TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 08 Décembre 2025

Expertise

N° RG 25/02571 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2NK3

N° de minute :

AFFAIRE

S.A.S. NOURA BOULOGNE

C/

S.C.S. CECOBIL

DEMANDEUR

S.A.S. NOURA BOULOGNE

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

DEFENDEUR

S.C.S. CECOBIL

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 702

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 13 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 06 novembre 2012, la société Cecobil a renouvelé, pour une durée de 10 ans, le bail consenti à la société JEM Boutiques, devenue SAS Noura Boulogne, portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée du centre commercial « [Adresse 13] » à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant un loyer variable de 7 % du chiffre d’affaires hors taxe annuel et un loyer minimum garanti de 162 000 euros annuels hors taxe et hors charge.

Par acte d’huissier du 28 mars 2023, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 16 avril 2023 moyennant un loyer annuel de 136 000 euros hors taxe et hors charge.

Le bailleur n’a pas répondu à cette demande.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société Noura Boulogne a, le 12 novembre 2024, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception, son mémoire préalable en fixation de loyer de renouvellement.

Elle a ensuite, par exploit de commissaire de justice délivré le 13 mars 2025, fait assigner la société Cecobil devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir fixer, à titre principal, le loyer applicable à compter du 16 avril 2023 à la somme annuelle de 136 000 euros hors taxe et hors charge et, à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire et de fixation du loyer provisionnel.

Aux termes de son mémoire en réplique, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la SAS Noura Boulogne demande, au visa de l’article L 145-33 du code de commerce, de :

«A titre principal,

Fixer le loyer applicable à compter du 16 avril 2023 a la somme de 136 000 € HT/HC/an, correspondant à la valeur locative ;

Juger que les intérêts au taux légal dus sur les trop-percus de loyers courront à compter de la

date de notification du mémoire préalable, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce ;

Fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de 1'instance, à la somme de 136 000 € HT/HC/an,

En tout état de cause,

Condamner la société CECOBIL à verser à la société NOURA BOULOGNE la somme de 5 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société CECOBIL aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maitre Gilles I-IITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de son mémoire en réplique et récapitulatif, en date du 09 octobre 2025, notifié par courrier recommandé le 10 octobre 2025, la société Cecobil, demande de :

« Juger que le loyer minimum garanti du bail en renouvellement au 16 avril 2023 doit être fixé à la valeur locative définie par le bail, soit par référence aux seuls prix pratiqués pour des locaux équivalents dans le centre commercial,

Fixer à 220.000 € par an en principal le loyer minimum garanti dû par la société NOURA BOULOGNE à la société CECOBIL pour le renouvellement du bail portant sur le local sis au rez-de-chaussée du [Adresse 12] [Adresse 14]), à compter du 16 avril 2023,

Dire que la société NOURA BOULOGNE devra régler les rappels de loyer sur la base de 220.000 € à compter de la notification du présent mémoire, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

Subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative suivant les seuls critères de détermination stipulés au bail,

Dans ce cas, fixer à titre provisionnel le loyer minimum garanti dû par la société NOURA BOULOGNE pendant toute la durée de la procédure au montant du dernier loyer contractuel,

Condamner la société NOURA BOULOGNE au paiement d’une somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 08 septembre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, la SAS Noura Boulogne soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative en tenant compte des critères de l’article L145-33 du code de commerce.

Elle tient compte d’une surface de 160 mètres carrés, sans qu’il n’y ait lieu de retenir la terrasse extérieure, de la destination restrictive du bail, de la présence de clauses exorbitantes de droit commun, mettant à la charge du preneur toutes les charges et les travaux et des références portant sur des locaux comparables pour retenir une valeur haute de 850 euros par mètre carrés et fixer ainsi la valeur locative à la somme annuelle de 136 000 euros hors taxe et hors charge.

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire et la fixation du loyer provisionnel durant l’instance à la somme annuelle de 136 000 euros hors taxe et hors charge.

La société Cecobil soutient pour sa part que le nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative suivant le seul critère prévu au bail, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents dans le centre commercial.

Elle considère ainsi qu’il n’y a pas lieu de faire application d’autres critères légaux sauf à remettre en cause la volonté des parties exprimée dans le bail et donc la force obligatoire du contrat.

Ainsi, au vu des termes de comparaison qu’elle produits, elle retient une valeur locative qui ne saurait être inférieure à 200 000 euros par an, tenant compte d’une surface globale de 173,52 mètres carrés après pondération de la mezzanine et mentionne l’existence d’une terrasse extérieure de 54,30 mètres carrés.

Elle conteste les termes de référence produits par la SAS Noura Boulogne en relevant, outre leur ancienneté, qu’il ne s’agit que de loyers fixés judiciairement, ne pouvant de ce fait caractériser les prix pratiqués dans le centre ni a fortiori conduire à retenir une valeur locative inférieure au dernier loyer contractuel.

Elle s’oppose enfin à tout abattement en faisant valoir qu’ils ne sont pas prévus par les critères de détermination de la valeur locative définis dans le bail et sollicite au contraire l’application d’une majoration tenant à la présence d’une terrasse procurant au preneur un avantage substantiel puisqu’elle se situe sur une zone piétonne et lui permet une capacité d’accueil non négligeable par rapport à la surface louée.

Elle considère donc qu’elle doit être valorisée dans le prix du local loué, la majoration ne pouvant être inférieure à 10 %, de telle sorte que le loyer du bail renouvelé au 16 avril 2023 doit être fixé à la somme annuelle de 220 000 euros hors taxes et hors charges.

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire.

Aux termes de leurs écritures, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 16 avril 2023, mais sont en désaccord s’agissant de l’évaluation de la valeur locative.

Il convient ainsi de constater leur accord sur le renouvellement du bail à compter du 16 avril 2023.

— Sur la détermination de la valeur locative

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ».

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent, lesquels ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, avis d’échéance, plan du centre commercial, sous convention d’occupation du domaine public, décisions judiciaires, attestation), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

Ainsi, l’attestation établie par le bailleur, mentionnant les contrats de bail conclus ou renouvelés avec d’autres commerces du centre apporte des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais pour autant la juridiction ne se fonder exclusivement sur cette seule pièce, établie non contradictoirement, bien qu’elle ait été soumise à la discussion des parties.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient par conséquent, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 16 avril 2023.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SAS Noura Boulogne qui sollicite une réévaluation du loyer à la baisse et a ainsi principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

— Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

En l’espèce, la société preneuse ne justifiant pas sa demande de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur au dernier loyer contractuel, il convient par conséquent de la débouter de sa demande formée de ce chef.

Ainsi, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance est fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 du même code est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Enfin, aux termes de l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion et la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée.

Par conséquent, afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, il convient de leur faire injonction de rencontrer un médiateur, selon les modalités prévues au dispositif.

— Sur les demandes accessoires

Les parties sont condamnées chacune pour moitié aux dépens et déboutées de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’accord des parties pour un renouvellement du bail commercial conclu entre la SAS Noura Boulogne et la société Cecobil à compter du 16 avril 2023 ;

ORDONNE une expertise avant-dire droit aux fins de fixation du montant du bail renouvelé des locaux commerciaux loués par la société Cecobil à la SAS Noura Boulogne dépendant du centre commercial « [Adresse 13] » à [Adresse 11] [Localité 1],

COMMET pour y procéder :

M. [H] [J]

expert près la cour d’appel de [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX02]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;

* rechercher la valeur locative à la date du 16 avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 16 avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS Maximous à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Et, statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[I] [D]

[Adresse 5] Tél [XXXXXXXX03]

[Courriel 16]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

* les parties informeront le juge du début de la mesure,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

DEBOUTE la SAS Noura Boulogne de sa demande de fixation du loyer provisionnel à hauteur de 136 000 euros ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges ;

CONDAMNE les parties pour moitié chacune aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SURSOIT à statuer sur toutes les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 12 octobre 2026 à 10 h 30 pour faire le point sur les opérations d’expertise ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX