TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
8ème chambre 1ère section
N° RG 18/13630 N° Portalis 352J-W-B7C-COIOA
N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 08 novembre 2022
Assignation du : 03 octobre 2018
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] représenté par son syndic la société JFT GESTION SARL 57 rue de l’Abbé Groult 75015 PARIS
représenté par Maître Laure IELTSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0038
DÉFENDEURS
Madame X YZ […]
non représentée
LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD 34, Rue de la Fédération 75015 PARIS
représentée par Maître Na-Ima OUGOUAG BERBER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0203
Expéditions exécutoires délivrées le:
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Monsieur AA AB […]
non représenté
Compagnie AHassurances AXA FRANCE IARD es qualité AHassureur du syndicat des copropriétaires du […] à PARIS 15 313 Terrasses de l’Arche 92727 NANTERRE CEDEX
représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390
Société Etude AP 142, rue de Vaugirard 75015 PARIS
représentée par Maître Isabelle DAHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0781
Monsieur AC EL AE AF […] (MAROC)
représenté par Maître Grégory FENECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0331
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Claire DECHELETTE, Vice-Présidente, Julien FEVRIER, Juge Alida MEY, juge
assistés de X PROVOST-GABORIEAU, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 02 septembre 2022 tenue en audience publique devant Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort
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EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé […] est constitué^ème en copropriété, actuellement administrée par son syndic, la société JFT GESTION.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] (le SDC demandeur) est assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD.
Monsieur AC AD AE AF est propriétaire dans cet ensemble immobilier AHun studio situé au 3 étage, qui était loué en 2012 à Monsieur^ème AB et qui était géré à cette époque par la SARL L’ETUDE AP.
Monsieur AB était assuré auprès de la SA LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD.
Madame X AHZ est propriétaire pour sa part AHun appartement situé au 2 étage de cet ensemble immobilier et qui a été loué à Monsieur AI.^ème
En juin 2012, l’appartement de Madame AHZ a subi un dégât des eaux et le syndic de l’immeuble a mandaté un architecte pour examiner les désordres aux parties privatives ou communes et les mesures conservatoires à prendre.
Puis, invoquant un affaissement de plafond, par actes du 6 juillet 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] a sollicité une expertise judiciaire du Juge des référés du Tribunal, au contradictoire de Madame AHZ et de Monsieur AF.
Par ordonnance de référé du 11 juillet 2012, il a été fait droit à cette demande AHexpertise et Madame AJ AK AL a été désignée pour y procéder.
Le 6 février 2013, la Préfecture de police a fait injonction aux copropriétaires de procéder aux travaux nécessaires afin de mettre fin au péril et rendait un arrêté de péril.
Par ordonnance de référé du 20 février 2013, les opérations AHexpertise judicaire ont été rendues communes à la société AXA FRANCE IARD.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] a fait procéder à des travaux urgents à ses frais avancés et sur autorisation de l’expert judiciaire.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 mai 2017.
Par la suite, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] a assigné devant le Tribunal Monsieur AF, Madame AHZ, la SARL L’ETUDE AP et la société AXA FRANCE IARD par actes AHhuissier de justice des 3 octobre 2018.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro 18/13630.
Invoquant un défaut AHentretien, la société AXA FRANCE IARD a assigné en intervention forcée et en garantie devant le Tribunal la SA BANQUE POSTALE ASSURANCE IARD et Monsieur AM AB par actes AHhuissier de justice du 24 septembre 2019.
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Cette seconde affaire a été enrôlée sous le numéro 19/11138.
Le 25 novembre 2019, ces deux affaires ont été jointes sous le numéro 18/13630.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 8 octobre 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 155-157 RUE DE VAUGIRARD 75015 PARIS demande au Tribunal, au visa des articles 3, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 515 du code de procédure civile, L 131-1 du code des procédures civiles AHexécution, 544 et 1240 du code civil et L 124-3 du code des assurances, de :
- lui donner acte de l’abandon de sa demande AHexécution par Monsieur AF dans ses parties privatives des travaux AHétanchéité et de la mise aux normes des réseaux AHévacuation EU/EV préconisés par l’expert dans son rapport ;
- condamner in solidum Monsieur AF, Monsieur AB, l’étude SINCLAIR, LA BANQUE POSTALE et AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 31.006,22 € au titre du remboursement des frais avancés au cours des opérations AHexpertise sur préconisation de l’expert outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- condamner in solidum Monsieur AF, Monsieur AB, l’étude SINCLAIR, LA BANQUE POSTALE et AXA FRANCE IARD aux entiers dépens des instances de référé ayant donné lieu aux ordonnances de référé des 11 juillet 2012 et 21 février 2013 ainsi qu’au coût de l’expertise AHun montant de 11.970,23 € ;
- condamner Monsieur AF et in solidum toute partie succombante à lui payer la somme de 8.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter Monsieur AF, Monsieur AB, l’étude SINCLAIR, LA BANQUE POSTALE de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre
- à titre subsidiaire, condamner AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- dire et juger que Monsieur AF sera exclu de la répartition des sommes auxquelles il aura été condamné à son profit ;
- ordonner l’exécutiio, provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie ;
- condamner Monsieur AF et in solidum toutes parties succombantes aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Laure IELTSCH dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 17 mai 2021, Monsieur AF demande au Tribunal, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967, 9, 32 et 122 du code de procédure civile, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1217, 1231-1 et suivants, 1991 et 1992 du code civil, les dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de :
A titre principal
- déclarer irrecevable la demande de condamnation sous astreinte contre lui à faire procéder dans ses parties privatives à des travaux AHétanchéité et de mise aux normes des réseaux AHévacuation EU/EV, à défaut AHavoir été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2017 ;
- débouter le SDC de sa demande de condamnation sous astreinte contre lui à faire procéder dans ses parties privatives à des travaux AHétanchéité et de mise aux normes des réseaux AHévacuation EU/EV, lesquels ont déjà été réalisés par lui ;
- débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;
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A titre subsidiaire
- réduire de 80 % le montant des sommes dont le SDC sollicite qu’elles soient mises à sa charge ;
- débouter le SDC de sa demande au titre des frais AHexpertise ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel
- condamner avec exécution provisoire la société APE à le relever et garantir indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcées à son encontre, tant en principal, intérêts, frais et accessoires et divers dépens ;
- débouter le SDC de sa demande AHexclusion de la répartion des sommes auxquelles il serait condamné;
- condamner le SDC ou toute autre partie succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le SDC ou toute autre partie succombant à supporter les entiers dépens distraits au profit de Maître Grégory FENECH avocat en la cause qui y a pourvu ;
- dire n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire du jugement, à l’exception de l’appel en garantie dirigé par lui contre la société AP.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 11 juin 2021, la SAS ETUDE AP demande au Tribunal, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de :
- juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible AHengager sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur AF ;
- débouter Monsieur AF, le SDC, AXA FRANCE IARD et toute autre partie de toutes leurs demandes à son encontre ;
- condamner solidairement le SDC, Monsieur AF et tous autres succombants à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle DAHAN avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 14 juin 2021, la société AXA FRANCE IARD demande au Tribunal, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L 124-3 du code des assurances, de :
- juger Monsieur AF responsable des désordres affectant les parties communes de l’immeuble du […] ;
- juger Monsieur AB responsable des désordres affectant les parties communes de l’immeuble du fait AHun défaut AHentretien ;
- juger que Monsieur AB est assuré auprès de la BANQUE POSTALE
- juger que la BANQUE POSTALE doit garantir son assuré des conséquences de sa responsabilité civile;
- juger que l’étude AP engage sa responsabilité du fait de sa défaillance dans la gestion du bien de Monsieur AF au titre de son mandat ;
- condamner in solidum Monsieur AF, Monsieur AB son assureur la BANQUE POSTALE et l’étude AP à indemniser le SDC de l’intégralité de ses préjudices, outre les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;
- mettre hors de cause la société AXA FRANCE IARD ;
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A titre subsidiaire
- juger qu’elle est bien fondée à opposer ses plafonds et franchise prévus au contrat ;
- juger que les copropriétaires non occupants n’ont pas la qualité AHassuré ;
- déclarer mal fondée toute demande formée à ce titre ;
- condamner in solidum Monsieur AF, Monsieur AB, son assureur la BANQUE POSTALE et l’étude AP à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcée à son encontre et ce avec exécution provisoire ;
En tout état de cause
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
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Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 8 octobre 2021, la SA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD demande au Tribunal, au visa de la police AHassurance et de l’article 1964 du code civil :
- la recevoir en ses conclusions et la déclarer bien fondée ; A titre principal
- constater et juger que les désordres litigieux sont antérieurs à la souscription par Monsieur AB de la police AHassurance auprès AHelle à effet du 1er octobre 2011 ;
- la mettre purement et simplement hors de cause ;
- rejeter toutes demandes de condamnations formulées à son encontre ;
A titre subsidiaire
- juger que le sinistre litigieux ne présente pas l’aléa requis pour la mobilisation de la garantie AHune police AHassurance ;
A titre plus subsidiaire
- juger que le sinistre litigieux est expréssement exclu de la police AHassurance souscrite par Monsieur AB auprès AHelle ;
- juger tant irrecevable que mal fondée la demande de garantie formulée par AXA FRANCE IARD ;
- la mettre hors de cause et rejeter toutes demandes de condamnations contre elle
A titre infiniment plus subsidiaire
- appliquer la franchise contractuelle AHun montant de 90 € restée à la charge de Monsieur AF .
- condamner AXA FRANCE IARD ou toutes parties succombantes au paiement au profit de la concluante AHune somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP BENICHOU OUGOUAD avocat dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
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Bien que régulièrement assignés, Madame AHZ et Monsieur AB n’ont pas constitué avocat.
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Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 11 octobre 2021 et l’affaire a été plaidée le 2 septembre 2022. La décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger ou encore de donner acte aux parties de l’existence de faits ou AHactes dont elles se prévalent. Les demandes en ce sens ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Ces demandes, qui constituent à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
A l’appui de ses demandes principales, le SDC fait valoir que :
- les copropriétaires peuvent voir leur responsabilité engagée vis à vis du syndicat pour leurs actes en raison des conditions dans lesqueles ils utilisent les parties privatives de leurs lots ou les parties communes de l’immeuble ;
- les dégâts occasionnés par des infiltrations AHeau sont une cause de responsabilité du copropriétaire des locaux où se trouve l’origine du sinistre ;
- lors des opérations AHexpertise, il a été constaté que le plancher haut du 2ème étage et le plancher bas du 3 étage étaient fortement dégradés et que l’état^ème général du solivage était déplorable ;
- l’expert a relevé l’état désastreux des installations sanitaires de l’appartement de Monsieur AF (carrelage au sol devant le bac à doucher fissuré, aucune garantie AHétanchéité, pas AHétanchéité sur les murs de la cabine de douche, joints dégradés, pas de pare-douche, réseau EU/EV vétuste et non conforme, manque AHentretien de l’appartement) ;
- l’expert considère que la cause du sinistre est la permanence dans le long terme de fuites AHeau en provenance de la salle de bain et wc et lavabo du 3 étage de^ème l’appartement de Monsieur AF ;
- Monsieur AF est responsable vis à vis du syndicat sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Monsieur AB a été locataire de l’appartement pendant plus de 13 ans et un défaut AHentretien a été relevé par l’expert judiciaire ;
- des travaux destinés à assurer la sécurité de l’immeuble ont été exécutés au frais avancés de la copropriété et avec l’accord de l’expert ;
- il ne maintient pas sa demande de réalisation de travaux puisque Monsieur AF les a réalisés ;
- l’expert propose la somme de 31.006,22 € au titre des coûts de réfection des désordres ;
- Monsieur AF est responsable des désordres et doit être exclu du remboursement des frais ;
- le SDC est assuré auprès AHAXA au titre AHun contrat multirisque immeuble et il dirige les demandes contre son assureur également.
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En défense, Monsieur AF fait valoir que :
- demeurant à l’étranger il a confié la gestion locative du studio à l’agence AP de 1975 à 2018;
- l’agence AP a fait procéder à l’installation AHune douche ;
- le bien a été loué par monseur AB à compter de 2000 ;
- en 2008, à l’occasion de travaux il a été constaté que le locataire n’entretenait pas le bien et cela lui a été reproché ;
- l’agence AP n’a pris aucune mesure ensuite pour s’assurer du bon entretien du bien et n’a pas participé au diagnostic de l’architecte de l’immeuble pour identifier les fuites ;
- l’architecte de l’immeuble a relevé en 2012 de nombreux désordres et non conformités concernant plusieurs appartements et des fuites multiples ;
- le 17 juin 2012, Monsieur AB et le locataire de Madame AHZ ont signé un constat amiable de dégâts des eaux (structure du plancher haut endommagée) ;
- l’expert a relevé un défaut AHentretien du locataire alors que lui-même a réalisé des travaux AHentretien;
- il a été relevé l’état de grande vétusté de la colonne EU/EV qui traverse les appartements AF et AHZ et les wc commun, étant précisé que cette colonne est une partie commune ;
- il a réalisé les travaux préconisés par l’expert avec l’assistance AHun Maître AHoeuvre ;
- les conclusions de l’expert sont contestables et la structure du plancher est une partie commune ;
- l’expert s’est limité à des constations visuelles sans investigations ;
- il n’a jamais été informé de dégât des eaux avant 2008 et entre 2008 et 2012 ;
- la colonne EU/EV a été fuyarde sur un temps très long et a participé à la survenance des dommages ;
- il appartenait à l’expert judiciaire de s’interroger sur l’étanchéité de la façade et le rôle joué par la colonne fuyarde dans les désordres relevés ;
- il ne peut être responsable des dommages constatés au niveau des WC partie commune ;
- l’expert a admis qu’il n’existait pas une cause unique aux infiltrations ;
- Madame AHZ est responsable de l’aggravation des désordres puisqu’elle a posé une toile de verre au plafond ayant empêché l’eau de s’évacuer et le syndic a laissé les dommages s’aggraver ;
- le lien de causalité entre les dommages et les défauts imputés à son studio n’a pas été prouvé ;
- son locataire n’a pas satisfait à son obligation AHentretien des lieux ;
- il a participé au coût des travaux de reprise du plancher et n’a pas à être exclu du remboursement.
La société ETUDE AP fait valoir que :
- elle a reçu un mandat de gestion en 1995 concernant le studio de Monsieur AF ;
- en 2008 Monsieur AF a rénové le studio occupé par son location depuis 2000 ;
- les travaux confiés à la société LE FAUCHEUR incluait la pose AHun carrelage au sol devant le bac à douche ;
- le mandat confié ne porte pas sur la gestion de la remise en état ou le contrôle de l’état du logement ;
- c’est Monsieur AF qui a choisi l’entreprise LE FAUCHEUR ;
- elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat ;
- elle a alerté Monsieur AF sur l’état de l’appartement et lui a proposé des travaux ;
- elle a mis en demeure le locataire AHentretenir les lieux ;
- à l’issue des travaux de 2008, le studio avait été réhabilité ;
- le fondement de l’action du SDC contre elle et sa faute ne sont pas démontrés ;
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- des désordres trouvant leur origine dans les parties communes ont participé aux infiltrations AHeau ayant affecté la structure de l’immeuble et l’aménagement de l’appartement de Madame AHZ a concouru aux dommages au plancher
- l’audit a mis en évidence le caractère obsolète des canalisations EU/EV.
La société AXA FRANCE IARD fait valoir que :
- il a été mis en évidence que les dommages sur les parties communes résultent des seuls installations sanitaires de Monsieur AF ;
- le lien de causalité entre les infiltrations régulières provoquées par la non- conformité des installations sanitaires de Monsieur AF et l’atteinte au plancher est établi ;
- Monsieur AF engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Monsieur AB engage sa responsabilité du fait AHun défaut AHentretien
- ETUDE AP engage sa responsabilité délictuelle vis à vis AHelle du fait de sa défaillance dans la gestion du bien.
Enfin, la société BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD fait valoir que :
- la cause principale des désordres résulte des installations sanitaires non conforme de Monsieur AF;
- les désordres litigieux sont antérieurs à la souscription de la police à effet du 1er octobre 2011 comme l’atteste le procès verbal AHassemblée générale du 27 juin 2011 ;
- le sinistre ne présente aucun caractère aléatoire de nature à mobiliser la garantie AHune police AHassurance ;
- l’exclusion de garantié liée au défaut AHentretien de l’assuré trouve à s’appliquer.
Vu l’article 544 du code civil invoqué par le demandeur.
L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, également invoqué par le demandeur, qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
En l’espèce, le SDC demandeur verse aux débats le rapport de l’expert judiciaire.
Dans ce rapport, l’expert judiciaire précise : “le plancher-haut du 2 étage,ème plancher-bas du 3 étage est fortement dégradé. L’état général du solivage estème déplorable. Le plafond au 2 étage de l’appartement de Madame YZème (lot […]), situé sous les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur AF, est fortement dégradé. Le plancher-haut du cabinet WC situé à demi niveau (parties communes) ainsi que le plafond sont fortement dégradés…
La principale origine de cette dégradation se situe dans les arrivées AHeau régulières qui ont impregné la structure bois du plancher ayant pour cause principale les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur AF ; lesquelles ne sont pas conformes aux règles de l’art (absence du système AHétanchéité sous le carrelage devant le bac à douche)… le carrelage au sol (devant le bac à douche) est fissuré et ne présente aucune garantie AHétanchéité, absence AHétanchéité sur les murs de la cabine douche. Les joints entre le bac à douche et les murs sont fortement détériorés voir absents. Absence de pare douche également. Le réseau AHévacuation eau usée et eau vanne est vétuste, il est non conforme aux règles de l’art (raccordement bricolé – fuites sur l’évacuation du
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lavabo dans la cabine WC – traversée de la cloison non conforme et surtout la pente du tuyau AHévacuation de la douche est en direction contraire à l’écoulement, AHoù le ralentissement de l’évacuation des eaux, voir débordement, lors de la vidange du siphon). Ajoutons à cela : le raccordement direct du réseau AHévacuation de WC, ainsi que le raccordement des réseaux des eaux usées pour tous les appareils sanitaires par un percement direct, sans collier à la colonne de chute en fonte de l’immeuble est non-conforme au DTU…
L’expert a constaté un état de pourrissement avancé sur plusieurs solives entre la poutre sablière en façade côté cour et notamment la poutre horizontale (sablière) qui longe la façade en moellon côté cour ; cette poutre s’effrite et tombe en poussières. Cet état de pourrissement et de détérioration est dû aux fuites AHeau récurrentes en provenance de la douche et les WC de l’appartement situé au 3 étage… ème
La cause du sinistre est la permanence dans le long terme de fuites AHeaux en provenance de la salle de bain et WC et lavabo du 3 étage, propriété deèm e Monsieur AF ayant comme locataire Monsieur AB…”.
Les conclusions de l’expert judiciaire sont précises s’agissant de la cause du sinistre.
Contrairement à ce qu’indique Monsieur AF, l’expert ne s’est pas limité à des constations visuelles et indique AHailleurs dans son rapport que des sondages ont été effectués par l’entreprise LBT en plusieurs endroits du plancher à sa demande.
Par ailleurs, l’état vétuste et non conforme des installations sanitaires de l’appartement de Monsieur AF est corroboré par AHautres pièces.
Notamment, la fiche sinistre du 26 juin 2012 produite par le SDC demandeur mentionne ainsi : “dommages chez Monsieur AO, locataire de Madame AHZ au […], affaissement du plancher. Infiltrations danse l’appartement de Monsieur AB locataire de Monsieur AF, […]. Recherche de fuite effectuée par l’entreprise ECC. Installations sanitaires vétustes.”
Mais encore, dans son courrier du 3 avril 2007 à Monsieur AF, son mandataire ETUDE AP lui indiquait : “il s’avère qu’à la suite AHune fuite AHeau, nous avons fait intervenir un plombier dans votre appartement. Ce dernier nous a fait un rapport assez consternant de l’état des lieux qui se trouve dans un extrême vétusté et qui ne peut être attribué au locataire. Effectivement, des fuites et des infiltrations remontent à plusieurs années dont certaines, récurrentes, en sont la conséquence… nous avons fait établir un devis qui vous propose une restructuration et une rénovation complète des lieux… Il serait bon de ne pas laisser traîner les choses…”.
De même, dans son courrier du 21 février 2014 à Monsieur AF, son mandataire ETUDE AP lui précisait : “il semble que vous ne sentiez pas vraiment concerné pourtant je vous rappelle que si vous aviez retenu l’entreprise que nous vous proposions à l’époque, nous n’en serions pas là. Le seul manque AHentretien du locataire, que nous ne contestons pas, n’est pas à l’origine des graves infiltrations provenant de la douche et qui n’auraient pas du exister si les travaux avaient été réalisés dans les règles de l’art…”.
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Le procès verbal de l’assemblée des copropriétaires du 27 juin 2011 et le rapport de diagnostic versés aux débats par Monsieur AF établissent que l’immeuble a été victime de nombreuses fuites AHeau dues à un manque AHentretien. Ces pièces ne sont toutefois pas en contradiction avec les conclusions de l’expert judiciaire.
En effet, l’expert judiciaire n’a pas imputé à Monsieur AF l’ensemble des désordres résultant de tous les dégâts des eaux intervenus dans l’immeuble, mais uniquement ceux situés “plancher-haut du 2 étage, plancher-bas du 3 étage.ème ème Le plancher-haut du cabinet WC situé à demi niveau (parties communes)”.
Il ressort de ces éléments que Monsieur AF, en sa qualité de propriétaire du studio contenant les installations sanitaires vétustes et non conformes aux règles de l’art à l’origine du sinistre, est bien responsable du trouble anormal de voisinage invoqué et donc des dommages causés dans la copropriété confirmés par l’expert judiciaire.
Dans son rapport, l’expert judiciaire chiffre les travaux de reprise exécutés aux frais avancés de la copropriété et destinés à assurer la sécurité de l’immeuble à la somme globale de 31.006,22 € TTC (travaux réalisés, honoraires de maîtrise AHoeuvre, assurance dommage ouvrage, frais de vacation du syndic, travaux, honoraires architecte).
Monsieur AF sera donc condamné, au titre du trouble anormal de voisinage, à verser au SDC demandeur la somme de 31.006,22 € TTC au titre du remboursement des frais avancés au cours des opérations AHexpertise.
Cette somme sera productive AHintérêts à compter du prononcé du jugement et non à compter de l’assignation car à cette date les fonds n’avaient pas encore été engagés par le syndicat des copropriétaires.
Il n’y a pas lieu AHexclure Monsieur AF de la répartition des sommes attribuées au syndicat des copropriétaires (à supposer qu’il y ait une répartition à effectuer).
Le SDC demandeur sollicite également la condamnation in solidum de Monsieur AB en raison AHun défaut AHentretien relevé par l’expert judiciaire, de son assureur BANQUE POSTALE et du gestionnaire du bien, l’étude AP.
Néanmoins, dans ses écritures, le SDC demandeur n’indique effectivement pas clairement sur quel fondement légal il base sa demande contre ces défendeurs. Néanmoins, les fautes délictuelles éventuellement commises par ces parties à la procédure et le lien de causalité avec le préjudice invoqué ne sont pas suffisamment démontrées en application de l’article 1240 du code civil.
Pour ce qui concerne spécifiquement Monsieur AB, défendeur non comparant, bien qu’un défaut AHentretien soit relevé par l’expert, sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée puisque les installations mises à sa disposition étaient très vétustes et surtout non conformes aux règles de l’art, ce qui résulte à la fois de l’expertise judiciaire et des déclarations du gestionnaire du bien. Il n’est donc pas responsable du sinistre.
Ces demandes insuffisamment motivées contre le locataire, son assureur et le gestionnaire du bien seront rejetées.
S’agissant de la même demande de condamnation in solidum dirigée également contre son assureur AXA FRANCE IARD, le SDC invoque un contrat AHassurance multirisque immeuble n° 3810714404. Les conditions générales et particulières du contrat sont versées aux débats.
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Décision du 08 novembre 2022 8ème chambre 1ère section N° RG 18/13630 – N° Portalis 352J-W-B7C-COIOA
Il en ressort que la copropriété est bien assurée auprès AHAXA FRANCE IARD pour le risque “dégâts des eaux”. Les documents contractuels indiquent que les dommages aux biens immobiliers par dégâts des eaux sont garantis dans la limite de la valeur de reconstruction, ainsi que les frais consécutifs dans la limite du
“montant des frais réels avec un maximum de 20 % de l’indemnité versée pour les biens immobiliers”.
S’agissant en l’espèce AHun dégât des eaux, la garantie AHAXA FRANCE IARD est donc mobilisable pour les travaux de reprise réalisés. La limite de garantie n’est pas dépassée.
Dans ses écritures, AXA FRANCE IARD n’indique pas le montant de la franchise contractuelle.
AXA FRANCE IARD sera donc condamnée in solidum avec Monsieur AF à régler à son assuré la somme de 31.006,22 € TTC au titre du remboursement des travaux de reprise avancés au cours des opérations AHexpertise.
Sur l’appel en garantie de Monsieur AF contre la société ETUDE AP
Monsieur AF fait valoir qu’il a donné un mandat de gestion générale à la société ETUDE AP et qu’elle a commis des négligences dans le cadre de sa mission en lien avec les dommages invoqués (manquement à l’obligation de conseil, installations défectueuses, manquement dans la gestion et surveillance du bien).
En réponse, la société ETUDE AP conteste les fautes reprochées.
Vu l’article 1991 du code civil invoqué et qui prévoit que le mandataire est tenu AHaccomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages- intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
En l’espèce, les deux courriers précités des 3 avril 2007 et 21 février 2014 de la société ETUDE AP à son client AF démontrent que le mandataire l’a largement alerté sur l’état AHextrême vétusté du studio et a préconisé une rénovation complète des lieux dès 2007. Il apparaît que Monsieur AF n’a pas suivi les préconisations de son mandataire et s’est orienté vers des travaux insuffisants et inadaptés.
Monsieur AF ne peut donc désormais reprocher à son mandataire l’état du studio ou encore un manquement à l’obligation de conseil.
En outre, la société ETUDE AP verse aux débats un courrier adressé le 3 juillet 2008 au locataire AB qui démontre qu’il a mis en demeure ce dernier AHentretenir l’appartement loué. Le mandataire a donc rappelé ses obligations au locataire de Monsieur AF.
Il n’y a donc pas de faute démontrée de la société ETUDE AP qui serait à l’origine des dommages provoqués par le dégât des eaux précité.
L’appel en garantie sera donc rejeté.
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Sur l’appel en garantie AHAXA FRANCE IARD contre les autres défendeurs
AXA FRANCE IARD sollicite la garantie de Monsieur AF, Monsieur AB, son assureur et de la société ETUDE AP. ADle fait valoir que Monsieur AF est responsable du trouble anormal du voisinage, que Monsieur AB est responsable du fait AHun défaut AHentretien et que le gestionnaire ETUDE AP n’a pas respecté ses obligations contractuelles.
Les défendeurs constitués sollicitent le rejet de cette prétention.
Vu l’article 1240 du code civil invoqué.
En l’espèce, pour ce qui concerne spécifiquement Monsieur AB, défendeur non comparant, bien qu’un défaut AHentretien soit relevé par l’expert, sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée puisque les installations mises à sa disposition étaient très vétustes et surtout non conformes aux règles de l’art, ce qui résulte à la fois de l’expertise judiciaire et des déclarations du gestionnaire du bien. Il n’est donc pas responsable du sinistre.
Le locataire n’étant pas responsable du sinistre, la garantie de son assureur n’est pas mobilisable.
De même, la faute délictuelle reprochée à la société ETUDE AP n’est pas établie.
L’appel en garantie dirigé contre ces défendeurs sera donc rejetée.
En revanche, Monsieur AF est bien responsable des dommages causés suite au dégât des eaux précité.
La négligence dont il a fait preuve dans l’entretien de son bien immobilier constitue une faute.
Cette faute est bien en lien avec le préjudice subi par AXA FRANCE IARD, à savoir la mobilisation de sa garantie “dégât des eaux” par le SDC demandeur.
Monsieur AF sera donc condamné à garantir AXA FRANCE IARD de toutes condamnations prononcées contre elle (dans les rapports entre eux, Monsieur AF supportera 100 % de la dette).
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge AHune autre partie.
Monsieur AF et la société AXA FRANCE IARD, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de l’instance et des instances de référé, en ce compris les frais AHexpertise judiciaire.
Maîtres Laure IELTSCH, Na Ima OUGOUAG et Isabelle DAHAN sont autorisées à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
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En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même AHoffice, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Monsieur AF et la société AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à verser au SDC demandeur une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
Monsieur AF sera condamné à garantir AXA FRANCE IARD de ces condamnations (dans les rapports entre eux, Monsieur AF supportera 100 % de la dette).
En application de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou AHoffice, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l’abandon de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] visant à contraindre Monsieur AF à réaliser des travaux dans ses parties privatives et dit qu’il n’y a dès lors plus lieu de la déclarer irrecevable ou mal fondée ;
CONDAMNE in solidum Monsieur AC AF et la société AXA FRANCE IARD à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] la somme de 31.006,22 € au titre du remboursement des travaux de reprise avancés au cours des opérations AHexpertise, avec intérêts à compter du prononcé du jugement ;
REJETTE les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] contre Monsieur AB, son assureur LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD et la société ETUDE AP ;
CONDAMNE in solidum Monsieur AC AF et la société AXA FRANCE IARD à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur AC AF et la société AXA FRANCE IARD aux dépens de l’instance et des instances de référé, en ce compris les frais AHexpertise judiciaire ;
AUTORISE Maître IELTSCH, Maître OUGOUAG et Maître DAHAN à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;
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CONDAMNE Monsieur AC AF à garantir la société AXA FRANCE IARD de ces condamnations (dans les rapports entre eux, Monsieur AF supportera 100 % de la dette) ;
REJETTE l’appel en garantie de Monsieur AF contre la société ETUDE AP ;
REJETTE l’appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD contre Monsieur AB, son assureur et la société ETUDE AP ;
REJETTE toutes les autres demandes des parties ;
ORDONNE l’exécution provisoire de l’entier jugement.
Fait et jugé à Paris le 08 novembre 2022
Le Greffier Le Président
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