Tribunal Judiciaire de Nanterre, 7e chambre, 12 juin 2025, n° 23/07974

TJ Nanterre 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Vices apparents et réserves à la livraison
Le tribunal a constaté que les réserves n'avaient pas été contestées par la SCCV, et a donc fait droit à la demande de fixation de créance pour les travaux réparatoires.
Accepté
Retard de livraison
Le tribunal a jugé que la SCCV engageait sa responsabilité pour le retard de livraison, et a accordé une indemnisation pour le préjudice financier subi.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés, et a accordé une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 7e ch., 12 juin 2025, n° 23/07974
Numéro(s) :	23/07974
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline KUNZ

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Juin 2025

N° R.G. : 23/07974

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [I], [G] [J] épouse [I]

SCCV [Localité 9], S.E.L.A.R.L. [F] représenté par Maître [B] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E2150

Madame [G] [J] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2150

DEFENDERESSES

SCCV [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

S.E.L.A.R.L. [F] représenté par Maître [B] [F], ès qualité de liquidateur de la société SCCV [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputé contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé le 27 février 2020, Monsieur [E] [I] et Madame [G] [J] épouse [I] ont acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, auprès de la société SCCV [Localité 9] un appartement de 5 pièces ainsi qu’une cave et deux places de parking dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Conformément à la clause « Délai d’achèvement et de livraison des biens vendus » de l’acte de vente, les biens vendus devaient être achevés et livrés au cours du 3 ème trimestre 2020 soit au plus tard le 30 septembre 2020.

Après avoir déjà reporté la date de livraison de l’ensemble des appartements à plusieurs reprises, la SCCV [Localité 9] a adressé aux acquéreurs, un courrier au mois d’avril 2021 annonçant une livraison au 31 mai 2021.

Par courrier en date du 24 mai 2021, la SCCV a procédé à l’appel de fonds des 95 % correspondant au stade de l’achèvement des ouvrages et éléments d’équipement en y joignant une attestation du maître d’œuvre.

Par exploit en date du 17 mars 2022, plusieurs copropriétaires ont saisi le juge des référés auprès du Tribunal Judiciaire de Paris afin d’obtenir la condamnation de la SCCV à leur livrer le bien sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance. Par ordonnance rendue le 13 juillet 2022, la SCCV a été condamnée à procéder à la livraison des biens sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

La liquidation de l’astreinte est intervenue suivant une ordonnance de référé rendue le 25 avril 2023 mais le recouvrement des sommes dues n’a pas pu être obtenu.

La livraison de l’appartement est intervenue le 06 octobre 2022 avec réserves.

Monsieur et Madame [I] ont fait réaliser les travaux de levée des réserves.

Par acte d’huissier délivré le 5 octobre 2023, Monsieur [E] [I] et Madame [G] [J] épouse [I] ont fait assigner la SCCV [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193, 1231-1, 1642 et suivants, 1648 et suivants du code civil, aux fins de :

— RECEVOIR Monsieur et Madame [I] en leurs demandes et JUGER que ces derniers ont par la présente valablement interrompu tout délai de prescription et de forclusion à l’égard de la SCCV [Localité 9] ;

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 9] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 41.489,36 euros au titre des réserves à la livraison et de la garantie des vices apparents ;

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 9] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 31.779,98 euros au titre de leur préjudice financier ;

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 9] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 17.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 9] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 11.500 euros au titre de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER la SCCV [Localité 9] à verser à Monsieur et Madame [I] une indemnité de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 9] aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement sera poursuivi directement par Maître Caroline KUNZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte d’assignation du 16 février 2024, Monsieur [E] [I] et Madame [G] [J] épouse [I] ont fait assigner la SELARL [F] représentée par Me [B] [F], devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, des articles 331 et suivants et article 700 du code de procédure civile, et des articles L. 622-22 et L. 626-25 du code de commerce, de :

— ORDONNER LA JONCTION de la présente instance avec l’instance principale initiée par Monsieur et Madame [I] et enrôlée sous le numéro 23/07974 ;

— DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [I] recevables et bien fondés en leur demande d’assignation forcée ;

— ÉTENDRE aux organes de la procédure, à savoir la SELARL C. [F] représentée par Maître [B] [F], ès qualités de liquidateur de la société SCCV ISSY- AILLEURS l’instance au fond initiée par Monsieur et Madame [I] ;

— FIXER, a titre chirographaire, au passif de la procédure collective de la SCCV [Localité 9] la créance de Monsieur et Madame [I] a hauteur de 128.519 euros.

La jonction a été ordonnée le 7 mai 2024 par le juge de la mise en état, sous le seul numéro

RG n°23/07974.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 février 2025, mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de constatations

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « dire et juger que », formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

II. Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la SCCV [Localité 9]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité est une fin de non-recevoir qui sanctionne sans examen au fond un défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Elle doit être relevée d’office lorsqu’elle a un caractère d’ordre public, en application de l’article 125 du même code, et ainsi, notamment, lorsque les poursuites individuelles contre une partie ne sont plus possibles.

Il ressort des dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Ces dispositions, instituées au titre de la sauvegarde des entreprises, sont applicables à la procédure de redressement judiciaire (article L631-14 alinéa 1er du code de commerce) et à la procédure de liquidation judiciaire (article L641-3 du même code).

Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance et sont alors reprises de plein droit par, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés.

Elles tendent alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant (article L.622-22 du code de commerce).

A partir de la publication du jugement d’ouverture d’une procédure collective, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement à ce jugement, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire.

Les déclarations de créance doivent être faites alors même qu’elle ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation (article L622-24 du code de commerce).

En conséquence, la demande du créancier d’une entreprise en liquidation judiciaire qui n’a pas déclaré sa créance au passif de celle-ci, entre les mains de son représentant, est irrecevable.

En l’espèce, la liquidation judiciaire de la SCCV [Localité 9] a été prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2023.

Monsieur et Madame [I] ont procédé à une déclaration de créance d’un montant de

108.269 euros au titre du présent litige, et 20.250 euros au titre de l’ordonnance de référé du 25 avril 2023, le 30 novembre 2023.

Les demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la SCCV [Localité 9] sont par conséquent irrecevables, le tribunal ne pouvant procéder, le cas échéant, qu’à une fixation de créance au passif de ladite société.

III. Sur la demande de fixation de créance

L’article 1642-1 du code civil dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

En l’espèce le procès-verbal de livraison mentionne plusieurs réserves, portant notamment sur la porte d’entrée à régler et le loquet de verrouillage, une porte intérieure et le réglage des portes, et quelques points relatifs à la plomberie (réserves 11 et 12).

Le 2 novembre 2022, soit dans la mois suivant la livraison, les acquéreurs ont signalé d’autres réserves, à savoir notamment l’existence d’une porte palière non blindée, l’existence d’un parquet flottant au lieu d’un parquet collé, des portes de placard non conformes, l’absence de meuble d’évier, l’existence de malfaçons au niveau de la chaudière, qui se met en erreur de manière répétée, l’absence de thermostat d’ambiance dans le logement prévu pourtant dans l’étude thermique, ainsi que des malfaçons au niveau des installations VMC et électriques.

Ces réserves n’ont pas été contestées par la SCCV [Localité 9].

Les demandeurs versent aux débats les devis suivants :

— un devis du 13 septembre 2023, d’un montant de 4.795 euros TTC de la société SERRURERIE CENTRALE, correspondant au remplacement de la porte d’entrée ;

— un devis du 25 septembre 2023 d’un montant de 24.168,90 euros de la société KH NETTOYAGE correspondant à la pose du parquet ;

— un devis du 25 août 2023 d’un montant de 1.363,48 euros au titre des portes intérieures ;

— un extrait de site internet LEROY MERLIN portant sur un évier de cuisine avec mitigeur mentionnant un montant de 630 euros ;

— une facture du 15 septembre 2023 de la société P.C.E.P. d’un montant de 322 euros, et un devis du 15 septembre 2023 d’un montant de 762,90 euros portant sur les installations de chauffage ;

— un devis du 25 août 2023 de la société SERAGAZ d’un montant de 533,25 euros portant sur la pose d’un thermostat d’ambiance ;

— un devis du 25 septembre 2023 de la société MTP94 d’un montant de 8.913,83 euros portant sur les installations VMC/PLOMBERIE/ELECTRICITE.

Ces devis et factures correspondent aux réserves émises à la livraison et dans le mois de la livraison.

Les réserves n’ayant pas été contestées par la société [Localité 9], il sera donc fait droit à la demande de fixation de créance portant sur le montant des travaux réparatoires, soit à la somme de 41.489,36 euros TTC.

Les demandeurs sollicitent également l’indemnisation du retard de livraison.

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, les défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, ne font valoir aucune cause légitime de retard de livraison.

Le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 30 septembre 2020 et leur bien a été livré le 6 octobre 2022, soit avec 737 jours de retard, de sorte que la société [Localité 9] engage sa responsabilité à ce titre.

Monsieur et Madame [I] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices, à hauteur de 31.779,98 euros au titre du préjudice financier, et de 17.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Les justificatifs versés aux débats ne permettent cependant pas de retenir un tel préjudice financier, à l’exception du contrat de bail à effet au 4 novembre 2021 portant sur un logement situé à [Localité 7], mentionnant des frais de visite et état des lieux d’un montant de 1.029,75 euros et un loyer mensuel de 1.950 euros, à retenir sur une durée de 11 mois, jusqu’à la date de livraison. Il sera donc fait droit à la demande formée à ce titre à hauteur de la somme de 22.479,75 euros.

Ils ne sauraient solliciter par ailleurs de manière cumulative l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, calculé sur la base de la valeur locative de l’appartement acquis.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

En revanche, une somme de 5.000 euros leur sera octroyée au titre du préjudice moral subi, correspondant au stress et à l’inquiétude engendrés par l’annonce de retards de livraison successifs.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de fixation de créance formée par Monsieur et Madame [I] à hauteur de la somme totale de 68.969,11 euros TTC.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

La SCCV [Localité 9], représentée par son liquidateur la SELARL C. [F] représentée par Maître [B] [F] qui succombe, est condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline KUNZ en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés dans le cadre de cette instance. La somme de 2.000 euros leur sera par conséquent accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la SCCV [Localité 9] ;

CONSTATE que la SCCV [Localité 9] est débitrice de la somme de 68.969,11 euros TTC au titre de la vente en l’état futur d’achèvement portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8] ;

Par conséquent,

FIXE la créance de Monsieur [E] [I] et Madame [G] [J] épouse [I] au passif de la SCCV [Localité 9], représentée par son liquidateur la SELARL C. [F] représentée par Maître [B] [F], à la somme de 68.969,11 euros TTC ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 9], représentée par son liquidateur la SELARL C. [F] représentée par Maître [B] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros à Monsieur [E] [I] et Madame [G] [J] épouse [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [G] [J] épouse [I] du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 9], représentée par son liquidateur la SELARL C. [F] représentée par Maître [B] [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline KUNZ en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,