Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDEURS :

Madame [G] [N] épouse [U]

7 Rue Les Portes de Méridon

78460 CHEVREUSE

Monsieur [B] [U]

7 Rue Les Portes de Méridon

78460 CHEVREUSE

représentés par Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Association CONFLUENCE SOCIALE

30/32 boulevard Vincent Gâche

BP 66537

44265 NANTES CEDEX 2

curatrice

Monsieur [R] [X]

20 Place Edouard Normand

44000 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 19 juillet 2024 no C-44109-2024-004821, complétée le 26 juillet 2024

représentés par Maître Julie SUPIOT, avocate au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02032 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3D

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Stéphanie GUILLOTIN

CCC à Maître Julie SUPIOT + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2017, avec effet au 1er avril 2017, les époux [U] ont donné à bail, à usage d’habitation principale, à [R] [X] un logement meublé situé au 20 place Édouard Normand, 4ème étage – 44000 NANTES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 400 € et une provision sur charges de 10 € par mois.

[R] [X] est placé sous mesure de curatelle renforcée exercée par Confluence sociale.

Par lettre recommandée expédiée le 19 décembre 2022, les époux [U] ont délivré à [R] [X] et son curateur un congé justifié par leur décision de vendre le logement à effet au 31 mars 2023. L’accusé réception du courrier adressé à [R] [X] est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Confluence sociale a accusé réception du congé le 20 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, une sommation de déguerpir a été signifiée à [R] [X] et à son curateur, Confluence sociale.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, les époux [U] ont fait assigner [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

valider le congé pour vente délivré par les bailleurs le 18 décembre 2022 dans les mêmes termes ;

constater et au besoin prononcer la résiliation du bail d’habitation meublé du 27 mars 2017 et que [R] [X] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement ;

ordonner à [R] [X] de restituer les locaux en parfait état d’utilisation, en conformité avec les clauses du bail d’habitation, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jour où la décision sera rendue ;

ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, sans délai compte tenu du délai qui s’est déjà écoulé depuis la délivrance du congé pour vente ;

à défaut ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

autoriser, faute pour lui de s’exécuter dans ledit délai, les époux [U] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et les délais prévus par les articles L411-1, L412-1 et suivants, L431-1 et suivants, R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par [R] [X] à une somme égale au loyer contractuel et à la provision sur charge, soit 410 € et ce à compter rétroactivement du 1er avril 2023 jusqu’à la date de libération des locaux et le condamner au paiement de cette indemnité d’occupation ;

condamner [R] [X] à leur payer la somme de 1.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

condamner [R] [X] au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner [R] [X] aux entiers dépens comprenant la sommation de déguerpir et l’assignation ainsi qu’aux dépens d’exécution comprenant la signification du jugement et les actes d’exécution forcée.

La signification de cette assignation a été faite à étude. La même assignation a été délivrée à personne morale à Confluence sociale le 27 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

[R] [X], assisté de son curateur, était représenté à l’audience, de même que les requérants.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement sera contradictoire.

Le défendeur, assistée de sa curatrice demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

— prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 20 décembre 2022 ;

en conséquence,

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire que le contrat de bail s’est reconduit tacitement depuis le 1er avril 2023 ;

à titre subsidiaire :

— lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— débouter les époux [U] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter les requérants de leur demande d’article 700 du code de procédure civile.

Les bailleurs ont réitéré leurs demandes et demandé que les conclusions et prétentions contraires soient rejetées.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

A l’appui de sa demande de nullité du congé pour vente, le défendeur, assisté de son curateur, fait valoir que l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[R] [X] fait valoir que le congé a été délivré le 20 décembre 2022 avec effet annoncé au 31 mars 2023, soit moins de six mois. Il ajoute que les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de cette même loi doit être reproduit intégralement dans la notification du congé, à peine de nullité.

Les époux [U] font quant à eux valoir que s’agissant d’un bail portant sur un logement meublé, les textes applicables et les exigences sont différentes d’un logement nu. Ils rappellent ainsi que d’après l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. De même, l’article 15 II de la loi n’est pas applicable aux baux de logements meublés.

En effet, la loi du 6 juillet 1989 comprend différents titres et le titre Ier bis traite des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale, ce qui correspond à la situation de l’espèce. Ce titre contient les articles 25-3 à 25-11 inclus. L’article 25-8 s’applique donc à l’espèce, contrairement à l’article 15. Le délai de préavis est donc de trois mois et a été respecté. Les mentions exigées par l’article 15 ne le sont pas en matière de bail meublé, et ainsi le congé pour vente délivré par les bailleurs le 20 décembre 2022 est régulier.

Sur l’expulsion

En conséquence de la validité du congé, [R] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2023.

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

Ainsi, à défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de [R] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Les époux [U] demandent la condamnation du défendeur à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charge prévus au contrat de bail, soit 410 € par mois à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux. [R] [X] ne répond pas sur cette demande.

Si [R] [X] est condamné à leur payer une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges, soit 410 €, à compter du 1er avril 2023, il convient de relever que d’après les propres déclarations des demandeurs à l’audience que le locataire est à jour du paiement de ses loyers. L’indemnité d’occupation sera due à compter de la date de résiliation du bail, soit le 1er avril 2023.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que les bailleurs obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur les délais d’expulsion

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

D’après les articles L412-2, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

***

[R] [X] sollicite des délais supplémentaires aux délais légaux prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en faisant valoir qu’il s’est mobilisé, avec sa curatrice et son assistante sociale, afin de trouver un nouveau logement, mais n’a essuyé que des refus du fait de son absence de ressources suffisantes et de l’absence de caution. Il en a été ainsi aussi bien dans le parc privé que dans le parc social. Un contingent préfectoral a été sollicité, sans réponse à ce jour. Les résidences hôtelières sont trop chères pour le budget de [R] [X] ; une évaluation a été faite pour qu’il intègre le dispositif « 10 logements » et différentes autres demandes dans le secteur associatif ont été présentées. Les recherches ont été élargies à un autre département que la Loire-Atlantique, tout en prenant en compte la nécessité que l’intéressé poursuive ses soins. Il continue de payer ses loyers.

Ainsi, le défendeur met en avant sa bonne foi à l’appui de sa demande d’un délai supplémentaire d’un an.

Les époux [U] s’opposent à l’octroi d’un délai supplémentaire laissé à [R] [X] pour quitter les lieux, faisant valoir d’une part qu’il ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier d’un tel délai, qu’ils ont été d’une particulière bonne foi en n’augmentant ni le loyer ni les charges depuis sept ans, qu’ils ont prévenu en amont le curateur du locataire de leur décision de délivrer congé, que [R] [X] ne justifie pas de « nombreuses recherches » d’un nouveau logement, mais qu’au contraire aucune recherche sérieuse et efficace n’a été entreprise, que l’intéressé a déjà bénéficié de plus de dix-huit mois de délai depuis l’expiration du préavis de congé, que des conséquences d’une exceptionnelle dureté ne sont pas démontrées en cas de refus de délais supplémentaires et qu’enfin, le montant du loyer est raisonnable et équilibré.

***

[R] [X] justifie avoir déposé une demande de logement social le 20 janvier 2023, soit un mois après réception du congé pour vente de ses propriétaires. Sa demande a été renouvelée le 4 décembre 2023, modifiée le 29 février 2024 et doit être renouvelée le 3 décembre 2024. Il était en 3ème rang pour l’attribution d’un logement à ORVAULT (44) en janvier 2024, qui ne lui a finalement pas été attribué.

Il justifie en outre d’une démarche de son assistante sociale le 16 juin 2023 pour intégrer le dispositif « 10 logements », dispositif d’accès à un logement social pour les personnes présentant des troubles psychiques. Le SIAO a également été sollicité le 2 juin 2023. [R] [X] a adressé un recours gracieux le 16 juin 2023 face au refus du contingentement préfectoral. ADOMA a également été sollicité rapidement après la réception du congé, le locataire recevant un accusé réception d’une modification enregistrée dans son dossier le 16 février 2024. La candidature de [R] [X] n’a pas été retenue par SOLIHA ni le 4 avril 2024 ni le 11 juin 2024. Le défendeur justifie de l’enregistrement de sa demande de logement social dans le Maine-et-Loire le 18 mars 2024. Par ailleurs, il fait part de nombreuses recherches sur le site le Bon Coin. Enfin, la sollicitation des Studios Bleus (logements meublés temporaires) s’est révélée également infructueuse.

Il résulte de ces éléments que [R] [X] a réagi rapidement au congé pour vente reçu le 20 décembre 2022, avec l’aide de son curateur et de son assistante sociale du service de psychiatrie en charge de son suivi médical. Ses faibles ressources et sa pathologie rendent nécessairement plus rares les possibilités de relogement. Plusieurs pistes ont été suivies, plusieurs aides sollicitées, sans résultat. Ce n’est donc pas de son fait si le relogement n’est à ce jour pas effectif.

Les époux [U] justifient avoir alerté le curateur de [R] [X] dès le 15 avril 2022 de leur intention de vendre l’appartement constituant le domicile de ce dernier, soit plus de six mois avant de donner officiellement congé par lettre recommandée avec accusé réception du 18 décembre 2022 reçue le 20 décembre 2022 par le locataire et son curateur. Le préavis prenait fin le 31 mars 2023 et les bailleurs patientaient encore plus de quatre mois avant de faire délivrer par huissier une sommation de déguerpir et ont attendu encore onze mois avant de délivrer une assignation en expulsion devant le tribunal correctionnel. Ainsi, le litige est présenté au tribunal près de deux ans après le préavis, ce qui apparaît une durée raisonnable, y compris en tenant compte de la situation difficile du locataire, qui a manifestement fait l’objet de compréhension de la part des demandeurs.

Dans ces conditions, aucun délai supplémentaire aux délais légaux (soit encore près de cinq mois) ne peut être accordé à [R] [X].

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

En l’espèce, les époux [U] demandent la condamnation du défendeur à leur payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts faisant valoir qu’ils ne peuvent disposer de leur bien depuis l’expiration du préavis, notamment pour préparer la vente.

Compte tenu des développements du paragraphe ci-dessus, les démarches du locataire et de son curateur en vue d’un relogement ne peuvent être écartées et doivent être portées au crédit du défendeur. Cependant, il est indéniable que le maintien dans les lieux de [R] [X], occupant sans droit ni titre depuis vingt mois, justifie et nécessite une indemnisation des propriétaires bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien.

En conséquence, le défendeur sera condamné à payer aux époux [U] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour indemniser leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

[R] [X], qui succombe à l’action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment l’assignation ainsi qu’aux dépens d’exécution comprenant la signification du jugement et les actes d’exécution forcée.

En outre, les époux [U] ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. [R] [X] sera donc condamné à leur payer la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu, en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que le congé pour vente délivré le 20 décembre 2022 par [G] [N] épouse [U] et [B] [U] est régulier ;

CONSTATE que le bail signé le 27 mars 2017 entre les époux [U] et [R] [X] portant sur le logement situé au 20 place Édouard Normand, 4ème étage – 44000 NANTES a été résilié le 1er avril 2023 par l’effet du congé pour vente ;

DIT que [R] [X] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 1er avril 2023 ;

ORDONNE à [R] [X] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et sans délai supplémentaire ;

DIT que faute pour lui de s’exécuter dans ledit délai, [G] [N] épouse [U] et [B] [U] pourront faire procéder à son expulsion avec, si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte des époux [U] ;

CONDAMNE [R] [X] à payer à [G] [N] épouse [U] et [B] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, soit 410 €, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE [R] [X] à payer à [G] [N] épouse [U] et [B] [U] la somme de 500 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [R] [X] à payer aux époux [U] la somme 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [X] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY