TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire délivrée le :

à Maître CHELLY SZULMAN

Copies certifiées conformes délivrées le :

à Maître MAYET et Maître DE ROUX

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 17/04381

N° Portalis 352J-W-B7B-CKDTG

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Mars 2017

JUGEMENT

rendu le 27 Février 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. GABI

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0417

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic, la S.A.R.L. Cabinet Parisien d’Administration de Biens (C.P.A.B)

[Adresse 4]

[Localité 14]

représenté par Maître Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1406

Société DEBERNE ADB

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0139

Décision du 27 Février 2024

8ème chambre

1ère section

N° RG 17/04381 – N° Portalis 352J-W-B7B-CKDTG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis à [Localité 13] comprenant les immeubles situés au :

— [Adresse 9],

— [Adresse 5],

— [Adresse 11],

— [Adresse 7],

— [Adresse 2],

— [Adresse 10],

— [Adresse 8],

est régi par le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier est communément dénommé le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

La SARL Deberne ADB a occupé les fonctions de syndic de cet ensemble immobilier jusqu’au 12 septembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] avait adhéré avec 17 autres syndicats au syndicat général des [Adresse 18]. Ce dernier syndicat a été dissout le 13 janvier 1958.

La société Deberne ADB (ci-après « le cabinet Deberne ADB ») a sollicité la désignation d’un administrateur provisoire, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, au motif de difficultés financières au sein de la copropriété.

Par ordonnance en date du 12 septembre 2018, Maître [D] [J] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire, sa mission a pris fin lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 septembre 2020.

La SCI Gabi a acquis en 2008 les lots n°32, 33 et 34, constitutifs de locaux commerciaux situés dans la galerie "[Adresse 18]« . Ces locaux ont été donnés à bail à des sociétés exerçant des activités commerciales sous les enseignes »Café Stern« et »Les Grands d’Espagne".

La SCI Gabi a introduit trois procédures à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]:

— par exploit d’huissier en date du 12 mars 2016, elle a sollicité le remboursement de charges, (procédure enrôlée sous le n° RG 16/16321); par ordonnance contradictoire du 29 janvier 2019, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de cette instance au motif de la nomination de Maître [D] [J], administrateur judiciaire;

— par exploit d’huissier du 8 mars 2017, objet de la présente instance, elle a sollicité l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 12 décembre 2016 ayant désigné le syndic, (procédure enrôlée sous le n°RG 17/04381),

— par exploit d’huissier du 22 février 2018, elle a sollicité l’annulation de l’assemblée générale en date du 19 décembre 2017 (procédure enrôlée sous le n° RG 18/07091).

Par exploit en date du 12 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné l’ancien syndic, le cabinet Deberne ADB, en intervention forcée afin d’être relevé et garanti des demandes pécuniaires éventuellement prononcées à son encontre. La procédure, enrôlée sous le n° RG 19/07544, a été radiée pour défaut de diligences des parties par ordonnance du juge de la mise en état du 21 juin 2023.

Le 4 mai 2022, la SCI Gabi et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ont conclu un protocole d’accord transactionnel à la suite duquel, ils ont régularisé des conclusions de désistement de leurs instances et actions réciproques dans les trois instances enrôlées sous les n°16/16321 – n°17/04381 et n°18/07091.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, et au visa des articles 394 et suivants du code de procédure civile, la SCI Gabi a demandé au tribunal de :

— Donner acte aux parties du désistement d’instance et d’action

— Constater en conséquence l’extinction de l’instance

— Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens

Par conclusions signifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], demande au tribunal de :

« Vu l’article 1992 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

DECLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par le Cabinet CPAB, en l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Deberne

CONSTATER que la société Deberne a réglé et appelé des charges spéciales selon une clef de répartition inapplicable et inexistante, charges qui n’incombaient pas au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], engageant dès lors sa responsabilité contractuelle

CONDAMNER en conséquence la société Deberne au paiement des sommes suivantes :

—  100.307,99 Euros Au titre des charges appelées à tort à la société Gabi et remboursées par le syndicat des copropriétaires à la société Gabi

—  20.000 Euros au titre des honoraires de conseil

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Deberne à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] A [Localité 13] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société Deberne aux entiers dépens de la présente instance."

Par conclusions en réponse signifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, le cabinet Deberne ADB demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil ;

RECEVOIR la société Deberne ADB en ses explications et les déclarer bien fondées ;

DIRE ET JUGER que les conditions de mise en cause de la responsabilité de la société Deberne ne sont pas réunies ;

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 1] à [Localité 13] de sa demande de garantie ;

En tout état de cause :

JUGER qu’il convient de faire application de la prescription quinquennale et de déduire les sommes antérieures au 12 mars 2011 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 1] à [Localité 13] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Mayet."

Par ordonnance en date du 28 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement de l’instance et de l’action engagée par la SCI Gabi, constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal.

Il a également déclaré l’instruction close pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et l’ancien syndic, le cabinet Deberne ADB et a fixé l’affaire à l’audience du juge rapporteur du 11 octobre 2023.

Par conclusions en réponse et aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées le 7 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1992 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 28 mars 2023 et DECLARER recevable les conclusions du 7 octobre 2023

DECLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par le Cabinet CPAB, en l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Deberne

CONSTATER que la société Deberne a réglé et appelé des charges spéciales selon une clef de répartition inapplicable et inexistante, charges qui n’incombaient pas au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], engageant dès lors sa responsabilité contractuelle ;

CONDAMNER en conséquence la société Deberne au paiement des sommes suivantes :

—  100.307,99 Euros Au titre des charges appelées à tort à la société Gabi et remboursées par le syndicat des copropriétaires à la société Gabi

—  20.000 Euros au titre des honoraires de conseil

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Deberne à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 13] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société Deberne aux entiers dépens de la présente instance".

Par conclusions n°2 notifiées le 10 octobre 2023, le cabinet Deberne ADB s’oppose à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

RECEVOIR la société Deberne ADB en ses explications et les déclarer bien fondées ;

JUGER IRRECEVABLE la demande de rabat de clôture formulée par le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 1] à [Localité 13] ;

DIRE ET JUGER que les conditions de mise en cause de la responsabilité de la société Deberne ne sont pas réunies ;

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 1] à [Localité 13] de sa demande de garantie ;

En tout état de cause,

JUGER qu’il convient de faire application de la prescription quinquennale et de déduire les sommes antérieures au 12 mars 2011 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 1] à [Localité 13] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Mayet".

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats lors de l’audience de plaidoiries du 11 octobre 2023, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 6 février 2024. Le délibéré a été prorogé au 27 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] soutient que :

— à la suite d’un protocole d’accord qu’il a conclu avec la SCI Gabi, demanderesse principale à l’instance, il a signifié ses conclusions à l’audience du 25 octobre 2022 à l’encontre du cabinet Deberne ADB, précédent syndic,

— le cabinet Deberne ADB a signifié ses conclusions en réponse le 12 janvier 2023,

— la date de renvoi n’était pas signifiée aux conseils,

— il a interrogé à plusieurs reprises le greffe pour connaître la date de report sans qu’aucune réponse ne lui soit apportée, jusqu’à recevoir une ordonnance de clôture en date du 28 mars 2023.

Le cabinet Deberne ADB s’oppose à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture en faisant valoir que :

— la cause grave exigée par l’article 803 du code de procédure civile pour révoquer l’ordonnance de clôture fait défaut,

— la demande de révocation de la clôture est tardive.

***

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige "L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle ne cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

(…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal".

Sur ce

Il s’avère que l’affaire est ancienne, que depuis le 4 mai 2022 – date de signature du protocole d’accord entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Gabi – l’affaire a fait l’objet de 4 renvois en audience de mise en état avant le prononcé de la clôture, intervenue le 28 mars 2023.

Il ressort également de la procédure que durant cette période, le syndicat des copropriétaires a conclu, le 25 octobre 2022, à l’encontre du cabinet Deberne ADB.

Le bulletin émis le 7 novembre 2022 mentionne un renvoi à l’audience de mise en état du 16 janvier 2023 pour « éventuelles conclusions des parties en vue de clôture et fixation ».

S’il est exact que le cabinet Deberne ADB a notifié des écritures le 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires avant ou au plus tard le jour de l’audience de mise en état du 16 janvier 2023 n’a effectué aucune demande de renvoi pour conclure, alors qu’ il avait été indiqué que la clôture serait prononcée à l’audience précitée. Le syndicat des copropriétaires n’a demandé à connaître une date de report que postérieurement à cette audience, une première fois par message du 14 février 2023, puis par message du 28 mars 2023.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas justifié de révoquer l’ordonnance de clôture prise le 28 mars 2023, les audiences de mises en état successives ayant eu cours notamment depuis la signature du protocole d’accord du 4 mai 2022 ayant permis de faire respecter le principe du contradictoire, le syndicat des copropriétaires ayant pu prendre des écritures à l’encontre du cabinet Deberne et n’ayant en outre formulé aucune demande de délai pour conclure en réplique.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée et le tribunal sera tenu par les dernières conclusions des parties signifiées avant clôture, précitées.

2. Sur le fond

A titre liminaire, rappelons qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées."

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses dernières écritures au fond, le syndic ne forme aucune prétention tendant à déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable, de sorte que le tribunal, saisi d’aucune demande à cette fin, n’a pas à examiner les éventuels moyens d’irrecevabilité allégués par le syndic dans le corps de ses mêmes conclusions.

2.a Sur la demande tendant à l’engagement de la responsabilité contractuelle du cabinet Deberne

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite, à titre indemnitaire, le paiement des charges réglées par la SCI Gabi à la suite des appels de charges spécifiques clé 38 émis par le cabinet Deberne ADB, dépourvus de fondement selon lui et qu’il lui a remboursés au terme de l’accord conclu avec cette société. Au soutien de sa demande, il fait valoir que :

— le Syndicat général des [Adresse 18] a été dissout le 13 janvier 1958 et n’existe plus de sorte que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’en fait naturellement plus partie,

— une modification au règlement de copropriété reçue par Maître [O], Notaire à [Localité 17], le 17 mai 1968 acte formellement de cette suppression : "5°) L’article dix-neuf bis, du règlement de copropriété s’est trouvé purement et simplement supprimé (du fait de la dissolution de l’ancien Syndicat des propriétaires riverains du [Adresse 18])."

— les charges de toute nature, que celles-ci soient communes générales ou spéciales, ne peuvent être appelées que si elles sont expressément prévues, ainsi que leurs modalités de répartition, par le règlement de copropriété,

— la SCI Gabi ne contestait pas les charges communes générales appelées sous les intitulés clés 1 et 12, prévues aux articles 13 et suivants (et en particulier 15.5 et 15.7) du règlement de copropriété [Adresse 1],

— les contestations de la SCI Gabi ne portaient que sur les charges spécifiques clé 38 laquelle était abrogée depuis la dissolution du Syndicat général des [Adresse 18] en 1958 dont le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (parcelle [Cadastre 12]) était auparavant membre avec 17 autres parcelles, raison pour laquelle le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] contenait :

. Au chapitre X "Syndicat Général des [Adresse 18]« , un article 27 qui stipule » ARTICLE 1 Il est fondé entre nous [I], duc de [Localité 16], M. le comte [C], Madame veuve [Y],

Monsieur et Madame [K], Madame veuve [A], Monsieur [H] [A], Monsieur [B], Madame veuve [N] et la Société civile des [Adresse 18].

Tous propriétaires ou co-propriétaires de locaux s’accédant par les galeries des [Adresse 18] et pour une durée de vingt années à compter du premier janvier mil neuf cent trente-huit, un Syndicat destiné exclusivement à pourvoir à l’éclairage et au gardiennage de ces galeries des Passages" ;

. Un article 19 bis intitulé "Gardiennage – Eclairage, etc… des Passages (Syndicat général des [Adresse 18])« , formellement abrogé, stipulant : »La part afférente aux immeubles régis par le présent règlement dans les frais relatifs au gardiennage des galeries à leur éclairage et autres tels qu’ils sont définis dans les statuts du Syndicat général des [Adresse 18] établis suivant acte reçu par Me [V], notaire à [Localité 17], le 21 janvier 1938, ou décisions syndicales, seront supportés exclusivement par les propriétaires des boutiques s’accédant par ces galeries.

En conséquence, chaque propriétaire d’une boutique paiera la part afférente à l’immeuble dans lequel sera sa boutique. Et, s’il existe plusieurs boutiques dépendant du même immeuble, la part de l’immeuble dans la dépense sera répartie entre les propriétaires desdites boutiques, chacun dans la proportion de la longueur de la façade de sa boutique. La propriété d’une boutique s’accédant par les galeries emportera de plein droit pour son propriétaire, l’obligation d’adhérer, pour ce qui le concernera, au syndicat" ;

. Un article 22-11 stipulant : "Un gardien engagé par le Syndicat général des [Adresse 18] assurera pour le groupe d’immeubles dépendant de la propriété, un service fixé dans le règlement dudit Syndicat général (voir art. 27).", article qui même, s’il n’a pas été formellement abrogé, est caduque du fait même de la disparition du syndicat général des [Adresse 18] et qui ne saurait continuer à produire effet dès lors que l’article 19bis qui porte également sur le gardiennage a été formellement abrogé.

— en tout état de cause, il n’existe pas de gardien affecté aux passages.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que :

— le cabinet Deberne a reconnu avoir appliqué la clé dite « Clé 38 » abrogée depuis 1958 par courrier électronique en date du 14 décembre 2015 et qu’il a également reconnu n’avoir appliqué aucune clé de répartition en vigueur selon le règlement de copropriété [Adresse 1] dans son courrier électronique du 13 janvier 2016,

— l’appel des charges spécifiques clé 38, pratiqué par le cabinet Deberne est imputé de manière arbitraire aux seules boutiques de la copropriété [Adresse 1] à l’exclusion,

tant des autres copropriétaires de cette même copropriété, que des 17 autres parcelles qui étaient membres du Syndicat général des [Adresse 18],

— l’appel des charges spécifiques clé 38, pratiqué par le cabinet Deberne est fantaisiste puisque son assiette varie d’un appel de charges à l’autre : tantièmes individuels appelés auprès de la SCI Gabi de 4030, sur un nombre total de tantièmes variant entre 32.000 et 33.000,

— l’appel des charges spécifiques clé 38, pratiqué par le cabinet Deberne contient des charges relevant des 17 autres parcelles qui étaient membres jusqu’en 1958 du Syndicat général des [Adresse 18], charges qui ne relèvent pas des attributions de gestion de son syndic, car elles concernent la conservation d’autres immeubles et l’administration d’autres parties communes extérieures que celles de la parcelle [Cadastre 12] du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

— le cabinet Deberne ADB, a donc appelé des charges spéciales selon une clef de répartition inapplicable et inexistante depuis la dissolution en 1958 du syndicat général des [Adresse 18], charges qui n’incombaient pas au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle.

— sa demande indemnitaire de 20.000 euros au titre du remboursement des frais d’avocats se justifie par les lourds frais de conseils engagés pour analyser la gestion de la copropriété par la société Deberne administrateur de biens et la mobilisation massive de son personnel en interne pour parvenir à un protocole d’accord avec la SCI Gabi.

Le cabinet Deberne ADB s’y oppose en soutenant que :

— les charges appelées se rapportent aux frais (nettoyage et éclairage principalement) d’entretien du [Adresse 18] où sont situés les commerces (qui sont membres du syndicat des copropriétaires).

— il s’agit des frais visés par l’article 19 bis du règlement de copropriété d’origine, et par les articles 22-11 et 27 qui eux-mêmes n’ont pas été abrogés ainsi que l’a relevé de juge des référés dans son ordonnance du 28 septembre 2016,

— la société DEBERNE ADB a appelé ces charges sur la base de la répartition prévue par le règlement de copropriété d’origine, soit celui du 18 mai 1955,

— ces charges reposent sur le critère de l’utilité,

— les commerces situés dans la galerie sont seuls à bénéficier de l’entretien et l’éclairage du [Adresse 18], à l’exclusion des logements,

— la stipulation du modificatif du règlement de copropriété du 17 mai 1968 doit donc être réputée non écrite puisque contraire au critère d’utilité,

— le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à demander la condamnation du cabinet Deberne ADB au remboursement des charges spéciales, même sous forme de dommages et intérêts,

— la dissolution du Syndicat général du [Adresse 18] qui a entraîné l’abrogation de l’article 19 bis du règlement de copropriété, est intervenue par suite d’une délibération des associés de la Société Anonyme Immobilière [Adresse 1] qui n’a pas été votée à l’unanimité des actionnaires alors qu’elle impacte directement la répartition des charges du syndicat des copropriétaires.

— le mode de calcul de la répartition des charges spéciales ne peut être modifié que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale en vertu de l’article 11 qui relève de l’ordre public.

— l’abrogation de l’article 19 bis conduit à imputer aux copropriétaires des logements des charges qu’ils n’ont pas à supporter (et qu’ils ne supportaient pas auparavant), pour des services dont ils n’ont pourtant pas l’utilité, ce qui constitue une aggravation de leurs charges.

— de la même manière, une absence de distinction entre charges communes et charges spéciales pouvait tout aussi bien être contestée par les copropriétaires n’ayant pas l’utilité du [Adresse 18].

— il ne peut faire grief au cabinet Deberne ADB de la répartition qu’il a appliquée et qui respecte le critère d’utilité.

S’agissant du montant des charges réclamé, le cabinet Deberne ADB ajoute, que :

— il n’y a aucune précision sur le détail des sommes visées dans le protocole qui ne comporte d’ailleurs aucune annexe se rapportant auxdites sommes,

— la demande du syndicat des copropriétaires se rapporte à ces mêmes sommes, sous forme de dommages et intérêts à l’encontre de son ancien syndic,

— des sommes sont demandées au titre de l’exercice 2008 alors que la société DEBERNE ADB a été désigné comme syndic par l’AG du 25 novembre 2010 ce qui signifie que la même répartition était déjà appliquée par le prédécesseur du cabinet Deberne ADB,

— le cabinet Deberne ADB n’est pas concerné par les charges appelées sur la période antérieure à sa désignation,

— la demande de dommages et intérêts n’est pas plus justifiée dès lors qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

***

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

L’action tendant à faire déclarer non écrites des clauses illicites de répartition des charges suppose que la répartition ait été établie sur des bases manifestement contraires à celles fixées par l’article 10 de la loi, en méconnaissance flagrante des règles légales. Une clause du règlement de copropriété réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi étant censée n’avoir jamais existé

L’action en révision, quant à elle, a pour cause une répartition légale dans son principe mais en fait lésionnaire pour certains copropriétaires dans le calcul des quotes-parts.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose à cet égard "Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier".

L’action du syndicat des copropriétaires dirigée à l’encontre de l’ancien syndic tend à l’engagement de la responsabilité contractuelle de celui-ci.

Elle ne s’analyse donc pas en une action tendant à faire déclarer non écrite une clause illicite de répartition des charges ni en une action en révision de la répartition des charges.

Il ne sera donc pas répondu aux moyens inopérants soulevés par le cabinet Deberne ADB, notamment sur l’inopposabilité des modalités de répartition des charges, sur la prétendue violation du critère d’utilité de la répartition de charges et sur le caractère prétendument non écrit du modificatif au règlement de copropriété.

L’article 18 I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« (…) le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale (…)".

Le syndic engage sa responsabilité s’il appelle les charges sans tenir compte de la répartition fixée par le règlement (3e Civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.001, Bull. civ. 1996, III, n° 171).

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Sur ce,

En l’espèce, les charges litigieuses se rapportent aux frais (nettoyage et éclairage principalement) d’entretien du [Adresse 18] où sont situés les commerces.

Il s’agit des frais visés par l’article 19 bis du règlement de copropriété d’origine, mais également par les articles 22-11 et 27 dudit règlement, rédigés en ces termes :

— L’article 19 bis intitulé "Gardiennage – Eclairage, etc… des Passages (Syndicat général des [Adresse 18])« , formellement abrogé, stipulait : »La part afférente aux immeubles régis par le présent règlement dans les frais relatifs au gardiennage des galeries à leur éclairage et autres tels qu’ils sont définis dans les statuts du Syndicat général des [Adresse 18] établis suivant acte reçu par Me [V], notaire à [Localité 17], le 21 janvier 1938, ou décisions syndicales, seront supportés exclusivement par les propriétaires des boutiques s’accédant par ces galeries.

En conséquence, chaque propriétaire d’une boutique paiera la part afférente à l’immeuble dans lequel sera sa boutique. Et, s’il existe plusieurs boutiques dépendant du même immeuble, la part de l’immeuble dans la dépense sera répartie entre les propriétaires desdites boutiques, chacun dans la proportion de la longueur de la façade de sa boutique. La propriété d’une boutique s’accédant par les galeries emportera de plein droit pour son propriétaire, l’obligation d’adhérer, pour ce qui le concernera, au syndicat" ;

— L’article 22-11 stipule : "Un gardien engagé par le Syndicat général des [Adresse 18] assurera pour le groupe d’immeubles dépendant de la propriété, un service fixé dans le règlement dudit Syndicat général (voir art. 27).",

— Au chapitre X "Syndicat Général des [Adresse 18]« , un article 27 qui stipule »ARTICLE 1 Il est fondé entre nous [I], duc de [Localité 16], M. le comte [C], Madame veuve [Y], Monsieur et Madame [K], Madame veuve [A], Monsieur [H] [A], Monsieur [B], Madame veuve [N] et la Société civile des [Adresse 18].

Tous propriétaires ou co-propriétaires de locaux s’accédant par les galeries des [Adresse 18] et pour une durée de vingt années à compter du premier janvier mil neuf cent trente-huit, un Syndicat destiné exclusivement à pourvoir à l’éclairage et au gardiennage de ces galeries des Passages".

Si ces trois articles du règlement de copropriété sont relatifs aux frais (nettoyage et éclairage principalement) d’entretien du [Adresse 18] où sont situés les commerces, force est de constater que seul l’article 19 bis du règlement de copropriété définit les modalités de répartition de ces charges en prévoyant notamment que :

— la part afférente aux immeubles dans les frais relatifs au gardiennage des galeries à leur éclairage et autres seront supportés exclusivement par les propriétaires des boutiques s’accédant par ces galeries,

— chaque propriétaire d’une boutique paiera la part afférente à l’immeuble dans lequel sera sa boutique,

— s’il existe plusieurs boutiques dépendant du même immeuble, la part de l’immeuble dans la dépense sera répartie entre les propriétaires desdites boutiques,

chacun dans la proportion de la longueur de la façade de sa boutique.

— la propriété d’une boutique s’accédant par les galeries emportera de plein droit pour son propriétaire, l’obligation d’adhérer, pour ce qui le concernera, au syndicat.

Or cet article 19 bis a été supprimé suivant acte modificatif reçu par Maître [O], notaire à [Localité 17], le 17 mai 1968, publié au bureau des hypothèques le 14 novembre 1968 (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires).

Il importe peu que les articles 22-11 et 27 du règlement de copropriété n’aient pas été abrogés dès lors que ces articles ne définissaient pas les modalités de répartition de ces charges.

Le cabinet Deberne ADB, ancien syndic, ne pouvait donc pas appeler les charges en faisant application d’une répartition fixée par l’article 19 bis du règlement de copropriété qui avait été abrogé.

En outre, l’ancien syndic n’est pas recevable à contester cette abrogation en prétendant qu’elle aurait était illicite dès lors qu’elle serait intervenue par suite d’une délibération des associés de la Société Anonyme Immobilière [Adresse 1] qui n’aurait pas été votée à l’unanimité des actionnaires, alors que l’assemblée générale est souveraine et qu’il ne prétend ni ne justifie que cette décision aurait été contestée.

En conséquence, le cabinet Deberne ADB a commis une faute en appelant des charges selon des modalités de répartition qui avaient été abrogées et ne figuraient plus dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le cabinet Deberne a exercé ses fonctions jusqu’au 12 septembre 2018.

Le montant des charges appelées auprès de la SCI Gabi et qui lui ont été remboursées par le syndicat des copropriétaires s’est élevé à la somme globale de 88.975,38 € répartie comme suit :

— du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2015 : 52.064,81 euros :

* 4.920,81 (du 01/07/2008 au 30/06/2009)

* 5.869,07 (du 01/07/2009 au 30/06/2010)

* 4.286, 32 (du 01/07/2010 au 30/06/2011)

* 9.350,57 (du 01/07/2011 au 30/06/2012)

* 5.672,56 (du 01/07/2012 au 30/06/2013)

* 11.197,82 (du 01/07/2013 au 30/06/2014)

* 7.178,44 (du 01/07/2014 au 30/06/2015)

* 3.589,22 (du 01/07/2015 au 31/12/2015)

— au titre de l’exercice 2016 : 12.874,25 €

— au titre de l’exercice 2017 : 11.874,25 €

— au titre de l’exercice 2018 : 12.162,07 €

Ces sommes sont justifiées par les appels de charges émis par le cabinet Deberne lorsqu’il était gestionnaire.

Il résulte des assignations délivrées par la SCI Gabi à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (versées en pièce n°20 par le syndicat des copropriétaires) que les montants sont justifiés au moyen d’un tableau récapitulatif dressé par le conseil de la SCI Gabi, des justificatifs du cabinet Deberne (pièce n° 2 versée par le syndicat des copropriétaires : Tableau récapitulatif des appels de charges spécifiques réglés par la SCI Gabi au titre de la période comprise entre le 1er octobre 2008 et le 31 décembre 2015, avec comptes individuels joints) et qu’ils sont en outre identifiés sur le protocole année par année.

Le cabinet Deberne ADB soutient qu’il a été désigné comme syndic par l’assemblée générale du 25 novembre 2010. Toutefois, il ne verse aucune pièce aux débats permettant d’établir que cette assemblée générale est la première à l’avoir désigné comme syndic alors que le syndicat des copropriétaires verse des appels de charges qu’il a émis antérieurement à cette date.

Ainsi, le remboursement de ces sommes, indûment réglées par la SCI Gaby par le syndicat des copropriétaires, aux termes du protocole d’accord, constitue pour ce dernier un préjudice subséquent à la faute de gestion de son ancien syndic.

En conséquence, il y a lieu de condamner le cabinet Deberne ADB au paiement de la somme de 100.307,99 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1].

Si le cabinet Deberne ADB invoque à titre subsidiaire la prescription quinquennale et de déduire les sommes antérieures au 12 mars 2011, il sera relevé qu’il ne forme aucune demande d’irrecevabilité à ce titre, d’une part, et il sera rappelé que l’action du syndicat des copropriétaires vise à engager la responsabilité contractuelle du syndic, et non une restitution de charges, le montrant réclamé l’étant à titre indemnitaire, d’autre part.

S’agissant de la demande indemnitaire complémentaire de 20.000 euros, le syndicat des copropriétaires ne verse aucun élément justifiant le préjudice qu’il prétend avoir subi que ce soit en son principe, comme en son quantum.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de cette demande.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le cabinet Deberne ADB sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le cabinet Deberne ADB sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit soit prononcée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SARL Deberne ADB à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 88.975,38 euros ;

DÉBOUTE syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet Parisien d’Administrateur de Biens (CPAB) du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SARL Deberne ADB aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL Deberne ADB à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet Parisien d’Administrateur de Biens (CPAB) la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Deberne ADB de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024.

La GreffièreLa Présidente