TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 22/59028 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYKTN

N° : 1-CB

Assignation du :

21 novembre 2022

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 juin 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] – [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5], représenté par son syndic, la société OPTIMMO GESTION

[Adresse 1]

[Localité 13]

représenté par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS – #G0289

DEFENDERESSES

La S.C.I. [Adresse 24]

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par Maître Thomas RUBIN, avocat au barreau de PARIS – #A0938

La SELARL P2G, en la personne de Maître [E] [B], en sa qualité d’administrateur judiciaire de le société SOFIL,

[Adresse 8]

[Localité 19]

non représentée

INTERVNANTE VOLONTAIRE

La société [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 19]

représentée par Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS – # A0721

DÉBATS

A l’audience du 23 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par exploits délivrés le 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] à [Localité 19] a fait assigner la SCI [Adresse 24] et la SELARL P2G, en la personne de Maître [E] [B], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société SOFIL devant le président du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— "Condamner la SCI [Adresse 24] et la société SOFIL, in solidum, à libérer de toute occupation et de toute installation, marchandise ou matériel, et plus généralement de tout objet mobilier le [Adresse 21], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 6] – [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5],

— Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 300 € par jour de retard, à défaut de parfaite exécution de l’ordonnance à intervenir, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance,

— Condamner la SCI [Adresse 24] et la société SOFIL, in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] – [Adresse 2] ET 5 A [Adresse 5], la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI [Adresse 24] et la société SOFIL, in solidum, aux dépens".

Les parties ont reçu l’injonction de rencontrer un médiateur par avis du 24 mars 2023, mais n’ont pas souhaité entrer en médiation.

La société SOFIL a fait l’objet d’une procédure collective à compter du 15 décembre 2021 et la société [Adresse 3] lui a succédé en qualité de locataire du local commercial appartenant à la SCI [Adresse 24].

A l’audience de renvoi du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires en demande, représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir :

— " Constater le désistement d’instance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] – [Adresse 2] ET 5 A [Adresse 5], à l’encontre de la société SOFIL et Me [B] es qualité,

— Dire irrecevable la pièce 10 de la société [Adresse 3], l’écarter des débats,

— Condamner la SCI [Adresse 24] et la société [Adresse 3], in solidum, à libérer de toute occupation (notamment liée aux tables et chaises installées et aux files d’attente) et à débarrasser de toute installation, marchandise ou matériel, et plus généralement de tout objet mobilier le [Adresse 21], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 6] – [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5],

— Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard, à défaut de parfaite exécution de l’ordonnance à intervenir, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance,

— Condamner la SCI [Adresse 24] et la société [Adresse 3], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] – [Adresse 2] ET 5 A [Adresse 5], la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la SCI [Adresse 24] et la société [Adresse 3] de toutes leurs demandes,

— Condamner la SCI [Adresse 24] et la société [Adresse 3], in solidum, aux dépens".

Le requérant expose que la SCI [Adresse 24] est propriétaire d’un local commercial au sein de l’ensemble immobilier en copropriété, lequel est exploité par la société [Adresse 3] à usage de restauration ; que le [Adresse 21] est une partie commune et que la société [Adresse 3] y a installé des tables et chaises encombrant le passage au-delà même des heures d’ouverture du passage et jusque devant le local commercial voisin ; que cette exploitation en terrasse génère des nuisances sonores ; que la société copropriétaire et la locataire ont vainement été mises en demeure de faire cesser cette occupation illicite du passage. Il ajoute qu’il est recevable à agir en cessation du trouble causé ; que son action n’est pas prescrite au regard du début d’exploitation de la société [Adresse 3] en novembre 2023 et du seul fait d’une installation de terrasse antérieurement à la reprise du fonds de commerce de restauration et dont il n’est pas établi qu’elle serait constitutive de droit au profit de l’actuel exploitant, le dispensant de respecter la loi et le règlement de copropriété. Il soutient que l’appropriation sans autorisation des parties communes constitue un trouble manifestement illicite ; que tel est le cas de l’installation d’une terrasse sur le [Adresse 21], partie commune n’ayant vocation qu’à assurer un passage entre deux voies publiques ; que le règlement de copropriété interdit toute saillie de quelque nature que ce soit, marchandises ou objets quelconque en dehors des devantures des boutiques ; que cette disposition s’applique aux chaises et tables installées en contravention de la destination de passage, du règlement dudit passage et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette destination de passage de cette partie commune spécifique doit être respectée ; que les clients de la société [Adresse 3], tant assis que debout, génèrent des atteintes à la sécurité du passage et à la libre circulation des copropriétaires et du public ; que ces éléments sont générateurs d’un trouble anormal du voisinage ; que la demande reconventionnelle de la société [Adresse 3] aux fins d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à laisser le passage ouvert jusqu’à minuit est formée de mauvaise foi, cet horaire lui ayant été rappelé avant la cession du bail, de sorte qu’elle a repris le bail en connaissance de cause, étant précisé qu’elle a alors indiqué qu’elle n’exploiterait pas son commerce en soirée.

La SCI [Adresse 24], représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées par lesquelles elle sollicite, au visa des articles 32 et 122 du code civil, 1449 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, L.622-21 et suivants et L.641-3 du code de commerce, et 700 du code de procédure civile, de :

— " déclarer la SCI [Adresse 24] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

In limine litis,

— Juger que le règlement de copropriété en cause contient une clause compromissoire, et se déclarer en conséquence incompétent pour connaître des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5], à l’encontre de la SCI [Adresse 24],

— Juger que le juge des référés n’est pas compétent pour connaître des griefs exprimés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5], pour relever de débats de fond,

Sur le fond, et à titre subsidiaire,

— Juger qu’aucune faute ne saurait être reprochée à la SCI [Adresse 24] au titre de l’occupation antérieure des locaux par la SAS SOFIL,

— Juger qu’aucune faute ne saurait être reprochée à la SCI [Adresse 24] au titre de l’occupation des locaux par la SAS [Adresse 3],

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] de ses demandes de condamnation in solidum de la SCI [Adresse 24] au titre des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la SAS SOFIL ou de la SAS [Adresse 3],

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5], de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 24] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] à verser à la SCI [Adresse 24] la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.”

La SCI [Adresse 24] soulève une exception d’incompétence du juge des référés tirée de l’existence d’une clause compromissoire au règlement de copropriété ; elle fait valoir que les demandes du requérant à l’encontre de la société SOFIL sont irrecevables du fait de la liquidation judiciaire prononcée à son égard le 9 novembre 2022, et de l’absence de mise en cause du liquidateur judiciaire ; qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des modalités d’occupation du passage par la société [Adresse 3], qu’elle a avisée dès le mois de décembre 2022 du fait que le bail ne lui confère aucun droit d’exploitation des parties communes ; que l’essentiel des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires concerne en réalité les modalités d’exploitation du local par la société SOFIL, qui n’est plus dans les lieux ; que c’est à raison que la société [Adresse 3] sollicite une extension des horaires d’ouverture du passage au regard des stipulations explicites du règlement de copropriété prévoyant la fermeture du passage à minuit, l’usage opposé par le syndicat des copropriétaires étant insuffisant à rendre caduques ces stipulations ; qu’elle a effectué de nombreuses diligences pour rappeler à sa précédente locataire, la société SOFIL, ses obligations, en ce compris l’absence d’autorisation d’installer des tables dans le [Adresse 21] ; qu’elle a, dès le 12 décembre 2022, avisé le repreneur du fonds de commerce que le bail ne vise aucune terrasse et ne prévoit aucune mise à disposition des parties communes ; qu’elle l’a également avisé du contexte juridique et de la présente instance, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute et ne saurait être condamnée in solidum avec la société [Adresse 3] au titre des éventuels manquements de cette dernière.

La société [Adresse 3], représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir, au visa des dispositions des articles 31, 122, 125 et 835 du code de procédure civile, L.641-3 et L.622-22 du code de commerce, et 2224 du code civil :

— recevoir la société [Adresse 3] en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée,

— en conséquence, accueillir et déclarée fondée l’intervention volontaire de la société [Adresse 3],

In limine litis :

— juger que la présente instance est interrompue de plein droit dans l’attente de la mise en cause du liquidateur judiciaire de la société SOFIL,

— Juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt à agir,

— juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes pour prescription de son action,

— A titre principal, juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite et en conséquence, le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de la société [Adresse 24],

— A titre reconventionnel, faire injonction au syndicat des copropriétaires de se conformer au règlement de 1853, en permettant l’ouverture du [Adresse 21] jusqu’à minuit, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e ANNICCHIARICO.

La société [Adresse 3] soutient que l’instance doit être interrompue du fait de la liquidation judiciaire de la société SOFIL et de l’absence de mise en cause de son liquidateur ; que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un intérêt à agir actuel, en ce qu’il dirige ses demandes contre une société qui n’exploite plus le fonds de commerce depuis le mois de novembre 2022. Elle soutient que l’action du demandeur est prescrite dès lors que la présence de chaises et tables le long de la façade du [Adresse 9] est constatée depuis des décennies ; qu’elle a exploité après l’acquisition du fonds de commerce, et à l’identique des précédents exploitants, la partie du passage au droit du local commercial. Elle soutient qu’en outre, le délai de prescription quinquennale de l’action court à compter de la première installation de tables et chaises dans le passage, laquelle remonte à 1979 ; que l’action est donc prescrite au jour de l’assignation. Elle affirme que le règlement de copropriété comme le règlement du passage n’incluent aucune disposition interdisant l’installation de tables et chaises dans le passage au droit des commerces ; que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé ; que les griefs du syndicat des copropriétaires dirigés contre les nuisances générées par la société SOFIL, ne peuvent lui être imputés dès lors qu’elle n’adopte aucunement les mêmes comportements. Elle souligne que l’horaire de fermeture du passage adopté par le syndicat des copropriétaires, soit 21 heures en semaine et 20h30 le week-end, est contraire aux stipulations du règlement de 1853 annexé au règlement de copropriété, qui prévoit expressément que les grilles seront fermées à minuit, sauf prescriptions contraires de l’autorité administrative ; que ces éléments caractérisent un trouble manifestement illicite dès lors qu’il n’existe aucun procès-verbal d’assemblée générale établissant une modification des horaires de fermeture prévus par le règlement de 1853.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur l’exception d’incompétence du juge des référés à raison d’une clause compromissoire :

Aux termes de l’article 1448 du code de procédure civile, lorsqu’un litige relevant d’une convention d’arbitrage est porté devant une juridiction de l’Etat, celle-ci se déclare incompétente sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la convention d’arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable. La juridiction de l’Etat ne peut relever d’office son incompétence.

L’article 1449 du même code précise que l’existence d’une convention d’arbitrage ne fait pas obstacle, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, à ce qu’une partie saisisse une juridiction de l’Etat aux fins d’obtenir une mesure d’instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire.

La clause compromissoire n’exclut pas, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, la faculté de saisir le juge des référés aux fins de mesures provisoires ou conservatoires.

En l’espèce, la SCI [Adresse 24] soulève une exception d’incompétence du juge des référés au motif que le règlement de copropriété de l’immeuble contient une clause compromissoire.

Il est exact qu’à l’article 26 « clause compromissoire » de son chapitre V relatifs aux litiges, le règlement de copropriété, daté du 7 mai 1951, stipule : « Les difficultés qui pourraient naître entre les divers copropriétaires au sujet de l’application de ce règlement de copropriété, seront soumises à deux arbitres qui seront désignés, l’un par l’Assemblée générale, d’avance à la première réunion annuelle et à toutes fins utiles, et l’autre par le ou les propriétaires soulevant la contestation avec adjonction, s’il y a lieu, d’un tiers arbitre , qui à défaut d’accord entre les parties, sera désigné par Monsieur le Président du Tribunal civil de la Seine, à la requête de la partie la plus diligente ».

Cependant, il est constant que les clauses compromissoires insérées dans les règlements de copropriété ont été supprimées par la loi du 10 juillet 1965.

Il sera au surplus relevé qu’aucun arbitre n’a été désigné en l’espèce.

En conséquence, l’exception d’incompétence doit être écartée.

— Sur la fin de non-recevoir de l’action du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

— Sur l’interruption de plein droit de l’instance dans l’attente de la mise en cause du liquidateur de la société SOFIL :

L’article L.622-21 du code de commerce dispose : " I. – Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (…) ".

Il est constant que la présente instance a été introduite le 21 novembre 2022 notamment à l’encontre de la société SOFIL, qui a été placée en redressement judiciaire par jugement du 15 décembre 2021, puis en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 novembre 2022.

Il sera cependant relevé en premier lieu que la présente action tend à faire cesser un trouble manifestement illicite, et que son objet n’est aucunement relatif à la fixation ou à la contestation d’une créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SOFIL, la demande de condamnation de la société SOFIL au paiement d’une somme d’argent n’étant formulée qu’au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui est une demande accessoire.

Il sera constaté en second lieu que le syndicat des copropriétaires requérant se désiste de ses demandes à l’encontre de la société SOFIL.

La fin de non-recevoir tirée de l’application des dispositions de l’article L.622-21 du code de commerce sera par conséquent écartée.

— Sur le défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires

La société [Adresse 3] soutient que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d’intérêt à agir dès lors qu’il dirige ses demandes à l’encontre de la société SOFIL, qui cependant n’exploite plus le fonds de commerce litigieux, de sorte qu’il ne justifie pas d’un intérêt actuel à agir.

Il est exact que l’intérêt invoqué ne peut être pris en considération que s’il existe au moment où la demande est formée.

Comme le souligne à juste titre le requérant, le jugement du 9 novembre 2022 arrêtant le plan de cession de la société SOFIL en faveur de Monsieur [N] [L] agissant au nom et pour le compte de la société [Adresse 3] alors en cours de constitution, n’a été publié au BODACC que le 25 novembre 2022, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, de sorte que le requérant disposait bien d’un intérêt à agir né et actuel à l’encontre de la société SOFIL.

Dans le dernier état de ses prétentions tel qu’il résulte de ses conclusions déposées à l’audience du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes à l’encontre de la société SOFIL, et forme des demandes à l’encontre de la société [Adresse 3], dont il n’est pas contesté qu’elle est l’exploitante actuelle du fonds de commerce litigieux dans les locaux donnés à bail par la SCI [Adresse 24].

Il justifie donc d’un intérêt actuel à agir, de sorte que la fin de non-recevoir sera écartée.

— Sur la prescription de l’action :

En vertu de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le simple entreposage de matériel privé dans une partie commune n’est pas assimilable à une appropriation puisqu’il n’est pas de nature à permettre au copropriétaire ni à son preneur à bail de devenir propriétaire de tout ou partie du passage ni à faire acquérir un droit de jouissance. Le délai de prescription de l’action personnelle est donc de cinq ans.

Le point de départ de la prescription est non pas le début de la tolérance, mais la date à laquelle il a été décidé d’y mettre fin. Ce n’est que par courriers recommandés du 26 avril 2022 émanant du conseil du syndicat des copropriétaires et adressés d’une part à la gérante de la SCI [Adresse 24], d’autre part à la société SOFIL exploitant son activité sous l’enseigne HOLY, qu’il a été mis fin à la tolérance d’une terrasse au droit du local commercial appartenant à la première et exploité par la seconde, et que le syndicat des copropriétaires a revendiqué pour la première fois son droit de jouissance sur la totalité du passage commun. Dans ces conditions, c’est à compter de cette date du 26 avril 2022 qu’il y a eu « infraction » et que l’action est née, de sorte que l’action aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite né d’une infraction n’était pas prescrite lors de la délivrance de l’assignation le 9 novembre 2022.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’action du syndicat des copropriétaires sera écartée.

— Sur l’intervention volontaire :

Il résulte des articles 328 à 330 du code de procédure civile que l’intervention volontaire est principale ou accessoire ; elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

En l’espèce, la société [Adresse 3] a indiqué à l’audience du 23 mars 2023 qu’elle entend intervenir volontairement à l’instance, en sa qualité d’exploitante actuelle du local donné à bail par la SCI [Adresse 24] ; elle forme par ailleurs une demande reconventionnelle à l’encontre du syndicat des copropriétaires requérant.

Il y a donc lieu de la recevoir en son intervention volontaire.

— Sur la demande de libération et de cessation de l’occupation sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la SCI [Adresse 24] est propriétaire d’un lot situé 23 à [Adresse 4] au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 6] et 15 bis, 5 à [Adresse 7] à [Localité 19], qu’elle a donné à bail commercial à la société SOFIL en sa qualité de repreneuse d’un fonds de commerce appartenant initialement à la société WALDECK, signataire d’un bail commercial en date du 15 mars 2012.

La société SOFIL a été placée en redressement judiciaire par jugement du 15 décembre 2021. Le tribunal de commerce de Paris a, par jugement du 9 novembre 2022, arrêté le plan de cession de la société SOFIL en faveur de Monsieur [N] [L], agissant au nom et pour le compte de la société [Adresse 3] alors en cours de constitution. Ce plan de cession incluait notamment le droit au bail, avec entrée en jouissance fixée à la date du jugement soit le 9 novembre 2022.

Par jugement du même jour, la procédure de redressement judiciaire de la société SOFIL a été convertie en liquidation judiciaire.

Le jugement du 9 novembre 2022 mentionne notamment que le restaurant alors exploité par la société SOFIL " dispose (…) d’une terrasse couverte de 24 places assises « , qu’il est ouvert » de 11 h à 23h du mardi au samedi et de 11h à 17h le dimanche « , que » le [Adresse 21] fermant ses portes à 21 h, un code est communiqué aux clients pour entrer et sortir en dehors de ces horaires » ; il indique à plusieurs reprises que " A la demande du tribunal, M.[L] s’engage à faire son affaire personnelle des contraintes horaires de fermeture le soir ".

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 décembre 2022, la SCI [Adresse 24] a informé maître [E] [B], administrateur judiciaire de la société SOFIL, des inexactitudes contenues selon elle dans le jugement de cession précité, quant au fait que les locaux donnés à bail ne comportent pas de terrasse, que l’utilisation des espaces communs du [Adresse 21] est interdite conformément aux stipulations du règlement du passage, et quant au fait que les horaires indiqués dans le jugement ne correspondent pas aux horaires d’ouverture du passage en soirée, et à l’interdiction d’en communiquer les codes d’accès privatifs à la clientèle.

Une copie de ce courrier a été adressée le même jour à Monsieur [N] [L], gérant de la société [Adresse 3], par la SCI [Adresse 23]. A été jointe à ce courrier la copie de la pétition émise le 16 mai 2022 par des habitants des trois immeubles constituant le [Adresse 21], afin de dénoncer les troubles causés par la société SOFIL, par l’organisation de soirées bruyantes après la fermeture des grilles du passage, se poursuivant après 22heures, en permettant à ses clients d’occuper le passage après sa fermeture, en diffusant de la musique au moyen de hauts parleurs installés dans le passage, et en disposant dans le passage des tables et objets inappropriés tels que des torchères.

Il sera relevé que les griefs contenus dans cette pétition sont antérieurs à l’entrée en jouissance de la société [Adresse 3] et qu’ils ne concernent que les agissements de la société SOFIL, à l’encontre de laquelle, dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires ne formule plus aucune demande.

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier indique :

— qu’il comprend une maison, des bâtiments et dépendances formant le passage appelé "[Adresse 21]" situé entre les [Adresse 22], en face le [Adresse 20], et [Adresse 15] et que ce passage est notamment composé des propriétés suivantes : le passage proprement dit, une servitude acquise à perpétuité du droit d’entrée par maison [Adresse 10], formant l’une des deux têtes du passage, quoique n’en dépendant pas.

— que tous les locaux pourront être occupés à usage bourgeois, professionnel ou commercial, sous réserve des lois en vigueur ; que seuls sont interdits les commerces ou industries pouvant être cause de trouble pour les occupants des autres locaux par le bruit, les vibrations, les mauvaises odeurs, fumées ou pouvant être dangereux ; que dans chaque immeuble, tout propriétaire pourra exploiter personnellement le commerce ou exercer la profession que bon lui semblera ; qu’il ne pourra louer que dans les mêmes conditions ; que la clause concerne les copropriétaires des boutiques n°5 à 34 ;

— que les propriétaires des boutiques 5 à 34 devront se conformer à toutes les prescriptions du réglement du [Adresse 21] du 21 juin 1853 homologué par le tribunal civil de première instance de la Seine par jugement du 6 juillet 1853.

Ce règlement inclut ledit règlement du [Adresse 21], décrit en outre comme passage public.

Le règlement du [Adresse 21] mentionne les obligations des propriétaires que ces derniers seront tenus d’imposer à chacun des locataires de boutique dans le passage et notamment qu’il ne sera fait « aucune saillie de quelque nature que ce soit, marchandises ou objets quelconques, en dehors des devantures des boutiques, soit devant les tableaux d’entrée du passage, les chambranles, soffites, les grilles, les appareils de gaz, soit à l’entresol. On pourra cependant en permettre au-dessus des soubassements en marbre, mais faisant une saillie de seize centimètres seulement, à partir des glaces de la devanture, et en tout cas ne dépassant pas la saillie du socle des boutiques. Le gardien-concierge aura le droit d’exiger l’enlèvement des objets faisant une saillie non permise et au cas de refus ou de résistance, il dressera procès-verbal pour être produit à qui de droit ».

Par courrier recommandé en date du 26 avril 2022, adressé en copie à la société SOFIL exploitant le restaurant HOLY, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [F] [Z], gérante de la SCI [Adresse 24], d’avoir à faire cesser l’occupation illicite du [Adresse 21] par son locataire et d’avoir à lui rappeler le respect de la tranquillité des riverains, après qu’il ait été constaté l’installation par la société HOLY, en guise de terrasse, de tables et chaises dans le Passage, constituant un obstacle pour la circulation des piétons et générant différentes nuisances notamment sonores.

Le requérant produit un premier procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 10 juin 2022 à 22 heures 10, dont il ressort que la grille d’entrée du passage, située au [Adresse 6], est cadenassée par une chaîne, que sont audibles, devant le local exploité sous l’enseigne « HOLY », des bruits de musique et de discussion, que des personnes stationnent devant l’enseigne, et que son installées des tables et chaises devant le restaurant. Il est mentionné qu’outre les bruits de vaisselle et de discussions, des bruits de percussions résonnent dans le passage.

Le 24 septembre 2022, le syndic a fait constater par ministère de commissaire de justice notamment au 27, 25 et [Adresse 3], l’existence de tables et de chaises devant le restaurant, avec présence de personnes assises qui consomment, ainsi que la présence de deux arbustes dans des pots, de part et d’autre de la terrasse, d’un présentoir de menu, et d’un petit chariot. Il est également mentionné que de la musique est diffusée dans le restaurant et audible aux abords de terrasse, ainsi que des bruits de vaisselle. Le procès-verbal de constat indique qu’un couple était installé sur la terrasse du restaurant [17] [Adresse 23], situé au [Adresse 12], ainsi que devant la boutique du n°9 du passage, et que les usagers du passage sont contraints d’opérer une bifurcation dans leur trajectoire, en raison des deux terrasses attenantes du [17] [Adresse 23] et du restaurant [18].

Le demandeur communique par ailleurs différentes attestations de résidents de l’ensemble immobilier en copropriété, établies courant juin 2022, se plaignant alors de l’encombrement des tables dans le passage et également devant une boutique inexploitée, outre des ouvertures tardives générant des nuisances sonores.

Il communique également diverses attestations établies en septembre 2023, mentionnant que le restaurant [16], dont il ressort des débats qu’il est exploité par la société [Adresse 3], a également installé des tables encombrant le passage tout le long de sa devanture située aux 23 et 25 du passage, et dont les files de clients rassemblés dans le passage génèrent un bruit constant durant les heures d’affluence.

Il produit enfin des attestations de copropriétaires émises en février et avril 2024, mentionnant que depuis le remplacement du gardien par un digicode, l’horaire de fermeture du passage est désormais fixée à 21heures les jours de semaine, et à 20 heures les samedi et dimanche.

La société [Adresse 3] communique :

— les différentes pièces afférentes aux circonstances, ci-dessus exposées, dans le cadre desquelles elle a repris l’exploitation des locaux donnés à bail par la SCI [Adresse 24],

— un procès-verbal de constat réalisé à sa demande, le 16 juin 2023, destiné à établir que l’installation de la terrasse devant son établissement ne fait pas obstacle à la circulation libre et sans bouchon des passants dans le [Adresse 21] ainsi que la photographie de bacs et étalages de marchandises installés devant la devanture et dans le passage par d’autres commerçants du [Adresse 21], notamment un libraire, des antiquaires, d’autres restaurants comme le [18] ou [17] [Adresse 23].

S’agissant de la démonstration de l’existence d’une infraction à la loi ou au règlement de copropriété constituant un trouble manifestement illicite, il sera relevé en premier lieu que l’installation légère de tables et chaises devant la devanture de boutique ne constitue pas la fixation d’une terrasse en partie commune, imposant l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

En deuxième lieu, dès lors que l’interprétation doit être stricte s’agissant des interdictions imposées au titre des charges de la copropriété, il sera observé d’une part, qu’il n’est pas expressément interdit l’installation légère de tables et chaises au droit des devantures des boutiques aux heures d’ouverture des commerces du [Adresse 21] et qu’il est toléré une saillie d’objets et marchandises. Le règlement du passage permet, au-dessus des soubassements en marbre, une saillie de seize centimètres seulement, à partir des glaces de la devanture, et en tout cas ne dépassant pas la saillie du socle des boutiques.

Enfin, le règlement du passage réserve au gardien-concierge le droit d’exiger l’enlèvement des objets faisant une saillie non permise et au cas de refus ou de résistance, de dresser procès-verbal pour être produit à qui de droit.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas pouvoir se substituer au gardien-concierge du passage dans la constatation des infractions au règlement du passage et établir l’existence d’une infraction au moyen d’un procès-verbal de commissaire de justice ou d’attestations en justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir de la pose de tables et chaises devant la devanture d’un autre commerce du passage en lieu et place du copropriétaire éventuellement lésé dans sa propre exploitation commerciale.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé l’infraction aux dispositions des règlements de copropriété et du [Adresse 21] tant par la SCI [Adresse 24] que par son locataire, la société [Adresse 3], ni par conséquent le trouble manifestement illicite commis à ce titre.

S’agissant par ailleurs de la démonstration d’un trouble manifestement illicite consistant dans un trouble anormal du voisinage et lié à l’occupation excessive du [Adresse 21] par les tables et chaises de l’établissement de café-restauration en journée, notamment en période d’affluence touristique, ainsi que par l’afflux de clientèle patientant dans le passage en attendant d’être installée dans le restaurant exploité par la société [Adresse 3], est insuffisamment caractérisé le trouble manifestement subi par le syndicat des copropriétaires de ce chef. Le requérant ne produit en effet que quatre attestations de copropriétaires émises courant septembre 2023, qui certes mentionnent la gêne causée certaines fins de semaine par l’afflux de clientèle dans le passage, aux horaires du déjeuner, du fait de l’offre de « brunch » par la société [Adresse 3], ainsi que par l’occupation du passage par les tables installées devant la devanture, mais ces éléments sont insuffisants à caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage au regard de l’activité de restauration exploitée par cette société. Les photographies produites, non datées et dont l’identité de l’auteur n’est pas précisée, sont également insuffisamment probantes.

Enfin, il sera relevé que l’attestation de madame [M] [O] [G], copropriétaire, mentionne : « Nous constatons aussi les restaurants à l’autre bout du passage, peuvent avoir du monde assez tardivement dans le passage. Cela a causé du bruit certaines nuits, notre chambre donnant sur le passage. Mais cela s’est amélioré depuis un an », ce qui est de nature à conforter que les conditions dans lesquelles la société [Adresse 3] exploite son fonds de commerce de restauration, sont différentes des agissements de la société SOFIL à laquelle elle a succédé dans les lieux, et à l’encontre de laquelle la majorité des griefs du syndicat des copropriétaires relèvent de l’existence de nuisances sonores majorées en soirée.

De tels griefs ne sont pas caractérisés ni même allégués à l’encontre de la société [Adresse 3].

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les défenderesses in solidum à " libérer de toute occupation (notamment liée aux tables et chaises installées et aux files d’attente), et à débarrasser de toute installation, marchandise ou matériel, et plus généralement de tout objet mobilier, le [Adresse 21], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 6]-[Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] ".

— Sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 3]

La société [Adresse 3] sollicite, sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires de se conformer au règlement de 1853, en permettant l’ouverture du passage jusqu’à minuit, sous astreinte de 5.000 euros par jour passé ce délai, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Elle se prévaut des stipulations du règlement de 1853 annexé au règlement de copropriété, qui énoncent que « les grilles seront fermées à minuit, sauf prescriptions contraires de l’autorité administrative ». Elle soutient qu’en l’absence de toute production par le requérant d’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires modifiant les horaires fixés par le règlement précité, est caractérisé un trouble manifestement illicite du fait de la modification des horaires d’ouverture du passage sans fondement légal ou contractuel, qui contrevient à la liberté du commerce et à sa possibilité de développer sa clientèle.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires produit des attestations de copropriétaires émises en février et avril 2024, mentionnant que depuis le remplacement du gardien par un digicode, l’horaire de fermeture du passage est désormais fixée à 21 heures les jours de semaine, et à 20 heures les samedi et dimanche, l’un des copropriétaires indiquant qu’il habite l’immeuble depuis 1978 et a toujours connu ces horaires de fermeture du passage, deux autres indiquant que tel est également leur cas depuis 1996, et l’ancienne gardienne du bâtiment mentionnant, enfin, que de 1966 à 2004, un gardien assurait la fermeture du passage à 22 heures, et que cet horaire a été fixé à 21 heures à compter du moment où le gardien a été remplacé par un digicode.

S’il est exact que le syndicat des copropriétaires ne produit pas de décision d’assemblée générale modifiant les horaires de fermeture du passage, il résulte cependant des attestations produites que cette modification est, de fait, effective depuis plusieurs dizaines d’années, de sorte que son illicéité alléguée n’apparaît pas caractérisée, et qu’en conséquence il ne peut être retenu de trouble manifestement illicite au soutien de la demande.

Aussi n’y-a-t-il pas lieu à référé sur cette demande reconventionnelle.

— Sur les autres demandes :

Les circonstances du litige justifient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance, à l’exception de ceux résultant de l’intervention volontaire de la société [Adresse 3] qui seront supportés par cette dernière.

Il n’est en outre pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ecartons l’exception d’incompétence tirée de l’existence d’une clause compromissoire au règlement de copropriété ;

Ecartons les fins de non-recevoir de l’action du demandeur présentées par la SCI [Adresse 24] et par la société [Adresse 3] ;

Déclarons la société [Adresse 3] recevable en son intervention volontaire ;

Constatons le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] à l’encontre de la société SOFIL et de la SELARL P2G en la personne de Maître [E] [B] en sa qualité d’administrateur de la société SOFIL ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] tendant à voir condamner les défenderesses in solidum à " libérer de toute occupation (notamment liée aux tables et chaises installées et aux files d’attente), et à débarrasser de toute installation, marchandise ou matériel, et plus généralement de tout objet mobilier, le [Adresse 21], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 6]-[Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] » ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 3] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 2] et 5 à [Adresse 5] aux dépens de l’instance, à l’exception de ceux relatifs à l’intervention volontaire de la société [Adresse 3] qui seront supportés par cette dernière ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris le 27 juin 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS