TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 17/14330

N° Portalis 352J-W-B7B-CLQWF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

11 Août 2017

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 08 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDATHENES

[Adresse 4]

[Localité 37]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

DÉFENDEURS

Société SARL ATENA

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 493 102 743, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit

siège ;

Madame [ST] [N] [B] [X], veuve [S]

née le 11 décembre 1954 à [Localité 28], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 15] à [Localité 23], prise en sa qualité d’ayant droit de son époux, Monsieur [NA] [S], décédé le 5 septembre 2021,

Mademoiselle [D] [S]

née le 5 mars 1984 à [Localité 23], de nationalité française,

responsable boutique, demeurant [Adresse 11] à [Localité 23], prise en sa qualité d’héritière de son père, Monsieur [NA] [S], décédé le 5 septembre 2021,

Mademoiselle [P] [U] [S]

née le 24 juillet 1986 à [Localité 23], de nationalité française, chirurgien, demeurant [Adresse 26] à [Localité 41], prise en sa qualité d’héritière de son père, Monsieur [NA] [S], décédé le 5 septembre 2021,

Monsieur [M] [UD] [H] [S]

née le 30 août 1988 à [Localité 23], de nationalité française, opticien, époux de Madame [W] [A] [L], demeurant [Adresse 1] à [Localité 22], pris en sa qualité d’héritier de son père,

Monsieur [NA] [S], décédé le 5 septembre 2021,

Société SARL CAVAILLAC

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 16], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 490 740 347, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société SARL CAJUN

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 14], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 484 368 287, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société SARL FISSERT

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 10] à [Localité 27], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 492 533 203, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège

Société SARL LES ROCHES FLEURIES

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 31], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Romans sous le numéro 440 276 251, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Monsieur [O] [E] [Z]

né le 23 août 1941 à [Localité 18], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 39], à [Localité 40] et Madame [I] [J] [F], épouse [Z], née le 7 août 1936 à [Localité 18], de nationalité

française, retraitée, demeurant [Adresse 39], à [Localité 40] ;

Société SARL MARISA

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 13], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 499 195 535, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit

siège ;

Société SARL L’ARCHE DE NOE

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 17] à [Localité 24], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Tarascon sous le numéro 493 105 100, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société SARL OLYMPE

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 19], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Pontoise sous le numéro 493 402 564, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société PATACHE

société à responsabilité limitée sont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 20], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Melun sous le numéro 479 894 149, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société SARL VAUBAN CAPITAL

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 9] à [Localité 21], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le numéro 493 348 429, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société EURL VIRGA

société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège social est situé [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 493 470 082, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette

qualité audit siège ;

Madame [V] [K]

née le 28 janvier 1962 à [Localité 43], de nationalité française, sans profession, demeurant à [Adresse 30], Espagne ;

Société OURS LOGEMENT

société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 25] à [Localité 38], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 917 542 730, représentée par ses gérants en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de :

Monsieur [T] [G]

né le 1 er juillet 1965 à [Localité 33], de nationalité française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 38], gérant de sociétés ;

et de

Madame [D] [C], épouse [G]

née le 27 septembre 1970 à [Localité 32], de nationalité

française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 38], sans profession ;

Société SARL SUFFREN JC

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 34], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 679 003, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société BAOBAB

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 42], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 444 063 986, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Société DISA CINQ

société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 29]

[Adresse 29] à [Localité 35], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 492 659 412, représentée par sa gérance en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

Tous représentés par Maître Julie BEAUJARD de la SELASU Julie Beaujard Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0211

Décision du 08 Octobre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 17/14330 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLQWF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par une série de baux conclus en 2006 et 2007, les propriétaires de lots situés dans un immeuble du [Adresse 4] à [Localité 37], les ont donnés à bail commercial à la SARL R.B.L. à usage de résidence hôtelière. La SAS Residathenes est venue aux droits de la société R.B.L. aux termes d’une cession de fonds de commerce du 31 mars 2010.

Par actes extrajudiciaires des 10 juillet, 1er septembre 2017 et 18 mai 2018, les bailleurs ont délivré à la société Residathenes des commandements de payer des arriérés de loyer et de respecter la destination du bail, visant la clause résolutoire de chacun des baux.

Par trois séries d’assignations adressées aux copropriétaires bailleurs, la société Residathenes a saisi le tribunal de grande instance (devenu tribunal judicaire) de Paris, aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

— par actes d’huissier des 11, 14, 16, 17, 18, 22, 25 août et 25 septembre 2017, à l’encontre respectivement de la SARL Cajun, la SARL Atena, la SARL Vauban Capital, l’EURL Virga, la SARL Marisa, la SARL L’Arche de Noé, M. [NA] [S], M. [O] [Z], la SARL Cavaillac, la SARL Fissert, la SARL Olympe,

— par actes d’huissier des 23 et 29 novembre 2017, à l’encontre de Mme [V] [K], la SARL Les Roches Fleuries et la SARL La Patache,

— par actes d’huissier du 15 juin 2018, à l’encontre de la SARL Suffren JC, M. [T] [G], Mme [D] [G], la SARL Baobab et la SARL Disa Cinq.

Par ordonnances des 7 juin 2018, 20 septembre 2018 et 13 décembre 2018, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances inscrites sous les numéros RG 17/14330, RG 18/00292 et RG 18/06989, l’affaire étant par la suite enregistrée sous le seul numéro RG 17/14330. Il s’agit de la présente instance.

Parallèlement, les copropriétaires bailleurs avaient saisi le juge des référés aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de sommes provisionnelles. Par ordonnance de référé du 22 décembre 2017 et ordonnance rectificative du 3 avril 2018, confirmées par arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 octobre 2018, et par ordonnance du 9 juillet 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de résiliation des baux pour non-respect de la destination de ceux-ci,

— condamné la société Residathenes à payer des sommes provisionnelles à chaque bailleur au titre d’arriérés locatifs,

— accordé des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues à chaque bailleur en 12 mensualités,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Par différents actes extrajudiciaires, la société Residathenes a délivré aux bailleurs des demandes de renouvellement des baux commerciaux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2019, la société Residathenes a formé des demandes additionnelles dans la présente instance aux fins de fixation du montant du loyer des baux renouvelés.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, le juge de la mise, saisi d’un incident par les bailleurs, a ordonné la disjonction de l’instance RG n° 17/14330 avec les demandes additionnelles de la société Residathenes tendant à la fixation des loyers renouvelés et à une éventuelle expertise à ce titre.

L’affaire a été clôturée le 27 septembre 2021 et fixée pour être plaidée le 3 janvier 2022. A la suite du décès de [O] [S], copropriétaire bailleur, la clôture a été révoquée par ordonnance du 25 octobre 2021 pour régularisation de la procédure à l’égard de ses héritiers. Mme [ST] [X], veuve [S], Mme [D] [S], Mme [P] [S] et M. [M] [S], composant l’indivision [S] venant aux droits du défunt, sont entrés dans la cause.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2022, la clôture a été prononcée et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 11 juin 2024.

Le 2 août 2023, le tribunal de commerce de Paris, saisi par la société Residathenes d’une demande de report de l’exigibilité des créances de loyers en principal, intérêts et accessoires nées des différents baux commerciaux a rendu un jugement aux termes duquel il a dit la société " RESIDATHENES bien fondée en sa demande de report au 20 juillet 2024 de paiement de ses arriérés de dettes locatives dues à la SARL OLYMPE, la SARL LES ROCHES FLEURIES, la SARL FISSERT, la SARL L’ARCHE DE NOE et la SARL CAVAILLAC (…) « et a conditionné » l’octroi de tels délais de grâce à l’engagement de RESIDATHENES à régler à l’échéance ses loyers courants au prix actuel avant toute décision du tribunal judiciaire de Paris avec l’ensemble de ses bailleurs (…) ".

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2022 compte tenu du jugement du tribunal de commerce de Paris octroyant un report de la dette pour les arriérés dus par la société Residathenes à cinq sociétés bailleresses, afin de permettre aux parties de conclure à nouveau, l’audience de plaidoirie étant maintenue au 11 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, la société Residathenes demande au tribunal, au visa des articles L. 145-10, L. 145-41 du code de commerce, 1244-1 et 1244-3 anciens du code civil et 1343-5 du code civil, de :

«  DEBOUTER la société CAJUN, la société ATENA, la société VIRGA, la société CAVAILLAC, la société FISSERT, la société MARISA, la société OLYMPE, la société VAUBAN, la société L’ARCHE DE NOE, Monsieur et Madame [Z], les consorts [S], la société LES ROCHES FLEURIES, la société LA PATACHE, Madame [K], la société SUFFREN JC, Monsieur et Madame [G], la société BAOBAB, la société DISA CINQ de leur demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle n’a pu jouer dès lors que les arriérés de loyers visés aux termes des commandements de payer des 10 juillet 2017 et 1er septembre 2017 au titre du solde des loyers du 2ème trimestre 2017 et 18 mai 2018 au titre du solde des loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2017 et 1er trimestre 2018, ont été acquittés dans les délais impartis par la juridiction des référés.

DEBOUTER les bailleurs de leur demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de respect de la destination des baux, les sommations ayant été délivrées de mauvaise foi, en des termes ambigus et sans permettre de remédier à des prétendus manquements non identifiés,

JUGER que les bailleurs ne peuvent solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des intérêts au taux légal, la clause résolutoire étant d’interprétation stricte.

Subsidiairement,

ACCORDER à la société RESIDATHENES des délais rétroactifs pour s’acquitter des causes des commandements de payer jusqu’à la date du 29 juillet 2019.

SUSPENDRE rétroactivement la résiliation et les effets de la clause résolutoire,

JUGER que la preuve n’est pas rapportée par le bailleur du non-respect des délais rétroactifs accordés à la société RESIDATHENES pour s’acquitter des causes des commandements de payer jusqu’au 29 juillet 2019.

JUGER que la clause résolutoire n’a pas joué.

Encore plus subsidiairement dans le cas où les bailleurs justifieraient qu’il reste des sommes dues au titre des ordonnances de référés,

OCTROYER à la société RESIDATHENES un délai de 12 mois afin de s’acquitter des sommes pouvant rester dues et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps,

En tout état de cause,

ACCORDER à la société RESIDATHENES le report, à l’issue d’un délai de deux années, à effet à la date de prononcé de la décision à intervenir, de tous arriérés susceptibles d’être dus à cette date.

DEBOUTER les bailleurs de l’ensemble de leurs prétentions.

DEBOUTER les bailleurs de leur demande de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers.

DEBOUTER les bailleurs de leur demande de résiliation des baux pour un prétendu changement de destination.

DEBOUTER les bailleurs de leur demande de résiliation des baux pour violation des clauses des baux.

Subsidiairement et pour le cas où une ou des prescriptions ou travaux seraient ordonnés par le tribunal permettant de remédier à un manquement relevé par le tribunal à partir des termes de la sommation.

ACCORDER à la société RESIDATHENES un délai de six mois pour y satisfaire.

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps,

CONSTATER que la société RESIDATHENES offre de prendre en charge le coût des commandements, outre ceux des dépens de la présente instance.

En toute hypothèse,

JUGER qu’il n’y a lieu à application de l’article 700 du CPC.

LAISSER les dépens à la charge de la société RESIDATHENES, dont distraction au profit de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, au visa des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire concernant les demandes des bailleurs. "

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, les bailleurs demandent au tribunal, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, L. 211-3 et R. 211-4 du code des procédures civiles d’exécution, L. 313-3 du code monétaire et financier, de :

«  DECLARER recevables tous les copropriétaires bailleurs en leurs demandes, fins et conclusions, les DECLARER bien fondés,

Y faisant droit,

DECLARER n’y avoir lieu à toute demande de délais ou de report de paiement, ni à suspension des effets de la clause résolutoire,

DEBOUTER la société RESIDATHENES de l’intégralité de ses demandes irrecevables, à tout le moins infondées,

FAIRE DROIT à l’ensemble des demandes reconventionnelles des copropriétaires bailleurs,

A TITRE PRINCIPAL,

DECLARER que la société RESIDATHENES n’a pas régularisé les causes des commandements visant le défaut de règlement des loyers dans le délai d’un mois de leur délivrance,

En conséquence,

DECLARER que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés pour défaut de paiement des loyers,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans chacun des baux commerciaux visée par les commandements en date du 10 juillet 2017, du 1er septembre 2017 et du 18 mai 2018, à ces dates respectives,

DECLARER en conséquence la résiliation des baux commerciaux portant sur les locaux sis à [Adresse 36], appartenant aux défendeurs,

DECLARER que la société RESIDATHENES n’a pas régularisé les causes des commandements visant le défaut de respect de la destination des baux dans le délai d’un mois de leur délivrance,

En conséquence,

DECLARER que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés pour changement de destination des baux,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans chacun des baux commerciaux visée par les commandements en date du 10 juillet 2017, du 1er septembre 2017 et du 18 mai 2018, à ces dates respectives,

DECLARER en conséquence la résiliation des baux commerciaux portant sur les locaux sis à [Adresse 36], appartenant aux défendeurs,

DECLARER que la société RESIDATHENES n’a pas respecté intégralement les termes des ordonnances de référé confirmés par la Cour d’appel, notamment le paiement des intérêts légaux à compter des assignations,

En conséquence,

DECLARER que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés pour défaut de respect des ordonnances de référés du 22 décembre 2017, 3 avril 2018, 9 juillet 2019, confirmées par arrêt du 25 octobre 2018,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans chacun des baux commerciaux visée par les commandements en date du 10 juillet 2017, du 1er septembre 2017 et du 18 mai 2018, à ces dates respectives,

DECLARER en conséquence la résiliation des baux commerciaux portant sur les locaux sis à [Adresse 36], appartenant aux défendeurs,

En conséquence,

ORDONNER, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, l’expulsion de la société RESIDATHENES et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 36], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et pour chacun des lots dont les bailleurs sont chacun propriétaires,

DECLARER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société RESIDATHENES, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer courant, charges en sus,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société RESIDATHENES à régler sa dette locative s’élevant la somme de 830.418,10€ en principal, sauf à parfaire, en faveur des copropriétaires à due concurrence de leurs droits respectifs,

ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société RESIDATHENES de l’intérêt légal à compter du 1er janvier 2022 majoré de 5 points à compter du 1er janvier 2023, en application de l’article L313-3 du Code monétaire et financier,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DECLARER que la société RESIDATHENES n’a pas respecté les dispositions des baux et ses obligations en découlant,

DECLARER que les Bailleurs ont respecté leurs obligations découlant des baux,

PRONONCER la résolution judiciaire des baux en l’absence de respect des termes des baux par RESIDATHENES,

ORDONNER, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, l’expulsion de la société RESIDATHENES et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 36], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et pour chacun des lots dont les bailleurs sont chacun propriétaires,

DECLARER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux et propriété de l’exploitant seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société RESIDATHENES, à compter de la résolution judiciaire des baux et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer courant, charges en sus,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

DECLARER irrecevable la demande de délais de paiement de la société RESIDATHENES,

En conséquence,

DEBOUTER la société RESIDATHENES de sa demande de délais de paiement,

A TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE,

DECLARER infondée la demande de délais de paiement de la société RESIDATHENES,

DECLARER n’y avoir lieu à délais de paiement en faveur de la société RESIDATHENES,

En conséquence,

DEBOUTER la société RESIDATHENES de sa demande de délais de paiement,

A TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE ENCORE,

REJETER la demande de délais de la société RESIDATHENES pour défaut de justification de difficultés financières de sa part, en raison de sa mauvaise foi et au regard des difficultés financières des bailleurs,

A TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE ENFIN,

DECLARER n’y avoir lieu à report à l’issue d’un délai de deux années, à effet à la date de prononcé de la décision à intervenir, de tout arriéré susceptible d’être encore dû par la société RESIDATHENES, ni de la moitié du loyer contractuel, et ce jusqu’à fixation définitive du loyer de renouvellement,

DEBOUTER la société RESIDATHENES de sa demande de report de paiement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DECLARER que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, en conséquence l’ORDONNER,

CONDAMNER la société RESIDATHENES à payer à chacun des copropriétaires bailleurs la somme de 20.000 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société RESIDATHENES aux entiers dépens d’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et les frais requis pour l’expulsion.

DEBOUTER la société RESIDATHENES de toutes ses demandes infondées formulées à l’encontre de ses bailleurs, défendeurs au titre de l’article 700 du CPC et des dépens."

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications daté du 24 mai 2018 mentionne un nantissement au profit de la banque Bred Banque Populaire. Par courriers recommandés reçus les 20, 21 décembre 2017, 2 janvier 2018, 28 mai 2018, la Bred Banque Populaire a été avisée des assignations en référé délivrées par les copropriétaires bailleurs sollicitant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience collégiale du 11 juin 2024, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Le 21 juin 2024, à la demande du tribunal et en application de l’article 442 du code de procédure civile, les bailleurs ont notifié par RPVA une note en délibéré visant à détailler la ventilation des demandes financières figurant dans le « Par ces motifs » de leurs dernières conclusions comme suit :

«  CONDAMNER la société RESIDATHENES à régler sa dette locative s’élevant la somme de 830.418,10€ en principal, sauf à parfaire, en faveur des copropriétaires à due concurrence de leurs droits respectifs, à savoir :

En conséquence, le Tribunal de céans condamnera la société RESIDATHENES à régler sa dette locative s’élevant au 31 décembre 2013 [sic] la somme de 830.418,10€ en principal, sauf à parfaire, en faveur des copropriétaires à due concurrence de leurs droits respectifs, à savoir au paiement :

— à ATENA d’une somme de 90 159,44€ à parfaire

— à ARCHE DE NOE d’une somme de 55 492,65€ à parfaire

— à BAOBAB d’une somme de 35 874,99€ à parfaire

— à l’indivision successorale [S] une somme de 48.167,37€ à parfaire

— à CAJUN une somme de 38 867,77€ à parfaire

— à CAVAILLAC une somme de 45 237,83€ à parfaire

— à DISA CINQ une somme de 42 575,77€ à parfaire

— à Mme [K] une somme de 55 546,71€ à parfaire

— à FISSERT une somme de 55 708,55€ à parfaire

— à SUFFREN JC une somme de 14 335,13€ à parfaire

— à LA PATACHE une somme de 16 969,83€ à parfaire

— à LES ROCHES FLEURIES une somme de 39 297,51€ à parfaire

— aux Epoux [Z] une somme de 43 694,32€ à parfaire

— à MARISA une somme de 44 557,49€ à parfaire

— à OLYMPE une somme de 41 295,13€ à parfaire

— à OURS LOGEMENTS une somme de 41 966,25€ à parfaire

— à VAUBAN CAPITAL une somme de 15 660,31€ à parfaire

— à VIRGA une somme de 105 011,05€ à parfaire "

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger », « constater » ne constituent pas des prétentions lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande des bailleurs d’acquisition de la clause résolutoire

Les bailleurs font valoir deux motifs d’acquisition de la clause résolutoire. Ils soutiennent :

— que la société Residathenes, condamnée à l’égard de 14 copropriétaires à régler les loyers et charges majorés d’intérêts légaux, par ordonnance de référé du 22 décembre 2017 et ordonnance modificative du 3 avril 2018, confirmées par la cour d’appel de Paris le 25 octobre 2018, ne s’est pas parfaitement exécutée en ce qu’elle n’a pas réglé les intérêts légaux qui restent dus à ce jour ; qu’il en va de même de la condamnation à l’égard de 4 autres copropriétaires par ordonnance de référé du 9 juillet 2018 ; qu’outre le non-paiement des intérêts légaux, elle n’a pas respecté les dates de paiement prévues dans les ordonnances de référé ;

— que les copropriétaires n’ont jamais renoncé à se prévaloir des termes des commandements dans leur réponse aux demandes de renouvellement adressées par Residathenes ; qu’ils ont tous affirmé leur intention de maintenir leur action en résiliation anticipée des baux de sorte qu’il ne peut être déduit de leur réponse une acceptation inconditionnelle du renouvellement représentant un renoncement aux commandements de payer ;

— que l’exploitation en hôtel d’un immeuble prévu à l’origine pour être une résidence hôtelière constitue un changement de destination ; que chacun des bailleurs a acquis des lots de résidence hôtelière meublés et aménagés pour être exploités en résidence de tourisme ; que la destination des locaux était clairement stipulée dans chacun des baux à titre exclusif et que la société preneuse ne pouvait modifier cette destination sans l’accord des bailleurs ; que cette destination était également rappelée dans l’acte de cession de fonds de commerce par lequel la société Residathenes est venue aux droits de la société RBL ; que les locaux donnés à bail sont tous décrits comme des appartements avec des numéros de lots renvoyant au règlement de copropriété qui définit chacun des lots et indique qu’ils disposent de coins cuisine ; que le règlement de copropriété dont la société preneuse a eu connaissance, n’a pas été amendé depuis la conclusion des baux ; que cette destination est mentionnée dans le règlement de copropriété qui vise un usage exclusif de « résidence de tourisme », définie à l’article D. 321-1 du code du tourisme ; que la destination autorisée par la Direction de l’urbanisme et la Préfecture de [Localité 33] lors de la transformation de l’immeuble de bureaux était une destination de résidence hôtelière ;

— que le rapport d’expertise de Mme [R] produit par la société preneuse fait état de la destination prévue au bail et de l’absence de respect de la destination, la société preneuse exploitant un hôtel trois étoiles ;

— que la société Residathenes ne conteste pas qu’elle exploite des biens qui ont été transformés en chambre d’hôtel avec suppression des coins cuisine ;

— que les ordonnances de référé et l’arrêt de la cour d’appel de Paris relèvent qu’il n’est pas contesté que la société Residathenes exploite un hôtel et non une résidence hôtelière et que cela ressort des sites internet de réservation en ligne et du site de la société preneuse, de sorte que cette exploitation en contravention avec la destination des baux a perduré plus d’un mois après les commandements signifiés ;

— qu’en exploitant les locaux en hôtel, la société Résidathenes contrevient à la réglementation des établissements recevant du public (« ERP ») en termes de réglementation sécurité/incendie, les résidences hôtelières n’étant pas soumises aux mêmes obligations ;

— que les termes des commandements étaient clairs, la société preneuse étant informée des manquements reprochés et de son obligation d’exploiter les locaux en résidence hôtelière et non en hôtel ;

— que le fait que la société Residathenes fournisse certains services prévus au bail ne permet pas de conclure que la destination contractuelle est respectée ;

— que l’exploitation des locaux en hôtel perdurait au 16 novembre 2023 ;

— que l’activité de résidence de tourisme ne peut être assimilée à l’activité d’hôtel.

La société Residathenes soutient :

— que la clause résolutoire dont les bailleurs sollicitent l’acquisition concerne les loyers du 2ème trimestre 2017 et du 1er trimestre 2018, sommes qui ont été intégralement payées dans les délais accordés par les ordonnances de référé ; qu’elle a exécuté les ordonnances de référé dans les délais exigés puisque l’ordonnance du 9 juillet 2018 a été signifiée le 13 août 2018, de sorte que la première échéance devait intervenir le 15 septembre 2018 et la dernière le 15 juillet 2019 ; que la dernière échéance a été acquittée le 29 juillet 2019 et que, à titre subsidiaire, le tribunal pourra accorder des délais rétroactifs pour s’acquitter des causes des commandements jusqu’au 29 juillet 2019, suspendre les effets de la clause résolutoire et constater qu’elle n’a pas joué, la société preneuse ayant respecté les délais accordés ;

— que la clause résolutoire du bail ne vise pas les intérêts dus à la suite d’une décision de justice de sorte qu’elle ne peut être acquise pour non-paiement de ces intérêts qui n’ont fait l’objet d’aucune mise en demeure de la part des bailleurs ;

— qu’en acceptant le principe du renouvellement du bail, postérieurement aux commandements de payer, les bailleurs ont renoncé à se prévaloir des manquements dénoncés au commandement ; qu’en l’absence de refus de renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-10 du code de commerce, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement, faisant obstacle à la possibilité de se prévaloir d’éventuelles infractions au bail ;

— qu’aucun des baux consentis ne comporte de référence à un « coin cuisine » ;

— que les documents cités par les bailleurs pour justifier d’une destination de « résidence hôtelière » ne lient pas la preneuse ;

— que les bailleurs ne démontrent pas le changement de destination imputé à la preneuse et qu’aucun élément produit ne démontre une exploitation non conforme à la destination contractuelle ;

— qu’elle réalise une exploitation conforme aux dispositions de l’article D. 321-1 du code du tourisme qui définit la résidence hôtelière ;

— que l’appréciation dénuée de caractère juridique donnée par l’expert amiable qu’elle a mandaté pour apprécier la valeur locative est indifférente pour la détermination de l’exploitation faite des locaux ;

— que les commandements délivrés ne sont pas suffisamment explicites sur les manquements imputés pour lui permettre d’y mettre fin ; qu’il ne ressort pas de ces actes qu’elle exercerait plutôt une activité d’hôtel à la place d’une activité de résidence hôtelière ni comment elle pourrait mettre fin à la prétendue infraction ;

— que la preuve n’est pas rapportée de la persistance de l’infraction supposée un mois après les commandements ;

— qu’à titre subsidiaire, il conviendrait de lui accorder un délai de 6 mois pour satisfaire aux prescriptions qui pourraient être déduites des commandements.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement ou la sommation devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé ou des manquements reprochés et être suffisamment précis pour permettre au locataire d’identifier les causes des manquements et leur cessation. En outre, l’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Il résulte de l’article 1315 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

A titre liminaire, le tribunal relève que, par actes extrajudiciaires délivrés aux copropriétaires bailleurs entre le 23 juillet 2018 et le 3 décembre 2019, la société Residathenes a sollicité le renouvellement de chacun des baux.

Par courriers recommandés avec accusé de réception, les bailleurs ont répondu qu’ils refusaient toute révision du loyer à la baisse et qu’ils consentaient au principe du renouvellement " sans modification du loyer et des charges, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et sous la réserve expresse suivante :

Je vous rappelle que votre société contrevient gravement aux stipulations du bail nous liant et que j’entends poursuivre mes actions actuelles et à venir en résiliation anticipée du bail et que la présente ne peut en aucun cas être regardée comme un acquiescement à vos manquements et une renonciation à mes demandes de résiliation anticipée " (pièces Residathenes 109 à 118, souligné dans le texte d’origine).

Il ressort de ces courriers de réponse que les bailleurs ont indiqué expressément ne pas renoncer à leurs actions en résiliation anticipée du bail fondées sur les manquements graves qu’ils reprochaient au preneur, de sorte que la société Residathènes ne saurait tirer de ces courriers une acceptation expresse ou tacite du principe du renouvellement des baux les empêchant de se prévaloir des manquements antérieurement relevés. Le fait que ces courriers ne respectent pas le formalisme de l’article L. 145-10 du code de commerce sur le refus de renouvellement par le bailleur est indifférent dès lors que les bailleurs avaient déjà saisis les juridictions de demandes en résiliation anticipée des baux avant ces courriers et qu’ils ont indiqué expressément poursuivre ces actions et ne pas acquiescer aux manquements reprochés au preneur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des termes des commandements

En l’espèce, les copropriétaires bailleurs et la société Residathenes sont liées par des baux commerciaux conclus en 2006 et 2007 avec la société R.B.L., aux droits de laquelle est venue la société Résidathenes, complétés par des avenants relatifs aux modalités de prise d’effet des baux. Les contrats stipulent tous en leur article 10 une clause résolutoire aux termes de laquelle « A défaut par le PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer ou encore à défaut de remettre la caution valant dépôt de garantie, ou même en cas de suppression de la caution, et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou une sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. »

Par actes extrajudiciaires des 10 juillet 2017, 1er septembre 2017 et 18 mai 2018, les bailleurs ont délivré à la société Residathenes des commandements visant la clause résolutoire de payer des arriérés de loyers et provisions sur charges relatifs aux échéances des 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2017 et 1er trimestre 2018.

La régularité des commandements de payer et la réalité de la dette de la société Residathenes à l’égard des bailleurs ne sont pas contestés, ainsi que cela ressort des ordonnances de référé des 22 décembre 2017 modifiée par celle du 3 avril 2018, de l’arrêt de cour d’appel du 25 octobre 2018 et de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2018, et des écritures respectives des parties à la présente instance.

Le juge des référés, saisi en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et demandes en paiement provisionnel par les bailleurs, a condamné la société Residathenes à payer les causes des commandements, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, « en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 1er de chaque mois, le 12ème versement représentant le solde de chaque dette » et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. L’ordonnance du 9 juillet 2018 prévoyait des versements le 15 de chaque mois.

La société Residathenes soutient s’être acquittée de l’intégralité des causes des commandements, ce que ne contestent pas les bailleurs, lesquels poursuivent l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des intérêts légaux prévus dans les ordonnances de référé et pour non-respect des dates de paiement imposées par ces ordonnances.

Le non-paiement d’intérêts légaux prononcés dans une décision de justice n’étant pas expressément visé dans la clause résolutoire des baux et cette clause étant d’interprétation stricte, une telle défaillance ne peut donner lieu à acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du respect des délais de paiement, les ordonnances de référé ont été signifiées respectivement le 25 janvier 2018 pour l’ordonnance du 22 décembre 2017, le 13 avril 2018 pour cette du 3 avril 2018 et le 13 août 2018 pour celle du 9 juillet 2018. Les paiements de la société Residathènes auraient dû débuter le 1er mai 2018 et se terminer au plus tard le 15 septembre 2019.

Pour justifier de ses règlements, la société Residathenes verse aux débats quelques justificatifs de virements, lesquels sont parcellaires, mais dont il ressort que des virements intervenus le 29 août 2018, soit plusieurs mois après le 1er mai 2018. Elle produit notamment un justificatif de virement du 29 juillet 2019 indiquant « 1/12 loyer mois 11 » et « 1/12 loyer mois 12 » soutenant qu’il s’agissait des dernières échéances résultant des condamnations en référé. Les bailleurs ne peuvent soutenir de bonne foi que les pièces relatives aux règlements du 29 juillet 2019 portent sur la première échéance de paiement pour en déduire que le calendrier de versement n’aurait pas été respecté dès lors qu’ils sont contredits par les justificatifs de virements antérieurs qu’ils ne commentent, ni ne contestent (pièces Residathenes 81-2, 81-3, 81-5, 81-7).

Le tribunal estime suffisamment établi que l’intégralité des causes des commandements ont été réglées au 29 juillet 2019, soit dans le délai imparti par le juge des référés, ce qui n’est pas réellement contesté par les bailleurs, de sorte que la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect des commandements de payer sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect de la destination des baux

En l’espèce, les commandements signifiés les 10 juillet et 1er septembre 2017 et 18 mai 2018, font commandement à la société Residathenes de :

«  RESPECTER LA DESTINATION DU BAIL DANS LE DELAI D’UN MOIS A COMPTER DE LA DATE PORTEE EN TETE DU PRESENT ACTE,

Et d’exploiter les lieux en Résidence hôtelière et non en hôtel ",

Et indiquant qu’à défaut les bailleurs entendent se prévaloir de l’article 4 « Destination des lieux » et de la clause résolutoire insérée au bail, lesquelles sont reproduites dans l’acte.

Il ressort des pièces versées aux débats que les baux consentis par les bailleurs s’intitulent « Bail commercial de logements meublés » et qu’ils stipulent :

— En préambule : " Le BAILLEUR a acquis de la SARL [Adresse 4], représentée par son gérant un (des) logement(s) correspondant au(x) lot(s) (…) Dans un ensemble immobilier destiné à être exploité dans le cadre d’une résidence hôtelière.

(…)

La résidence devra être exploitée conformément à sa destination, en offrant aux résidents de l’ensemble des services (…). "

— A l’article 1er : « ENGAGEMENT DE LOCATION »:

«  (…) bien que les locaux soient à usage d’habitation principale, les parties entendent se soumettre aux statuts des baux commerciaux (…) ".

— A l’article 2 : « DESIGNATION DES LOCAUX »:

«  Dans l’immeuble à usage de résidence de tourisme, les locaux ci-après désignés…

(…)

La présente location est consentie meublée.

En outre, les locaux seront équipés du matériel et mobilier nécessaires à l’exploitation de la résidence.

Un état du mobilier meublant de chaque type d’appartement et mis à la disposition du preneur est annexé au présent bail. "

— A l’article 4 : « DESTINATION DES LIEUX » :

«  Il est précisé que le PRENEUR :

* Prendra à bail commercial chacun des lots de la résidence après leur vente.

La résidence devra être exploitée conformément à sa destination, en offrant aux résidents l’ensemble des services qu’ils sont en droit d’attendre dans cette catégorie d’établissement.

Le PRENEUR versera de ce fait un loyer au BAILLEUR, quel que soit le taux d’occupation réel du ou des lots acquis par le BAILLEUR, tout en respectant certaines obligations complémentaires mais déterminantes du consentement du BAILLEUR, telles que les prestations décrites ci-après.

* Exercera, dans l’immeuble faisant l’objet du présent bail, une activité à caractère de résidence para hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations ci-après :

Nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs ;

Distribution de petits déjeuners ;

Fourniture de linge de maison ;

Accueil.

(…)

La destination ci-dessus définie comporte un caractère exclusif interdisant au preneur toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée qu’elles soient, sauf accord préalable et écrit du bailleur sous forme d’avenant au présent bail, sous peine de résiliation immédiate du bail, si bon semble au bailleur. (…). "

Il ressort des termes de ces baux qu’ils ont été consentis pour l’exploitation d’une activité de « résidence para hôtelière » ou « résidence de tourisme », termes qui sont équivalents. Il n’est pas fait référence dans les contrats de bail à une activité d’hôtel.

Les activités d’hôtel et de résidence de tourisme sont deux catégories d’activité ayant fait l’objet d’une réglementation.

Aux termes de l’article D. 311-4 du code du tourisme, « L’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l’année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d’ouverture n’excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. ».

Selon l’article D. 321-1 du même code, « La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »

Il ressort de ces définitions très proches que l’hôtel de tourisme peut offrir à la location des « chambres » ou des « appartements meublés », alors que la résidence de tourisme n’offre pas de location de « chambres » mais uniquement de « locaux d’habitation meublés » et qu’elle a l’obligation de proposer un minimum d’équipements et de services communs, obligation qui ne pèse pas sur les hôtels. La distinction entre les deux catégories d’établissements entraine des différences de régime réglementaire, la résidence de tourisme étant notamment gérée par une seule personne physique ou morale sur laquelle pèse des obligations d’information particulière à l’égard des propriétaires.

Si la différence de définition entre l’activité d’hôtel et celle de résidence para hôtelière est ténue, il ne peut être soutenu que ces activités sont équivalentes. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 25 octobre 2018, « la différence significative entre résidence hôtelière et hôtel tient dans le fait que les logements dans les résidences hôtelières sont en principe équipés de cuisines ou à tout le moins de coins-cuisine permettant aux clients de prendre des repas en autonomie ». L’autonomie des personnes hébergées dans les résidences hôtelières est ainsi la principale distinction pouvant être faite entre les deux activités, laquelle entraine nécessairement des différences d’installations.

Selon l’article 2 des baux litigieux, les locaux donnés à bail sont tous définis comme des lots dont la consistance est visée notamment dans le règlement de copropriété et qui sont « équipés du matériel et mobilier nécessaires à l’exploitation de la résidence ».

Le règlement de copropriété du [Adresse 4] (pièce bailleurs n° 29), en date du 9 octobre 2006, stipule que l’ensemble immobilier est destiné « à un usage exclusif de résidence de tourisme » (pages 5 et 17), qu’il est divisé en 38 lots dont la consistance est précisément décrite. Tous les lots sont décrits comme des ensembles composés de chambres, salles d’eau, WC et coins cuisine. Il ressort des baux produits aux débats et du règlement de copropriété que les lots des copropriétaires bailleurs sont des appartements plus ou moins grands permettant aux locataires de disposer d’une totale autonomie grâce à des salles d’eau et WC et des coins cuisine.

La société Residathenes ne saurait contester l’opposabilité du règlement de copropriété à son égard alors que l’article 2 des baux litigieux stipule que la consistance tant matérielle que juridique des lots « résulte des plans et descriptifs annexé à l’acte de vente et visé en l’exposé qui précède et du règlement de copropriété de l’immeuble dont le preneur déclare avoir eu parfaite connaissance avant ce jour par une copie qui lui en a été remise ».

En outre, aux termes de l’article 3.3.1 « Destination des baux secondaires » de l’acte de cession de fonds de commerce de la société R.B.L. à la société Residathenes, il est stipulé que le cédant s’est engagé à respecter « l’obligation d’exercer dans les Locaux d’Exploitation une activité à caractère de résidence para hôtelière ».

Il ressort du rapport d’expertise amiable établi par Mme [Y] [R] à la requête de la société Residathenes, en date du 25 juin 2013, que la société exploite « un hôtel de tourisme 3 étoiles » qui comprend « 43 chambres », « représentant 38 lots appartenant à 19 copropriétaires ». Dans la description des caractéristiques de l’hôtel, l’expert décrit l’équipement des chambres dont aucune n’est équipée de « coin cuisine » à la date de sa visite, le 30 mai 2013. L’expert relève s’agissant de la destination « les locaux étudiés sont exploités en hôtel de tourisme et non en résidence para-hôtelière – en contrariété avec la destination contractuelle ».

Au regard de ces éléments, la société Residathenes ne pouvait ignorer la destination précise des locaux donnés à bail, leur consistance résultant des baux et du règlement de copropriété, et ne peut soutenir que les termes du commandement de faire ne lui permettait pas de savoir comment mettre fin au manquement qui lui était reproché.

Le fait que la société Residathenes propose des petits-déjeuners, fournit du linge, dispose d’un accueil, procède au nettoyage des chambres, ainsi que stipulé dans les contrats de bail, ne suffit pas à caractériser une exploitation conforme à la destination contractuellement prévue. Ces services peuvent être proposés aussi bien dans les hôtels que dans les résidences hôtelières et ne constitue pas le critère de distinction entre ces deux activités. Comme indiqué ci-avant, la distinction consiste dans le fait que les résidents puissent séjourner en autonomie avec la possibilité de préparer leurs propres repas dans les appartements grâce à des équipements adaptés.

La société Residathenes reproche aux bailleurs de ne pas rapporter la preuve d’un changement de destination. Toutefois, les commandements se bornent à relever une exploitation actuelle non conforme à la destination contractuelle, le fait que la destination ait pu être modifiée est indifférent.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le manquement à la destination du bail dénoncé dans les commandements de payer est caractérisé.

La société Residathenes ne soutient pas avoir procédé à une quelconque modification dans son exploitation dans le mois qui a suivi les commandements de faire.

Il ressort d’un rapport amiable établi par la société Sentinel Hospitality à la requête des bailleurs, aux fins d’estimer les locaux et le fonds de commerce, qu’à la date des visites réalisées par la société le 16 novembre 2023 et le 16 janvier 2024, l’immeuble était exploité en tant qu’hôtel composé de 43 chambres. Le compte rendu de visite signale que « nous n’avons pas constaté la présence d’un meuble de cuisine dans les chambres ni de meubles, d’équipements, ou d’ustensiles pouvant y être associés (table de cuisson, réfrigérateur, micro-onde). Le directeur nous a informé de l’absence de cuisines dans l’ensemble des chambres ».

La société Residathenes indique dans ses écritures " Le compte-rendu de visite établi par la société HOSPITALITY (pièce adverse n°62) conclut à l’absence de meuble de cuisine et d’équipement pouvant y être associé, ce que ne conteste pas la société RESIDATHENES, étant rappelé que les baux ne font pas état de la présence d’un coin cuisine dans la désignation des locaux … ".

Il résulte de ces éléments qu’il est établi que la société Residathenes n’a pas procédé à des modifications des installations pour permettre l’exploitation d’une activité de résidence hôtelière conforme au bail dans les délais impartis par les commandements de payer ni même postérieurement.

En conséquence, la clause résolutoire du bail sera déclarée acquise à compter respectivement des 10 août 2017 à minuit, 1er octobre 2017 à minuit et 18 juin 2018 à minuit, et l’expulsion de la société Residathenes, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée dans les termes du dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu toutefois de l’assortir du prononcer d’une mesure d’astreinte.

La société Residathènes ayant déjà bénéficié de larges délais depuis les commandements pour mettre son exploitation en adéquation avec la destination prévue au bail, la demande de délais de 6 mois pour accomplir d’éventuels travaux et de suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas justifiée et sera rejetée.

La société Residathenes devenue occupante sans droit ni titre sera condamnée à payer une indemnité d’occupation de droit commun, qui par sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Elle sera fixée en l’espèce, au vu du loyer contractuel et de la nature des locaux, au montant du dernier loyer contractuel en vigueur majoré des charges jusqu’à la libération des locaux.

La demande principale des copropriétaires bailleurs en acquisition de la clause résolutoire ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires en résiliation des baux.

Sur la demande en paiement des copropriétaires bailleurs et la demande de report de la dette de la société Résidathenes

Les copropriétaires bailleurs font valoir :

— que la société Residathenes reconnait ne pas respecter les conditions de règlement des loyers depuis 2020 ; qu’ils avaient accepté le principe d’un report d’une partie des loyers de 2020 et leur règlement en 24 échéances à compter du 30 septembre 2020 mais à la condition du paiement complet des échéances à venir ce qui n’est pas arrivé de sorte que le preneur n’a pas respecté l’échéancier convenu ;

— que la société Residathenes a mis en place un système de règlement des loyers trimestriels à partir de 2020 en s’acquittant des échéances trimestrielles à concurrence d'1/24ème de leur montant (1/24ème du loyer trimestriel échu), soit environ 4% du loyer trimestriel, non pas à terme échu, mais mensuellement, à partir du premier mois du trimestre suivant le trimestre au terme duquel le loyer trimestriel devait être soldé ; qu’elle a imparfaitement appliqué ce système et qu’au 31 mars 2022 sa dette était supérieure à 793.531,48 euros ;

— que par jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 août 2023, un report de la dette à l’égard de 5 copropriétaires a été accordé à Residathenes jusqu’au 20 juillet 2024, date théorique du jugement du tribunal dans la présente instance, le report étant conditionné au règlement des échéances courantes ; que la preneuse a réglé ses loyers courants à partir de cette date mais sans régler la moindre somme au titre de la dette locative des autres bailleurs pour lesquels aucun report n’avait été accordé, soit la somme de 593.386,43 euros ;

— que la dette locative s’établit au 31 décembre 2023 à 830.418,10 euros dont 237.031,67 euros en principal dus aux cinq copropriétaires pour lesquels le règlement a été reporté au 20 juillet 2024 ;

— qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais ou report de paiement, la société Residathenes n’ayant jamais eu de problème de trésorerie, la société ayant bénéficié d’importants apports en 2016 mais ayant fait le choix de prêter à sa filiale Reminvest, également copropriétaire de lots, plutôt que de régler les loyers ; que les comptes de la société révèlent une gestion et des arbitrages discutables, toujours au détriment du paiement des loyers ; que par la multiplication des procédures, la société Residathènes s’est octroyée des larges délais de paiement et que sa demande de délais est donc irrecevable ; que les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021 ne révèlent pas de difficulté financière justifiant l’octroi de délais de paiement ; que la situation financière de la preneuse est stable depuis 2017 de sorte que rien ne justifie qu’elle puisse honorer un échéancier de paiement si elle n’a pas été en mesure de régler sa dette jusqu’à présent ; qu’à défaut de garantie financière, l’octroi de délais de paiement ferait peser un risque de non recouvrement sur les bailleurs,

— que si la crise sanitaire a eu un impact sur son activité, celle-ci a depuis repris et la preneuse ne communique pas de données financières récentes et ne justifie pas avoir repris les règlements à hauteur des échéances contractuelles,

— que les bailleurs subissent des difficultés financières du fait du comportement de la preneuse.

La société Residathenes estime :

— que les bailleurs ne justifient pas de leurs besoins pour s’opposer à la demande de report de paiement de la dette ; que les baux sont pour eux des produits de défiscalisation et que la plupart des bailleurs sont des sociétés commerciales ;

— que l’évolution des résultats de la société démontre que la part des loyers par rapport au chiffre d’affaires a considérablement évolué de 2014 à 2020, que l’exploitation a subi plusieurs difficultés conjoncturelles avec des années 2015 et 2016 difficiles à la suite des attentats, une amorce de reprise en 2017 puis à nouveau des difficultés en 2018 du fait du contexte politique, une évolution positive en 2019 mais d’importantes difficultés en 2020 et 2021 en raison de la crise sanitaire ;

— que les bailleurs ont refusé d’accorder toute franchise de loyer sollicitée ; qu’ils ont accepté d’accorder des délais pour le paiement du 2ème trimestre 2020 en 24 mensualités à compter de septembre 2020, ce qu’elle a fait, mais qu’ils n’ont accordé aucun délai pour les 3ème et 4ème trimestre 2020 malgré la demande, alors qu’elle respecte à chaque fois les échéanciers qui lui sont accordés démontrant sa bonne foi ;

— que la demande de report de dette est justifiée au regard de la situation actuelle de trésorerie, la société ayant la volonté de parvenir à maîtriser une charge locative momentanément trop importante et de payer la totalité des sommes qui sont dues aux bailleurs ;

— qu’elle a adressé des demandes de renouvellement des baux et fait estimer la valeur locative qui s’avère inférieure de près de 50% aux loyers actuellement payés, valeur qui trouvera à s’appliquer pour l’avenir ;

— que les bailleurs ne peuvent réclamer le paiement de l’intégralité de la dette alors que le tribunal de commerce a accordé un report d’une partie de la dette à hauteur de 237.031,67 euros jusqu’au 20 juillet 2024.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur de justifier de s’être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, les bailleurs produisent un arrêté des sommes qui leurs sont dues au 31 décembre 2023, en distinguant la dette totale de 830.418,10 euros, et la dette à l’égard des 5 copropriétaires pour lesquels le tribunal de commerce de Paris a consenti un report de dette au profit de la société preneuse jusqu’au 20 juillet 2024, soit la somme de 237.031,67 euros de ce total. Cet arrêté précise la ventilation des sommes dues à chaque copropriétaire (pièce bailleurs n° 63).

La société Residathenes ne conteste pas les sommes réclamées par les bailleurs et ne soutient pas avoir procédé à un quelconque règlement.

Le report de dette consenti par le tribunal de commerce de Paris à l’égard de 5 créanciers étant arrivé à échéance, l’intégralité de la dette est exigible à la date du présent jugement.

Les pièces justificatives et les développements des parties relatifs à la demande de report de paiement de la société Residathenes portent sur la situation financière passée de la société preneuse. Le document financier le plus récent est la liasse fiscale incluant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 dont il ressort un chiffre d’affaires de 467.509 euros, des subventions d’exploitation de 628.156 euros, soit un produit d’exploitation de 1.096.580 euros (contre 416.452 euros en 2020), des charges de loyers de 718.154 euros et un résultat de – 142.656 euros (- 806.900 euros en 2020).

Depuis les années de crise sanitaire, le secteur du tourisme et l’activité hôtelière ont repris. Pour autant, il est constant que la société Résidathenes n’a pas été en mesure de commencer des paiements pour réduire sa dette locative liée à cette période. Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Résidathenes ne peut s’appuyer sur une baisse du loyer à venir pour lui permettre de commencer à payer sa dette locative.

Dans ce contexte, compte tenu de l’ancienneté de la dette, de l’absence de justificatifs récents, la demande de report de paiement de la dette n’apparait pas opportune et sera écartée.

En conséquence, la société Résidathenes sera condamnée à payer aux copropriétaires bailleurs la somme de 830.418,10 euros, ventilée selon les termes du dispositif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juin 2022.

3. Sur les autres demandes

La société Residathenes qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandements.

La société Residathenes condamnée aux dépens devra verser à chacun des copropriétaires bailleurs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

*

**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Prononce la clôture de l’instruction,

Rejette la demande des copropriétaires d’acquisition de la clause résolutoire des baux pour non-paiement des causes des commandements de payer des 10 juillet 2017, 1er septembre 2017 et 18 juin 2018,

Rejette la demande de délais de la SAS Residathenes pour réaliser des travaux aux fins de se conformer à la destination prévue aux baux,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les baux relatifs aux locaux situés [Adresse 4] à [Localité 37], liant la SAS Residathenes, société preneuse, et Mme [ST] [X], veuve [S], Mme [D] [S], Mme [P] [S], M. [M] [S], venant aux droits de [NA] [S], M. [O] [Z] et Mme [I] [F] épouse [Z], la SARL Les Roches Fleuries, la SARL Fissert, l’EURL Virga, la SARL Cavaillac, la SARL L’Arche de Noé, la SARL Cajun, la SARL Olympe, la SARL Vauban Capital, la SARL Marisa, la SARL Atena, copropriétaires bailleurs de lots, le 10 août 2017 à minuit, pour non-respect de la destination des baux,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les baux relatifs aux locaux situés [Adresse 4] à [Localité 37], liant la SAS Residathenes, société preneuse, et Mme [V] [K], la SARL La Patache, copropriétaires bailleurs de lots, le 1er octobre 2017 à minuit, pour non-respect de la destination des baux,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les baux relatifs aux locaux situés [Adresse 4] à [Localité 37], liant la SAS Residathenes, société preneuse, et la SARL Suffren JC, la SCI Ours Logement venant aux droits de M. [T] [G] et Mme [D] [C] épouse [G], la SARL Baobab, la SARL Disa Cinq, copropriétaires bailleurs de lots, le 18 juin 2018 à minuit, pour non-respect de la destination des baux,

Dit que la société SAS Résidathenes devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SAS Residathenes de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise les copropriétaires à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion du prononcé d’une astreinte,

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SAS Residathenes à payer aux copropriétaires une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer en vigueur, charges en sus, à compter respectivement :

— du 11 août 2017, au profit de Mme [ST] [X], veuve [S], Mme [D] [S], Mme [P] [S], M. [M] [S], venant aux droits de [NA] [S], M. [O] [Z] et Mme [I] [F] épouse [Z], la SARL Les Roches Fleuries, la SARL Fissert, l’EURL Virga, la SARL Cavaillac, la SARL L’Arche de Noé, la SARL Cajun, la SARL Olympe, la SARL Vauban Capital, la SARL Marisa, la SARL Atena,

— du 2 octobre 2017, au profit de Mme [V] [K], la SARL La Patache,

— du 19 juin 2018, au profit de M. [T] [G] et Mme [D] [C] épouse [G], la SARL Baobab, la SARL Disa Cinq,

Et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

Condamne la SAS Residathenes à payer aux copropriétaires la somme totale de 830.418,10 euros à titre d’arriérés d’indemnité d’occupation, arrêtée au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022, ventilée comme suit :

SARL Atena 90 159,44 euros à parfaire

SARL L’Arche de Noé 55 492,65 euros à parfaire

SARL Baobab 35 874,99 euros à parfaire

l’indivision successorale [S] (Mme [ST] [X], veuve [S], Mme [D] [S], Mme [P] [S], M. [M] [S], venant aux droits de [NA] [S]) 48.167,37 euros à parfaire

SARL Cajun 38 867,77 euros à parfaire

la SARL Cavaillac 45 237,83 euros à parfaire

SARL Disa Cinq 42 575,77 euros à parfaire

Mme [V] [K] 55 546,71 euros à parfaire

SARL Fissert 55 708,55 euros à parfaire

SARL Suffren JC 14 335,13 euros à parfaire

SARL La Patache, 16 969,83 euros à parfaire

SARL Les Roches Fleuries 39 297,51 euros à parfaire

M. [O] [Z] et Mme [I] [F] épouse [Z]

43 694,32 euros à parfaire

SARL Marisa, 44 557,49 euros à parfaire

SARL Olympe 41 295,13 euros à parfaire

SCI Ours Logements 41 966,25 euros à parfaire

SARL Vauban Capital 15 660,31 euros à parfaire

EURL Virga, 105 011,05 euros à parfaire

Déboute la SAS Résidathenes de sa demande de report du paiement de sa dette,

Condamne la SAS Residathenes à payer à chacun des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Residathenes aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais de commandement de payer,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 08 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME