Il existe un débat sur la question de savoir si Monsieur [H] reste débiteur de l’indemnité d’éviction ; au vu des explications des parties, il n’appartient pas au juge des référés de trancher ce débat, celui-ci relevant du juge du fond.

Dès lors, l’expertise sera ordonnée au contradictoire de Monsieur [Z] [H], sa mise hors de cause étant prématurée.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la société SANDAC PROPERTY et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge ; elle pourra l’ effectuer dans un délai de douze (12) mois afin de lui laisser la possibilité d’y substituer une expertise conventionnelle par acte d’avocats conformément aux dispositions des articles 131 et suivants nouveaux du code de procédure civile , étant rappelé que selon l’article 131-8 nouveau du code de procédure civile, le rapport rendu par le technicien choisi par convention entre avocats a la même valeur que le rapport d’expertise judiciaire.

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Conformément à l’article 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par la société SOLEIL LEVANT à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération complète des locaux et remise des clés, sera fixée au montant du loyer fixé au bail expiré, à savoir 5 606,25 euros hors charges hors taxes par trimestre.

La société SANDAC PROPERTY ne justifie pas d’une clause d’indexation au bail expiré, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande de condamnation à une somme provisionnelle de 5 606,25 euros par trimestre à compter du 1er octobre 2024, il sera relevé que la société SANDAC PROPERTY ne démontre pas un quelconque défaut de paiement de cette indemnité d’occupation, aussi, la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation ne sera prononcée qu’en tant que de besoin.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, et aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 1533 nouveau du code de procédure civile :

« Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. (…) »

En l’espèce,

Dans l’intérêt des parties et au vu de la nature du litige, parallèlement aux opérations d’expertise, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information à médiation dans les conditions des articles 1533 et suivants nouveaux du code de procédure civile. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront démarrer une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1536 et suivants nouveaux du code de procédure civile dans le but de trouver des solutions rapides et adaptées au litige.

Il sera donc fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur parallèlement à l’avancée de l’expertise.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Rejetons la demande de mise hors de cause de Monsieur [Z] [H] ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

BACOT-REAUME Véronique

[Adresse 6]

[Localité 11]

Port. : 06.13.50.70.46 Mèl : [Courriel 16]

(expert inscrit sur la cour d’appel de [Localité 17] sous la rubrique C-18.02 – Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises)

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société SANDAC PROPERTY entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7], dans le délai de douze (12) mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Fixons au montant du loyer en cours à savoir 5 606 euros hors taxes hors charges par trimestre, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société SOLEIL LEVANT à la société SANDAC PROPERTY à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération complète des locaux par remise des clés et condamnons en tant que de besoin la société SOLEIL LEVANT à la payer par provision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

Faisons injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information à la médiation :

[X] [G]

Médiateur près la cour d’appel de [Localité 15]

Expert immobilier agréé par la Cour de cassation

[Adresse 12]

[Courriel 13] Tel [XXXXXXXX01]

dans un délai de 90 jours,

Disons que les parties devront adresser immédiatement la présente ordonnance par mail au médiateur et assister au rendez-vous d’information gratuit et obligatoire, qui pourra se faire par visio-conférence,

Disons que les parties pourront démarrer immédiatement après le rendez-vous d’information une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1536 et suivants nouveaux du code de procédure civile, et que le médiateur en informera la juridiction,

Disons que les parties pourront choisir de démarrer une médiation conventionnelle quand elles le souhaiteront parallèlement à l’avancée de l’expertise,

Rappelons que la juridiction est dessaisie.

FAIT À [Localité 14], le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente