TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Avril 2025

N° RG 21/05800 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WYQP

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société LES 3 PRINCES

C/

Société APEC RESIDENCE, S.A. IN’LI (anciennement société APEC RESIDENCE suite à apport de titres).

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société LES 3 PRINCES admise à un plan de contituation par jugement du tribunal commerce de Nanterre du 30 juillet 2021, qui a nommé la SELARL BCM représenté par Me [T] [S] en qualité de Commissaire à l’exécution du plan

3 Grande Rue

92310 SEVRES

représentée par M^e Laëtitia RETY-FERNANDEZ avocat au barreau de Montpellier (plaidant) et M^e Jean HENTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 1701 (postulant)

DEFENDERESSES

Société APEC RESIDENCE

36 rue de Naples

75008 PARIS

représentée par M^e Sandrine MUNNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0094

S.A. IN’LI (anciennement société APEC RESIDENCE suite à apport de titres).

5 place de la Pyramide

Tour Ariane

92800 PUTEAUX

représentée par M^e Sandrine MUNNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0094

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Suivant acte en date du 1er juin 2015, la société Les 3 Princes a acquis de la société Royal Food un fonds de commerce de restauration comprenant le droit au bail d’un local commercial dépendant de l’immeuble sis 3 Grande Rue à Sèvres (92310) et appartenant à la SCI Apec Résidence.

Le bail commercial de la société Les 3 Princes a été renouvelé à compter du 1er janvier 2018.

Depuis 2003, Monsieur [H] [G] est locataire, au sein du même immeuble, d’un appartement situé au 1er étage, au-dessus du restaurant, dont la bailleresse est la société Apec Résidence.

En 2012, se plaignant de nuisances olfactives en provenance du restaurant, M. [G] a signalé la situation au service d’hygiène de la mairie de Sèvres, lequel s’est déplacé à trois reprises sur les lieux et a constaté un défaut de conformité du conduit de ventilation du restaurant.

Par courrier du 29 octobre 2012, la mairie de Sèvres a demandé à la société Apec Résidence de procéder aux travaux de mise en conformité.

La société Apec Résidence n’a pas fait réaliser les travaux demandés.

En 2015, suite à une nouvelle visite du service d’hygiène de la mairie, la société Les 3 Princes, nouvellement entrée dans les lieux, a procédé à la réalisation des travaux de mise en conformité. Cela n’a toutefois pas permis de mettre un terme aux nuisances olfactives subies par M. [G].

Une réunion d’expertise contradictoire s’est tenue le 27 décembre 2017. Le rapport d’expertise a conclu à la non-conformité du conduit d’évacuation des fumées du restaurant.

Suivant acte en date du 2 mai 2018, M. [G] a ainsi fait assigner la société Apec Résidence devant le président du tribunal d’instance de Boulogne aux fins de réalisation des travaux de mise en conformité de son logement et d’indemnisation des préjudices subis outre la suspension du paiement des loyers dus jusqu’à complète exécution desdits travaux.

Suivant ordonnance en date du 31 octobre 2018 le juge des référés a ordonné sous astreinte à la société Apec Résidence de faire effectuer les travaux de mise en conformité du logement de Monsieur [G] et notamment les travaux de mise aux normes du réseau d’évacuation des fumées du restaurant.

Le 11 juillet 2019, la société Apec Résidence a fait signifier à la société Les 3 Princes un commandement d’avoir à payer les loyers de son local depuis le mois d’avril 2019 visant la clause résolutoire du bail.

Par jugement du 20 novembre 2019, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Les 3 Princes.

Ce même jugement a désigné : la Selas Alliance, prise en la personne de Maître [U] [R], en qualité de mandataire judiciaire ; la Selarl BCM, prise en la personne de Maître [T] [S], en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance.

La durée de la période d’observation a été fixée à 6 mois, soit jusqu’au 20 mai 2020. Elle a ensuite été renouvelée à plusieurs reprises jusqu’au 20 août 2021.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 3 janvier 2020, la société Apec Résidence a déclaré sa créance au passif de la société Les 3 Princes pour un montant, arrêté à la date du 20 novembre 2019, de 15.594,16 euros.

La société Apec Résidence a fait réaliser les travaux de mise aux normes du conduit d’évacuation des fumées du restaurant à compter du 6 février 2020. Les travaux ont été réceptionnés le 20 mai 2020.

Dans l’intervalle, suivant acte extra-judiciaire en date du 25 mars 2020, la société Les 3 Princes, invoquant essentiellement un manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, a fait assigner la société Apec Résidence en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamnée par provision à lui verser diverses sommes en réparation de ses préjudices.

Par ordonnance de référé du 23 juin 2020, la société Apec Résidence a notamment été condamnée à payer à la société Les 3 Princes la somme provisionnelle de 20.462,97€ à valoir sur sa perte d’exploitation après compensation avec les dettes des loyers commerciaux.

Cette ordonnance a été infirmée par la Cour d’appel de Versailles par arrêt du 11 mars 2021.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 30 juin 2021, la société 3 Trois Princes, ayant pour administrateur judiciaire la Selarl BCM et pour mandataire judiciaire la Selasu Alliance, a fait assigner la société IN’LI devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation de ses préjudices et d’annulation de certains loyers.

Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 30 juillet 2021 un plan de redressement a été arrêté pour une durée de 3 ans. La Selarl BCM, prise en la personne de Maître [S], a été nommée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2021, la société Apec Résidence est intervenue volontairement à l’instance.

Par acte extra-judiciaire du 21 mars 2023, la société Apec Résidence a fait délivrer à la société Les 3 Princes une sommation d’avoir à se conformer à l’activité autorisée par le bail.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, la société Les 3 Princes, de nouveau in bonis suite à l’adoption du plan de continuation, demande au tribunal de :

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la société APEC RESIDENCE,

REJETER la demande de mise hors de cause de la société IN’LI tenant sa qualité incontestable de bailleresse.

Sur la demande d’indemnité pour délivrance non conforme des lieux loués :

CONSTATER la délivrance non conforme des lieux loués avec la destination « restauration » du bail, depuis l’achat du fonds de commerce par la société LES 3 PRINCES le 1er juin 2015, jusqu’à l’installation d’un système d’extraction le 20 mai 2020 par le bailleur la société APEC RESIDENCE IN’LI, suite à sa condamnation sous astreinte par les ordonnances de référé rendues par le tribunal d’instance de Boulogne en date des 31 Octobre et 12 Décembre 2018,

En conséquence,

CONDAMNER le bailleur la société APEC RESIDENCE / IN’LI à payer à la société LES 3 PRINCES la somme 30 000 euros (soit 6000 euros par an de délivrance non conforme) à titre d’indemnité pour défaut de délivrance conforme depuis l’achat du fonds de commerce et jusqu’à réception des travaux,

Sur la demande d’indemnité en réparation du préjudice de jouissance au titre notamment de la perte de clientèle du fait de nuisances olfactives :

CONSTATER que le retard irrégulier et fautif de la part de la société APEC RESIDENCE / IN’LI, de faire réaliser les travaux ordonnés sous astreinte par les ordonnances de référé rendues par le tribunal d’instance de Boulogne en date des 31 Octobre et 12 Décembre 2018, est à l’origine des difficultés de la société LES 3 PRINCES,

En conséquence,

CONDAMNER le bailleur la société APEC RESIDENCE / IN’LI à payer à la société LES 3 PRINCES la somme de 12 000 euros (soit 6000 euros par année de retard) au titre du préjudice de jouissance qui a perduré en l’état de la résistance délibérément abusive de la société APEC RESIDENCE / IN’LI de faire réaliser les travaux de mise en conformité ordonnés sous astreinte depuis les 31 Octobre et 12 Décembre 2018, notamment au titre de la perte de clientèle (plaintes d’odeurs persistantes sur les vêtements en raison de l’absence d’évacuation des fumées),

Sur la demande d’indemnité au titre de la perte d’exploitation et de revenus du 27 janvier 2020 au 20 mai 2020 suite à la cessation d’activité pendant la durée des travaux ordonnés par le bailleur :

CONFIRMER un préjudice non sérieusement contestable de 40 000 euros pour la période de fermeture du restaurant du 27 janvier 2020 au 20 mai 2020 (soit 10 722 euros / mois de fermeture), sans qu’il y ait lieu d’appliquer une quelconque décote, décidé par le juge des référés dans son ordonnance du 23 juin 2020,

En conséquence,

CONDAMNER le bailleur la société APEC RESIDENCE / IN’LI à payer à la société LES 3 PRINCES la somme de 40 000 euros (soit 10 722 euros / mois de fermeture), au titre de la perte d’exploitation et de revenus du 27 janvier 2020 au 20 mai 2020,

Sur la demande de remboursement des frais de remise en état et de rééquipement suite aux dégâts et vols constatés à la réception des travaux du restaurant :

CONSTATER que la société LES 3 PRINCES a été dans l’obligation d’avancer elle-même des frais de remise en état et de se rééquiper pour la somme de 2904 euros suite aux dégâts importants et vols constatés le 20 mai 2020 à la réception des travaux du restaurant,

En conséquence,

CONDAMNER le bailleur la société APEC RESIDENCE / IN’LI à payer à la société LES 3 PRINCES la somme de 2904 euros (justifiés sur factures) au titre du remboursement des frais de remise en état et de rééquipement avancés par la société LES 3 PRINCES à la suite des désordres constatés post travaux,

Sur la demande d’indemnité au titre de la perte d’exploitation et de revenus du 20 mai 2020 au 20 juillet 2020, suite aux dommages occasionnés par les travaux ayant empêché la réouverture du restaurant dans des conditions d’exploitation normales :

CONSTATER que la restitution des locaux loués, après travaux réalisés sous la maîtrise de la société APEC RESIDENCE / IN’LI, n’est pas conforme à leur état initial et a empêché la réouverture du restaurant par la société LES 3 PRINCES dans des conditions d’exploitation normales,

En conséquence,

CONDAMNER le bailleur la société APEC RESIDENCE / IN’LI à payer à la société LES 3 PRINCES la somme de 21 544 euros (soit 10 722 euros / mois de fermeture) au titre de la perte d’exploitation et de revenus du 20 mai 2020 au 20 juillet 2020 imputables aux désordres subis post travaux,

Sur la demande d’annulation des loyers pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 et sur

la période du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 au titre de la perte de la chose louée :

CONSTATER que la société LES 3 PRINCES a été dans l’impossibilité d’user du local loué sur les périodes du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 par suite de l’application des décisions de fermeture administrative intervenues en cours de bail,

DIRE que la société LES 3 PRINCES a supporté une perte partielle de la chose donnée à bail pour les périodes du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021,

En conséquence,

DECLARER que la société LES 3 PRINCES n’est redevable d’aucun loyer au bailleur la société APEC RESIDENCE / IN’LI pour les périodes du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021,

En tout état de cause :

REJETER toute demande reconventionnelle de la société APEC RESIDENCE / IN’LI au titre des loyers et de leur compensation,

REJETER la demande de la société APEC RESIDENCE / IN’LI de résiliation judiciaire du bail commercial comme particulièrement mal fondée,

CONDAMNER la société APEC RESIDENCE / IN’LI à payer à la société LES 3 PRINCES la somme de 5000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société APEC RESIDENCE / IN’LI aux entiers dépens de l’instance,

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 31 août 2023, la société Apec Résidence et la société IN’LI, demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

DIRE recevable et bien fondée la Société APEC RESIDENCE en ses conclusions.

JUGER que la société APEC RESIDENCE a conditionné son accord quant à l’indemnisation de la perte d’exploitation liée au travaux ordonnés par ordonnance du 31/10/2018 à la communication de ses comptes annuels par la société LES TROIS PRINCES pour les années 2018 et 2019.

DEBOUTER la société la SARL LES TROIS PRINCES de toutes ses demandes fins et conclusions.

CONDAMNER la SARL LES TROIS PRINCES au paiement de la somme, sauf à parfaire et arrêtée au 1 er septembre 2023, de 12 744,89 euros TTC au titre des loyers commerciaux dus depuis le 20 novembre 2019, date du jugement d’ouverture.

PRONONCER la résiliation du bail en raison de la modification unilatérale par le locataire de la destination des lieux, des travaux réalisés sans autorisation, des désordres qui en ont résulté, et du non-paiement récurrent des loyers dus à leurs échéances contractuelles.

ORDONNER l’expulsion de la SARL LES TROIS PRINCES ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNER la SARL LES TROIS PRINCES au paiement d’une indemnité d’occupation dissuasive égale au montant du loyer et des charges majorées forfaitairement de 20 % à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble qu’il plaira au bailleur, aux frais et périls des occupants et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

CONDAMNER la société LES TROIS PRINCES, et la SELARL BCM représentée par Me [S], es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société LES TROIS PRINCES, au paiement de la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUBSIDIAIREMENT sur la résiliation du bail,

Vu le commandement en date du 21 mars 2023,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

CONSTATER la résiliation du bail,

SUBSIDIAIREMENT sur la perte d’exploitation du fait de la réalisation des travaux,

JUGER que, l’indemnisation du trouble de jouissance lié à la réalisation des travaux ne saurait excéder une période totale de 8 semaines.

ORDONNER la nécessaire déduction au titre des charges variables, du loyer contractuel à hauteur de la somme de 1703, 21 euros sur la période d’indemnisation,

ORDONNER la compensation entre l’éventuelle dette liée à l’indemnisation du trouble de jouissance occasionné par la réalisation des travaux et les créances de loyers de la société APEC RESIDENCE, antérieures et postérieures au jugement d’ouverture.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LES TROIS PRINCES, et la SELARL BCM représentée par Me [S], es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société LES TROIS PRINCES, au paiement de la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Constater », « Dire », « Dire bien fondée », « Confirmer », « Juger » ou « Déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

La demande tendant à voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, expressément prévue par la loi, constitue une véritable prétention sur laquelle il y a lieu de statuer.

Il n’y a enfin pas lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes de la société APEC RESIDENCE, qui n’est pas contestée par la demanderesse qui demande de lui donner acte de son intervention volontaire.

I Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la communication du compte locatif actualisé de la société Les 3 Princes

Suivant message électronique du 9 janvier 2025, le conseil des sociétés Apec Résidence et IN’LI a sollicité la révocation de cette ordonnance aux fins de communication d’un relevé de compte locatif de la société Les 3 Princes actualisé au 8 janvier 2025.

Suivant bulletin en date du 12 février 2025, le tribunal a demandé aux parties de bien vouloir lui faire parvenir par une note en délibéré sous huitaine (avant le 20 février 2025) se prononçant sur la recevabilité du rabat de l’ordonnance de clôture en l’absence de conclusions en ce sens en vertu d l’article 802 du code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée du 14 février 2025, la société Apec Résidence, sur le fondement de l’article 802 du code de procédure civile, a soutenu que cette nouvelle pièce était recevable sans nécessité de rabat de clôture et sollicité, le cas échéant, l’autorisation de conclure aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission de cette nouvelle pièce.

En réponse, suivant message électronique du même jour, la société Les 3 Princes a indiqué ne pas s’opposer au rabat de clôture sollicité.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, la nouvelle pièce communiquée par la société Apec Résidence est un compte locatif, pièce relative donc aux loyers et charges de la société Les 3 Princes.

Néanmoins, en l’absence de conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, la demande de ce chef ne peut être accueillie. Partant, le décompte de la dette communiqué constitue un simple renseignement.

II Sur l’intervention volontaire de la société Apec Résidence et la mise hors de cause de la société IN’LI

In limine litis, la société Apec Résidence et la société IN’LI exposent qu’elles sont deux sociétés distinctes immatriculées comme telles au registre du commerce et des sociétés, et expliquent que la société IN’LI Property Management, autre société distincte, est le mandataire de gestion de la société Apec Résidence. Elles font valoir que la bailleresse de la société Les 3 Princes est la société Apec Résidence et que c’est donc de manière erronée que la locataire a cru devoir assigner la société IN’LI. Elles demandent en conséquence au tribunal de prendre acte de l’intervention volontaire de la société Apec Résidence et de mettre hors de cause la société IN’LI. La société Apec Résidence et la société IN’LI ne reprennent toutefois pas ces demandes dans le dispositif de leurs écritures. Elles sollicitent néanmoins que la société Apec Résidence soit déclarée recevable en ses conclusions. Elles ne développent des moyens et ne formulent des prétentions qu’au soutien des intérêts de la société Apec Résidence.

La société Les 3 Princes invoque une modification structurelle de la société Apec Résidence intervenue en 2020 emportant changement de sa dénomination sociale et de sa forme juridique. Elle soutient que sa nouvelle bailleresse est la société IN’LI Property Management ainsi qu’en attestent les appels de fonds de loyers et le relevé de compte locataire du 1er septembre 2020. Elle demande au tribunal de prendre acte de l’intervention volontaire de la société Apec Résidence en tant que propriétaire et de rejeter la demande de mise hors de cause de la société IN’LI en sa qualité de bailleresse. Elle formule ses demandes à l’encontre du « bailleur la société Apec Résidence/IN’LI ».

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions invoquées dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En application des articles 327 et suivants du code de procédure civile, l’intervention en première instance est volontaire ou forcée. L’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, le contrat de renouvellement de bail commercial du 9 janvier 2018 lie la société Apec Résidence, en qualité de bailleresse, et la société Les 3 Princes, en qualité de locataire.

En outre, les extraits K bis produits établissent que les sociétés Apec Résidence, IN’LI et IN’LI Property Management sont trois entités distinctes.

Il ressort encore du contrat du 30 septembre 2020 que la société Apec Résidence a mandaté la société IN’LI Property Management aux fins de gestion de l’immeuble sis 3 Grande Rue à Sèvres (92310).

Aucun élément ne vient enfin corroborer le changement de dénomination et de forme juridique de la société Apec Résidence dont se prévaut la société Les 3 Princes.

De ces constatations il s’évince que la bailleresse de la société Les 3 Princes est la société Apec Résidence et non la société IN’LI, ni même la société IN’LI Property Management.

La recevabilité de la société Apec Résidence n’étant pas contestée et cette dernière étant régulièrement intervenue volontairement à l’instance au stade de la mise en état, par acte du 30 juin 2021, qu’il convient, dans ces conditions, d’acter l’intervention de la société Apec Résidence à titre principal.

Par ailleurs, la société Les 3 Princes s’oppose à la mise hors de cause de la société IN’LI alors que cette demande n’est pas formulée au dispositif des dernières écritures prises par les sociétés Apec Résidence et IN’LI. Il n’y a donc à nouveau pas lieu de statuer sur cette demande qui est sans objet.

Néanmoins, il ressort des écritures des parties que le litige oppose la société Les 3 Princes à sa bailleresse. Dans les développements qui suivront et dans un souci de cohérence comme de clarté, il y aura dès lors lieu de considérer, bien que la société IN’LI reste dans la cause, que le litige oppose la société Les 3 Princes à sa seule bailleresse, la société Apec Résidence. Il sera en conséquence statué de la sorte sur leurs demandes respectives.

III Sur la demande d’indemnité pour manquement à l’obligation de délivrance conforme des lieux loués

La société Les 3 Princes sollicite, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, une indemnité de 30.000 euros, pour manquement par la société Apec Résidence à son obligation de délivrance conforme depuis l’achat de son fonds de commerce, le 1er juin 2015, jusqu’à la réception des travaux de mise de mise aux normes du réseau d’évacuation des fumées, le 20 mai 2020. Elle fait valoir que la destination « Restauration » stipulée au bail impliquait l’installation d’un système d’extraction différent de celui qui existait lors de son entrée dans les lieux et que la clause du contrat de renouvellement de bail stipulant que « le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance » ne dispense pas le bailleur de son obligation.

La société Apec Résidence s’oppose à cette demande et fait valoir que les locaux donnés à bail étaient contractuellement et exclusivement destinés à une activité de « Restauration rapide – Sandwicherie -Bar à pâtes – Sur place ou à emporter ». Elle explique que la restauration rapide est distincte de la restauration traditionnelle et ne nécessite pas d’équipements techniques semblables. La société Apec Résidence expose que la société Les 3 Princes exerce une activité non contractuellement autorisée de restauration traditionnelle avec pour spécialité la cuisine tunisienne. Elle soutient que l’exercice de cette activité non autorisée ainsi que les travaux réalisés sans autorisation par le preneur sont seuls à l’origine des nuisances déplorées par le voisinage et ayant conduit à sa condamnation en référé du 31 octobre 2018. Elle ajoute au surplus que les travaux que la société Apec Résidence a été condamnée à réaliser nécessitaient la création d’une gaine d’évacuation extérieure à l’immeuble et la délivrance en conséquence d’une autorisation particulière par la mairie de Sèvres, dont rien ne garantissait l’obtention, ce qui démontre que les lieux n’étaient, à l’origine, ni destinés ni adaptés à une activité de restauration traditionnelle.

*

L’article 1719 du code civil dispose que " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) "

L’exécution de l’obligation de délivrance, prévue par l’article 1719 du code civil, ne doit pas s’apprécier exclusivement à la date de prise de possession des lieux par le locataire et de remise des clés, mais persiste tout au long du bail, en obligeant le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur (CA Paris, 10 novembre 2016, n°14/20320).

En outre, s’il est admis que les parties peuvent, par des clauses du bail, déroger aux dispositions non impératives du code civil, lesdites clauses ne peuvent dispenser le bailleur de l’exécution de son obligation de délivrance. Le contrat de bail peut néanmoins valablement aménager cette obligation, notamment par des clauses prévoyant que le preneur prend les lieux en l’état ou en transférant au preneur la charge des travaux.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

A sa suite, l’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce du 1er juin 2015, comme de l’acte de renouvellement de bail du 9 janvier 2018, que les locaux loués à la société Les 3 Princes sont exclusivement destinés à l’exercice de l’activité de :

« RESTAURATION RAPIDE, SANDWICHERIE, BAR A PATES, SUR PLACE OU A EMPORTER »

La destination stipulée au bail n’impose pas une restauration rapide sans cuisson.

Il est constant que l’exercice d’une activité de restauration, quelle qu’elle soit, impose de se conformer à certaines règles d’hygiène et de salubrité définies par l’autorité administrative (Civ. 3e, 27 mai 1998, n°96-16.948) et que l’exécution des travaux imposés par l’administration relève de l’obligation de délivrance du bailleur.

Suivant ordonnance du 31 octobre 2018 précitée, le juge des référés du tribunal d’instance de Boulogne a condamné la société Apec Résidence à faire effectuer les travaux de mise aux normes du réseau d’évacuation des fumées du restaurant Les 3 Princes. Si cette décision a été rendue sur le fondement de l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement d’habitation décent, au bénéfice de M. [G] et non à celui de la société Les 3 Princes, il ressort néanmoins de cette décision qu’un défaut de conformité d’étanchéité affectait le système d’extraction d’air du restaurant dès 2012, soit avant l’entrée dans les lieux de la société Les 3 Princes, et que ce système était installé de manière contraire à la réglementation sanitaire départementale en vigueur ainsi qu’il a été établi suivant rapport d’expertise contradictoire réalisée le 27 décembre 2017.

La société Apec Résidence ne rapporte pas la preuve que le système d’extraction d’air préconisé par l’administration serait un système propre aux établissements de restauration traditionnelle et que les travaux ordonnés seraient la conséquence de l’exercice par la société Les 3 Princes d’une telle activité.

Il résulte de ces constatations qu’en ne mettant pas à disposition de la société Les 3 Princes un local comportant un système d’extraction d’air permettant à sa locataire d’exercer une activité de restauration en conformité avec les normes sanitaires départementales la société Apec Résidence a manqué à son obligation de délivrance.

Il est toutefois rappelé qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre eux.

En l’espèce, la société Les 3 Princes sollicite que lui soit allouée la somme de 30.000 euros (6.000 euros par an depuis son entrée dans les lieux jusqu’à la mise aux normes du local) à titre d’indemnité. Elle ne s’explique toutefois ni sur la nature du préjudice subi ni sur les calculs ayant présidé à son évaluation. Elle ne conteste pas, par ailleurs, avoir poursuivi son activité.

La société Les 3 Princes qui ne caractérise pas le préjudice financier qu’elle allègue avoir subi, sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité au titre du manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance.

IV Sur les autres demandes d’indemnités de la société Les 3 Princes

La société Les 3 Princes sollicite que lui soient allouées diverses sommes en réparation de son préjudice de jouissance, de la perte d’exploitation et de revenus subie du 27 janvier au 20 mai 2020 et du 20 mai au 20 juillet 2020, des frais de remise en état et de rééquipement qu’elle a dû assumer suite aux travaux réalisés par sa bailleresse.

La société Apec Résidence conclut au débouté de l’ensemble de ces demandes.

1. Sur le préjudice de jouissance de la société Les 3 Princes

Sur le fondement des articles 1231 et 1231-1 du code civil, la société Les 3 Princes sollicite la condamnation de la société Apec Résidence à lui verser la somme de 12.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre notamment de la perte de clientèle entraînée par les nuisances olfactives. Elle fait valoir en effet que, du fait de la non réalisation des travaux de mise en conformité du système d’évacuation d’air par sa bailleresse, pourtant condamnée sous astreinte à les faire exécuter par ordonnance du 31 octobre 2018, elle a perdu des clients, ces derniers se plaignant d’odeurs persistantes sur leurs vêtements après le déjeuner. La société Les 3 Princes ajoute que cette perte de clientèle est à l’origine de ses difficultés financières et, par suite, de son placement en redressement judiciaire.

La société Apec Résidence oppose que seuls les travaux réalisés sans autorisation par la société Les 3 Princes et l’activité non autorisée qu’elle exerce dans les lieux loués ont occasionné les nuisances déplorées par le voisinage et l’injonction de faire réaliser les travaux de mise aux normes. Elle ajoute que la société Les 3 Princes n’a jamais mis la société Apec Résidence en demeure de réaliser les travaux pour lui permettre d’exercer une activité de restauration traditionnelle.

*

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été précédemment jugé que la société Apec Résidence a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de sa locataire, la société Les 3 Princes.

Suivant ordonnance du 31 octobre 2018, elle a été condamnée pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent à son locataire, M. [G], à faire réaliser les travaux de mise en conformité dudit logement, notamment les travaux de mise aux normes du réseau d’évacuation des fumées du restaurant Les 3 Princes.

Cette décision n’est toutefois pas intervenue dans les rapports contractuels entre la société Apec Résidence et la société Les 3 Princes.

En tout état de cause, la société Les 3 Princes ne justifie ni de l’existence du préjudice qu’elle invoque, ni de la façon dont elle l’évalue, pas davantage que du lien de causalité qui pourrait exister entre le manquement de sa bailleresse à ses obligations contractuelles et son placement en redressement judiciaire.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin de s’interroger sur la nécessité d’avoir préalablement mis la société Apec Résidence en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, la société Les 3 Princes sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance.

2. Sur la perte d’exploitation et de revenus du 27 janvier au 20 mai 2020

La société Les 3 Princes sollicite la condamnation de la société Apec Résidence à lui verser la somme de 40.000 euros en réparation de la perte d’exploitation et de revenus subie suite à la cessation de son activité pendant la durée de réalisation des travaux par sa bailleresse. Elle expose avoir dû fermer son unique établissement durant 17 semaines, à la demande de la société Apec Résidence, à compter du 27 janvier 2020. Pour chiffrer son préjudice, la société Les 3 Princes indique avoir réalisé sur le 1er trimestre 2019 un chiffre d’affaires de 51.222 euros HT, duquel il convient de déduire les charges variables de marchandises non exposées à hauteur de 6.302 euros, ce qui permet de d’évaluer son chiffre d’affaires mensuels sur la période de fermeture à 10.722 euros par mois. Elle ajoute que c’est cette méthode de calcul qui a d’ailleurs été retenue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre dans son ordonnance du 23 juin 2020 qui lui a octroyé une provision à ce titre.

La société Apec Résidence s’oppose à cette demande, tant sur son principe que sur son quantum. Elle fait tout d’abord valoir que si elle a consenti à l’indemnisation de la perte de chiffre d’affaires occasionnée par la réalisation des travaux de mise aux normes, elle avait conditionné cette indemnisation à la communication par sa locataire de ses comptes annuels pour les années 2018 et 2019, documents qui n’ont jamais été communiqués par la société Les 3 Princes. Elle ajoute que l’attestation établie par un expert-comptable pour justifier du chiffre d’affaires mensuel moyen de 17.074 euros pour les trois premiers mois de l’année 2019 ne précise pas les documents comptables sur la base desquels ce chiffre d’affaires a été établi. La société Apec Résidence soutient ensuite que rien ne prouve que la société Les 3 Princes aurait pu, en tout état de cause, réaliser un tel chiffre d’affaires mensuel brut dans le contexte de crise sanitaire ayant prévalu sur la période litigieuse. Elle ajoute que le montant des charges variables de 6.302 euros a été retenu par le juge des référés sur la base d’un compte de résultat prévisionnel établi unilatéralement par la société Les 3 Princes pour l’année 2020, lequel n’est corroboré par aucun document comptable. Elle expose à titre subsidiaire qu’il conviendrait en outre de déduire du chiffre d’affaires le montant des loyers auxquels elle a accepté de renoncer durant la période considérée et conteste enfin la période d’indemnisation retenue. Elle expose à cet égard que les travaux ont exigé précisément 58 jours de travail, soit huit semaines, et que retenir une période allant du 27 janvier au 20 mai 2020 reviendrait à faire abusivement supporter à la bailleresse l’arrêt d’activité et les pertes d’exploitation liés à la crise sanitaire.

*

En l’espèce, le 22 janvier 2020, la société Apec Résidence, par l’intermédiaire de son conseil, s’est ainsi adressée à l’administrateur judiciaire de la société Les 3 Princes, ès qualités :

«  Dans la mesure où les travaux nécessitent un arrêt temporaire d’activité, la société APEC RESIDENCE, sans renonciation à ses droits ou reconnaissance de responsabilité à quelque titre que ce soit, me confirme :

— qu’elle consent à la suspension de l’exigibilité du loyer pendant toute la durée des travaux,

— qu’elle consent au principe de l’indemnisation de la perte de chiffres d’affaires HT liée à la fermeture de l’établissement pendant les travaux, dont la durée prévisionnelle est de six semaines à compter du 27 janvier.

Toutefois, afin de permettre le chiffrage de cette indemnité, il est impératif que la société LES TROIS PRINCES adresse tous éléments comptables significatifs notamment quant aux chiffres d’affaires réalisés sur les mois de février et mars 2018 et 2019. "

Il en résulte que la créance de la société Les 3 Princes est établie en son principe, la transmission des éléments comptables justificatifs sollicitée n’ayant d’incidence que sur le montant de l’indemnité.

A l’appui de sa demande, la société Les 3 Princes produit une attestation de son expert-comptable du 3 février 2020 aux termes de laquelle son chiffre d’affaires HT est le suivant :

— janvier 2019 : 16.506,58 euros

— février 2019 : 16.573,69 euros

— mars 2019 : 18.141,78 euros.

Les chiffres d’affaires annuels HT déclarés dans le contrat de vente du fonds de commerce en 2015, inférieurs mais relativement stables, étaient les suivants :

— pour la période 01/01/2012 au 31/12/2012 : 119.686 euros

— pour la période 01/01/2013 au 31/12/2013 : 120.678 euros

— pour la période 01/01/2014 au 31/12/2014 : 120.000 euros

Il ressort de ces éléments, seuls produits aux débats, que le chiffre d’affaires mensuel de la société Les 3 Princes peut ainsi être évalué à la somme de 10.205 euros.

De ce chiffre d’affaires il convient toutefois, comme le souligne la société Apec Résidence, de déduire le montant du loyer non réclamé, soit la somme de 1.703,21 euros mensuels ainsi qu’il ressort du compte locataire sur la période considérée.

Ainsi, la base de calcul de l’indemnité doit être fixée à la somme de 8.502,15 euros.

S’agissant de la période à indemniser, il ressort de l’attestation produite par la société Apec Résidence du 23 septembre 2020, que la société JMG est intervenue pendant 58 jours pour la réalisation des travaux dans le restaurant Les 3 Princes.

Il n’est pas contesté que les travaux ont débuté le 3 février 2020 mais que la société Les 3 Princes a dû fermer son restaurant dès le 27 janvier précédent, à la demande de sa bailleresse, les travaux devant initialement commencer à cette date. Ils se sont achevés le 20 mai 2020, date de leur réception.

Le premier confinement lié à la crise sanitaire a duré du 17 mars au 10 mai 2020 inclus. Si la société Les 3 Princes a vraisemblablement été empêchée d’exercer son activité sous la forme de vente à emporter, qui était autorisée, du fait des travaux, la société Apec Résidence l’a été tout autant, et il serait contestable de faire supporter à cette dernière l’allongement de la durée des travaux qui a résulté des mesures administratives liées à la pandémie de covid-19.

Il s’ensuit que la durée d’indemnisation de la société les 3 Princes au titre de sa perte d’exploitation liée aux travaux sera fixée à 65 jours (58 jours de travaux effectifs + 7 jours de fermeture préalable).

En conséquence, le préjudice de la société Les 3 Princes peut être évalué à la somme de 18.421,50 euros (65 x 8.502,15/30), que la société Apec Résidence sera condamnée à lui verser au titre de la perte d’exploitation durant les travaux.

3. Sur les frais de remise en état et de rééquipement suite à la réalisation des travaux

La société Les 3 Princes sollicite la condamnation de la société Apec Résidence à lui verser la somme de 2.904 euros au titre des frais de remise en état et de rééquipement suite aux dégâts et vols qu’elle dit avoir constatés à la réception des travaux du restaurant. Elle explique qu’après avoir cherché, sans succès, une issue transactionnelle au litige, elle a dû racheter une nouvelle banque réfrigérée mais également nettoyer et reposer le store afin que le restaurant puisse rouvrir ses portes.

Elle ajoute que ces frais de remise en état doivent être mis à la charge de sa bailleresse, dont la responsabilité est engagée quant aux dommages causés par les artisans qu’elle a mandatés, et que la mise en demeure de rembourser qu’elle lui a adressée est restée vaine.

La société Apec Résidence s’oppose à cette demande et fait tout d’abord valoir que rien ne permet de mettre à la charge de la société Apec Résidence les frais d’acquisition d’une « grillade sur mesure », d’autant que la seule activité autorisée par le bail est celle de restauration rapide limitée aux pâtes et sandwichs. Elle ajoute ensuite que les procès-verbaux dont il est fait état par la locataire n’établissent pas que la vitrine réfrigérée n’était pas en état de fonctionnement à l’issue des travaux. Elle soutient enfin que la dépose du store n’a été nécessaire qu’en raison de travaux imposés du fait de l’activité non autorisée exercée par la société Les 3 Princes, de sorte que la société Apec ne saurait assumer les frais de repose dudit store.

*

Aux termes de l’article 1710 du code civil, le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la société Les 3 Princes n’invoque aucun fondement juridique au soutien de son action en responsabilité à l’encontre de la société Apec Résidence pour les dommages occasionnés lors des travaux qu’elle a fait réaliser.

La société Les 3 Princes sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation à l’égard de sa bailleresse pour les frais de réparation des dommages qu’elle allègue avoir subis lors de la réalisation des travaux.

4. Sur la perte d’exploitation et de revenus du 20 mai au 20 juillet 2020

La société Les 3 Princes sollicite la condamnation de la société Apec Résidence à lui verser la somme de 21.544 euros au titre de la perte d’exploitation et de revenus consécutive aux dommages sus-évoqués et au temps passé à la recherche d’une solution amiable de remise en état, lesquels ont empêché la réouverture du restaurant dans des conditions d’exploitation normales entre le 20 mai et le 20 juillet 2020.

La société Apec Résidence oppose qu’elle n’est nullement responsable du retard de reprise d’activité pris par sa locataire après l’exécution des travaux. Elle fait ainsi valoir que la réouverture des lieux de restauration n’a été autorisée en Ile-de-France, du fait de la pandémie, qu’à compter du 2 juin 2020 pour les terrasses, et du 15 juin suivant pour les salles. Elle ajoute que l’exploitation de la terrasse était parfaitement possible malgré l’absence de store et qu’aucun élément n’établit que la reprise de l’activité nécessitait l’achat des équipements susvisés, dont elle relève au surplus, qu’ils ont été livrés le 10 juin 2020.

*

En l’espèce, pas davantage que précédemment, la société Les 3 Princes n’invoque de fondement juridique au soutien de sa demande.

Elle en sera par conséquent déboutée.

V Sur la demande d’annulation des loyers du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021

La société Les 3 Princes, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, expose qu’elle a été partiellement dans l’impossibilité d’user du local loué pendant les périodes du 16 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, par suite des décisions de fermeture administrative liées à la pandémie de covid-19. Elle en déduit qu’elle n’est redevable d’aucun loyer à sa bailleresse pour les périodes considérées.

La société Apec Résidence s’oppose à cette demande, faisant valoir que si les mesures gouvernementales prises à l’occasion de la pandémie neutralisent certaines des sanctions encourues par le locataire en cas de défaut de paiement des loyers pendant la crise sanitaire, notamment la mise en œuvre de la clause résolutoire, ces mesures n’ont aucune influence sur l’exigibilité des loyers dont le bailleur peut poursuivre le recouvrement. Elle ajoute que la société Les 3 Princes ne justifie nullement de l’impossibilité d’user des locaux, au sens de l’article 1722 du code civil, mais bien au contraire qu’elle reconnaît elle-même avoir pu maintenir une activité de vente à emporter et de livraison durant les périodes litigieuses, même si elle s’abstient de communiquer le moindre élément comptable.

*

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1722 du même code dispose : " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ".

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (V. not. Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

En l’espèce, le renouvellement du contrat de bail prévoyait, en son article 7, que le preneur devait s’acquitter d’un loyer annuel hors taxes hors charges en principal de 15.340,15 euros, payable mensuellement à échoir.

Les périodes de fermeture administrative liée à la pandémie, autorisant les restaurants à continuer leurs activités de vente à emporter et de livraison, ne sauraient, suivant la jurisprudence précitée, s’analyser en une destruction partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Les 3 Princes de sa demande en annulation des loyers sur les périodes de fermeture administrative du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021.

VI Sur la demande de condamnation au titre des loyers commerciaux

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article L. 622-13 du code de commerce, la société Apec Résidence sollicite la condamnation de la société Les 3 Princes à lui verser la somme « sauf à parfaire » de 12.744,89 euros TTC, arrêtée au 1er septembre 2023, au titre des loyers commerciaux dus depuis le 20 novembre 2019, date du jugement d’ouverture.

La société Les 3 Princes s’oppose à cette demande et soutient que sa bailleresse ne justifie pas des sommes qu’elle réclame.

*

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 622-13 du code de commerce dispose :

«  I. – Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

II. – L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

III. – Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d’accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles. En ce cas, le ministère public, l’administrateur, le mandataire judiciaire ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période d’observation.

IV. – A la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. – Si l’administrateur n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

VI. – Les dispositions du présent article ne concernent pas les contrats de travail. Elles ne concernent pas non plus le contrat de fiducie, à l’exception de la convention en exécution de laquelle le débiteur conserve l’usage ou la jouissance de biens ou droits transférés dans un patrimoine fiduciaire. "

En l’espèce, par jugement du 20 novembre 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Les 3 Princes. Un plan de redressement a été arrêté suivant jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 30 juillet 2021 afin de permettre la poursuite d’activité. Le contrat de bail commercial entre la société Apec Résidence et sa locataire s’est ainsi poursuivi.

A l’appui de sa demande d’arriéré de loyers, la société Apec verse aux débats un compte locatif de la société Les 3 Princes, actualisé au 1er septembre 2023, laissant apparaître un solde débiteur de 31.745,47 euros.

De cette somme il convient de déduire la somme de 16.488,09 euros due au 1er novembre 2019 en raison du jugement d’ouverture du redressement judiciaire.

Le dernier règlement effectué par la société Les 3 Princes sur la période considérée date du 26 mai 2023.

La société Apec Résidence justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des loyers d’un montant de 15.257,38 euros.

En conséquence, la société Les 3 Princes sera condamnée à payer à la société Apec Résidence la somme de 15.257,38 euros au titre des loyers dus pour la période du 26 novembre 2019 au 1er septembre 2023.

VII Sur la demande de compensation des créances connexes

A titre reconventionnel, et subsidiairement, la société Apec résidence, sur le fondement de l’article L. 622-7 du code de commerce, demande que soit prononcée la compensation des créances connexes que constituent, d’une part, les loyers dus avant et après le jugement d’ouverture, d’autre part, l’indemnité pour trouble de jouissance à laquelle elle serait condamnée.

La société Les 3 Princes s’oppose à cette demande et fait valoir que les créances dont il est demandé compensation ne sont pas connexes, la (prétendue) créance de loyers étant née du contrat de bail, la créance indemnitaire de la responsabilité quasi-délictuelle de la société Apec Résidence.

*

Aux termes de l’article L. 622-7 du code de commerce, dans sa version en vigueur à la date du jugement d’ouverture :

«  I.-Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

De même, il emporte, de plein droit, inopposabilité du droit de rétention conféré par le 4° de l’article 2286 du code civil pendant la période d’observation et l’exécution du plan, sauf si le bien objet du gage est compris dans une cession d’activité décidée en application de l’article L. 626-1.

Il fait enfin obstacle à la conclusion et à la réalisation d’un pacte commissoire.

II.-Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur à faire un acte de disposition étranger à la gestion courante de l’entreprise, à consentir une hypothèque, un gage ou un nantissement ou à compromettre ou transiger. Néanmoins, si cet acte est susceptible d’avoir une incidence déterminante sur l’issue de la procédure, le juge-commissaire ne peut statuer qu’après avoir recueilli l’avis du ministère public.

Le juge-commissaire peut aussi l’autoriser à payer des créances antérieures au jugement, pour retirer le gage ou une chose légitimement retenue ou encore pour obtenir le retour de biens et droits transférés à titre de garantie dans un patrimoine fiduciaire, lorsque ce retrait ou ce retour est justifié par la poursuite de l’activité. Ce paiement peut en outre être autorisé pour lever l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail, lorsque cette levée d’option est justifiée par la poursuite de l’activité.

III.-Tout acte ou tout paiement passé en violation des dispositions du présent article est annulé à la demande de tout intéressé ou du ministère public, présentée dans un délai de trois ans à compter de la conclusion de l’acte ou du paiement de la créance. Lorsque l’acte est soumis à publicité, le délai court à compter de celle-ci. "

L’interdiction du paiement des créances nées avant le jugement d’ouverture de la procédure collective ne fait pas obstacle à la compensation d’une telle créance avec une créance connexe du débiteur née postérieurement (Com. 21 février 2012, n°11-18.027).

La compensation fondée sur la connexité des créances, si elle requiert que la créance opposée au débiteur en procédure collective ou à son ayant droit soit certaine dans son principe et ne soit pas éteinte, n’exige pas la réunion des conditions de liquidité et d’exigibilité de cette créance (Com. 28 avril 2009, n°08-14.756).

La compensation pour dettes connexes ne peut être prononcée dès lors que le créancier n’a pas déclaré sa créance (Com. 3 mai 2011, n°10-16.758).

Les créances réciproques sont considérées comme connexes lorsqu’elles sont issues ou dérivent de l’exécution du même contrat.

En l’espèce, la société Apec Résidence a été condamnée à indemniser la société Les 3 Princes pour la perte d’exploitation et de revenus liée à la fermeture du restaurant durant les travaux, non en raison du trouble de jouissance allégué.

La demande de compensation qu’elle formule est donc sans objet.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin de s’interroger sur la connexité des créances invoquée, la société Apec Résidence sera déboutée de sa demande de compensation.

VIII Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La société Apec Résidence demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail la liant à la société Les 3 Princes pour manquement de sa locataire à ses obligations contractuelles. Elle soutient, en premier lieu, que la société Les 3 Princes n’a pas respecté la destination des lieux loués et conteste tout accord tacite de sa part en ce sens. La société Apec Résidence soutient, en deuxième lieu, que sa locataire a réalisé des travaux sans son autorisation. Elle ajoute que ces manquements ont, en troisième lieu, occasionné de graves troubles du voisinage. Elle fait enfin valoir que la société Les 3 Princes a manqué de façon récurrente à son obligation de paiement des loyers à leur échéance contractuelle. La société Apec Résidence demande en conséquence que soit ordonnée l’expulsion de sa locataire et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majoré forfaitairement de 20% à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ainsi que le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble qu’il lui plaira aux frais et périls des occupants et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

La société Les 3 Princes oppose qu’elle n’a jamais été mise en demeure par sa bailleresse d’avoir à respecter la destination des lieux loués. Elle explique que la société qui lui a cédé son fonds de commerce exerçait le même type d’activité qu’elle, sans que la société Apec Résidence ait jamais émis la moindre réserve, et ajoute que sa bailleresse a autorisé la cession de bail en parfaite connaissance de son activité de restauration traditionnelle. La société Les 3 Princes fait encore valoir qu’elle a réalisé les travaux de mise en conformité des locaux pour palier la carence de sa bailleresse et que les 37.000 euros versés à cette fin ont entraîné des problèmes de trésorerie et son placement en redressement judiciaire.

*

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il résulte de l’article 1224 du même code que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue (Civ. 3e, 10 novembre 2009, n°08-21.874).

Le prononcé de la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire (Civ. 3e, 26 juin 1991, n°89-21.640).

En application de l’article 1229 du même code, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Conformément à l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

A sa suite, l’article 1729 dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1120 du code civil dispose enfin que le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.

Si une simple tolérance n’est ainsi pas créatrice de droit (Civ. 3e, 5 juin 2002, n°00-20.348), l’autorisation du bailleur peut être implicite et résulter des circonstances (Civ. 3e, 3 juillet 1985, n°84-11.807).

L’article L. 622-17-I du code de commerce dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce du 1er juin 2015, comme de l’acte de renouvellement de bail du 9 janvier 2018, que les locaux loués à la société Les 3 Princes sont exclusivement destinés à l’exercice de l’activité de :

« RESTAURATION RAPIDE, SANDWICHERIE, BAR A PATES, SUR PLACE OU A EMPORTER »

Or, la société les 3 Princes reconnaît exercer une activité de restauration traditionnelle et l’exercice effectif de cette activité dans les lieux loués est constatée par les procès-verbaux dressés les 12 avril 2019 et 20 octobre 2021 à la demande de sa bailleresse, qui établissent que la société Les 3 Princes est un restaurant servant des spécialités tunisiennes, notamment des couscous, grillades et tajines.

Par ailleurs, aucun élément ne vient établir que dès 2015, ni même au 9 janvier 2018, date de renouvellement du bail, la société Les 3 Princes exerçait déjà une activité de restauration traditionnelle de sorte que la société Apec Résidence aurait eu connaissance depuis longtemps de l’exercice de cette activité par sa locataire et qu’elle l’aurait, ainsi, tacitement autorisée.

Le fait que la société Apec Résidence soit intervenue à l’acte de cession de bail est à cet égard indifférent, de même que le fait, dont la preuve n’est au demeurant pas rapportée par la société Les 3 Princes, que la société cédante ait pu exercer dans les lieux une activité autre que celle de restauration rapide.

Il sera également relevé que si l’extrait K-bis de la société les 3 Princes indique qu’elle a pour activités principales « l’exploitation de tous cafés, bars, restaurants, brasseries, hôtels, vente à emporter », ce document précise également que l’activité exercée au 3 Grande Rue à Sèvres (92310) est celle de « Restauration rapide, vente à emporter », sous l’enseigne King Food. En outre, bien que la « fiche société » produite par la société Les 3 Princes indique, la concernant comme concernant son établissement « King Food », un code APE 5610A correspondant à la Restauration traditionnelle, il sera rappelé que l’attribution par l’INSEE du code APE ne crée par elle-même ni droits ni obligations pour les entreprises, selon l’article R. 123-231 du code du commerce, relatif au système national d’identification et au répertoire des entreprises et de leurs établissements et que dans l’application d’un texte réglementaire ou d’un contrat, le code APE constitue une présomption, mais pas une preuve d’appartenance à un secteur d’activité visé par ce texte ou ce contrat.

Ces documents ne sauraient en toute hypothèse établir que la société Apec Résidence avait connaissance de l’activité de restauration traditionnelle qui serait effectivement exercée par la société les 3 Princes et qu’elle l’aurait implicitement autorisée.

D’ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats que le 27 février 2019, la société Apec Résidence, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé à sa locataire un courrier recommandé avec avis de réception indiquant qu'« il ressort d’une réunion organisée en vos locaux le 7 décembre dernier que votre activité actuelle de restauration dépasse à l’évidence le cadre de la destination contractuelle » et que des négociations portant sur une résiliation amiable du bail, ensuite poursuivies, étaient en cours, la société Apec Résidence invoquant à l’appui de celle-ci ledit manquement à la destination contractuelle des lieux loués.

Par acte extra-judiciaire du 21 mars 2023, la société Apec Résidence a fait délivrer à la société Les 3 Princes une sommation d’avoir à se conformer à l’activité autorisée par le bail.

De ces constatations il ressort que l’activité de restauration traditionnelle effectivement exercée par la société Les 3 Princes au jour du jugement contrevient à la destination contractuelle des lieux loués et qu’il n’est pas établi que la société Apec Résidence ait implicitement autorisé cette activité.

Ce manquement par la société Les 3 Princes à ses obligations contractuelles est suffisamment grave pour justifier que la résiliation judiciaire du bail la liant à la société Apec Résidence soit prononcée.

Au surplus, par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 30 juillet 2021 un plan de redressement a été arrêté au bénéfice de la société Les 3 Princes afin de permettre la poursuite d’activité. Le contrat de bail commercial n’a pas été résilié par l’administrateur judiciaire de la société.

Or, il n’est pas contesté, ainsi que cela ressort du compte locatif actualisé au 8 janvier 2025 produit par la société Apec Résidence, que la société Les 3 Princes n’a réglé aucun loyer à sa bailleresse depuis le mois de mars 2024.

La société Les 3 Princes a ainsi manqué à sa seconde obligation principale en qualité de preneur à bail, au sens de l’article 1728 du code civil, sur plusieurs mois. Cette inexécution contractuelle est suffisamment grave pour justifier également que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail la liant à la société Apec Résidence.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par la société Apec Résidence, il y a lieu de faire droit à sa demande de résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les modalités prévues au présent dispositif, le tribunal n’étant saisi d’aucune demande de délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Les 3 Princes jusqu’à la libération effective des locaux sera fixé au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, taxes et accessoires, la demande du bailleur de voir majorer cette somme de 20% n’étant pas justifiée.

IX Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Les 3 Princes, succombant partiellement en sa demande, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Pour des raisons d’équité, et compte tenu de la situation financière de la société Les 3 Princes, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente procédure.

— Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (article 55-II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

ACTE l’intervention de la société Apec Résidence à titre principal ;

DEBOUTE la société Les 3 Princes de sa demande d’indemnité au titre du manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance ;

DEBOUTE la société Les 3 Princes de sa demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société Apec Résidence à verser à la société Les 3 Princes la somme de 18.421,50 euros au titre de sa perte d’exploitation durant les travaux ;

DEBOUTE la société Les 3 Princes de sa demande d’indemnisation pour les frais de réparation des dommages qu’elle allègue avoir subis lors de la réalisation des travaux ;

DEBOUTE la société Les 3 Princes de sa demande d’indemnisation au titre de sa perte d’exploitation et de revenus du 20 mai au 20 juillet 2020 ;

DEBOUTE la société Les 3 Princes de sa demande en annulation des loyers sur les périodes de fermeture administrative du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 ;

CONDAMNE la société Les 3 Princes à payer à la société Apec Résidence la somme 15.257,38 euros au titre des loyers dus pour la période du 26 novembre 2019 au 1er septembre 2023 ;

DEBOUTE la société Apec Résidence de sa demande de compensation de créances ;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter de la présente décision, du bail commercial liant, d’une part, la société Apec Résidence et, d’autre part, la société les 3 Princes, renouvelé à compter du 1er janvier 2018 et portant sur des locaux situés 3 Grande Rue à Sèvres (92310) ;

ORDONNE l’expulsion de la société les 3 Princes, et de tous occupants de son chef, des lieux loués en cas de non restitution volontaire des lieux, dans un délai d’un mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société les 3 Princes au paiement, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, taxes et accessoires ;

CONDAMNE la société Les 3 Princes au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des frais qu’elle a pu exposer au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ssigné par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT