COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K], [C], [T], [S] [I] épouse [O], [H], [G] [I] c/ [D] [J]

MINUTE N°

Du 19 Mai 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/03828 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PF6B

Grosse délivrée à

M^e Marcel BENHAMOU

expédition délivrée à

M^e Marie PADELLEC

le 19 mai 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

Madame [K], [C], [T], [S] [I] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Madame [H], [G] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDEUR:

Monsieur [D] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 octobre 2023, Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] ont fait assigner M. [D] [J] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par jugement du 27 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Nice a :

ordonné la réouverture des débats ;enjoint à Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] de produire l’acte de notoriété après décès démontrant qu’elles sont bien héritières de la défunte ;enjoint à M. [D] [J] de produire le courrier du notaire du 25 avril 2024 qu’il invoque dans ses conclusions, lui réclamant la somme de 15 400 € pour solder les rentes impayées et le justificatif du paiement de cette somme ;dit que dans l’attente l’ensemble des demandes seront réservées ;renvoyé le dossier à l’audience de mise en état du 18 septembre 2025.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2024, Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] demandent au tribunal, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, 1199 et suivants, 1224 et suivants, 1231 et suivants, 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

A titre principal :

prononcer la résolution du contrat de vente en viager du 22 mars 2018 conclu entre feu madame [X] veuve [I] et monsieur [D] [J] ;condamner monsieur [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] la somme de 187 600 €, à titre de dommages et intérêts, en conséquence de la résolution du contrat du 22 mars 2018 ;condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] les intérêts sur cette somme, en application de l’article 1231-6 du code civil ;condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;Subsidiairement :

condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] la somme globale de 221 760 euros ;condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] les intérêts sur cette somme, en application de l’article 1231-6 du code civil ;condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;En toute hypothèse :

condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [K] [I] épouse [O] et madame [H] [I] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;débouter monsieur [D] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;condamner monsieur [D] [J] aux entiers dépens de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [D] [J] demande au Tribunal de :

débouter Madame [K] [I] épouse [O] et Madame [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;A titre subsidiaire et si par impossible il était fait droit à la demande de résolution de la vente, au visa de l’article 1303 du code civil :

condamner Madame [K] [I] épouse [O] et Madame [H] [I] à rembourser à Monsieur [D] [J] la somme de 187 600 € correspondant au prix payé au titre de la vente immobilière ;Dans tous les cas :

les condamner à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 5 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; condamner Madame [K] [I] épouse [O] et Madame [H] [I] à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 janvier 2026 par ordonnance du 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution du contrat

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, Mme [B] [X] veuve [I] et M. [D] [J] ont conclu un contrat de vente en viager portant sur un bien immobilier à [Localité 5].

Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I], héritières de Mme [B] [X] veuve [I], décédée le 21 janvier 2023, sollicitent la résolution de ce contrat. Elles exposent que plusieurs échéances sont apparues impayées, que de nombreuses échéances ont été réglées avec retard, et que M. [J] n’a pas respecté son obligation contractuelle de procéder au remboursement des sommes avancées par Mme [X] veuve [I] au titre des charges.

En réponse, M. [J] expose que le texte applicable en l’espèce est l’article 1978 du code civil et non l’article 1224. Il fait valoir que si le contrat prévoit une clause résolutoire, l’action en résolution n’est transmissible que dans l’hypothèse où le crédirentier a initié des démarches aux fins de résolution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il sera tout d’abord relevé que dans le corps de ses conclusions, M. [J] soulève l’irrecevabilité de la demande en résolution. Or, d’une part ce moyen correspond à une fin de non-recevoir, qu’il appartenait en conséquence à M. [J] de soulever devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile. D’autre part, cette demande n’est pas reprise au dispositif puisque seul le rejet des demandes est sollicité, et non leur irrecevabilité.

Sur le fond, M. [J] se fonde sur l’article 1978 du code civil, selon lequel le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

Toutefois, le contrat peut prévoir une clause résolutoire qui déroge aux prévisions de l’article 1978 du code civil, ce qui est le cas en l’espèce. Ainsi la résolution d’un contrat de vente en rente viagère peut intervenir du fait de la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue à l’acte, ou d’une action en résolution judiciaire fondée sur des manquements contractuels graves.

Le contrat conclu entre Mme [B] [X] veuve [I] et M. [D] [J] contient une clause résolutoire ainsi rédigée :

« A défaut de paiement d’un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l’offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l’immeuble ainsi que tous les termes d’arrérages touchés par le VENDEUR lui demeureront acquis de plein droit, à titre d’indemnité sans qu’il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef ».

La mise en œuvre de cette clause résolutoire suppose néanmoins une mise en demeure préalable, contractuellement prévue. Or Mmes [I] ne démontrent pas qu’une telle mise en demeure contenant l’intention de se prévaloir de ladite clause ait été adressée à M. [J]. Dès lors, la clause ne peut s’appliquer.

Mmes [I] exposent par ailleurs que les manquements contractuels de M. [J] justifient que soit prononcée une résolution judiciaire du contrat. Les demanderesses relèvent l’absence de règlement de l’intégralité des rentes et l’absence de remboursement des charges avancées par Mme [X].

Il apparaît que le contrat prévoyait le versement d’un bouquet de 60 000 € à l’achat et le versement d’une rente selon les stipulations suivantes :

« 2) Rente viagère : Et le versement d’une rente annuelle et viagère de VINGT-SIX MILLE QUATRE CENTS EUROS (26 400 euros) créée au profit et sur la tête du VENDEUR. Cette rente due à partir du 22 mars 2018 sera payable au VENDEUR jusqu’à son décès.

Il est convenu que cette rente sera payable mensuellement par douzième et d’avance pour un montant de 2 200 euros par virement, le premier paiement ayant lieu ce jour par chèque directement à l’ordre du vendeur et ensuite tous les cinq de chaque mois et d’année en année, pendant la vie et jusqu’au décès du VENDEUR, époque à laquelle ladite rente sera éteinte et amortie ».

Mmes [I] font état d’un défaut de règlement de certaines mensualités. Selon courriel du 25 avril 2023, l’office notarial a relevé un défaut de paiement de sept mensualités, soit 15 400 €. M. [J] a régularisé la situation dès le 3 mai 2023 en procédant au versement de la somme sollicitée, ce dont il justifie.

Par ailleurs, Mmes [I] relèvent que M. [J] n’a pas respecté son obligation de rembourser les charges avancées par Mme [X]. Aucune pièce n’est versée aux débats permettant de justifier des sommes dues.

Dès lors en l’absence d’éléments probants, les demanderesses ne démontrent pas l’existence de manquements contractuels suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat.

Compte tenu du rejet de la demande principale tendant à la résolution du contrat, la demande formulée à titre de dommages et intérêts en conséquence de la résolution du contrat est sans objet.

Sur la demande en paiement

Se fondant sur l’article 1199 du code civil selon lequel le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, Mmes [I] sollicitent la condamnation de M. [J] à leur verser la somme de 221 760 €, correspondant aux pénalités de retard à hauteur de 219 560 € et à une échéance impayée à hauteur de 2 200 €.

Les demanderesses exposent que M. [J] a cumulé 2 994 jours de retard de paiement depuis la signature du contrat en 2018 et que l’échéance de janvier 2023 n’a jamais été versée.

En réponse, M. [J] indique que la demande formulée pour une partie des pénalités de retard est irrecevable car prescrite. Le défendeur ajoute que les demanderesses n’ont pas pris en compte le délai de huit jours prévu dans la clause. Il invoque par ailleurs la renonciation de Mme [X] à solliciter ces pénalités, dans la mesure où elle acceptait les paiements tardifs sans jamais faire la moindre réclamation. S’agissant de l’échéance impayée, il indique avoir réglé les arrérages impayés suite à la demande du notaire et qu’il ne subsiste ainsi aucun impayé.

Tout d’abord, la prescription soulevée par M. [J] est une fin de non-recevoir pour laquelle il appartenait au défendeur de saisir le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile. En outre cette fin de non-recevoir n’est pas reprise au dispositif des conclusions.

Le contrat litigieux comporte une clause relative aux pénalités de retard, selon laquelle :

« En cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme de rente et de ses majorations éventuelles et sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, le crédirentier aura droit à UN/TRENTIEME (1/30) du montant mensuel éventuellement révisé de la rente, par jour de retard à titre d’indemnité et sans que celui-ci puisse porter préjudice au droit pour le crédirentier de préférer la résolution du présent contrat ainsi qu’il sera stipulé ci-après. Cette astreinte courra à compter du 8ème jour suivant la date d’échéance des sommes en question et sera exigible jour par jour. Il est expressément convenu que tous les frais afférents aux rappels effectués par lettre recommandée et tous les frais de commandement d’avoir à payer avancés par le crédirentier seront à la charge exclusive de l’acquéreur. ».

Les demanderesses versent aux débats les relevés de compte de Mme [X], démontrant l’existence quasi systématique de retard de paiement. Comme les demanderesses le relèvent elles-même, ces retards ont commencé dès le début de l’exécution du contrat et ont perduré pratiquement durant toute l’exécution de celui-ci. Or il n’est démontré aucune démarche de Mme [X] tendant à mettre fin à ces retards ou à solliciter l’application de la clause relative aux pénalités de retard. Le fait que M. [J] verse systématiquement la rente avec retard durant plusieurs années, sans qu’aucune réclamation de Mme [X] ne soit produite, démontre que cette modalité d’exécution du contrat leur convenait. Par ailleurs s’agissant d’une rente viagère, le versement de la rente s’est arrêté au décès de Mme [X]. Mmes [I] ne démontrent aucun préjudice subi du fait que Mme [X] percevait la rente à telle date plutôt qu’à telle autre.

En conséquence, la demande formulée au titre des pénalités de retard sera rejetée.

S’agissant de l’échéance impayée de janvier 2023, il apparaît que M. [J] a réglé la somme de 127 600 euros au titre de la rente mensuelle, ce qui n’est pas contesté. Cette somme correspond à 58 mois. Or entre la signature du contrat (22 mars 2018) et le décès de Mme [X] (21 janvier 2023), 58 mois se sont écoulés.

Dès lors, la demande en paiement d’une 59ème échéance sera rejetée.

Sur la demande formulée par M. [J] à titre de dommages et intérêts

M. [J] sollicite la condamnation de Mmes [I] à lui verser chacune la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Mmes [I] ont introduit la présente action afin de solliciter à titre principal la résolution du contrat, à titre subsidiaire des pénalités de retard et une échéance qu’elles considéraient impayée. Le seul fait de voir leurs demandes rejetées ne démontre pas le caractère abusif de la procédure, qu’il appartenait à M. [J] de démontrer.

En conséquence, la demande formulée à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mmes [I], qui succombent à l’instance, seront condamnées aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande formulée par Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] et tendant à la résolution du contrat signé le 22 mars 2018, ainsi que les demandes subséquentes ;

REJETTE la demande formulée par Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] au titre des pénalités de retard ;

REJETTE la demande formulée par Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] au titre d’une échéance impayée ;

REJETTE les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [I] épouse [O] et Mme [H] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE