TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 25/00712 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LAF6

La S.C.I. [Adresse 1]

C/

[J] [S] [F], [J] [B]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

La S.C.I. [Adresse 1] immatriculée au RCS [Localité 12] sous le n° 795 179 696 dont le siège social est

[Adresse 9]

[Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sabine MANCHET, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [S] [F]

né le 16 janvier 1980 à [Localité 11] (PORTUGAL)

domicilié [Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NÎMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2025-4585 du 19/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Monsieur [J] [B] (caution solidaire)

né le 21 août 1955 à [Localité 13] (PORTUGAL)

domicilié [Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 juillet 2025

Date des Débats : 08 septembre 2025

Date du Délibéré : 13 octobre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 octobre 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2016, la société SCI [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [S] [F] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [J] [B].

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1959,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Il n’est pas versé l’acte de signification du commandement à la caution.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [S] [F] le 2 octobre 2024.

Par assignations des 20 mars 2025 et 26 mars 2025, la société SCI [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] [F] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [J] [B] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4321,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025 et renvoyée contradictoirement à l’audience du 8 septembre 2025

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 septembre 2025, la société SCI [Adresse 1] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2025, s’élève désormais à 6780,30 euros. La société SCI [Adresse 1] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiements.

M. [J] [S] [F] expose qu’il a repris le paiement des loyers depuis le mois de mai 2025 et paye en plus un reliquat. Aux termes de ses écritures, Il sollicite la suspension de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiements sur 36 mois, le rejet de la demande de la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il produit la décision de recevabilité et orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire déclarée le 20 août 2025 par la Commission de Surendettement des Particuliers du Gard.

M. [J] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Un procès-verbal contenant les mentions prescrites à l’article 659 alinéa 3 du code de procédure civile a été rédigé par le commissaire de justice mandé de la signification.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La bailleresse ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins 6 semaines avant l’audience.

Néanmoins, la Cour considère que le juge n’a pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification de l’assignation au représentant de l’état (Cass. 3ème civ., 13 oct 2004, n°03-14.266).

Si le juge se saisit d’office de cette irrégularité qui s’analyse comme une fin de non-recevoir, il a l’obligation, conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile de la mettre dans le débat afin de permettre aux parties de présenter leurs observations.

En l’espèce, le locataire ne s’est pas prévalu de cette irrégularité qui ne lui fait pas grief puisqu’ un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience et que la raison de la notification de l’assignation à la préfecture est de déclencher la procédure d’exécution du diagnostic social et financier.

En conséquence le juge ne se saisi pas d’office de l’absence du document de notification de l’assignation à la préfecture.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

A titre liminaire, il y a lieu de constater que l’acte d’assignation en « référé » comporte des erreurs dans sa rédaction.

La SCI [Adresse 1] demande au juge des contentieux de la protection de « prononcer » l’acquisition de la clause résolutoire à la page 7 et 8 de l’acte d’assignation.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’a pas compétence pour prononcer l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, il ressort des termes de l’acte d’assignation que le demandeur sollicite des mesures provisoires et la constatation de l’acquisition de la clause.

Enfin le défendeur n’a pas soulevé de contestation sur ce qui doit être considéré comme une erreur de plume qui ne lui fait pas grief.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1959,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VI de la même loi dispose : « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

En l’espèce, il ressort du décompte du bailleur arrêté au 4 septembre 2025 que M. [J] [S] [F] et M [B] [J] sont redevables au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation de la somme de 6780,30 euros, compte tenu du paiement de 650 euros au mois de mai 2025, 600 euros au mois de juin 2025, 600 euros au mois de juillet 2025, 600 euros au mois d’août 2025, ce que M. [J] [S] [F] reconnaît à l’audience.

Faute pour M. [J] [S] [F] et M. [J] [B] de s’être libéré de cette dette, M. [J] [S] [F] doit être condamné à la payer à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 1959,37 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2362,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Le commandement de payer du 1er octobre 2024 n’ayant pas été dénoncé à la caution, M. [J] [B] sera condamné à payer la même somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 4321,93 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Cependant, la commission de surendettement des particuliers du Gard a rendu le 20 août une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de M. [J] [S] [F]. Cette situation de surendettement demeure en cours d’instruction et le paiement des loyers a repris.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi d 6 juillet 1989, pour ce qui concerne seulement M. [J] [S] [F], de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser M. [J] [S] [F] à se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois par paiements mensuels de 188 euros, le dernier paiement étant augmenté du solde de la dette et des intérêts légaux, dans les conditions prévues au dispositif.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de résiliation du bail, M. [J] [S] [F] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés selon les stipulations contractuelles jusqu’ à libération effective des lieux.

Aux termes de l’article 1305-5 du code civil, « La déchéance du terme encourue par un débiteur est inopposable à ses coobligés, même solidaires, et à ses cautions. »

Il est constant que la procédure de surendettement est strictement personnelle et que la suspension des poursuites ne bénéficie pas à la caution.

L’acte de cautionnement signé le 22 septembre 2016 ne comporte pas de clause contraire.

Il n’est pas rapporté que M. [J] [B] est lui-même concerné par une procédure de surendettement.

En conséquence, les délais de paiement octroyés dans le cadre de la procédure de surendettement personnelle à M. [J] [S] [F] ne seront pas applicables à la personne de M. [J] [B] sans préjudice de délais qui pourraient lui être octroyés dans le cadre d’une procédure de surendettement.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [S] [F] et M. [J] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par la société SCI [Adresse 1],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 septembre 2016 entre la société SCI [Adresse 1], d’une part, et M. [J] [S] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] est résilié depuis le 2 décembre 2024,

CONDAMNE M. [J] [S] [F] solidairement avec M. [J] [B], à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 6780,30 euros (six mille sept cent quatre-vingts euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date , avec, pour ce qui concerne M. [J] [S] [F] intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 1959,37 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2362,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et pour ce qui concerne M. [J] [B] avec intérêts au taux légal sur la somme de 4321,93 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

AUTORISE M. [J] [S] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 188 euros (cent quatre vingt huit euros ), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [S] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [J] [S] [F] sera condamné à verser à la société SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que les délais de paiements ne sont pas applicables à la situation de M. [J] [B],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [J] [S] [F], solidairement avec M. [J] [B], à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [S] [F], solidairement avec M. [J] [B], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 1er octobre 2024 et celui des assignations des 20 mars 20025 et 26 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,